Kravstillerne har her en rekke forslag. Noen er ikke dumme, noen er forsøk på lovbrudd. § 56 i Eierseksjonsloven sier at «Alle styremedlemmene kan kreve fysisk møte.» Under forslag om oppfølgingspunkter skriver kravstillerne: «Alle styremøter foregår både fysisk og på videolink for å muliggjør deltakelse for alle styremedlemmer dersom en ikke kan være fysisk til stede.»
«Styret arbeider under eiermøtets tillit, og får økonomisk kompensasjon for arbeidet. Styrekompensasjonen ble øket betydelig i forrige årsmøte. For at styret skal være eƯektivt og handlekraftig, kreves det ikke bare at styremøter planlegges godt, men også at gjennomføring og oppfølging gjøres grundig. Grunnleggende rutiner for ryddighet og etterrettelighet må følges.»1
Styrets kompensasjon – styreperioden 2023 – 2024. Det stemmer ikke av styrets kompensasjon økte betydelig i styreperioden 2023 – 2024. Styreperioden varte to måneder lenger enn vanlig.2 Det ble regnet inn 5% prisjustering. Samlet sett så er økningen av styrets kompensasjon minimal. Det er et forbedringspotensiale når det gjelder regneferdigheter hos kravstillerne.3
Oppfølgingspunkter til punkt 1.7:«Alle styremøter foregår både fysisk og på videolink for å muliggjør deltakelse for allestyremedlemmer dersom en ikke kan være fysisk til stede.» 2: «Etter hvert styremøte sendes en oppdatering på e-post til alle eierne om innholdet i møtet (ikke konfidensiell informasjon.)»
Kommentarer til punkt 1 og punkt 2. 1: Her forsøker kravstillerne å omgå ekerseksjonslovens § 56. «Alle styremedlemmene kan kreve fysisk møte.»4 Pkt.2: Huseiernes landsforbunds ledene jurist opplyste til meg at «Seksjonseierne ikke har noe med styrets arbeid å gjøre mellom årsmøtene.» Her er det ikke noe forsøk på å bryte noen lov men man skulle tro at Huseiernes er en mer pålitelig kilde enn de tre som krever dette utført.
Under det ordinære årsmøtet 2015 ble det fremmet forslag om å installere kameraer for overvåkning av våre fellesområder – ute som inne. En slik overvåkning er det Personopplysningsloven som regulerer. Datatilsynet overvåker at lovverket overholdes. Datatilsynet anbefaler at en slik overvåkning bør forankres i et bredt flertall av seksjonseierne i form av Årsmøtevedtak og at det skrives inn i Vedtektene. Årsmøtet 2015 stilte tre betingelser for å godkjenne et slik vedtak. Krav 1: Overvåkningen skal meldes til Datatilsynet. Krav 2: Styret skal komme tilbake til årsmøtet med en økonomisk oversikt før endelig vedtak. 3: Lover og regler for en slik overvåkning skal overholdes.
Styreperioden 2024 – 2025
Ekstraordinært årsmøte 9. januar 2025. Etter krav fra en gruppe eiere blir det igjen holdt ekstraordinær årsmøte. Det er misnøye med utfallet av det ordinære årsmøtet 2024 selv om innkallingen, referatet, og måten møtet ble avholdt på er godkjent uten noen innsigelser.1 Styret benytter denne anledningen til å sette fokus på kameraovervåkningen – og dens lovlighet.
Innkalling – krav til styret datert 22. oktober 2024. Kravet består av et forslag til innkalling samt et omfattende dokument kalt «Veikart for drift og vedlikehold» Kravet er underskrevet Terje Fachenberg, Espen Leknes og Thore Hansen. Det forunderlige er at Hansen, som lovlig valgt styremedlem, har valgt å støtte dette kravet.2 Han er altså en av de som har underskrevet kravet – og som styremedlem «skyter han seg selv i foten»
Kameraovervåkningen i kravet. Kameraovervåkningen er nevnt som «Videoovervåkings system» under pkt. 4 «Andre vedlikeholdsoppgaver» De tre forfatterne skriver «Store deler av videoovervåkings systemet har lenge vært ute av drift.» Dette kan ikke tolkes annerledes enn at alle de 32 kameraene skal fortsatt være i drift – til tross for kunnskap om overveiende sannsynelig lovbrudd. Forslaget fremsetter ikke noe spesifikt krav om vedtak gjeldende kameraovervåkning.
Styret fremmer eget forslag om kameraovervåkning. Jeg er tilfreds med at styret nå fremmer forslag om dette til det ekstraordinære årsmøtet 9. januar 2025. Styret skriver i sin fremstilling:3
«I dag har vi over 30 overvåkningskameraer, men systemet mangler et klart definert formål. I tillegg har vi ikke en systematisk logging av hvem som sjekker overvåkningskameraene, og det benyttes upersonlige brukerkontoer. Det er også tegn på hyppig bruk av overvåkning (aktiv overvåkning). Styret støtter kameraovervåkning som et virkemiddel for å skape trygghet blant våre beboere, men understreker at dette må skje i samsvar med gjeldende lovverk. For å ivareta personvernet og sikre at kameraovervåkningen er i tråd med lovkravene, er det helt avgjørende at all bruk logges på en systematisk måte, at hver tilgang er begrunnet, og at formålet med overvåkningen er tydelig definert.»
Kameraovervåkningen slik den er praktisert fra 2015 og frem til i dag. Styret viser i sin innstilling til tidligere styrers praksis i denne saken og denne praksisen er fulgt for det meste frem til i dag. Sitatet er fra innkallingen til det ordinære årsmøtet 2016.4
«Kamera overvåking er av god kvalitet, og dekker store områder. Vi har som resultat alt i alt fått en fin nedgang i hærverk, ødeleggelser og forsøpling på grunn av dette. Og har flere ganger kunne brukt det vi har observert til å sende kostnader direkte til de ansvarlige- eller få dem til å rydde opp. Ønsket er å få redusert det enda mer ved å bli enda mer pro-aktive. Vi har også her en sak med Norsk Vektertjenester som installerte kamera, da Styreleder ønsker å få redusert kostnader siden de brukte lang tid på å montere den opp.»
Ekstraordinært årsmøte 09.01.2025. Styret fremmer et omfattende forslag til vedtak. Her følger de første tre avsnittene. Forslaget omfatter en mye strengere praksis om bruk og logging av overvåkningen.5
Styrets forslag til vedtak: «Dagens kamerasystem er utdatert, og flere av kameraene fungerer ikke tilfredsstillende. Vi foreslår derfor å anskaffe et nytt system som både ivaretar personvernet og oppfyller gjeldende lovkrav innen tre måneder. Det skal ikke brukes mer penger på det nåværende systemet, med mindre dette kan tilpasses personvernreglene.»
«Det nye systemet skal ha et begrenset antall personlige brukere, og all bruk skal logges og begrunnes. Denne informasjonen skal være tilgjengelig for beboerne ved forespørsel. Styremedlemmer skal ikke ha fjerntilgang til systemet; tilgangen skal kun skje fra serverrommet i sameiet, og all tilgang, inkludert visning av sanntidsbilder, skal logges.»
«Formålet med kameraovervåkningen skal være å oppdage og forebygge kriminalitet og grovt hærverk. Opptak kan, ved behov, deles med politiet på forespørsel.»
Styreperioden 2023 – 2024
Årsmøtet 2024 – kameraovervåkning. Styreperioden 2023 – 2024 avsluttes med det ordinære årsmøtet 19. juni 2024. Som flere tidligere år er ikke kameraovervåkningen nevnt i årsmeldingen for styreperioden 2023 – 2024. Muntlig er det meldt om at flere kameraer ikke virker lenger. Dette er bra fordi overvåkningen er alt for omfattende. Det er grunn til å minne om lovverket knyttet til kameraovervåkning. Informasjon finnes på Datatilsynets hjemmeside6 og på hjemmesiden til Huseiernes landsforbund.7
2024.04.03 Kameraovervåkning – lovlighet styrets møte 3. april 2024. Endelig ser det ut til at noen andre enn meg tar tak i dette. Etter referatet å dømme er det møtets sak nr. 4 som omhandler dette.8
Saksbeskrivelse: «Regler, er det behov for å endre vedtektene våre. Brukes overvåkningen i tråd med regelverket Det har vært flere henvendelser til styre rundt lovligheten av kameraovervåkningen. Vi ber Solibo om hjelp til å komme med forslag om hvordan kameraovervåkningen bør gjøres på en lovlig måte.»
Styrevedtak: «Vi har vedtak fra tidligere. Imidlertid trenger kamerasystemet en oppgradering og styret sjekker med forskjellige leverandører.»
Dessverre, ifølge referatet er det kun den økonomsike siden av saken som ble behandlet.
Ekstraordinært årsmøte 5. februar 2024. Etter krav fra et antall seksjonseiere ble det avholdt ekstraordinært årsmøte 5. februar 2024. Møtet ble avholdt noe forsinket og dato ble endret flere ganger på grunn av forskjellige behov. Årsmøtet hadde flere tunge saker. Kameraovervåkning var ikke en av disse.
Styrets møte 10. januar 2024 om kameraovervåkning. Det ser ut til at det går mot en begrensning av antall kameraer. Referatet viser dette – mulig at det er kostnadene som er årsaken. Jeg er mer berolighet – ikke på grunn av kostnadene, men på grunn av den overdrevne og til dels ulovlige overvåkningen.9
Saksbeskrivelse: «Hva gjør vi med med kamerasystemet vårt, vi burde sjekke kostnader for å få det i stand og gå igjennom hvor mange kamera vi ønsker i sameiet.»
Styrevedtak: «NN og Dag vurderer behovet for steder hvor det bør være kamera. Og så kan vi se an på løsninger som kan være hensiktsmessige.»
Styrets møte 6. desember 2023. Sak 4 heter «Kameraovervåkning»10
Saksbeskrivelse: «Kameraovervåkningen er delvis nede. Vi må bestemme oss for hvordan denne løsningen skal være i fremtiden. Vi har mange kameraer og en ny løsning bør bygge på at vi utnytter de kameraene vi allerede har slik at vi ikke bruker mer penger på kameraer. Vi bør ha en seriøs leverandør som kan levere en pålitelig løsning.»
Vedtak: «Styret undersøker dette og kommer tilbake til dette på et nytt møtet.»
Poenget her er at det ser ikke ut til at noen har stilt spørsmål ved lovligheten av tiltaket – at alle lover og regler er fulgt. Jeg stilte det spørsmålet.
Styrets møte 6. september 2023. Styringen av kameraovervåkningen er i ferd med å gå i stykker. Sak 13 under dette møtet: «Videoovervåkning i ferd med å gå i stykker»11
Beskrivelse: «Vi bør kjøpe ny»
Vedtak: «Terje kjøper boksen og setter den i stand. Maksimal ramme 20 tusen kroner.»
Styrets møte 7. juni 2023 – kameraovervåkning. Samme sak som møtet 3. mai. Oppgavene listes opp men etter referatet å dømme ble ikke de som er blitt tildelt de forskjellige oppgavene nevnt.12
Styrets konstituerende møte 3. mai 2023. I møtets innkalling sak 3 fordeles oppgaver som hver enkelt av styremedlemmene er tiltenkt. Etter referatet å dømme ble det ikke fattet noe vedtak.13
Styreperioden 2022 – 2023
Årsmøtet 2023 om kameraovervåkning. Heller ikke i denne årsmeldingen er kameraovervåkning nevnt. Kameraovervåkningen fortsetter til tross for at den drives klart på kanten av loven. Loven krever et formål. Har vi et slik formål som et dokument tilgjengelig for alle? Det er ikke lenger meldeplikt hos Datatilsynet.
Styreperioden 2021 – 2022
Årsmøtet 2022 om kameraovervåkning. Styreperioden avsluttes i og med årsmøtet 2022. Lite tyder på at bruken av kameraovervåkningen er endret. Den ble aldri godkjent av noe årsmøte. Paragrafen om kameraovervåkningen i vedtektene er derfor meningsløs. Kameraovervåkning er ikke nevnt i årsmeldingen for styreperioden 2021 – 2022.
2021.04.27 Styrets første møte konstituering Fordelig av oppgaver. Under det konstituerende styremøtet 27. april har styrelederen blitt tildelt oppgaven som ansvarshavende for kameraovervåkningen. Dette etter vedtak i sak 10.14
Styreperioden 2020 – 2021
Årsmøtet 2021 – om kameraovervåkning. Styreperioden 2020- 2021 avsluttes med årsmøtet 2021. Det ser ut som om den ulovlige kameraovervåkningen fortsetter som før. Alle med tilgang til styrerommet har tilgang. Alle styremedlemmer kan installere programvare for overvåkning hvor som helst i verden. Dette gjelder alle 32 kameraer. (mulig med vpn-støtte). Videre er det ikke kjent om det er en logging av bruk – noe som er påbudt. Årsmeldingen for styreperioden 2020 – 2021 nevner ikke kameraovervåkning..
Styremøte 3. november 2020 om kameraovervåkning. Dette gjelder skilting av kameraovervåkningen. Sak 4 under møtet heter: «Skilting om kamera overvåkning»15
«Vi har i det siste hatt f lere hendelser hvor det er blitt benyttet kamera overvåkning. Det er veldig uklare regler rundt kamera overvåkning i sameier, men mange anbefalinger. En veldig klar anbefaling er å ha skiltet dette godt. Selv om vi har skiltet dette, kunneskiltingen vært enda bedre.»
Vedtak: Bestilles klistermerker til merkning av utgangsdører til svalegange o.l. om kameraovervåking.
Styremøte 5. mai 2020 – konstituering – fordeling av oppgaver. I liste av oppgaver under sak 6 er kameraovervåkning nevnt. «En person i styret for hovedansvaret for kameraovervåkningen.» Sak 10 omhandler kameraovervåkning.16
«I det siste har kameraovervåkningssytemet vært ustabilt. Enkelte kamera slutter blant annet å lagre opptak. Men dette begynner igjen å virke kl. 00:00 neste dag. Vi bør f inne en løsning på dette.»
Vedtak: «Sentralenheten skiftes ut. Terje og Asher kjøper en med 64 kanaler, Låssenteretkontaktes..»
Styreperioden 2019 – 2020
Årsmøtet 2020 – om kameraovervåkning. Årsmøtet 2020 har ingen informasjon om kameraovervåkningen. Antall kameraer er maksimalt 32. Overvåkningen er massiv og alt tyder på at den er ulovlig. Overvåknningen brukes bl. a. til å «arrestere» de som ikke følger husordensreglene. I følge Datatilsyner er dette ikke tillatt. Alle i styret har full tilgang over alt i verden og blir brukt ukritisk. Det er nok av eksempler. Datatilsynet har god informasjon.17
Kameraovervåkning – skilting. Under styrets møte 5. november 2019 ble sak om skilting av kameraovervåkningen behandlet:
«I henhold til nye regler om kameraovervåking, må det gjøres oppmerksom på at området er kameraovervåket innen man er i kameraets rekkevidde. Oppfylder vår skilting dette krav? Se vedlagt skriv fra OBOS»18
«Vedtak: Skilt settes opp ved inngangen til gården som varsler at området er kameraovervåket. Garasjeregler settes opp på veggen i garasjen, inkludert forbud mot tomgangskjøring i garasjen. Regler for adkomst for gård og parkering forbudt skilt settes også opp.»
Under styrets møte i desember er skiltingen kun kommentert – og det er noen presiseringer.
Styrets møte 8. oktober 2019 – brudd på Personoplysningsloven. Styret har fått inn en klage på kamerovervåkning. Klagen legges ved som en .pdf-fil til saken i innkallingen til møtet. Klager viser til Personopplysningsloven og mener den er brutt.19 Det meste som styret viser til er hentet fra Huseiernes hjemmeside. Det interessante her er vedtaket. Dette vil bli kommentert under.
«Vedtak: Der var et 2/3 f lertall i årsmøtet da det ble vedtatt å montere kameraovervåking.Formålet med kameraovervåkningen er å sikre bygningsmasse og beboere mot hærverkog kriminalitet, ivareta sikkerhet og helsemessige hensyn, i tillegg til grove brudd på husordensreglene. Det settes opp logg over bruk av kameraovervåkningssystemet og det oppretes separate brukere med individuelle passord.»
Det ble aldri fattet noe vedtak om kameraovervåkning. § 8 i Vedtektene er derfor meningsløs. Etter hva jeg vet ble det aldri satt opp noen logg. Det ble heller ikke satt opp egne brukere. Slik jeg kjenner overvåkningen så er det en skjerm med 32 ruter – ett for hvert kamera. Det er bare å trykke på knappen på skjermen. Slik har det vært over mange år. Dette er et grovt brudd på Personopplysningsloven. Klageren har rett, men styrevedtaket endret ikke på noen ting. Sak 8 under samme møte handler om skilting av kameraovervåkningen. Det vises til infoskriv fra Obos om dette.20
2019.06.25 Alvorlig brudd på Personopplysningsloven. I en e-post til styret oppmuntrer Fachenberg de andre styremedlemmer å installere programvare og app for å kunne overvåke alle 32 kameraer hvor som helst i verden. Fachenberg sender også installasjonsbeskrivelse og programvare som vedlegg. Dette er oppmuntring til alvorlig lovbrudd. Dette gjelder både på PC og på mobiltelefon og annet.21
Styreperioden 2018 – 2019
Det ordinære årsmøtet 2019. Styreperioden 2018 – 2019 avsluttes med årsmøtet 2019. Det ordinære årsmøtet for 2019 ble avholdt på Grünerløkka seniorsenter som vanlig. I dette innlegget er vi opptatt av hva som skjer med kameraovervåkningen. Som kjent så ble denne overvåkningen aldri godkjent av årsmøtet 2015 slik noen ser ut til å tro. Årsaken er kjent fra avsnitt nedenfor. Vedtektenes § 8 handler om kameraovervåkning. Vedtaket fra 2015 har betingelser for kameraovervåkningen. Disse er ikke innfridd. Kameraovervåkning ble aldri vedtatt. § 8 i vedtektene er derfor meningsløs. Årsmeldingen for styreperioden 2018 – 2019 nevner ikke kameraovervåkning.22
§ 8 KAMERAOVERVÅKNING
«Styret har fullmakt til a installere og foreta kamera/videoovervaking av sameiets fellesarealer. Overvåking må skje i henhold tilde til enhver tid gjeldende lover, regler og retningslinjer. Styret skal melde fra til Datatilsynet før overvåking iverksettes og forpliktes til enhver tid til a benytte den minst krenkende form for overvåking.»23
Styreperioden 2017 – 2018
Ordinært årsmøte 2018. Styreperioden 2017 – 2018 avsluttes med årsmøtet 2018. Årsmeldingen for det ordinære årsmøtet – styreperioden 2017 – 2018 nevner skrytelisten fra styret på side 4 i årsmeldingen. Kameraovervåkningen er utvidet og kvaliteten er forbedret.24 I avsnitte om sameiets drift nevnes ikke kameraovervåkning.
Ekstraordinært årsmøte 21. november 2017. Det ble avholdt ekstraordinært årsmøte 21. november 2017. Sakene som ble meldt var: 1: Avvikling av IN-ordingen og 2: Nye vedtekter. Det ble også presentert et veldig kostnadskrevende forslag til utvikling av bygget.25 § 18 om videovervåkning er nå flyttet til § 8 i de nye vedtektene.
Styremøtet 6 juni 2017. Her legges det opp til ulovlig overvåkning. Alle styremedlemmene var enige i forberedelsene til lovbruddet. Forslaget under ble vedtatt enstemmig.26
1
Tilbud på utvidelse med 3 nye kameraer aksepeteres
2
Tilbus på utskifting av defekte kameraer til høykavlitetskameraer ca. 3.000 kroner per stk. aksepteres (skal sikkert være tilbud – ikke tilbus.)
3
Oppkoblig på internett for fjernovervåkning og serviceavtale 300 kroner per mnd. aksepteres
Styremøte 2. mai 2017. Her, under sak 13 «Kamerasystemet trenger også internett for at vi skal få det online. Vi må tegne en service avtale med leverandøren for å få dette til. Ca. 6.000 kroner i året.» Her legger styret opp til lovbrudd.27 Overvåkninggen vil kunne skje utenfor huset. Det vil komme mer om dette senere.
Styremøte 2. mai 2017. Her, under sak 13 «Kamerasystemet trenger også internett for at vi skal få det online. Vi må tegne en service avtale med leverandøren for å få dette til. Ca. 6.000 kroner i året.»
Vedtaket. «Serviceavtale OK, Terje ordner med avtale og teknisk gjennomgang. Dette skal gjøres før sommeren.»
«Styret har fullmakt til a installere og foreta kamera/videoovervaking av sameiets fellesarealer. Overvåking må skje i henhold til de til enhver tid gjeldende lover, regler og retningslinjer. Styret skal melde fra til Datatilsynet før overvåking iverksettes og forpliktes til enhver tid til å benytte den minst krenkende form for overvåking.»28
Styreperioden 2016 – 2017
Årsmøtet 2017 – om kameraovervåkning. Styreperioden 2016 – 2017 avsluttes med årsmøtet 2017. Styret kommer med et omfattende forslag som omfatter Nytt tak, bakgård og fasade. Finansiering vil bli gjort med opptak av lån.29 Kameraovervåkningen er ikke nevnt.
Årsmeldingen for til årsmøtet 2017 – vedtektene om kamerovervåkning. Som kjent ble ikke forslaget om kameraovervåkning som ble fremmet til det ordinære årsmøtet 2015 vedtatt. Allikevel ble kameraovervåkningen skrevet inn i vedtektene.
Her er det fortsatt feil i vedtektene. Det ble aldri truffet noe vedtak om kameraovervåkning. Styret skulle utarbeide et estimat for omkostningene og så komme tilbake til årsmøtet som skulle fatte et endelig vedtak. Det skjedde aldri. Det er ikke fattet noe vedtak og dermed er § 18 i vedtektene ugyldig.
«Styret har fullmakt til å installere og foreta kamera/videoovervåking av sameiets fellesarealer. Overvåking må skje i henhold til de til enhver tid gjeldende lover, regler og retningslinjer.»
«D) Kamerovervåkning. -Styreleder har sendt epost til Bjørn Øien, kontaktperson for dette. Informert igjen om at vi ikke er fornøyd med oppmontering. Kopi av kontrakten vil bli lastet opp i dropbox. (tre styremedlemmer) trenger kopi av nøkler til vaktmester rommet. Vi trenger innføring i bruk av kameraovervåkningen.«
Styreperioden 2015 – 2016
Det ordinære Årsmøtet 2016. Det ordinære årsmøtet 2016 ble avholdt 14. mars. På sidene 17 – til 22 i innkallingen er det en «Orientering om sameiets drift». På side 19 omtales kameraovervåkningen.31 her skriver styret:
«Kamera overvåking er av god kvalitet, og dekker store områder. Vi har som resultat alt i alt fått en fin nedgang i hærverk, ødeleggelser og forsøpling på grunn av dette. Og har flere ganger kunne brukt det vi har observert til å sende kostnader direkte til de ansvarlige- eller få dem til å rydde opp. Ønsket er å få redusert det enda mer ved å bli enda mer pro-aktive. Vi har også her en sak med Norsk Vektertjenester som installerte kamera, da Styreleder ønsker å få redusert kostnader siden de brukte lang tid på å montere den opp.»
Styret bryter loven. Her skriver styret at de bruker kameraovervåkningen for å «arrestere» de som bryter husordensreglene. Ikke nok med det. Styret vil utvide bruken – styret skriver: «Ønsket er å få redusert det enda mer ved å bli enda mer pro-aktive«
Kravene fra årsmøtet 2015. Heller ikke her finnes det spor av det økonomiske overslaget som styret ble pålagt å komme til årsmøtet med. Ei heller følges loven slik vedtaket fra 2015 pålegger styret. Styret skryter altså at det bryter loven.
Melding til Datatilsynet. Krav nummer tre var at kameraovervåkningen skulle meldes Datatilsynet. Det er usikkert om dette ble gjort. Pr. 1. januar 2017 kom det en endring i Personopplysningsloven som Datatilsynet er satt til å forvalte. Det er kun en endring: Fra denne datoen er tiltakshaver av kameraovervåkning selv ansvarlig for at lover og regler blir holdt – ikke Datatilsynet.
Styreperioden 2014 – 2015
Det ekstraordinære Årsmøtet 1. september 2015. Det ble arrangert estraordinært sameiermøte 1. september 2015. Det var to saker meldt. Begge fra styret. 1: Styreleder ønsket å fakturere for ekstraarbeid – som hun selv og styret hadde satt igang. 2: Valg av 1 styremedlem. Her skulle kameraovervåkning vært en sak slik de ordinære årsmøtet påla styret. Som kjent ble ikke en slik sak fremmet.32
Årsmøtet 2025 omVideoovervåkning – vedtak under årsmøtet.? Vedtaket under årsmøtet 2015 hadde tre betingelser – det var egentlig ikke noe vedtak.33 Årsmøtet påla styret 2 krav. 1: Overvåkningen skulle meldes til Datatilsynet. 2: Styret skulle fremskaffe en økonomisk oversikt over dette prosjektet og deretter komme tilbake til årsmøtet for godkjenning. 3: Lover og regler skulle følges. En slik økonomisk oversikt finnes det ikke spor av. Det naturlige ville vært å legge dette frem for det ekstraordinære årsmøtet 1. september 2015. Så skjedde ikke. Her har vi altså et ugyldig vedtak og som følger feil i Vedtektene.
Kravstillerne kommer her med feilaktige påstander. Det er riktig at vedtektene sier at ordinært årsmøte skal avholdes innen utgangen av april. Dette er kravstillerne kjent med og burde ha etterlyst årsmøte innen denne fristen. Så skjedde ikke. Loven sier at årsmøtet skal holdes innen utgangen av juni. (Eierseksjonslovens § 41) Om det var mangler ved innkallingen og eller gjennomføring av det ordinære årsmøtet for 2024 skulle dette kommet frem i referatet. Årsmeldingen som ble fremlagt ble også godkjent. Å komme med klager på disse punktene i ettertid er meningsløst. Innlegget er under arbeid.
Det ordinære årsmøtet 2024. Årsmøtet 2024 ble avholdt 19. juni 2024. De tre kravstillerne, Hansen, Fachenberg og Leknes mener at det er så store mangler ved gjennomføring av at noen vedtak ikke er gyldige. Innkalling, referatet og måten møtet er innkalt på er godkjent. Dette er ikke en «a la carte-meny», at man kan velge ut de vedtakene man ikke liker og kreve «omkamp» om disse. Om noe skal endre så må alle vedtakene under det ordinære årsmøtet for styreperioden 2023 – 2024 gjøres på nytt.
Årsmøtet ble holdt i henhold til loven. Loven sier at årsmøtet skal holdes innen utgangen av juni. “Styret innkaller årsmøtet med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager.”1 Årsmøtet ble innkalt 11. juni og fristen er dermed overholdt.2 Møtelokalene var lite hensiktsmessige – men bestilt av Terje Fachenberg som nå er en av kravstillerne til dette møtet – og var også styremedlem inntil 19. juni 2024.
Årsmøtets pkt. 6.1 – «Vindu, protokoll og hjemmeside.» Det gjelder pkt. 6.1 Vindu, protokoll og hjemmeside. Referatet viser: “Det ble besluttet under årsmøte å behandle forslagsstillers punkt nr. 3 separat.” Referatet viser under pkt. 6. 1 at påstandene fra herrene Fachenberg, Leknes og Hansen ikke stemmer. Sakene ble diskutert og referatet sier følgende:3
Endringsforslag/ benkeforslag “Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 1 og 2 i sak 6.1 (vindu og protokoll):” “Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte.”
Vedtak: “Benkeforslag til punkt 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for.”
Formuleringen er her noe upresis men formodentlig menes neste ordinære årsmøte. Påstanden om at det ikke ble tid til å diskutere denne saken stemmer altså ikke. Diskusjonen førte til et vedtak.
Det ble altså besluttet å behandle 6.1 underpunkt 3 separat.
Endringsforslag/benkeforslag til punkt 3 i sak 6.1 (hjemmeside)«Saken behandles på neste ekstraordinært årsmøte innen utgangen av oktober.»
Vedtak: “Endringsforslag til punkt 3 ikke godkjent, 6 stemmer for 12 mot.”
Saken som ble fremmet av Thore Hansen – nesten identisk med tilsvarende forslag til det ekstraordinære årsmøtet 5. februar 2024.4 (Innkallingen sier 4. februar. Det var en søndag)Det ble altså besluttet å behandle pkt. 6.1 underpunkt 3 separat. “Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 3 i sak 6.1 (hjemmeside)” “Saken behandles på neste ekstraordinært årsmøte innen utgangen av oktober.” Vedtaket lyder: “Endringsforslag til punkt 3 ikke godkjent, 6 stemmer for 12 mot.” Dermed er denne saken lagt død. Saken er heller ikke fremmet til dette ekstraordinære årsmøtet 9. januar 2025.
Heisen er ikke ny men den får regelmessig vedlikehold. Derfor er det få avvik. De fleste avvik gjelder fremmedlegemer i sporene til heisdørene. Under det ekstraordinære årsmøtet var det satt opp et punkt om heisen under overskriften «om manglende «Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver» Innlegget er under arbeid.
Ekstraordinært årsmøte 4. februar 2024. I innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024 skriver kravstillerne under overskriften: «Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver«
«Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver Bygget er nå nærmere 40 år gammelt, og flere store, kostbare vedlikeholdsoppgaver må forventes å måtte utføres i de nærmeste årene. Dette gjelder:»
Her er «Heis» satt opp som et underpunkt.
Styrets innstilling til vedlikeholdsoppgaver – heisen. I styrets innstilling til saken som heter «Manglende planlegging a v langsiktige ved l ikeholdsoppgaver» til det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024 skriver styret om heisen:
«Heisen: Det er usikkert hva initiativtakerne til dette ekstraordinære årsmøtet mener at vi har gjort feil i forhold til heisen. Vi har ikke neglisjert vår plikt i forhold til heisen. Vi har løpende avtale med Schindler om service på heisen vår. Teknikerne fra Schindler foretar besøk/service flere ganger i året. Det er blitt gjennomført kontroller både i november og desember 2023.»
Det vil bli skrevet et lengre innlegg om heisen – og dens historie.
Styrene gjennom årene har fulgt en meget restriktiv linje i forhold til endring av byggets fasade. For en del år siden hadde en seksjonseier satt inn to små luker i sin seksjon på grunn av dårlig ventilasjon. Tiltaket ble krevd tilbakeført fra styrets side og det ble omgjort. Denne seksjonseiers tiltak er vesentlig større. Det hjelper lite at tiltaket for det meste er skjult bak en ulovlig bygget levegg. En godkjennelse av tiltaket vil også kreve reseksjonering av hele sameiet da seksjonseieren har fått et større areal. Alt arbeid er pent gjort og mulig også teknisk korrekt. Det hjelper ikke. Tiltaket er brudd på vedtektene og en godkjennelse vil føre til en utålelig forskjellsbehandling.
Styret og tekniske spørsmål. Det ser ut til at tiltakshaver og styret har forskjellige syn på de tekniske utfordringer en slik ombygging vil medføre. Styret skriver i sin vurdering:
«Styret har mottatt en rapport fra en fagperson som reiser spørsmål ved de tekniske forholdene knyttet til vedtaket som ble fattet. Rapporten gir rom for tvil om styret har hatt riktig vurdering av disse forholdene, og dette skaper usikkerhet rundt forutsetningene for styrets vurdering i forbindelse med vedtaket. Siden vedtaket har betydelige konsekvenser for seksjonseier, finner styret det nødvendig å undersøke saken nærmere. Det er viktig å få avklart om det er grunnlag for å tro at vedtaket kan få utilsiktede eller negative konsekvenser for bygningens tilstand. Styret mener derfor at det er hensiktsmessig å gjennomføre en grundig vurdering av de tekniske forholdene før eventuelle videre tiltak besluttes.»
Tiltakshaver har søkt Oslo kommune – Plan og bygningsetaten om tillatelse til tiltaket. Plan og bygningsetaten har godkjent tiltaket.1 Videre har tiltakshaver fått utført en takst ved Bærum Takst datert 26.09.2024.2 Styret på sin side viser til e-post til tiltakshaver datert 11. oktober 2023 at tiltaket ikke godkjennes fra styrets side. Dette begrunnes med tekniske utfordringer.3
Avslaget bør ikke begrunnes teknisk. Som nevnt i ingressen bør ikke tiltaket vurderes på grunnalg av tekniske utfordringer. Avslaget må begrunnes med forskjellsbehandling. Som kjent har styrene hele tiden fulgt en restriktiv linje når det gjelder fasadeendring. En godkjenning av dette tiltaket vil innebære en utålelig forskjellsbehandling.
Reseksjonering. Om tiltakshaver får sitt tiltak godkjent av det ekstraordinære årsmøtet vil det kreve reseksjonering av hele sameiet. Det vil måtte bli endring av det totale arealet og alle seksjoner vil få ny eierbrøk. Hva dette vil føre til av omkostninger i forhold til forretningsfører og i forhold til Karteverket er ukjent, men må i sin helhet dekkes av tiltakshaver. Tiltakshaver vil få en høyere eierbrøk og dermed høyere fellesomkostninger. Disse vil gjelde fra den dato tiltaket ble tatt i bruk.
Det har nylig kommet en dom i saken som bekrefter at de kravene vi har stilt til motparten, ikke er urimelige. Disse kravene innebærer at vi aksepterer TMG62 full gangrett og begrenset kjørerett på vårt område. Videre kan de kjøpe nøkler til markedspris, enten direkte fra leverandøren eller fra oss. De må også følge våre regler for bruk av bakgården, både ved gang og kjøring, og betale en forholdsmessig andel av kostnadene knyttet til både bruken av vårt område og fellesområdet.
Styrets innstilling og forslag til vedtak.
«Sameiet har nylig vært gjennom en rettsak, og det har blitt spredt feilaktige rykter om at saken har kostet oss over 2 millioner kroner. Den faktiske kostnaden har derimot ikke vært særlig høyere enn en fjerdedel av dette beløpet, da vi også benyttet seg av forsikring. Styret har hele tiden arbeidet for å ivareta sameiets interesser på en ansvarlig og kostnadseffektiv måte.»
«Motparten har benyttet vårt område uten å bidra økonomisk, samtidig som vi har dekket alle driftsutgifter for fellesområdet og for vårt eget området, som årlig beløper seg til hundretusenvis av kroner. Vi har hele tiden ønsket en rettferdig fordeling av disse kostnadene, men motparten har dessverre ikke vært villig til å bidra. Nå har siste rettsinstans bekreftet at vårt krav er både rimelig og rettferdig.»
«Vi mener at alle som benytter seg av området, og som mener å ha rett til å bruke det, også bør bidra til å dekke de utgiftene som påløper. Det er ikke rettferdig at vi alene skal bære kostnadene for noe som benyttes av flere. Derfor mener vi at alle som bruker området, og som har nytte av det, skal bidra til en rettferdig fordeling av utgiftene for fellesområdet og den delen av vår eiendommen som benyttes av andre. Sett i et lengre tidsperspektiv (5-10 år) vil vi med dette kunne dekke utgiftene til rettsaken.»
«Årsmøtet vedtar derfor at styret kan inngå avtale med TMG62, med forutsetning om at de kravene som er stilt til TMG62 i forbindelse med bruken av sameiets område, videreføres. Disse kravene inkluderer at:»
1.
TMG62 gis full gangrett og begrenset kjørerett på sameiets område.
2.
TMG62 har rett til å kjøpe nøkler til markedspris, enten direkte fra leverandør eller fra sameiet.
3.
TMG62 forplikter seg til å følge sameiets regler for bruk av bakgården, både ved gang og kjøring.
4.
TMG62 skal betale en forholdsmessig andel av kostnadene knyttet til bruken av både sameiets område og fellesområdet
Dommen fra Tingretten. Dette vedtaket er i tråd med dommen som bekrefter at kravene vi har stilt ikke er urimelige, og skal bidra til å sikre en rettferdig og korrekt fordeling av kostnader og ansvar mellom partene.1 Vedtaket er fattet i samsvar med sameiets beste interesse og for å ivareta sameiets felles verdier og ressurser.
Borettslaget Thorvald Meyersgate 62. Borettslaget har gjennom årene brukt mange slags knep for i kunne kjøre over vår eiendom. Det var først i 2019 at det kom et formelt krav fra deres advokat og senere stevning til Forliksrådet. Det påstås følgende. «Sameiet har nylig satt opp bom» Som alle vet så har det vært bom inn til vårt område siden 1986/1987.2
Borettslaget bør nå ta denne dommen til etterretning og avfinne seg med denne dommen. Borettslaget vet, og vi vet, at saken nå står nøyaktig slik den gjorde før det formelle kravet kom fra borettslagets advokat i 2019.3
Det overrasker ikke at Thore Hansen nå er på «krigsstien» igjen. Han er lovlig valgt styremedlem men velger nå å «dolke sitt eget styre i ryggen» med dette kravet. Det var samme Hansen som krevde ekstraordinært årsmøte tidligere i år. I dokumentet som kalles «2024-10-22_Veikart_SBG13» fremkommer det en rekke uriktige påstander og feilsitater. Det er så mange feil at dokumentet ikke burde legges frem for noe årsmøte. Dette avsnittet er forholdsvis kort men er nødvendig på grunn av feilaktige påstander. Innlegget er under arbeid.
Valg av styre og av styreleder. Hansen & Co påstår i sitt dokument «2024-10-22_Veikart_SBG13″ følgende:
«Styreleder ble ikke valgt særskilt i årsmøtet 19 juni, da hele styret ble valgt i en og samme avstemning i en uoversiktlig prosess ved alminnelig flertall / loddtrekning. Valg av styreleder 19 juni var ugyldig da det var i strid med sameiets vedtekter §9 og må gjøres på nytt.»
Påstanden er grunnleggende feil. Styrelederen var ikke på valg i det hele tatt. Han er valgt frem til ordinært årsmøte 20251. Referatet viser at Saeed stilte sin plass til disposisjon. Det er riktig at det var problematisk å få valgt nytt styre. Men det er en ting Hansen & Co glemmer, det ser ikke ut til at disse herrene har lest referatet (Protokollen) fra årsmøtet. Der står det at både innkallingen og gjenomføringen av møtet 19. juni 2024 er godkjent.2 Å komme med klager på dette i ettertid er meningsløst og det er tøys. (Protokollen er også godkjent)
Oppsummering. De som nå fremmer dette forslaget med henvisning til sameiets vedtekter glemmer en ting: At loven står over vedtektene. Det var ingen innvendinger mot å godkjenne innkallingen hverken med henvisning til vedtektene eller til eierseksjonsloven. Alle de som nå krever et nytt styre med henvisning til vedtektene burde ha krevd årsmøtet avholdt innen utgangen av april. Et slik krav er ikke fremmet. Alle de vedtak som er fattet er dermed lovlige – valg av styre inkludert.
Årsmøtets vilje og ønske. Under det ordinære årsmøtet 2024 ble det fremlagt 2 lister med kandidater som årsmøtet skulle stemme over. Det var Fachenberg som konsiperte disse listene. Hvem har sett listene? Er det arkivert? Det påstås at jeg sto oppført som vararepresentant på begge listene. At Asher Saeed, som hadde stilt sin plass til disposisjon sto innstilt som styreleder på den ene listen mens Thore Hansen sto innstilt som styreleder på den andre listen. Vedtaket ble slik:
5.1 Valg av styre: «Det ble besluttet å velge et nytt styret. Årsmøte og kandidater som ikke var på valg var enig i avgjørelsen. Det ble gjennomført en skriftlig votering og det ble stemmelikhet. Etter loddtrekning/myntkast, jf. eiersl § 52 3. ledd består styret av følgende:» Her listes opp de nye styremedlemmene.
Vedtak: «Godkjent»
Hva mener Solibo? Solibo har hevdet at varamedlemmer av styret ikke automatisk rykker opp som ordinært styremedlem om et medlem trekker seg. De hevder dette med henvisning til vedtektene. Vedtektene sier ingen ting om dette. De sier heller ikke noe om det motsatte. Da må sedvane avgjøre – om ikke eierseksjonsloven sier noe. Jeg har snakket med flere som hevder bestemt at sedvane har vært at varamedlem rykker automatisk opp som ordinært styremedlem ved eventuell fratredelse. Hva sier loven? Det er eierseksjonslovens § 55 som regulerer dette.3 Det er ikke mange slike endringer i styrene gjennom årene så det er lite å bygge sedvane på.
«Årsmøtet kan også velge varamedlemmer til styret. Vedtektene kan fastsette nærmere regler om dette.»
«Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å fratre før tjenestetiden er ute. Styret skal ha et rimelig forhåndsvarsel om fratredelsen. Årsmøtet kan med vanlig flertall beslutte at et medlem av styret skal fratre.»
Sitatet over er fra § 55 – fjerde ledd. Spørsmålet er om dette kan brukes til å kaste et styremedlem? Hele setningen sett i sammenheng gjelder bare om et styremedlem ønsker å fratre.
Kravstillerne påstår at sameiet var nær konkurs, men dette stemmer ikke. Vi har en solid økonomi og går med overskudd hvert år, som ligger mellom en halv og en million kroner. Den store kostnaden knyttet til reparasjonen av galleriet ble dekket ved et lån, som ble innvilget. Det tok imidlertid noen dager før lånet ble utbetalt til konto, og i mellomtiden kom store regninger fra firmaene som utførte arbeidet. Innlegget er under arbeid.
Forsinket betaling til oppdragsgiver. Vi hadde kontinuerlig god dialog med vår kontaktperson hos Blikkmannen AS, som var fullt informert om at finansieringen skulle komme gjennom lånet, og at betaling ville bli gjennomført så snart pengene var på plass. Det var enighet om dette mellom oss. Vi var på ingen måte nær konkurs. Et alternativ for finansiering hadde vært å be sameierne om en ekstraordinær innbetaling. Dette alternativet ble imidlertid ikke valgt, da vi ønsket å unngå at noen i sameiet potensielt skulle komme i økonomiske vanskeligheter.
Årsmøtet 2024 – manglende informasjon. Som kjent så kan styret ta opp lån for løpende drift. Det står ikke noe i eirseksjonsloven om at det skal orienteres særskilt eller at det skal innkalles til ekstraordinært årsmøte. Her er et utsnitt fra kravstillerne Fachenberg, Hansen og Leknes.1 (De som har signert kravet om ekstraordinært årsmøte.)
«Det vil si at der ikke var penger på hverken sparekonto eller driftskonto til å betale løpende regninger. Styret måtte be om betalingsutsettelse fra leverandører. Styret var derfor tvunget til å ta opp et lån på kr. 2,000,000. Dersom lånet ikke hadde blitt tatt opp, kunne sameiet i realiteten gått mot konkurs3. Årsmøtet 19 juni ble ikke orientert om dette.»
Utsnitt fra Huseiernes landsforbund om låneopptake.2
“I utgangspunktet antas det at styret har anledning til å ta opp lån uten årsmøtets samtykke, forutsatt at man ikke har oppsparte midler, og lånet går til dekning av nødvendig vedlikehold. Ønsker man en regulering av styrets adgang til å ta opp slike lån, bør det fastsettes i vedtektene at årsmøtets samtykke er nødvendig»
I fotnote nr. 3 skriver kravstillerne: “Sameiet hadde hatt to store utgiftsposter frem til mars, til sammen i størrelsesorden rundt kr. 2,000,000: Reparasjon av svalgangen i 6. etasje, og advokatutgifter til rettssak mot Thorvald Meyersgate 62 om bruk av port fra Sofienberggata, der sameiet tapte i alle tre rettsinstanser.”
Dette er ikke sant. Sameiet tapte i Jordskifteretten og i Lagmannsretten. Forliksrådet felte ingen dom på grunn av ikke overholdte tidsfrister – her lyves det. Det er også grunn til å minne om at borettslaget Thorvald Meyersgate 62 stevnet oss for Tingretten med krav om midlertidig forføyning om gangrett og kjørerett. Der vant vi.3 Videre – i Lagmannsretten tapte vi – men med disens. En dommer var 100% på vår side i følge dommen.4
Antall varmvannsberedere er blitt utvidet minst i en omgang. Det ser nå ut til at tilførsel av varmtvann er stabil. Det har vært problemer i tidligere år. I hovedsak har det vært feilkobling av vaskemaskiner. Det har også vært et tilfelle av pumpehavari. Berederne bør skiftes ut enkeltvis ettersom de slutter å fungere. Dette fordi huset ikke skal bli uten varmtvann.
Varmtvannsberedere – tilbakeblikk. Det har vært noen forslag i styrene siden 2015 om å bytte varmtvannsberedere. Det ser ut til at de forskjellige styrene har hatt alt for mye penger å rutte med. Berederne er ikke nye men fungerer fint. Opprinnelig var det 4 beredere. Bruk av varmtvann har økt over tid. Særlig i perioder med mange barn bosatt hos oss. Det ser ut til at antallet beredere ble utvidet fra 4 til 6 i 1997/1998.1
Varmtvannsberedere – måling av forbruk. Det var mange som var imot måling av forbruk av varmtvann. Begrunnelsen var at adminstrasjonen av dette var dyr i forhold til hva man kunne oppnå. Den gangen var strømmen billig. Vi er nå i en annen situasjon da strømprisene er vesentlig høyere – betaling etter forbruk virker fornuftig. Det er ikke kommet noen signaler på at ordningen burde avvikles.
Bytte av alle berederne. Som nevnt over så er det kommet forslag i de forskjellige styrene om å bytte beredere. Ingen av disse berederne varer evig. Det bør byttes når det er ødelagte. Dette for å ha en så normal som mulig tilførsel. Å bytte alle på en gang vil føre til at tilførselen av varmtvann vil da bli avbrutt minst en uke. Den/de som kom med forslagene bor ikke i Sofienberggata 13 A-E.
Det er blitt fremmet flere forslag om å bytte tak i de senere årene. Dette innlegget er begrenset til tidsrommet 2015 og frem til idag. Noen forslag har vært rene dumheter. Det er også kommet flere forslag om å bytte hele taket. Dette sammen med andre dyre og unyttige tiltak. Lekkasjer vil det være så lenge vi bor i et land med vinter og frost. Det dummeste forslaget som aldri kom til årsmøtebehandling er å bytte ut steintaket med blikktak. I følge eksperter er dette «noe man ikke gjør». Materialet slik det er presentert baserer seg hovedsaklig på årsmøtereferater og årsmeldinger. Dette er på ingen måte en fullstendig oversikt men er under arbeid.
Styreperioden 2024 – 2025.
09.01.2025 – ekstraordinært årsmøte. Kravet er underskrevet Thore Hansen, Espen Leknes og Terje Fachenberg. Det klages i kravet som er kalt «2024-10-22_Veikart_SBG13»1 over manglende fremdrift. To av disse som har underskrevet kravet ble valgt som styremedlemmer under det ordinære årsmøtet i 2024. Ett medlem trakk seg fra styret, en annen nekter å utføre oppgaver. I resten av styret er det to nye medlemmer som har begrenset kunnskap om sameiets forskjellige prosjekter. Alt dette har forsinket styrets arbeid. To av de som har underskrevet kravet er selv medskyldige i forsinkelsen. Særlig Hansen som er valgt styremedlem.
Ekstraordinært årsmøtet – om taket. Under hovedpunkt «1. Bygningsmasse – forebyggende vedlikehold i stedet for reparasjon» er det et underpunkt – punkt 3. om tak:
«Takstein og undertak er fra byggeår. Ingen uavhengig faglig vurdering av taket er gjort, men taktekker har påpekt at taket bør skiftes da det har nådd sin maksimale levetid og faren for vannlekkasjer er betydelig. Flere takreparasjoner har vært gjort i senere år når det har oppstått lekkasjer. Flere steder er selve undertaket skadet av vannlekkasjer. Det er sannsynlig at stedvis lekkasje kommer til å oppstå i tiden som kommer, dette vil særlig berøre de øverste leilighetene. Dette har medført og vil medføre unødvendige kostnader.»
«I forlengelsen av taket finnes 4 balkonger i 6. etasje, disse vedlikeholdes som fellesareal. En nylig befaring gjort av taktekker for å vurdere faren for lekkasje nedover i leilighetene, slo fast at balkongenes gulv membran og veggpanel er i dårlig forfatning og bør renoveres sammen med taket. Det ble også påpekt at alle rennene fra taket er svært gamle og bør skiftes sammen med taket, for å unngå lekkasje og isdannelse om vinteren. Varmekablene i alle takrennen har sluttet å fungere.»
Om styret og vedlikehold. Det er ikke mer enn to år siden taket ble renovert. Det er ikke meldt om lekkasjer etter det. Det ser ut til at enkelte seksjonseiere har alt for mye penger å bruke. Det er også grunn til å nevne at alle de tre som har underskrevet kravet om ekstraordinært årsmøte har sammen eller hver for seg sittet i alle styrer fra 2015 og frem til i dag. Mange avvik som er blitt listet opp fra disse herrene er nevnt i vedlikeholdsrapporten fra 2015. De er ikke blitt tatt tak i. I innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet skriver styret i sin vurdering om tak:
«Tak: Et ekstraordinært årsmøte stemte ned forslaget om å bytte tak. Styret har derfor valgt å utføre nødvendige reparasjoner for å opprettholde takets tilstand.»
I sum, etter det som er beskrevet over, bør hele det såkalte veikartet avvises av årsmøtet 9. januar 2025.
Styreperioden 2023 – 2024.
Det ordinære årsmøtet 2024. Tak er ikke nevnt i innkallingen til det ordinære årsmøtet. Under overskriften: «Vedlikeholdsetterslep «Sameiet har vedlikeholdsetterslep. Det ble utarbeidet en vedlikeholdsplan fra en fagperson i 2015.»
«Vedlikeholdsetterslep Sameiet har vedlikeholdsetterslep. Det ble utarbeidet en vedlikeholdsplan fra en fagperson i 2015. I denne planen var det flere kritiske hastepunter som ble foreslått rettet innen et år. Årsmøtet vedtok også den gangen et stort lån for dette arbeidet og pengene ble brukt i 2016 og 2017. Imidlertid valgte styrene den gangen å prioritere annerledes og flere kritiske punkter ble ikke gjennomført. Sameiet betaler idag ned på dette lånet med omtrent 100 tusen i måneden (renter og avdrag).»
Tak er ikke nevnt, men vil komme inn under en evntuell ny vedlikeholdsplan.
Styreperioden 2023 – 2024 om tak. Ved gjennomgang av alle styrereferater i denne perioden er det ikke spor etter i noen referater etter tak.
Ekstraordinært årsmøte i februar 2024. Som beskrevet under så kom det krav om ekstraordinært årsmøte datert 26. november 2023. Det ble noe frem og tilbake. Eier av seksjon 41, Thore Hansen bryter eierseksjonsloven ved å forsøke å bestemme datoer for dette møtet. Han vet godt at det er styrets oppgave å innkalle til årsmøter. Hansen er ikke på dette tidspunktet medlem av styret.
Møtet berammet til 4. januar 2024. Det ekstraordinære årsmøtet var først forsøkt berammet til et tidspunkt før jul. Etter det ble møtet berammet til 4. januar. Dette liker ikke Hansen. Han skriver:
«Viser til innkalling til ekstraordinært årsmøte 4 januar, sendt ut lille julaften kl 18. Viser også til mine eposter av 22/11, 26/11, 29/11 og 5/12, der en rekke datoer foreslås. 4 januar er ikke en av disse datoene. Jeg er ikke tilbake i Oslo fra ferie den dagen, og jeg vil heller ikke ha anledning til å avklare denne datoen.»2
Igjen vil Hansen bestemme over styret – igjen legger han seg borti styrets arbeid. Hansen er ikke styremedlem. Huseiernes landsforbunds ledende jurist har påstått overfor meg at seksjonseiere ikke har noen rettigheter mellom årsmøtene.(Unntatt ved å kreve ekstraordinære årsmøter. Det sa han ikke noe om.)
Formellt krav om ekstraordinært årsmøte. Det formelle kravet kommer i form av en e-post datert 26.november 2023. Den inneholder ett vedlegg.3 Kravet har 3 hovedpunkter. Hovedpunkt 1. «Vedlikehold av bygningsmasse» På side 3 – under punkt 1: «MANGLENDE VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSE» nevnes tak – underpunkt «Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver»
Styret utformer en formell innkalling. Innkallingen ble sendt 31. januar som en nyhetsmelding på Solibo og heter: Ekstraordinært årsmøte «Sofienberggate 13 A-E februar 2024.» Om tak heter det:
«Bygget er nå nærmere 40 år gammelt, og flere store, kostbare vedlikeholdsoppgaver må forventes å måtte utføres i de nærmeste årene. Dette gjelder: -Takheller/undertak» (Samt noen andre punkter.)
Styrets innstilling: «Til punkt: Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver Tak: På årsmøtet 21.03.2017 ble det lagt frem et forslag fra styret (sak 5) om å finansiere et nytt tak. På årsmøtet var det 24 stemmeberettigede, 17 av disse stemte imot dette forslaget. Siden forslaget til å finansiere et nytt tak ble nedstemt av årsmøtet valgte styret i 2021 å reparere taket da dette kunne finansieres med sparepengene. Omtrent 150 ødelagte takstein ble byttet og 16 flere lekkasjer ble tettet. Dette kostet omtrent 400 000,- kroner. Nylig har vi fått gjennomført rens av takrenner for å bedre avløp av vann slik at sannsynligheten for lekkasjer reduseres. Han som gjorde denne jobben tok også en sjekk av taket og fant noen takstein som var ødelagt og disse ble rettet. Styret vil for øvrig også nevne at også denne oppgaven var en del av vedlikeholdsplanen som ble laget i 2015. Denne oppgaven skulle gjøres med de 10 millioner kroner som ble bevilget. Dette ble imidlertid ikke gjort den gangen, og senere styrer har gjennomført dette fra de ordinære felleskostnader.»
Styrets innstilling.(nevner ikke tak – men vedlikeholdsplan hvor tak bør være inkludert.) «Flertallet i styret foreslår at det ikke er nødvendig å påkoste ny vedlikeholdsplan, men oppdatere vedlikeholdsplanen (se vedlegg 4) sameiet fikk etablert i 2015. Planen er fortsatt gjeldende da låneopptaket som ble gjort ble brukt på andre ting enn å utbedre avvikene i rapporten.»
Vedtaket – forslaget fra kravstillerne ser ut til å ha fått flertall. Det ser ut til at forslaget fra kravstillerne har fått fler tall, selv om det er noe tvetydig. Vedtaket nevner ikke taket, men det kan komme inn under pkt. c)
«c) Styret utarbeider en vedlikeholdsplan for de neste 5 årene. Denne skal inneholde anslåtte kostnader for de ulike vedlikeholdstiltakene. Dette bør bygge på vedlikeholdsplanen sameiet fikk laget i 2015. Styret rapporterer tilbake på disse vedtakene i regulært årsmøte våren 2024.»
Styreperioden 2022 – 2023.
Omfattende korrespondanse med eiere og støtte til ekstraordinært årsmøte. Det er en omfattende korrespondanse med eiere som støtter kravet om ekstraordinært årsmøte. Styret stiller spørsmål ved listen av kravstillere og ber om bekreftelse fra hver enkelt. Den kommer i form av e-poster fra den enklete kravstiller.
Ekstraordinært årsmøte høsten 2023. Kravet til ekstraordinært årsmøte kom i form av en e-post fra Thore Hansen datert 22. november 2023. E-poste innholder et ønske om dato. Han varsler at det formelle kravet vil komme «om en dag eller 2»4 Hanen ser ut til å glemme at etter eierseksjonsloven er det styret som innkaller til årsmøter, både ordinære og ekstraordinære.
Formellt krav til ekstraordinært årsmøte. Det kravet kommer i form av en e-post datert 26.november 2023. Den inneholder ett vedlegg.3 Kravet har 3 hovedpunkter. Hovedpunkt 1. «Vedlikehold av bygningsmasse» På side 3 – under punkt 1: «MANGLENDE VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSE» nevnes tak – underpunkt «Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver»
Omfattende reparasjon av taket i 2021 – 2022. Hansen ser ut til å glemme at taket var underlagt vesentlig rengjøring og reparasjoner året før. Dette er beskrevet omfattende med bilder i innkallingen til det ordinære årsmøtet 2022.
Styreperioden 2021 – 2022.
Styreperioden 2021 – 2022 om tak. Styreperioden 2021 – 2022 ble avslutet med det ordinære årsmøtet 6.april 2022. Årsmeldingen presenterer en omfattende bildebasert presentasjon av arbeidene på taket.6
Arbeid på taket. «Styret har i løpet av 2022 fått vasket og reparert taket. Taket var veldig møkkete og full av mose. I tillegg var det 16 lekkasjer som ble tettet og det ble også byttet ca 150 takstein som var knust. Se vedlagte bilder«.7
Reparasjoner på taket 2021 – 2022. Taket ble reparert og rengjort i denne styreperioden. Jeg trodde at mose på taksten ville være til skade. En spesialist i restaurering av gamle bygninger avviser dette. Som vist over har ikke styrets årsmelding noen omfattende beskrivelse av dette arbeidet. Etter disse arbeidene er det ikke nødvendig å bytte taket – det er godt nok å tette lekkasjer som oppstår.
Det nye styrets første møte – 27. april 2021. Referatet fra møtet nevner tak i begrenset grad. Sak 14 heter: «Nytt tak og fjerne grafitti og hærverk ved inngangspart mot Toftesgate.»
«Taket er i ferd med å gå i stykker o lampene er løse. Legge nye gipsplater og males med utomhus maling. Male opp dører og vegger for å fjerne graf f iti og hærverk. Tilbud fra Telles foreligger. Se vedlegg. Pris 13.500 ex mva»
Vedtak: «Asher legger ut anbud på taket, resten settes på vent. Grafitti avventes, og vi ser hvordan vi gjør det.»
Styrets møter i styreperioden 2021 – 2022 om tak. Bortesett fra møtet 27. april 2021 er ikke taket nevnt i referatene fra noen av møtene i denne perioden. Dette er underlig og foruroligende at en såpass stor sak ikke er nevnt.
Styreperioden 2020 – 2021.
Styreperioden 2020 -2021 – årsmøtet. Styreperioden ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2021. Heller ikke i årsmeldingen til dette årsmøtet er tak nevnt.8 Tak er ikke nevnt hverken i styreperioden 2018 – 2019 eller i perioden 2019 – 2020.
Styrets møte 01.12.2020. Det er avdekket skader på taket etter fjerning av mose og vegetasjon. Styret fremmer forslag om utbedring. «Sak 2 Rengjøring av tak og utskifting av skadet takstein på taket.»
«For at taket skal holde det antall år vi trenger for at vi skal kunne nedbetale lånet først så må vi ta bedre vare på det, og utføre vedlikehold. Ved spyling av takrenner har det blitt avdekket skadet og manglende takstein. Dette må repareres.»
«Forespørre Telles som også har en blikkenslager om de kan ta på seg dette, evt. spørre f irma vi har engasjert om de kan gjøre dette.»
Forslag til vedtak: «Innhente tilbud fra begge og avgjøre når vi gjør dett. Ser for meg at dette må vente til våren.» Vedtak: «Asher legger ut anbud på nettet, innhenter tilbud på utskifting av takstein og rengjøring av taket.»
Styreperioden 2017 – 2018.
Årsmøtet 2018 – om tak. Styreperioden 2017 – 2018 ble avsluttet med årsmøtet 17. april 2018. Styret legger frem en «skryteliste» og en liste over fremtidige prosjekter:9
Styrets arbeid 2017/2018: «Takene på alle skurene og bodene i bakgården er spylt og vasket»
Fremtidige prosjekter: «Nytt tak»
Med unntak av en linje i oversikten over tidligere større prosjekter nevnes ikke tak i årsmeldingen – innkallingen til det ordinære årsmøtet 2018.
Ekstraordinært årsmøte 21.11.2017 – utvikling av eiendommen. Under det ekstraordinære årsmøtet høsten 2017 ble det presentert et forslag om utvikling av eiendommen. Det ser ut til at det er Fachenberg som står som initiativtager til dette forslaget. Det er svært alarmerende. Om alle disse forslagene skulle settes ut i livet ville det ødelegge sameiets økonomi for mange år fremover. I innkallingen står det: «C) Styret informerer om forslag til videreutvikling av eiendommen»10Fra referatet: «C Videreutvikling av eiendommen: «Styret informerte om forslag til videreutvikling av eiendommen11. Se vedlegg.»12
Under overskriften «Gjenstående vedlikeholdsarbeider» skriver styret som punkt nummer 2: «Tak» Under overskriften «Finansiering av resterende behov» nevnes ikke tak. En annen stor sak som nevnes og som må vies oppmersomhet er «Salg av Loft til utbygging av leiligheter»
2017.03.27 Styrets møte om tak. En seksjonseier har fått vannskade etter taklekkasje. Styret vedtar å dekke hennes omkostninger.
Saksinformasjon: «Skade ved vannlekasje fra tak for NN seksj 00 – NN har utlegg for reparasjoner i leiligheten sin etter vannskade fra taket. Hun ber styret om å få dekket dette slik hun har fått ved 2 tidligere anledninger.» Vedtak: «Beløp 12.500 kroner. Ja, enstemmig vedtatt at styret dekker skaden.»
Styreperioden 2016 – 2017.
Årsmøtet 2017 – forslag om «A) Nytt tak, fasade og bakgård (Styret)» Styreperioden avsluttes med årsmøtet 2017. I innkallingen fremmer styret forslag om «A) Nytt tak, fasade og bakgård (Styret)» Styret presenterer et omfattende avsnitt om dette:13 Hele saken er presentert her. Det er en grundig saksfremstilling i den hensikt å «selge inn» forslagene. Heldigvis så årsmøtet sløseriet i disse forslagene og stemte de ned.
«Viser til møte den 07.02.2017 med styreleder, samt tidligere eposter, vedlikeholdsplan av mars2015, befaring og møte den 10.02.17 med blikkenslager, i anledning utbedring av yttertak mm.»
«Som presisert i epost nedenfor av 13.02.2017 er det i befaring og møte den 10.02.17 gjort en vurdering, at stedvise utbedringer av takene er så omfattende, og kan bli mer kostbart i forhold til en total omlegging av takene. Derfor er det mer lønnsomt å gjennomføre en total omlegging av alle takflater.»
«Dette med bakgrunn i en faglig og økonomisk vurdering i forhold til antall avvik, og hvor omfattende flere avvik er å utbedre, og ikke minst kostnader til rigg/drift som forøvrig vil utgjøre en stor del av kostnadene.»
«All den tid taket er beheftet med såvidt mange feil og mangler kan det ofte lønne seg å sette opp stilase fremfor bruk av dyre lifter. I tilfelle for Sofienberggata 13 A-E er det vurdert å setteopp takstilase, fremfor bruk av lifter.»
«Med bakgrunn i en samlet vurdering er det innhentet pris fra en takentreprenør, som har gitt pris på komplett omlegging av alle takflater. Undertaket som i hovedsak for de fleste tak består av zu-takplater er forutsatt byttet ut med kryssfiner-plater. Det leveres stålplater istedenfor takstein på impregnerte sløyfer og lekter på diffusjons åpen underlagspapp. Alt av takrenner, nedløp og beslagarbeider erstattes med nytt.»
«Prisen er innhentet får å få et så riktig bilde av de samlede kostnadene som en komplett tak- omlegging krever.»
«Den 21.02.2017 er det mottatt på epost pristilbud fra Brodin Blikkensalgermestere AS for omlegging av hovedtak, tak boder, over hovedinnganger, og utskifting beslag svalganger. Lundh Vedlikehold ANS har gitt muntlig budsjettpris på epoxybelegg gulver og utskiftning av plater vegger på svalganger i 5 og 6 etasje.»
«Nedenfor følger en budsjettmessig oppstilling av kostnader, og hvordan fordelingen i forhold til det enkelte tiltak fremkommer, og som gir en kvalifisert vurdering av hva det koster å gjennomføre en komplett takomlegging av alle tak for sameiet Sofienberggata 13 A-E.»
«Gjør oppmerksom på at alle beløp er avrundet og inklusive merverdiavgift. Det er også lagt inn en post for uforutsette forhold. Videre gjøres det oppmerksom på at det er kun beregnet takstilas. Om det skal gjøres utbedringer på fasaden, må det settes opp både tak -og fasadestilase, hvilket betyr en økning i riggkostnadene.»
«Ettersom det er innhentet en pris fra en tilbudsgiver for tak-utbedringen med bakgrunn i eget beregningsgrunnlag, anbefales det å utarbeide et pristilbuddokument som sendes ut til flere aktører i bransjen, slik at alle tilbudsgivere foretar en kvalifisert vurdering og beregning på de samme forutsetninger og beregningsgrunnlag.»
«Ved det får man lik konkurranse på like vilkår, noe som anbefales av undertegnede. Videre anbefales det å sende ut til 3 – 4 stk. tak-entreprenører som har samme kvalifikasjoner, erfaring og kompetanse.»
«Stillaskostnad for tak-stillas utgjør ca. kr 1.125.000,-, og tillegget for komplett fasadestillase og duk vil utgjøre ca. kr 350.000,-.»
«Tilsammen for tak og fasader vil de totale stillaskostnadene utgjøre ca. kr 1.475.000,- inkl. mva.»
«Når en først har satt opp et stilas er det hensiktsmessig å ta fasaden. Samtidig er det et ønske om å oppgradere hele bakgården. Styret har budsjettert med at arbeid med å skifte tak, oppgradere fasaden og bakgården vil koste 10 millioner totalt. Vi har i dag 2 millioner igjen fra første låneopptak på 10 millioner og vil trenge et nytt lån på 8 millioner.»
Styrets innstilling: «Styret foreslår å ta opp 8 millioner til i lån. Dette vil gå til ny fasade, tak og bakgård.»
«Faller forslag 1. Så er nytt forslag å ta opp 6 millioner for å finansiere et nytt tak.»
A Nytt tak Saksframstilling: Styretsinnstilling: «Styret foreslår å ta opp 8 millioner til i lån. Dette vil gå til ny fasade, tak og bakgård. Forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å ta opp lån på inntil kr 8 000 000» Vedtak: «Forslaget falt med 15 stemmer mot»
Faller forslag 1. «Så er nytt forslag å ta opp 6 millioner for å finansiere et nytt tak. Forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å ta opp lån på inntil kr 6 000 000» Vedtak: «Forslaget falt med 17 stemmer mot»
Heldigvis så falt forslaget. Referatet fra det ordinære årsmøtet i 2017 viser dette.14
2016.11.07 Styremøte – om taket. Saken heter «Sak 86/2016: Tak og lekkasje- utarbeide spek.» Saken om taket får stadig høyere saksnummer. Det mangler referat fra dette møte – antagelig.15
Styrets møte 7. juni 2016 om tak. Innkallingen til dette møte inneholder kun det. Det finnes ingen saksliste. Referatet ser slik ut om tak:16
«Sak 20 2016: Utbedring av utett tak (egen sak fra 1C/ 2016) STATUS: Er utført i uke 16. Videre utbedring av tak og andre årsaker til lekkasjer på svalegang og bygningsmasse må taes med stillas.»
2016.05.03 Styrets møte – om tak. Taklekkasjer har fått eget saksnummer. «Sak 20 2016 Utbedring av utett tak (egen sak fra 1C/ 2016)- Marte» Vedtaket ser slik ut:17
«Sak 20 2016: Utbedring av utett tak (egen sak fra 1C/ 2016) Status:Utføres i uke 16. Steinar Bratlie har ansvaret, og Marte følger opp.»
Styrets møte 5. april 2016 – om tak. Under styrets møte ble tak nevnt under «Sak 1-2016 Vedlikehold:» «C) Lekkasje tak se epost fra Steinar Bratlie- utbedres raskt.»18
Det meldes også om taklekkasje ved oppgang B. Det meldes også om taklekkasje ved oppgang B. «Sak 6-2016 Eventuelt -Til vaktmester- det drypper fra taket like ved heis. (Styreleder har informert vaktmester).»
Styreperioden 2015 – 2016.
Årsmøtet 2016 om tak. I årsmeldingens avsnitt som heter «Orientering om sameiets drift» er det avsnitt om taklekkasjer.19
Lekkasje tak i oppgang E: «Styreleder har blitt gjort oppmerksom på at det har flere ganger vært lekkasje i oppgang E. Entreprenør er kontaktet, og det viser seg at det er flere områder i taket og konstruksjonen som må utbedres. Dette vil bli utbedret så fort som mulig.»
Det ser ikke ut til at mye er gjort med taket i denne styreperioden. Det er nevnt noe i forbindelse med oppfølgingen av vedlikeholdsrapporten av 2015. Tak er ikke nevnt spesifikt i dokumentene fra styremøtene.
Styreperioden 2014 – 2015.
Årsmøtet 2015 – litt om tak. Styreperioden 2014 – 2015 blir avsluten med årsmøtet 2015. Under avsnittet som heter «Orientering om sameiets drift presenteres det en liste over «Større vedlikehold og rehabilitering» Det er kun en linje om tak. Året er 2015 og det står: «Utbedring av taket i galleriet.»20
Rapporter om byggets bygningstekniske status. Styret fikk utarbeidet en status og en vedlikeholdsplan for bygget som omfatter Sameiet Sofienberggata 13 A-E. Rapportene er datert i februar 2015 og ble distribuert alle seksjonseierne. Rapportene heter : TILSTANDSRAPPORT FOR UTVENDIG OG INNVENDIG FELLESAREALER21 og VEDLIKEHOLDSPLAN FOR UTVENDIG OG INNVENDIG FELLESAREALER22 Rapportene sier lite om tak. Det handler mest om beslag som bør skiftes og tetting av eventuelle lekkasjer. Rengjøring av alle takfalter er også nevnt.
