Kategori: Gjeld

Publisert

2025.12.09 Vidløftige Planer – Utgifter ute av Kontroll. Forslag til finansiering.

Dette innlegget ble først skrevet i 2021 og starter med å referere til vedtak under det ordinære sameiemøtet 2015. Der ble det vedtatt å låne NOK 10.000.000,- for nødvendig vedlikehold av bygget. Det opprinnelige forslaget var NOK 20.000.000. Om det opprinnelige forslaget hadde blitt vedtatt, hvilke fellesomkostninger ville vi da hatt i dag? Det er kommet flere vidløftige forslag gjennom årene etter. Jeg vil forsøke å lage en oversikt. Oversikten gjelder frem til det ekstraordinære årsmøtet 2017 og vil bli komplettert

Sameiemøtet 27. april 2015. Her ble det vedtatt å låne NOK 10.000.000,-1 S tyret ønsket å låne det dobbelte. Det kom frem under sameiemøtet 2015. Bakgrunnen var en rapport utarbeidet av av Ingeniør Konsult AS ved Steinar Bratlie. Det er dette lånet som koster oss dyrt i dag, i 2025. Hva ble midlene brukt til? Her er en sammenstilling.(Lenke)

Sameiermøtet 2015 – bruk av lånte midler. Styret signaliserer allerede i saksfremstillingen til sitt forslag at de ønsker ny fasade. Dette kommer igjen ved flere anledninger senere. Ikke nok med at det ble lånt NOK 10.000.000,- Det kom også et forslag om en dramatisk økning av fellesomkostningene.

Ekstraordinært sameiermøte 1. september 2015. I forkant av det ekstraordinære sameiermøtet ble det sendt ut et informasjonsskriv. Her opplyses det at «vår bygård er beryktet i hele Oslo for manglende vedlikehold, og slik vil vi ikke ha det».2
Det er behov for en «daglig leder» for prosjektene. Styret vil i tillegg bruke Ingeniør-Konsult for rådgivning. Punkt 2 under det ekstraordinære sameiermøtet gjelder valg av 2 styremedlemmer for 1 år. I årsmeldingen for 2016 opplyses det at seksjonseier S har fratrådt og seksjonseier Hansen er valgt som styremedlem.3 Referat fra det ekstraordinære sameiemøtet finnes ikke i arkivet.

Økning i fellesomkostningene – varsel 10. september 2015. Allerede en uke etter det ekstraordinære sameiermøtet kommer det skriv om økning av fellesomkostningene. Fellesomkostningene vil bli økt med 28% Varselet er datert 10. september.4


2016.03.14 Ordinært sameiermøte. I innkallingen til dette årets sameiermøte står det noe om aktiviteten rundt Vedlikeholdsplanen og Tilstandsrapporten. Det fremkommer påstander om manglende vedlikehold som ikke er sanne. Det er også et stort avsnitt om styreleders arbeidsforhold og direkte trusler. Styrelederen hadde fått godkjent ekstra honorar pr. time. Dette benyttet hun seg ikke av. Istedet ble konsulenten, Steinar Bratli, brukt mer. I årsmeldingen opplyses det at ventilasjonsanlegget aldri er blitt renset. Dette er tøv.5 Det skrives også i årsrapporten at det ikke finnes noen FDV-dokumentasjon. Dette stemmer heller ikke.6 Til slutt opplyses det at tavlerommet er farlig. 7 Pr. i dag 2025 er tavlerommet, slik det fremsto i 2016 fortsatt lovlig, men det anbefales jevnlige kontroller. Til slutt noe som er sakset fra en konversasjon melleom styreleder og en seksjonseier.«OBOS, våres vaktmestertjenester og ingeniør konsulenten, uttaler alle tre at byråden er en av de verste på alle områder i hele Oslo.» Hun mener sikkert bygården.?!

2018.08.02 Arbeider i gang – e-post fra styreleder. Her listes det opp en del av det som skal gjøres: Boder må tømmes, garasjen stenges, tilgang til seksjonene for montering av branndetektorer, rensing av ventilasjonsanlegget, strømbrudd for skifte av hovedtavle, skifte av sikringsskap. Denne e-posten finnes ikke på styrets e-postkonto.

Riving av søppelskur. Pr. i dag, i 2025, har vi fortsatt midlertidige søppelskur. Da de opprinnelige ble revet ble disse midlertidig satt opp. I årsmeldingen fra styreperioden 2016 – 2017 nevnes det at våre søppelskur er revet og nye er satt opp8. Planen var å få nedgravde avfallsbeholdere. I mellomtiden er det fremkommet at renholdsverket ikke vil kjøre inn til nye avfallsbeholdere da innkjøringen er for trang. Ble dette sjekket før bodene ble revet? Mitt forslag var å modifisere dørene til de opprinnelige avfallsskurene og lage innkastluker i disse. Hverken i vedlikeholdsplanen fra 2015 eller i rapporten om byggets tilstand er avfallsskurene nevnt. Rivingen var en stor kostnad.

Sameiermøtet – Forslag Nytt Tak, Ny fasade og Oppgradering uteområdet. I årsmeldingen for styreperioden 2016 – 2017 er det på ny forslag om å legge nytt tak, legge ny fasade og utbedre uteområdet. Til dette vil styret låne NOK 8.000.000,-. Alternativt NOK 6.000.000,-9 Vinduer er ikke nevnt i dette forslaget. I følge referatet fra sameiermøtet falt begge forslagene.10

Finansiering – salg av loft til utbygger. For å finansiere noen av prosjektene ønsker styret å selge bodområdene på loftene. Seksjonene har ikke innvendige boder. Derfor har alle seksjoner loftsbod – kalt klesbod i prospektet, og utebod eller kjellerbod. Dermed er det ikke noe loftsareal å selge. Det var også forslag om å grave opp uteområdet for å erstatte loftsbodene med kjellerboder. Kjellerboder kan ikke erstatte loftsboder på grunn av luftkvaliteten i kjellere. Ikke minst, hva ville et slik prosjekt koste? Under styremøtet 19. september 2017 blir det ifølge referatet bestemt å avvente til etter ekstraordinært sameiermøte.11 Under det ekstraordinære sameiemøtet 21. november 2017 ble det presentert forslag om salg av loftet.

Fasade og vinduer – sak under styremøtet 6. juni 2017. Nye balkonger. Nå er igjen vinduer på agendaen. Ikke bare vinduer, men også nye balkonger. Det ser ut til at Sofienberggata 13 A-E er i ferd med å gå fra et boligselskap til et eiendomsutviklingsselskap.12 Mer om dette etter det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017.

Nye balkonger – nye forslag som vil generere vesentlig høyere fellesomkostninger. Fachenberg opplyser i et styremøte at han har «undersøkt litt rundt» om nye balkonger. Det er kommet tilbud fra Balko AS.

Vinduer og balkonger – sak nummer 1 under styrets møte 31.10.2017. Vi innhenter tilbud fra 2-3 leverandører og fra Magnor, NorDan og H-Vinduet. Innhente tilbud fra 3 snekkere på innsetting.13

Ekstraordinært sameiermøte – vidløftige planer om påkostninger. Møtet hadde 3 poster på programmet. Pkt. C heter «Styret informerer om forslag til videreutvikling av eiendommen.» Her fremkommer det forslag som tydelig viser at Sofienberggata 13 A-E skal drive med eiendomsutvikling – ikke være et vanlig boligselskap. Forslagets pkt. C inneholder bl. a. Nye vinduer, nytt tak, ny fasade, porttelefonanlegg. Videre – salg av loftet til utbygger. Dette vil utløse krav om sprinkleranlegg i alle rom i alle leiligheter – med åpne rør. Videre skal loftsbodene erstattes med kjellerboder i nytt bodanlegg under dagens uteområde. Det vedlegges også forslag til finansiering.14

Bildene tilhører antagelig Balko AS Hele prospektet ble presentert under det ekstraordinære sameiemøtet 21. november 2017.
  1. Referat fra Årsmøtet 2015 ↩︎
  2. Informasjonsskriv fra styret om gårdens tilstand. ↩︎
  3. 2016.03.14 Referat fra ordinært årsmøte. ↩︎
  4. 2015.09.10 Varsel om endring av fellesomkostninger ↩︎
  5. 2016.03.14 Fra årsmeldingen om ventilasjon. ↩︎
  6. 2016.03.14 Fra årsmeldingen om FDV-dokumentasjon ↩︎
  7. 2016.03.14 Fra årsmeldingen om hovedtavle. ↩︎
  8. 2017.03.21 Årsmøtet 2017 – årsmeldingen om søppelskur. ↩︎
  9. 2017.03.21 Årsmøtet 2017, diverse forslag . ↩︎
  10. 2017.03.21 Årsmøtet 2017 – referatet. ↩︎
  11. Referat fra styremøte 19.09.2017 med vedlegg – takst. ↩︎
  12. Referat fra styrets møte 6. juni 2017 sak 12. ↩︎
  13. Referat fra styrets møte 31.10.2017 – sak 1 ↩︎
  14. 2017.11.21 Presentasjon utvikling av eiendommen. ↩︎
Publisert

2024.02.11 Ekstraordinært Årsmøte – Massiv kritikk.

Det ble holdt ekstraordinært årsmøte mandag 5. februar. Formålet med det ekstraordinære årsmøtet var en massiv kritikk av styrets arbeid det siste året, kritikk av min hjemmeside med samtidig trusler om å bli fratatt styrehonorar, utkastelse av styret og politianmeldelse. De aller fleste punktene meldt til årsmøtet var tilbakevist i styrets innstilling til de forskjellige sakene. Allikevel ble det vedtatt en massiv kritikk av styret.

Jeg flyttet til sameiet Sofienberggata 13 A-E i august 1990. Hele tiden har jeg forsøkt å gjøre det beste for alt og alle. Etter en tid kom det flere rapporter om at en styreleder har kontaktet flere seksjonseiere for å sverte meg. Videre ble det over en periode avdekket flere lovbrudd, vedtektsbrudd og feilaktige påstander, om meg og om sameiets drift. Hjemmesiden er et forsøk på å forsvare mine interesser, og dermed sameiets interesser. Den massive kritikken av hjemesiden under det ekstraordinære årsmøtet er altså et angrep på mitt forsvar. Det har vært en rekke lovbrudd, vedtektsbrudd og usannheter. Jeg konstaterer at årsmøtet, og dermed sameiet, er tilfreds med en slik situasjon. Den siste feilaktige påstanden var under det ekstraordinære årsmøtet 5. februar i år hvor kravstiller, seksjonseier, Hansen, kom med påstander om at jeg hadde fått en rekke advarsler mot hjemmesiden. Det er ikke kommet noen kommentar til innholdet hjemmesiden fra noe hold. Videre, ble det ikke knyttet noen kommentarer til sidens innhold under det ekstraordinære årsmøtet. Hansens påstand her er derfor direkte løgn.

Dagens situasjon. Dagens situasjon er at Årsmøtet er tilfreds med at loven brytes, vedtektene brytes og at det presenteres usannheter «over en lav sko» I og med dette oppløpet har de som har stilt krav til det ekstraordinære årsmøtet satt en ny standard for naboskapet. Den siste påstanden er at det skal være sendt advarsler om hjemmesiden. Dette er som kjent direkte løgn.

1: Hotelldrift i oppgang E 5. etasje eiet av Terje Fachenberg.
2: Midlertidig tyveri av parkeringsplass nummer 28.
3: Misbruk av midler etter lån vedtatt i 2015.
4: Vidløftige planer om bruk av sameiets midler.
5: Kampanje for å få kastet meg ut tvangssalg av min seksjon.
6: Lemmer på galleriet i 6. etasje – mulig lovbrudd.
Dokumenter.
2024.02.05 Referat fra det ekstraordinære årsmøtet.

S. E. & O.

Publisert

2021.11.13 Vidløftige planer – forslag om unødige påkostninger og finansiering.

Dette innlegget vil i hovedsak omhandle vidløftige planer og forslag om unødige påkostninger etter at Marte Reling Uri gikk ut av styret. I hennes periode som styreleder har vi fått unødig mye gjeld – som igjen forårsaker høyere fellesomkostninger. Dumheter i perioden før vil bli behandlet i eget innlegg.

Under arbeid.

Skifte ut takstein med stålplater. I årsmeldingen til årsmøtet i 2017 foreslår styret å bytte ut hele taket. Takstein skal byttes ut med stålplater.1 Dette vil være en vesentlig forringelse av bygningsmassen. I årsmeldingen for 2018 kommer temaet opp igjen under overskriften «Fremtidige prosjekter» Ett punkt er «Nytt tak»2 Styret viser også til e-poster og til møter som styret selv har stått for. Det er meningsløst å vise til styrets interne dokumenter og møter som sameierne ikke har tilgang til.

Etter styrets skryteliste i årsmeldingen for styreperioden 2017 – 2018 kommer det en liste over fremtidige prosjekter. Her er igjen en linje om nytt tak.

Ny fasade. «Når en først har satt opp et stillas er det hensiktsmessig å ta fasaden. Samtidig er det et ønske om å oppgradere hele bakgården. Styret har budsjettert med at arbeid med å skifte tak, oppgradere fasaden og bakgården vil koste 10 millioner totalt. Vi har i dag 2 millioner igjen fra første låneopptak på 10 millioner og vil trenge et nytt lån på 8 millioner.» Sitatet er fra årsmeldingen 2017.3 Fasaden er slitt men det ville være meningsløst å bruke midler på fornyelse av fasaden når andre og viktigere prosjekter venter.

Nye vinduer. Vinduene i bygget er fra bygget var nytt i 1985. De er blitt malt en gang med styret som ansvarlig byggherre. Etter eierseksonslovens § 32 er vinduer seksjonseiers ansvar.5 Ingen, uten meg selv, har vedlikeholdt sine vinduer. Noen har forsøkt å omdefinere seksjonseiers vedlikeholdsplikt til kun å gjelde vinduene innvendig. Huseiernes landsforbund var helt tydelig på at dette er feil. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar utvendig og innvendig. Styret presenterer dette samt mye annet i en pamflett delt ut under det ekstraordinære sameiemøte i november 2017.6

Utvidelse av balkonger. Det var under det ekstraordinære sameiermøtet i november i 2017 at styret presenterte planer for utvidelse av balkonger, nye vinduer, tak, fasade, porttelefonanlegg og gårdsrom.

Innglassing av svalganger
Prosjekt bakgård
Kjeller – nytt bodanlegg
Salg av loft for utvikling
Dokumenter.
2017.03.21 Årsmeldingen for 2017 om taket.
2018.04.17 Årsmeldingen for 2018 om taket
2017.03.21 Årsmeldingen for 2017 om ny fasade
2018.04.17 Årsmeldingen for 2018 om ny fasade
2017.11.21 Utvikling av gården – planer fra styret.
Styret 2017 – 2018.
Styret 2018 – 2019.
Styret 2021 – 2022.

Styret 2021 – 2022.

S.E. & O.

Publisert

2015.04.27 Årsmøtet 2015 – lån

Styret fikk utarbeidet en rapport om byggets tilstand. Rapporten er fra februar 2015 og ble formidlet til alle seksjonseiere. På grunnlag av denne rapporten ble det fremsatt to forslag til finansiering av nødvendig vedlikehold av bygget. Det var opprinnelig forslag om å låne NOK 20.000.000,- subsidiært NOK 10.000.000. Det siste forslaget ble vedtatt med overveldende flertall. Dette er ikke hele bildet – men en vesentlig del av det.

Låneopptak på NOK 10.000.000,- årsmøtets vedtak. I følge både rapporten – og styrets fremstilling var bygget på dette tidspunktet i dårlig stand. Rapporten kommer med noen klare anbefalinger. Dette gjelder særlig FDV-dokumentasjon, service på ventilasjonsanlegg og sist men ikke minst å få tettet gjennomføringer fra garasjeanlegget til leilighetene over – dette i tilfelle brann. Det er også skader på taket. Utbedring av dette er ikke store kostnader. Mange av de nødvendige tiltakene ble ikke utført. Det er flere styrer som har forsømt seg her. Det vil komme et eget innlegg om dette.1

Hva ble pengene brukt til: Pengene ble for en stor del brukt til unødige tiltak. Riktignok ikke bortkastet, men unødvendig. Under følger noen eksempler:

1)Bytte av hovedtavle.Ikke nødvendig.
2)Maling av oppganger og fellesarealer.Ikke nødvendig
3)Nytt gulvbelegg i oppganger og fellesarealer.Ikke nødvendig
4)Riving av søppelskur.Bortkastet
5)Felles brannvarslingsanlegg.Ikke nødvendig
6)Fjerning av gjerdet.Ikke nødvendig
7)Garasjeanlegget – sluse ved heisen.Bortkastet.
8)Ny himling i garasjeanlegget og bodanlegg.Ikke nødvendig.
Liste over noen av de unødvendige tiltakene som ble utført.

Tiltak 1 – bytte av hovedtavle. Hovedtavlen er husets opprinnelige. Den er plassert i et brannsikkert rom . Huseiernes landsforening opplyser følgende: Det er ikke påbud om oppgradering av hovedtavlen. Tavler med skrusikringer er fortsatt lovlige. Det anbefales termofotografering annethvert år – særlig under årstiden med stor belastning. Altså var dette ikke bortkastet – men unødvendig.

Tiltak 2 – maling av oppganger og fellesområder. Dette var helt unødvendig. Ikke mange årene siden ble oppgangene og fellesarealene malt. Det hadde vært nok med noe flekking.
Ikke bortkastet – men unødvendig.

Tiltak 3 – nye gulvbelegg. Gulvene er jevnlig blitt renset og bonet. Det hadde vært nok med samme behandlingen. Ikke bortkastet – men unødvendig.

Tiltak 4 – riving av søppelskur. Argumentasjonen for dette tiltaket var at søppelbodene ble brukt som toalett og til overnatting av romfolk. Ellers var bodene i god stand. Løsningen hadde vært å låse dørene og videre; å sette inn luker for innkast. I stedet ble det, korrekt nok, søkt Plan og bygningsetaten om riving. Det var store omkostninger forbundet med dette. Tiltaket var helt bortkastet.

Tiltak 5 – felles brannvarslingsanlegg. Huseiernes landsforbund opplyser at det ikke er krav om felles brannvarslingsanlegg. Allikevel ble det brukt store summer på felles brannvarslingsanlegg – til og med i bodanlegget i kjelleren. Dette tiltaket er ikke bortkastet – men unødvendig.

Tiltak 6 – fjerning av gjerdene rund grøntområdene. Gjerdene ble satt opp for å beskytte grøntområdene mot for stor belastning ved bruk. Områdene ble jevnlig vedlikeholdt med vanning, gjødsling, klipping, påfyll av jord og såing. Gjerdene hadde behov av vedlikehold men gjorde stor nytte. Tiltaket var totalt bortkastet.

Tiltak 7 – Sluse ved heisen. Tiltakene i garasjeanlegget var ikke så omfattende at det ville utløse oppgradering til dagens standard. Tilgangen til heisen fra garasjeanlegget ble godkjent av plan og bygningsetaten da huset ble bygget i 1984 – 1985. Tiltaket er dermed bortkastet.

Tiltak 8 – ny himling i garasjeanlegg og himling i bodanlegg. Det var nødvendig å få sjekket og tettet rørgjennomføringer fra garasjeanlegget til etasjene over. Videre var det nødvendig med merking av vannrørene til de forskjellige oppgangene. Men, var det nødvendig å rive hele himlingen for å montere nytt. Kunne ikke den gamle kompletteres? Og videre, er det pålegg om himling og brannavrsling i bodanlegg. Det var store omkostninger med dette tiltaket – som for det meste fremstår som unødvendig.

Fra regnskapet – langsiktig gjeld pr. 31/12 2014 – 2023.
2014Kr. 2.171.485,-
2015Kr. 2.078.371,-
2016Kr. 7.238.645,-
2017Kr. 11.568.657,-
2018Kr. 11.098.203,-
2019Kr. 10.613.015,-
2020Kr. 9.754.934,-
2021Kr. 8.790.623,-
2022Kr. 8.067.850,-
2023Kr. 7.417.233,-

Det meste av dette er ikke nevnt i tilstandsrapporten fra 2015. Lånet ble tatt opp for nødvendig vedlikehold.

S.E. & O.

  1. Ordinært årsmøte 2015 – referatet. ↩︎