Kravstillerne kommer her med feilaktige påstander. Det er riktig at vedtektene sier at ordinært årsmøte skal avholdes innen utgangen av april. Dette er kravstillerne kjent med og burde ha etterlyst årsmøte innen denne fristen. Så skjedde ikke. Loven sier at årsmøtet skal holdes innen utgangen av juni. (Eierseksjonslovens § 41) Om det var mangler ved innkallingen og eller gjennomføring av det ordinære årsmøtet for 2024 skulle dette kommet frem i referatet. Årsmeldingen som ble fremlagt ble også godkjent. Å komme med klager på disse punktene i ettertid er meningsløst. Innlegget er under arbeid.
Det ordinære årsmøtet 2024. Årsmøtet 2024 ble avholdt 19. juni 2024. De tre kravstillerne, Hansen, Fachenberg og Leknes mener at det er så store mangler ved gjennomføring av at noen vedtak ikke er gyldige. Innkalling, referatet og måten møtet er innkalt på er godkjent. Dette er ikke en «a la carte-meny», at man kan velge ut de vedtakene man ikke liker og kreve «omkamp» om disse. Om noe skal endre så må alle vedtakene under det ordinære årsmøtet for styreperioden 2023 – 2024 gjøres på nytt.
Årsmøtet ble holdt i henhold til loven. Loven sier at årsmøtet skal holdes innen utgangen av juni. “Styret innkaller årsmøtet med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager.”1 Årsmøtet ble innkalt 11. juni og fristen er dermed overholdt.2 Møtelokalene var lite hensiktsmessige – men bestilt av Terje Fachenberg som nå er en av kravstillerne til dette møtet – og var også styremedlem inntil 19. juni 2024.
Årsmøtets pkt. 6.1 – «Vindu, protokoll og hjemmeside.» Det gjelder pkt. 6.1 Vindu, protokoll og hjemmeside. Referatet viser: “Det ble besluttet under årsmøte å behandle forslagsstillers punkt nr. 3 separat.” Referatet viser under pkt. 6. 1 at påstandene fra herrene Fachenberg, Leknes og Hansen ikke stemmer. Sakene ble diskutert og referatet sier følgende:3
Endringsforslag/ benkeforslag “Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 1 og 2 i sak 6.1 (vindu og protokoll):” “Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte.”
Vedtak: “Benkeforslag til punkt 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for.”
Formuleringen er her noe upresis men formodentlig menes neste ordinære årsmøte. Påstanden om at det ikke ble tid til å diskutere denne saken stemmer altså ikke. Diskusjonen førte til et vedtak.
Det ble altså besluttet å behandle 6.1 underpunkt 3 separat.
Endringsforslag/benkeforslag til punkt 3 i sak 6.1 (hjemmeside)«Saken behandles på neste ekstraordinært årsmøte innen utgangen av oktober.»
Vedtak: “Endringsforslag til punkt 3 ikke godkjent, 6 stemmer for 12 mot.”
Saken som ble fremmet av Thore Hansen – nesten identisk med tilsvarende forslag til det ekstraordinære årsmøtet 5. februar 2024.4 (Innkallingen sier 4. februar. Det var en søndag)Det ble altså besluttet å behandle pkt. 6.1 underpunkt 3 separat. “Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 3 i sak 6.1 (hjemmeside)” “Saken behandles på neste ekstraordinært årsmøte innen utgangen av oktober.” Vedtaket lyder: “Endringsforslag til punkt 3 ikke godkjent, 6 stemmer for 12 mot.” Dermed er denne saken lagt død. Saken er heller ikke fremmet til dette ekstraordinære årsmøtet 9. januar 2025.
Det overrasker ikke at Thore Hansen nå er på «krigsstien» igjen. Han er lovlig valgt styremedlem men velger nå å «dolke sitt eget styre i ryggen» med dette kravet. Det var samme Hansen som krevde ekstraordinært årsmøte tidligere i år. I dokumentet som kalles «2024-10-22_Veikart_SBG13» fremkommer det en rekke uriktige påstander og feilsitater. Det er så mange feil at dokumentet ikke burde legges frem for noe årsmøte. Dette avsnittet er forholdsvis kort men er nødvendig på grunn av feilaktige påstander. Innlegget er under arbeid.
Valg av styre og av styreleder. Hansen & Co påstår i sitt dokument «2024-10-22_Veikart_SBG13″ følgende:
«Styreleder ble ikke valgt særskilt i årsmøtet 19 juni, da hele styret ble valgt i en og samme avstemning i en uoversiktlig prosess ved alminnelig flertall / loddtrekning. Valg av styreleder 19 juni var ugyldig da det var i strid med sameiets vedtekter §9 og må gjøres på nytt.»
Påstanden er grunnleggende feil. Styrelederen var ikke på valg i det hele tatt. Han er valgt frem til ordinært årsmøte 20251. Referatet viser at Saeed stilte sin plass til disposisjon. Det er riktig at det var problematisk å få valgt nytt styre. Men det er en ting Hansen & Co glemmer, det ser ikke ut til at disse herrene har lest referatet (Protokollen) fra årsmøtet. Der står det at både innkallingen og gjenomføringen av møtet 19. juni 2024 er godkjent.2 Å komme med klager på dette i ettertid er meningsløst og det er tøys. (Protokollen er også godkjent)
Oppsummering. De som nå fremmer dette forslaget med henvisning til sameiets vedtekter glemmer en ting: At loven står over vedtektene. Det var ingen innvendinger mot å godkjenne innkallingen hverken med henvisning til vedtektene eller til eierseksjonsloven. Alle de som nå krever et nytt styre med henvisning til vedtektene burde ha krevd årsmøtet avholdt innen utgangen av april. Et slik krav er ikke fremmet. Alle de vedtak som er fattet er dermed lovlige – valg av styre inkludert.
Årsmøtets vilje og ønske. Under det ordinære årsmøtet 2024 ble det fremlagt 2 lister med kandidater som årsmøtet skulle stemme over. Det var Fachenberg som konsiperte disse listene. Hvem har sett listene? Er det arkivert? Det påstås at jeg sto oppført som vararepresentant på begge listene. At Asher Saeed, som hadde stilt sin plass til disposisjon sto innstilt som styreleder på den ene listen mens Thore Hansen sto innstilt som styreleder på den andre listen. Vedtaket ble slik:
5.1 Valg av styre: «Det ble besluttet å velge et nytt styret. Årsmøte og kandidater som ikke var på valg var enig i avgjørelsen. Det ble gjennomført en skriftlig votering og det ble stemmelikhet. Etter loddtrekning/myntkast, jf. eiersl § 52 3. ledd består styret av følgende:» Her listes opp de nye styremedlemmene.
Vedtak: «Godkjent»
Hva mener Solibo? Solibo har hevdet at varamedlemmer av styret ikke automatisk rykker opp som ordinært styremedlem om et medlem trekker seg. De hevder dette med henvisning til vedtektene. Vedtektene sier ingen ting om dette. De sier heller ikke noe om det motsatte. Da må sedvane avgjøre – om ikke eierseksjonsloven sier noe. Jeg har snakket med flere som hevder bestemt at sedvane har vært at varamedlem rykker automatisk opp som ordinært styremedlem ved eventuell fratredelse. Hva sier loven? Det er eierseksjonslovens § 55 som regulerer dette.3 Det er ikke mange slike endringer i styrene gjennom årene så det er lite å bygge sedvane på.
«Årsmøtet kan også velge varamedlemmer til styret. Vedtektene kan fastsette nærmere regler om dette.»
«Når særlige forhold foreligger, har et styremedlem rett til å fratre før tjenestetiden er ute. Styret skal ha et rimelig forhåndsvarsel om fratredelsen. Årsmøtet kan med vanlig flertall beslutte at et medlem av styret skal fratre.»
Sitatet over er fra § 55 – fjerde ledd. Spørsmålet er om dette kan brukes til å kaste et styremedlem? Hele setningen sett i sammenheng gjelder bare om et styremedlem ønsker å fratre.
Kravstillerne påstår at sameiet var nær konkurs, men dette stemmer ikke. Vi har en solid økonomi og går med overskudd hvert år, som ligger mellom en halv og en million kroner. Den store kostnaden knyttet til reparasjonen av galleriet ble dekket ved et lån, som ble innvilget. Det tok imidlertid noen dager før lånet ble utbetalt til konto, og i mellomtiden kom store regninger fra firmaene som utførte arbeidet. Innlegget er under arbeid.
Forsinket betaling til oppdragsgiver. Vi hadde kontinuerlig god dialog med vår kontaktperson hos Blikkmannen AS, som var fullt informert om at finansieringen skulle komme gjennom lånet, og at betaling ville bli gjennomført så snart pengene var på plass. Det var enighet om dette mellom oss. Vi var på ingen måte nær konkurs. Et alternativ for finansiering hadde vært å be sameierne om en ekstraordinær innbetaling. Dette alternativet ble imidlertid ikke valgt, da vi ønsket å unngå at noen i sameiet potensielt skulle komme i økonomiske vanskeligheter.
Årsmøtet 2024 – manglende informasjon. Som kjent så kan styret ta opp lån for løpende drift. Det står ikke noe i eirseksjonsloven om at det skal orienteres særskilt eller at det skal innkalles til ekstraordinært årsmøte. Her er et utsnitt fra kravstillerne Fachenberg, Hansen og Leknes.1 (De som har signert kravet om ekstraordinært årsmøte.)
«Det vil si at der ikke var penger på hverken sparekonto eller driftskonto til å betale løpende regninger. Styret måtte be om betalingsutsettelse fra leverandører. Styret var derfor tvunget til å ta opp et lån på kr. 2,000,000. Dersom lånet ikke hadde blitt tatt opp, kunne sameiet i realiteten gått mot konkurs3. Årsmøtet 19 juni ble ikke orientert om dette.»
Utsnitt fra Huseiernes landsforbund om låneopptake.2
“I utgangspunktet antas det at styret har anledning til å ta opp lån uten årsmøtets samtykke, forutsatt at man ikke har oppsparte midler, og lånet går til dekning av nødvendig vedlikehold. Ønsker man en regulering av styrets adgang til å ta opp slike lån, bør det fastsettes i vedtektene at årsmøtets samtykke er nødvendig»
I fotnote nr. 3 skriver kravstillerne: “Sameiet hadde hatt to store utgiftsposter frem til mars, til sammen i størrelsesorden rundt kr. 2,000,000: Reparasjon av svalgangen i 6. etasje, og advokatutgifter til rettssak mot Thorvald Meyersgate 62 om bruk av port fra Sofienberggata, der sameiet tapte i alle tre rettsinstanser.”
Dette er ikke sant. Sameiet tapte i Jordskifteretten og i Lagmannsretten. Forliksrådet felte ingen dom på grunn av ikke overholdte tidsfrister – her lyves det. Det er også grunn til å minne om at borettslaget Thorvald Meyersgate 62 stevnet oss for Tingretten med krav om midlertidig forføyning om gangrett og kjørerett. Der vant vi.3 Videre – i Lagmannsretten tapte vi – men med disens. En dommer var 100% på vår side i følge dommen.4
Sak om bytte av vinduer har vært fremmet flere ganger. I de senere årene så ble forslag, fremmet som et fremtidig prosjekt under det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017. Den gang kun som et forslag sammen med andre svært kostnadskrevende prosjekter. Nye vinduer, nytt tak, ny fasade og nye balkonger var noen av forslagene fremmet av styret. Styret har underkomminisert at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar.(§ 32 i Eierseksjonsloven.) Det er få saker det er løyet og bløffet om så mye som dette. Det siste vedtaket er fra det ordinære årsmøtet 2024 og lyder «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte. Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for»
Styreperioden 2024 – 2025.
Ekstraordinært årsmøte i januar 2025. Det er de samme herrene som tidligere som nå er på krigsstien igjen. Det er også denne gangen et omfattende dokument med et eget avsnitt om vinduer. Også dette forslaget må omtales.
Krav fra Hansen, Fachenberg og Leknes. Kravet ble fremsatt i en e-post til styret datert 27. oktober 2024.1 Vedlagt var 2 hoveddokumenter samt e-postkorrespondanse med de som støtter kravet om ekstraordinært årsmøte. Det er disse som har underskrevet dokumentet. Det ekstraordinære årsmøtet i februar 2024 var «ført i pennen» av Thore Hansen2. Mye tyder på at det er han som står bak denne gangen også. Kravet er sendt fra Hansens e-postkonto.
To hoveddokumenter er vedlagt kravet. Det er to hoveddokumenter vedlagt kravet i tillegg til korrespondane med de andre som støtter kravet.
Punkt 1. 2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf. I dette innlegget legges det i hovedsak vekt på saken om vinduer. I punkt 1.2 skriver kravstillerne: (side 3)
«Vinduene er fra byggeår, med vindusrammer i tre. Vinduenes stadig dårligere forfatning har over flere år ført til vanninntrenging (i fasaden, påpekt i vedlikeholdsplan av 2015).»
«Årsmøtet i april 2023 vedtok at styret skulle utrede utskifting av vinduer, og legge alternative finansieringsløsninger frem for generalforsamlingen høsten 2023. I 2019 vedtok også årsmøtet å utrede utskiftning av vinduer, uten at dette ble ferdigstilt av styret. Saken ble lagt frem på styremøte 15 august i år, men kom ikke videre.»
» Flere vindu i ramme har løsnet på siden mot Toftes gate. Minst ett falt ned i gaten, men ingen fotgjengere ble heldigvis truffet.»
«Fare for å bli truffet av et fallende vindu gjelder særlig uteområdene til leilighetene i første etasje inne i gården, og fortauene i Sofienberggata og Toftes gate.»
«Videre er vinduene nå svært trekkfulle og lite energieƯektive, og påfører eierne unødvendig høye strømutgifter. Vinduenes alder gjør at de er lite lydtette. Luftinnsig er særlig bekymringsfullt i de lavere etasjene mot gateplan, og medfører fare for luftforurensing inn i leilighetene.»
«Kostnadsøkningen ved at vindusvedtakene fra 2019 og 2023 ikke er fult opp, er betydelige. Generell prisstigning på ett år beløper seg i hundretusen kroners klassen. I tillegg vil vanninntrengning i bygnings fasaden ha blitt større, som medfører ytterligere unødvendig kostnadsøkning for eierne.»
Kravstillernes forslaget til vedtak lyder:
1
“Veikartet for drift og vedlikehold” med oppfølgingspunkt godkjennes av eiermøtet.»
2
«Styret rapporterer tilbake til eierne i årsmøtet våren 2025 om status mht veikartet, senest ved utgangen av april.»
Punkt 2 2: 25.11.24_Utkast_Innkalling Ekstraordinært Årsmøte.docx. Vinduer omtales ikke spesifkt i dette dokumentet. Det er kun forslag 1 og 2 som ønskes vedtatt.
Innkalling til ekstraordinært årsmøte 9. januar 2025. Innkallingen heter: «Innkalling ekstraordinært årsmøte 09.01.2025 (2).pdf»5 Styret skriver i sin kommentar om vinduer:
Styret skriver om vinduer:
«Bygningens alder gjør det nødvendig å bytte ut flere vinduer, et tiltak styret erkjenner må tas tak i. Dette har imidlertid ikke vært en del av den opprinnelige vedlikeholdsplanen, og styret har valgt å prioritere andre nødvendige tiltak før vi går videre med vinduene. Sameiet har også vedlikeholdsbehov på flere andre områder, og vinduene er derfor ikke det eneste prosjektet vi jobber med. Arbeidet med vinduene pågår, men det er også andre tidkrevende oppgaver som må håndteres. Styret jobber helhetlig med alle drift- og vedlikeholdsoppgaver, og vi disponerer den tiden vi har tilgjengelig for å håndtere de ulike behovene. Vi har hatt flere befaringer og gjennomganger av vinduene, og både sittende og tidligere styremedlemmer har samlet betydelig kunnskap om vinduene. Flere av vinduene er spesielle, og flere som har deltatt på befaringene har hatt utfordringer med å forstå disse. Vi jobber kontinuerlig for å finne de beste løsningene for sameiet.»
Vedlikehold av vinduer. Om sameierne hadde fulgt loven og vedlikeholdt sine vinduer er det på ingen måte fare på ferde.6 Godt vedlikeholdte vinduer kan holde i etthundre år. Loven er klar selv om det er gjort gjentatte forsøk på sitatfusk og direkte løgner. Det vil komme flere nye innlegg om dette.
Vedlikehold og økonomi. Det er ikke dyrere å drive vedlikehold nå enn tidligere. Kanskje er det billigere. Det er liten aktivitet i bygningsbransjen for tiden. Det er gode muligheter for å gjøre gode avtaler. Å bringe inn prisstigning i dette er tøv. Prisstigningen blir «spist opp» av den årlige inflasjonen.
Det ordinære årsmøtet 2024. Hansen er igjen på krigsstien. Et nytt forslag om vinduer fra Thore Hansen. Han er misfornøyd med at saken om vinduer ikke er kommet videre – etter vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023. I innkallingen skriver styret om vinduer:7
Undersøkelse av nye vinduer
«Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.»
Vinduer – Hansen frasier seg ansvaret I. I en e-post datert 01.09.2024 frasier Hansen seg ansvaret for vindussaken. Videre referer han til e-post sendt 19. august samme år. Hansen skriver i e-posten datert 19.08.2024:8
«Jeg vil ikke ta ansvar for vindussaken med mindre vi får bistand av fagkyndig til å gå gjennom anbudsdokumenter og tilbud. Noe annet ville vært uansvarlig – og vil bli dyrt – da dette er utenfor styrets kompetanse»
«Husk også at jeg ikke bruker styremail og Whatsapp så lenge Aadahl har tilgang til disse, i lys av pågående og fare forytterligere trakassering av meg og andre på hans hjemmeside. Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.»
Hansen frasier seg ansvaret for vindussaken – II. Nå krever han sammen med Fachenberg og Leknes at de andre i styret skal fortsette dette arbeidet. I dokumentet «2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf» Hansen nekter å gjøre oppgaver og Leknes trekker seg fra styret. Det går et par måneder så angriper de det gjenværende styret for ikke å ta tak i vindussaken. Dette ligner på hykleri.
Hansen og min hjemmeside. Hansen nevner også min hjemmeside i sin e-post datert 19. august 2024. Han skriver: «Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.» Her lyver Hansen. Forslaget om min hjemmeside til det ordinære årsmøtet 2024 fikk ikke flertall.9 Hansen passerer min dør daglig. På døren er det et stort skilt med mitt navn på. Han kunne ta seg bryderiet med å skrive mitt navn riktig.
Styreperioden 2023 – 2024.
Årsmøtet 2024 – om vinduer. Styreperioden 2023 – 2024 avsluttes med årsmøtet 2024. I årsmeldingens avsnitt «Opplysninger om styrets arbeid i perioden» skriver styret om vinduer:10
Undersøkelse av nye vinduer: «Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.»
Det er meldt noen saker fra eiere. Thore Hansen har meldt en sak med nummer «6.1 – Vindu, protokoll og hjemmeside» I sin saksfremstilling skriver Hansen først et miniforedrag om årsmøtets funksjon. Videre om vedtaket fra årsmøtet 2023 om vinduer. Sitatene under har kun fokus på vinduer.11
«Generalforsamlingen/årsmøtet er sameiets «Storting». Vedtak som gjøres av generalforsamlingen forplikter styret seg å gjennomføre uten unødig opphold. Flere vedtak fra generalforsamlinger det siste år er ikke fulgt opp av styret. En ekstraordinær generalforsmaling 5 februar er heller ikke protokollført (per 18 mars), noe som ikke gjør det mulig for eierne å føre oppsyn med styrets oppfølging av vedtak.»
«1: Ordinært årsmøte 26 april 2023 vedtok at styret skulle innhente oppdaterte priser på utskifting av vinduer, og innkalle til et ekstraordinært årsmøte høsten 2023 der utskifting av vinduer skulle behandles av eierne, inkludert finansieringsalternativer. Dette er enda ikke gjort, selv om styret fikk oversendt fullstendig oversikt over antall og type vinduer 19 september, sendt igjen 25 september og 16 november 2023.»
«Forslagsstillers forslag til vedtak: 1: «Generalforsamlingen er sameiets øverste beslutningsorgan. Vedtak fra generalforsamlinger gis høyeste prioritet av styret og iverksettes uten unødige forsinkelser.» 2: Styret gjennomfører alle vedtak gjort av generalforsamlingene påpekt i 1-3 ovenfor.»
Styrets innstilling og forslag til vedtak: «Det ble ikke bestemt at styret skulle innhente tilbud på bytte av vinduer. En seksjonseier tilba seg på årsmøtet å utrede vinduer, men det ble noen uenigheter. Den personen som skulle gjøre jobben ønsket å ansette en konsulent til å gjøre jobben, og dette kan erfaringsmessig bli veldig dyrt og styret sa nei til å hyre inn konsulent for arbeidet og oppfordret seksjonseier til å gjennomføre jobben uten en konsulent.»
«Styret ønsker også å opplyse at vinduer er ikke den eneste vedlikeholdsoppgaven som sameiet må gjennomføre. Det er flere andre ting som har stått på planen fra 2015 som ennå ikke er gjennomført. Sameiet har presset økonomi siden det ble tatt et lån i 2016 som ble brukt over 2 år. Vi betaler rundt 100 tusen på dette lånet som tærer på økonomien. Vi gjennomfører de punktene som står på planen etter tur og orden med jevne mellomrom når vi får spart opp litt penger.»
«Det informeres også at bytte av vinduer er en meget stor og kostbar jobb. Denne jobben vil antakelig koste 5-10 millioner kroner. Bygget vårt er like gammel og identisk med Schous Plass 3 og muligens også 5. Vinduer er ganske like. Det kan være en ide å samarbeide med de andre byggene som har like vinduer, da dette muligens kan gi noen stor kunde rabatter.»
Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 1 og 2 i sak 6.1 (vindu og protokoll): «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte.»
Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for.»
Hansen ser her ut til å glemme noe vesentlig. Det ordinære årsmøtet 2023 påla styret en omfattende oppgave om vinduer. Videre skulle styret innkalle til ekstraordinært årsmøte høsten 2023 for å behandle resultatet av styrets arbeid. I stedet krever Hansen og hans medspillere et ekstraordinært årsmøte hvor vinduer knapt er nevnt. Hvordan henger dette sammen?
Styret med redusert arbeidskapasitet. Styret hadde et omfattende arbeide med det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. Gjennom det meste av styreperioden 2023 – 2024 var to av styrets medlemmer ikke aktive. Arbeidet ble derfor forsinket.
Det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. I sitt krav til ekstraordinært årsmøte datert 26. november 2023 nevnes vinduer kun i en linje. Dette møtet kommer i stand som en følge av vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023.12 hvor vinduer var en stor sak. I sitt forslag til vedtak nevnes ikke vinduer i det hele tatt. Styret på sin side skriver i sin innstilling:
«Utskifting av vinduer: Det er et vedtak fra årets ordinære årsmøte om vinduer. I hovedsak ble det vedtatt å utrede bytte av vinduer og å utrede alternativer for finansiering. Dette arbeidet er i gang og gjennomføres av forslagsstiller. Styret vurderer også å ta opp dette på neste ordinære årsmøtet da vi har mange prioriterte oppgaver. En rapport fra 2015 som ennå er aktuell påpeker andre vedlikeholdsoppgaver som mer kritiske enn bytte av vinduer. Eierseksjonslovens § 3213 omhandler ansvaret for vedlikehold av vinduer og eventuelt skifte av disse.»
Styreperioden 2022 – 2023.
Årsmøtet 2023 – forslag fra Hansen om bytte av vinduer. Forslaget heter: «6.2 Utskiftning av vinduer» De to første avsnittene ser slik ut:14
«Vinduene er fra byggeåret 1984, og er eldre enn forventet levetid for denne type vinduer. De er derfor svært trekkfulle og energi ineffektive, noe som fører til høyere strømregning for beboerne. Det er også svært dårlig lydisolering og støvgjennomtrengning pga vinduenes alder. Utskifting av vinduer vil gi verdiøkning for leilighetene.»
«Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest. På årsmøtet i 2019 ble det også vist til fare for liv og helse da minst et vindu hadde falt ut og ned i Toftes gate. Styret informerte årsmøtet våren 2019 om at en ville utrede saken og så komme tilbake til årsmøtet høsten 2019 med forslag. Styret har lagt ned mye arbeid i saken, men av flere grunner, deriblant pandemien, har vinduene enda ikke blitt skiftet.»
«I lys av sameiets økonomi utsettes utskifting av vinduer og det gjøres i 2024. Styret setter ned en liten arbeidsgruppe som foretar følgende:»
1: «Innhenter oppdaterte priser på utskifting av vinduer med eksisterende oppsett.»
2: «Utreder mulige alternative oppsett mht balkongvinduer og endring av størrelse av små vinduer mot gateplan/gårdsrom, og kostnad/prosess med å søke Plan og Bygningsetaten om tillatelse.»
3: «Et ekstraordinært årsmøte avholdes høsten 2023 for å behandle vindussaken. Styret legger da frem prisoversikt og tekniske spesifikasjoner for:»
«a) utskifting av eksisterende vinduer som de nå er.»
«b) utskifting av vinduer med alternativt oppsett for balkong og små vinduer mot gateplan/gårdsplass.»
c) finansierings alternativer.
Det lyves – sitatfusk. Dette stemmer som kjent ikke. Det ble vedtatt å utrede å skifte vinduer – ikke å skifte vinduer. Dette er et feilsitat. Videre skriver Hansen: «Årsmøtet høsten 2023 beslutter så alternativ a)b)c).» Her skriver Hansen som om det er vedtatt at det skal holdes ekstraordinært årsmøte høsten 2023. Det ble ikke avholdt noe ekstraordinært årsmøte høste 2023. I stedet samler Hansen noen seksjonseiere i et nytt – omfattende krav om ekstraordinært årsmøte. I dette kravet er vinduer knapt nok nevnt.
6.2 Utskiftning av vinduer – styrets holding. Her kommer «styrets vurdering», styrets innstilling og forslag til vedtak:
Styrets vurdering: «Årsmøtet 2019 har ikke vedtatt å bytte vinduer, imidlertid ble det vedtatt at styret skulle utrede dette. Dette ble utredet, men viste seg å være svært komplisert. De tilbudene som er innhentet er så mangelfull at de ikke vurderes. Vi har svært spesielle og kompliserte vinduer mot gateplan og dette krever mye og detaljert arbeid for å innhente hensiktsmessige tilbud. I tillegg vil kostnaden blir veldig stor. Dette kommer neppe noe særlig under 7 millioner kroner.»
Styrets inntilling: «Styret har mange andre arbeidsoppgaver foran seg. Det er lekkasjer fra 6 etasjer på begge sider som bør repareres før høsten. Vi har en rettslig konflikt gående med en nabo. I tillegg bør sameiet vurdere hvordan de skal ivareta sine interesser i bakgården.»
Styrets forslag til vedtak: «Det er veldig tidkrevende å utrede bytte av vinduer. Styret mener derfor at bytte av vinduer bør utsettes.»
6.2 Vedtaket. Det er noe uklart, men det ser ut som om forslaget til Hansen er vedtatt.15
Vedtak: «Godkjent/Vedtatt (13 for, 0 blank, 2 mot).»
Dette betyr at styret er pålagt et omfattende arbeid i denne saken. Det skal utredes utskifting av vinduer med samme som de opprinnelige. Det skal utredes alternativer for de små vinduene mot gaten og for balkongene. Videre skal det utredes alternativer til finansiering.
Styreperioden 2021 – 2022.
Årsmøtet 2022 – om vinduer. Årsmeldingen til årsmøtet 2022 nevner under avsnittet «Styrets arbeid»16
Undersøkelse av nye vinduer
«Styret utreder bytte av vinduer. Vi har hatt flere tilbydere på befaring, og styret har også sjekket vinduer. Tilstanden på vinduer hos oss er svært varierende, noen vinduer er helt råtne, mens mange vinduer er helt fine og enkelte vinduer kan klare seg noen år til.»
«Vi har svært spesielle vinduer mot gaten som er ment for å dempe gatestøy. Disse vinduene kan ikke byttes ut med helt vanlige vinduer som ikke er ment for å redusere gate støy. Å hensynta støyreduksjon sammen med god ventilasjon skaper utfordringer, men styret føler at begge disse tingene er viktige. Derfor tar det tid å innhente gode tilbud på vinduer.«
«Styret vil også opplyse at sameiet har meget stram økonomi, og vi har derfor ikke råd til å engasjere konsulenter til å ta seg av denne jobben.»
«Eventuelt bytte av vinduer blir en sak på årsmøtet og det er ikke sikkert dette blir gjennomført neste år.»
Styrets møte 26. oktober 2021. Sak 10 heter: «Vinduer orientering»18
«Styreleder og styremedlem NN er i gang med arbeidet. Siden to styremedlemmer har sagt at de ikke har tid til å jobbe med denne saken har styreleder bedt om hjelp fra vara i forbindelse med denne saken. Vi har en snart klar en oversikt og skisse over vinduer.»
Forslag til vedtak: «Til orientering»
Vedtak: «Orientering er gjort.»
Vinduer – styrets møte 15. juni 2021. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Sak nummer 8 heter: «Utskifting av vinduer, status»19
«Flere tilbydere har gjennomført befaringer av byggene og levert teknisk og prismessige tilbud på utskiftning av vinduer. Styret planlegger et ekstraordinært sameiermøte etter sommerferien om saken.»
Forslag til vedtak: «Styret tar orienteringen til etterretning.»
Vedtak: «Ytterligere ett firma inviteres til å komme på befaring. De andre tilbyderne inviteres til å oppdatere tilbudene og svare på spørsmål.»
Styrets møte 11. mai 2021. Sak 3 heter: «Oppdatering, utskifting av vinduer»20
«I lys av vedtak på årsmøte 2018 og diskusjon i forrige styremøte, skal det avholdes et informasjonsmøte om utskifting av vinduer i sameiet. Følgende tidsplan foreslås:»
«Andre halvdel av mai: Klargjøring av spesif ikasjoner, befaringer med tilbydere»
«Andre halvdel av august: avklaring av spørsmål med tilbydere»
«7 september: ekstraordinært årsmøte med seksjonseiere»
Forslag til vedtak: «Tidsplanen vedtas.»
Vedtak: «Foreløpig tidsplan vedtas. Justeres ved behov i senere styremøter.»
Her bløffes det igjen. Det var ikke noe vedtak under årsmøtet 2018.
Styrets møte 27. april 2021 – orientering fra styreleder. Under styrets møte – «Orientering fra styreleder» nevnes vinduer:21
«Årsmøtet har bedt oss utrede vinduer for 2 år siden.»
Styreperioden 2020 – 2021.
Årsmøtet 2021 om vinduer. Årsmøtet 2022 ble avholdt digitalt mellom 7. april og 10. april. Jeg har fremmet en sak om vinduer i oppgang A etasje 5/6. Videre, under overskriften «Styrets arbeid» i årsmeldingen er det et avsnitt om vinduer:22
«Styret fikk i oppdrag av årsmøtet 2018 å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet. Dette arbeidet er fremdeles pågånde. På grunn av situasjonen med korona pandemien og andre årsaker utenfor styrets kontroll, har arbeidet blitt forsinket. Styret har innhentet informasjon fra sameiere og spurt om de har ødelagte eller skader på vinduene sine. Det er 13 leiligheter som har meldt inn skader. Dette er 22% av alle leiligheter i sameiet.»
«En så viktig sak er uegnet for avstemning i et digitalt årsmøte. Derfor er denne saken ikke med som en sak på det ordinære årsmøtet i år (2020). Styret vil så snart forholdene tillater det, innkalle til et fysisk ekstraordinært sameiermøte der vinduer vil bli behandlet for at styret kan informere best mulig og at det blir anledning til å stille spørsmål å ha en diskusjon om dette.»
Under styrets møte 1. desember 2020 – sak vedtas det at finansieringen av nye vinduer skal stemmes over under årsmøtet 2021.23
Innkallingen til årsmøtet 2021 – flere usannheter. Vinduer var ikke en sak på årsmøtet 2018. Derimot var det en sak på årsmøtet i 2019. (Sitatfusk 1) Oppdraget styret fikk fra årsmøtet var ikke «å utrede beste og mest økonomiske løsning» men å «Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte.» (Sitatfusk 2)
2021.03.23 – styrets møte – om vinduer. Sak 5 under styrets møte er omfattende. Den heter kun «Vinduer»24
«Det er tilrådelig å avvente med å skifte ut balkongvinduer. Dette av kostnadshensyn, men også for å kunne bruke tid på å finne riktig vindusutforming på balkongene. Det er innkommet tilbud fra fire firma på utskifting av alle vinduer, inkludert balkongvinduer. To av de som fremstår som mest seriøse har sammenlignbare tilbud på Nordan vinduer, på 1,9 og 2,5 million ink. mva. Avventer oppdaterte pristilbud uten balkongvinduer (2,5m). Det er derfor trolig at totalkost blir rundt 2 million. Dette kan finansieres gjennom sameiets egne oppsparte midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne. Dersom det tas inn f.eks. kr. 800,000 fra eierne, blir det i gjennomsnitt kr. 13,000 på hver som kan tas i to innbetalinger over tid. Ifølge Eierseksjonslovens er det styrets ansvar å beslutte utskifting av vinduer, og alt annet vedlikehold av «bygningsskallet».
Forslag til vedtak: «Byggets vinduer skiftes ut ila kalenderåret 2021, bortsett fra balkongvinduene. Utskiftingen finansieres med sameiets egne midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne.»
Vedtak: «Avventer»
Vinduer – styrets møte 1. desember 2020. Sak 8 heter: «Utskifting av vinduer – videre fremdrift»25
Vedtak: Styret forbereder f inansieringsalternativ til neste årsmøtet, som det stemmes over.
Styrets møte 1. september 2020. Sak 10 «Status på innkomne tilbud på å skifte vinduer i sameiet.»26
«Hvilke tilbud er kommet inn så langt? Hvordan tar vi denne saken videre?»
Vedtak: «Behandles på neste styremøte. Mottatt tilbud fra Bygg og Glass AS. Avventer to andre tilbud. Espen følger opp.»
Vinduer – styrets møte 11. august 2020. Sak 9 heter: «Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»27
«Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»
Vedtak: «Følger opp med f irmaer som har vært på befaring for å få tilbud. Thore og Espen følger opp.»
Styrets møte 5. mai 2020. Her vises det til, under sak 5, til vedtak gjort på samme dato. Hvordan henger dette sammen?28
Vedtak 5. mai 2020 – «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til ekstraordinært årsmøte.»
I følge referatet etter styrets møte 19. desember 2019 så refereres det til samme vedtak. Det samme gjøres under dette møtet. Hvordan kan dette forklares?
Styreperioden 2019 – 2020.
Årsmøtet 2020 om vinduer. Styreperioden 2019 – 2020 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2020 – 2020.05.13. Årsmøtet er preget av koronapandemien og holdes derfor digitalt. I innkallingen skriver Obos eiendomsforvaltning på vegne av styret:29
«Saker som skal behandles: Vi vil begrense behandling til de lovpålagte saker; godkjenning av årsregnskap og årsrapport, valg av tillitsvalgte og eventuelt honorar til tillitsvalgte. Behandling av andre saker og forslag blir utsatt til senere møte.»
«Har dere alt mottatt en innkalling til årsmøtet med saksliste, vær klar over at kun de lovpålagte sakene gjennomføres i det digitale årsmøtet nå. De øvrige sakene vil bli tatt opp på et ekstraordinært møte senere eller på neste ordinære årsmøtet.»
Det er altså ikke fremmet noen saker fra eierne til det ordinære årsmøtet. Vinduer er ikke nevnt.
Styrets møte 7. januar 2020. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Ikke bare vinduer, men det uttrykkes ønske om en helhetlig vurdering av fasaden – vinduer inkludert. Sak 2 heter: «Arkitektforslag til endringer.»30
Notater fra møtet: «En rekke arkitektoniske detaljer ved bygget er i dag ikke hensiktsmessige, slik som vinduenes størrelse og utforming.»
Vedtak: «Styret ønsker å få en arkitektvurdering med forslag til løsning slik at årsmøtet kan ta stillling til dette. Dette innbefatter også vinduene. Lene utformer forslag til tilbud fra arkitekter.»
Vinduer – styrets møte 3. desember 2019. Saken nummer 3 heter: «Tilbud på nye vinduer» Det er en opplisting av hva som er besluttet tidligere samme år:31
«Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesif ikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.»
Vedtak: «Saken utsettes til neste styremøte.»
Her er det noe som ikke stemmer: Det refereres til et styremøte frem i tid. Hva skyldes dette? I denne saken, som i mange andre, er det så mange unøyaktigeter at det må stilles spørsmål ved styrets pålitelighet. Uansett så refereres det til vedtak under styremøte 5. mai 2020. «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til ekstraordinært årsmøte.» Det interessante her er forslag om ekstraordinært årsmøte i denne saken.
2019.09.03 Styrets møte om vinduer. Sak 8 under styrets møte heter: «Nye vinduer» Det ser ut til at bygningsingeniøren har mistet interessen. Under sak 8 heter det:32
«Ser ikke ut til at bygningsingeniøren er tilgjengelig. Kan vi ta utgangspunkt i Palmgrens beskrivelse og innhente tilbud fra han og 2 andre leverandører.»
Vedtak: «NN utarbeider basismateriale for å innhente tilbudd fra håndverkere for bytting av vinduer og dører i alle inngangspartier og på svalegange. Forhører seg også om priser på at få laget en helhetsplan av arkitektfirma.»
2019.08.13 Styrets møte om vinduer. Sak 10 heter: «Arkitekt forslag til endelig mål for utvendig vedlikehold/oppussing.» Det er ikke noen ingress, kun vedtaket:33
«Thore følger opp med Per Kristian Løken om rapport etter befaring av tilstand på vinduer. Espen følger opp med Palmgren om avklaring av spørmål i forbindelse med forrige befaring, og han inviterer Palmgren til neste styremøte.»
Vinduer – styrets møte 4. juni 2019. Punkt 10 under styrets møte nevner ikke vinduer spesifikt, men i sammenheng med et større prosjekt. Kan det være et forsøk på å «gjenopplive» forslaget fra det ekstraordinære årsmøtet i november 2017? «Helhetlig forslag til oppussing av facade.»34
«Innen det besluttes å bytte vinduer og rekkverk i 6.etasje, ville det være bra om det forelå en helhetlig plan for bygget og gårdsrommets endelige utseende.»
Forslag til vedtak: «Alle samler ideforslag og forslag til arkitektf irmaer til neste møte.»
Vedtak: «Viderebehandles på neste møte»
Bygningsingeniør Løken – uenighet. Dette er kun det jeg husker. Det finnes ikke noe i referatet fra styrets møte denne dagen om vinduer. Det er merkelig. Det jeg husker er at Løken krevde å få full kontroll med dette prosjektet. Dette ville ikke styret godta. Men, det burde være protokollført noe!?
Styremøte 7. mai 2019 – befaring med Løken. Det ser ut til at styrets møte som var planlagt 2. mai blir flyttet til den 7. Dette fordi bygningsingeniør Løken skal komme på befaring. Befaringen ble holdt i noen seksjoner. Min seksjon var en av de. Jeg hadde, som loven krever vedlikeholdt malt mine vinduer og å smørt gummilister. Løkens konklusjon var at vinduene med riktig vedlikehold, vil kunne holde i mange år fremover.35
2019.04.09 Styrets møte – sak 13 – «Tilbud på nye vinduer» Under styrets møte 9. april 2019 er vinduer nevnt.36
«Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesifikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.»
Vedtak: «Bygningsingeniør inspiserer vinduer for dokumentasjon av utskiftnings nødvendighet»
Styreperioden 2018 – 2019.
Ordinært årsmøte 2019. Styreperioden 2018 – 2019 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2019. Det er kommet forslag fra en seksjonseier om «Skifte av vinduer»37
B) 1: Bytte av vinduer (Eier)
«Hei, neste forslag er å bytte vinduene. Vinduene trekker veldig og er veldig gamle, så det er på tide å bytte dem ut.»
Forslag til vedtak:«Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.» Vedtak: «Godkjent enstemmig.»
Vinduer – møter med Palmgren. Tidlig i mai ble det arrangert møte med en leverandør av vinduer, Tommy Palmgren. Etter referatene fra styremøtene å dømme er dette en prosess som går på siden av styret – selv om det finnes dokumentasjon på at styremedlemmene er varslet. Det finnes andre eksempler også. Her kan loven være brutt. § 56 i Eierseksjonsloven sier:» «Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.«
2018.06.15 Vinduer tilbud fra Palmgren. Etter befaringen i mai sender Palmgren tilbud på vinduer med en rekke vedlegg. Det er også tilbud om bytte av balkongdører. Alt sammenfattet i prisskjema.38 Det finnes ikke noe spor fra dette møtet i styrets møtereferater.
Vinduer – styrets møte 22. mai 2018. Her er det noe som ikke stemmer. Under sak 4: «Div. oppfølgingssaker fra forrige møte» – første punkt: «Nye vinduer – avventer tilbud» Problemet er at under det forrige møtet er vinduer ikke nevnt.
Sak 4: «Nye vinduer – avventer tilbud»
«Forslag til vedtak: Vi avventer tilbud på nye vinduer. Skal også ut på frere runder med tilbud fra 2 – 3 andre aktører. Avventer Palmgren. Planen er å vente til neste år Februar / Mars med oppstart, så vi har nok penger.»
Vedtak: «Prosess på vinduer er enstemmig vedtatt»
Maling av vinduer – FDV-dokumentasjon. Det var spørsmål på et styremøte om hvilke type maling, hvilke fargekoder som var bruk på vinduene. Jeg orienterer styret om dette i med info fra FDV-dokumentasjonen som fulgte med leiligheten.39
Styreperioden 2017 – 2018.
Ordinært årsmøte 2018. Det ble avholdt ordinært årsmøte den 17. april 2018 Grünerløkka seniorsenter som vanlig. Fokus i dette innlegget er på vinduer og deres tilstand. Under overskriften «Styrets arbeid i 2017/18» underpunkt «Fremtidige prosjekter» står det: «Utskifting av vinduer – 2019 – 2021»40
2018.01.01 Eierseksjonsloven – ny lov fra årsskiftet. Ny eierseksjonslov trådte i kraft pr. 01.01.2018. Tidlig i januar i 2018 deltok jeg på et kurs om den nye loven arrangert av Huseiernes landsforbund. Malerisk ble det her beskrevet situasjonen med vinduer høyt oppe i etasjer. Løgnaktig er det blitt påstått fra enkelte gang på gang at utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar. Huseiernes landsforbund beskriver i dette kurset det motsatte. Da sommeren kommer maler jeg mine vinduer utvendig – ikke bare vinduer med karmer også. Alt etter beskrivelsen i den medfølgende FDV-dokumentasjon.41
2017.11.21 Ekstraordinært årsmøte – sameiemøte. Møtet hadde 2 saker A) Avvikling av sameiets IN-ording. B) Nye vedtekter. I tillegg ble det lagt frem et prospekt som beskriver styrets forslag til fremtidige prosjekter. Her burde alarmklokkene ringt kraftig. Under overskriften «Gjenstående vedlikeholdsarbeider» er det en liste over prosjekter. Øverst står nye vinduer. I tillegg til vinduer: Tak, fasade og porttelefonanlegg. Det mest skermmende er forslag om salg av loftet. I tillegg til vinduer er det forslag om nye balkonger i stedet for de gamle vinduene.42
Balkonger på fasade Pris ca. 200.000 inkl. Mva. Verdiøkning større enn 200.000,-Finansiering : Kontant – hver enhet betaler for sin balkong eller balkongtillegg i felleskostnadene – valgfritt.
Balco AS eier bildet. Teksten er fra presentasjonen ved det ekstraordinære årsmøtet 2017.
Styrets møte 31. oktober 2017. Under styrets møte 31. oktober blir det vedatt med referanse til vedtaket under styrets møte 6. juni 2017 at:43
Forslag til vedtak: «Vi innheter tilbud fra 2-3 leverandører og fra Magnor, NorDan og H-Vinuet. Innhente tilbud fra 3 snekkere på innsetting.»
Vedtak: «Starte denne prosessen nå.»
Styrets møte 6. juni 2017 om vinduer. Her begynner saken om vinduer. Vinduer er så vidt nevnt i rapportene fra Ingeniørkonsult AS. I referatet fra styrets møte 6. juni 2017 skriver styret i sak nummer 12: «Fasade og vinduer»:44
«Etter forespørsel fra NN (styremedlem) har det dukket opp flere saker. Vinduene våre er i forfall og mange er dårlige etter manelfult vedlikehold. Styret bør utarbeide en plan for utskifting av vinduer. Dette er en sak vi bør prioritere.»
«I denne sammenheng så dukket det opp en tanke om det var mulig å henge balkonger på utsiden av fasaden slok mange andre bygg har gjort. Jeg har hatt en befaring med Balco og avventer tilbakemelding på dette.»
«La oss starte denne diskusjonen i styret nå. Er det vinduer som er i ferd med å gå i stykker så kan vi sette Telles Vedlikehold på å teparer disse midlertidig.»
Vedtak: «Fortsette diskusjoner etter sommeren.»
Styreperioden 2016 – 2017.
Ordinært årsmøte 2017. Det ble holdt ordinært årsmøte 21. mars 2017. Årsmeldingen under avsnittet om sameiets drift på side 17 er ikke vinduer nevnt spesifikt. Imidlertid ble det fremsatt forslag fra styret om nytt tak, ny fasade og ny opparbeidelse av bakgård.45 Subsidiært samme uten opparbeidelse av bakgården. Beløpene som forslaget omfatter er henholdsvis NOK 8.000.000,- eller NOK 6.000.000,-. Det er grunn til å minne om at det ordinære årsmøtet 2015 vedtok å låne NOK 10.000.000,- på bakgrunn av vedlikeholdsrapporten og tilstandsrapporten fra Ingeniørkonsult AS.
Styreperioden 2015 – 2016.
Ekstraordinært årsmøte 1. september 2015. Møtet hadde to poster. 1: Ekstra honorar til styreleder på grunn av stor arbeidsbelastning. 2: Valg av styremedlemmer.46 Jeg har ikke referat fra dette møtet, men resultatet fra valg av styremedlemmer fremkommer i årsrapporten til det ordinære årsmøtet året etter.(2016)47
Årsmøtet 2016 – ikke noe om vinduer. Årsmøtet i 2016 ble avholdt 14. mars 2016 i de vanlige lokalene. Grünerløkka seniorsenter, Thorvald Meyersgate 38. Under avsnittet om sameiets drift, et omfattende avsnitt over 7 sider, er ikke vinduer nevnt. Marte Reling Uri, som antagelig har ført «Orientering om sameiets drift» i pennen kan ikke hatt kjennskap til den FDV-dokumentasjonen som fulgte med seksjonen ved overtagelsen.
«Det finnes ingen FDV-dokumentasjon eller plan for bygget- det vil si driftsinstrukser, vedlikeholdinstrukser og beskrivelse av materialer og løsninger skal følge med ved overlevering av nye bygninger fra utbygger/entreprenør til byggherre/bruker. Det er dette vi holder på med å kartlegge og få orden på nå. En komplett kontroll av alle vedlikeholdsplaner, innhente nye og bedre avtaler, samle de hos noen få, ha en langsiktig plan for vedlikehold mm. Det er en svært tidskrevende og ressurskrevende jobb, men noe vi MÅ ha.»48
Her tar altså styret feil. Det ble levert FDV-dokumentasjon ved overtagelse av seksjonene.
Styreperioden 2014 – 2015.
Årsmøtet 2015 – lån til nødvendig vedlikehold. Under det ordinære årsmøtet 2015 ble det fremmet forslag om lån av NOK 20.000.000,- til nødvendig vedlikehold. Subisidiært lån av NOK 10.000.000,- Det siste forslaget fikk flertall. Forslaget var begrunnet i rapporten om byggets tilstand og vedlikeholdsrapporten ført i pennen av Ingeniørkonsult AS.49
Forslag til vedtak:
”Sameiermøtet har gjennomgått det fremlagte dokument og bifaller at styret har fullmakt til å arbeide videre med å oppgradere vår bygning iht ”Tilstandsrapport for utvendig og innvendig fellesarealer” og ”Vedlikeholdsplan for utvendig og innvendig fellesarealer” utarbeidet for styret av Ingeniør Konsult AS ved Steinar Bratlie. Styret gis fullmakt å ta opp lån på inntil 10 millioner kroner, renteutgifter i byggeperioden inkludert.”
Vedtak:
«Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.»
Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS. Styreperioden 2014 – 2015 avsluttes med det ordinære årsmøtet 2015. I februar 2015 fikk styret utarbeidet en rapport om byggets tilstand og en en vedlikeholdsrapport. Begge rapportene ble utarbeidet av Ingeniørkonsult AS ved Steinar Bratlie. Vinduer omtales kun i begrenset grad. Her fra Vedlikeholdsrapportens pkt. 4.12 underpunkt 12.50
«Utbedring vanninntrenging vinduer – fasader, herunder skifte vannbrettbeslag som fuges i smyg, nødvendig fuging. Øvrige overgangsbeslag fasader skiftes hvor vanninntrenging forekommer. Gjelder for mindre takflater.»
Vedlikeholdsrapporten fra 2015 pkt. 4.12 underpunkt 12.
Vinduer og vedlikehold. Lite tyder på at dette punktet ble viet særlig oppmerksomhet i tiden etter årsmøtet. I stedet gikk styret i gang med store vedlikeholdsprosjekter. De fleste var unødvendige. Mer om dette etter det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017.51
E-post fra Thore Hansen datert 27. oktober 2024. ↩︎
Innkalling til ekstraordinært årsmøte februar 2024. ↩︎
I dokumentet «2024-10-22_Veikart_SBG13» skriver kravstillerne: «Planen som ble vedtatt av eierne i 2015 anbefalte at en byggeteknisk tilstandsvurdering gjøres annethvert år. Dette er ikke gjort på 9 år. Flere av de bygningsmessige tiltakene beskrevet i vedlikeholdsplanene av 2015 er ikke gjennomført og må vurderes på ny.» Det er grunn til å hevde et visst hykleri her. De tre som har forfattet vedlagte dokument har hele tiden siden 2015, sammen eller hver for seg, sittet i styrene frem til i dag. Allikevel kommer kritikken. De tre fremstår her som upålitelige.
Thore Hansen bryter eierseksjonsloven igjen. I en e-post til styret og til Solibo opplyser Hansen at han har bestilt lokaler til det ekstraordinære årsmøtet planlagt avholdt høsten 2024. Som vanlig så hopper Hansen elegant over Eierseksjonsloven. § 43 sier:1
«Styret innkaller årsmøtet med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Styret kan om nødvendig innkalle til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel, men varselet kan aldri være kortere enn tre dager.»
Hansen sto bak kravet om ekstraordinært årsmøte planlagt høsten 2023. Han blandet seg flere ganger inn i sted og tidspunkt for møtet. Den gang som nå så er det styret som innkaller. Dette gjelder både tid og sted.
Påstander i dokumentet «2024-10-22_Veikart_SBG13». Påstander i dokumentet «2024-10-22_Veikart_SBG13» er for det meste feil. Ved å henvise til Tilstandsrapporten og til Vedlikeholdsrapporten fra 2015 så «skyter de tre herrene seg selv i foten». De har alle tre sammen eller hver for seg sittet i de forskjellige styrene fra 2015 og frem til i dag. Her er noen sitater fra «2024-10-22_Veikart_SBG13»2:
«Planen som ble vedtatt av eierne i 2015 anbefalte at en byggeteknisk tilstandsvurdering gjøres annethvert år. Dette er ikke gjort på 9 år. Flere av de bygningsmessige tiltakene beskrevet i vedlikeholdsplanene av 2015 er ikke gjennomført og må vurderes på ny.»
«Generalforsamlingen 5 februar 2023 påla styret å formulere et års hjul over årlig, regulært vedlikehold, og å lage ny oppdatert 5-års vedlikeholdsplan, med budsjett, over større vedlikeholdsoppgaver:»
Fotnote til «Sameiets siste vedlikeholdsplan er fra 2015»3 Her beskriver forfatterene en Vedlikeholdsplanen fra 2015. I fotnoten har det nevnte dokumentet skiftet navn til «Tilstandsrapport» Beskrivelsen av tiltakene med unntak av «nye brannsikre takplater/renovering av garasje/boder» er et falsum. Ikke noe av disse punktene med unntak av brannsikring i garasjen er nevnt i «Tilstandsrapporten.»
Påstander fra de tre forfatterne av «Veikartet» Sitat: «Planen som ble vedtatt av eierne i 2015 anbefalte at en byggeteknisk tilstandsvurdering gjøres annethvert år. Dette er ikke gjort på 9 år.» Enda en gang må jeg minne de tre herrene Fachenberg, Hansen og Leknes på at under disse 9 årene har dere sittet i styrene sammen eller hver for dere fra 2015 og helt frem til i dag.
Punktene under «Vedtak i generalforsamling 5 februar:»
a)– Lekkasje i gulv på gallerieiet i 6. etasje utbedres uten unødig opphold, sikres for vinteren dersom skaden ikke kan utbedres før til våren. -Lekkasje i bodområde ved garasje utredes og utbedres. -Ventilasjonsanlegg i bodområde ved garasje gis nødvendig vedlikehold og sette tilbake istand.
b) – Styret utarbeider et vedlikeholds års hjul, der kalenderårets regulære vedlikeholdsoppgaver beskrives, og hvem som er ansvarlig.
c) – Styret utarbeider en vedlikeholdsplan for de neste 5 årene. Denne skal inneholde anslåtte kostnader for de ulike vedlikeholdstiltakene. Dette bør bygge på vedlikeholdsplanen sameiet fikk laget i 2015.
Kommentar til punkt a). Lekkasjene. På galleriet i 6. etasje ble det påpekt i tilstandsrapporten fra 2015. De var på grunnlag av TILSTANDSRAPPORT FOR UTVENDIG OG INNVENDIG FELLESAREALER5 og VEDLIKEHOLDSPLAN FOR UTVENDIG OG INNVENDIG FELLESAREALER6 at årsmøtet 2015 bevilget NOK 10.000.000,- for utbedring. To år etter fremmet styret forslag om å låne enda NOK 8.000.000,- Heldigvis ble forslaget avvist.7 Pengene ble brukt, men ikke til nødvendig vedlikehold. Det ble lagt nye lemmer på galleriet i 6. etasje i 2018. Disse var feilkonstruert og forårsaket store vannskader på seksjoner helt ned til 4. etasje i 2022. Det vil komme et eget innlegg om dette. Poenget er at da disse lemmene ble lagt så satt alle de tre forslagsstillerne i styret. Det kan også tyde på lovbrudd da det ikke finnes spor av saksbehandling i denne saken i styreperioden 2018 – 2019. (Eierseksjonslovens § 53)8. I årsmeldingen for styreperioden 2018 – 2019 (Benevnt «Styrets arbeid i 2018») Er dette nevnt som kulepunkt nummer 12.9 De tre underskriverne av «2024-10-22_Veikart_SBG13» opptrer her direkte upålitelig.
Kommentar til punkt b)Årshjul. Årshjul har vært fremmet som forslag på enkelte styremøter. Referatet fra styremøtet 27. mars 2017 har en sak om «Lage årshjul» i vedtaket fra styremøtet står det:
Saksinformasjon: «Sette datoer for aktiviteter ila året – lage årshjul»
Forslag til vedtak: «Terje sjekker med OBOS om de har en mal for dette. Alle er ansvarlig for å samle info som skal i årshjulet. Thore Hansen sjekker også kostnad for vask av garasje en gang i året.«
De som nå har underskrevet «Veikartet», Terje Fachenberg, Thore Hansen og Espen Leknes, var i følge referatet deltagere på dette styremøtet.10 Hvor ble årshjulet av? Pr. i dag er årshjulet fra Solibo Home i bruk. Thore Hansen fikk følgende oppgaver beskrevet i årshjulet som nå er i bruk: Kontroll av rømningsveier, avholde brannøvelser og periodisk heiskontroll. Videre ble det under styrets møte i august vedtatt en oversikt over hvem som skal være ansvarlig for hva i styret.11 Thore Hansen fikk følgende oppgaver: heisen, brannvarsling og vindussaken. I en e-post til styret datert 01.09.2024 frasier Thore Hansen seg ansvaret for vindussaken og brannvarsling.12 I en e-post 02.09.2024 frasier Hansen seg ansvaret for heisen. Dermed har Hansen frasagt seg alle oppgaver han ble tildelt. Lite tyder på at oppgavene nevnt i årshjulet som Hansen ble tildelt er blitt utført.
Kommentar til punkt c)Vedlikeholdsplan. Det er korrekt at vi har en vedlikeholdsplan fra 2015. Mange av punktene nevnt i denne planen er ikke utført.
«Styret utarbeider en vedlikeholdsplan for de neste 5 årene. Denne skal inneholde anslåtte kostnader for de ulike vedlikeholdstiltakene. Dette bør bygge på vedlikeholdsplanen sameiet fikk laget i 2015.«
«Styret rapporterer tilbake på disse vedtakene i regulært årsmøte våren 2024.«
«Dette vedtaket er ikke gjennomført. Det ble styrebehandlet 15 august uten at reel oppfølging ble vedtatt slik at saken ble stående i bero.»
Det er riktig at denne saken ble behandlet undre styrets møte 15. august i år13. Enda en gang må det nevnes at de som nå har underskrevet «Veikartet» Har sammen eller hver for seg sittet i alle styrer siden 2015 og frem til i dag. Jeg regner med at forslaget kom fra Thore Hansen. Det ble fremlagt et omfattende forslag. Det meste referert til Vedlikeholdsplanen fra 2015. Hansen vil bruke nesten NOK 50.000,- på en ny vedlikeholdsplan. Saken ble stemt over. Vedtaket lyder «Vi sjekker den planen vi har og merker hva som ikke ble gjort.»og: «Thore mener at ny ekspert bør innblandes.» Forslaget fra Hansen fikk ikke flertall.
Hansen bryter eierseksjonsloven. § 56 i Eierseksjonsloven sier; «Styret skal føre protokoll fra styremøtene.14 Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.» Hansen har nektet å signere referatet fra dette styretmøtet og har dermed brutt Eierseksjonsloven. Dette har også den virkningen at det ikke finnes noe referat fra dette møtet. Systemet er laget slik at alle må signere før referatet kan genereres.
Vedlikeholdsplan under årsmøtet 2024. Det er riktig at det står i referatet fra det ekstraordinære årsmøtet 2024 at: «Styret rapporterer tilbake på disse vedtakene i regulært årsmøte våren 2024.» Under pkt. c) står det:15
«Styret utarbeider en vedlikeholdsplan for de neste 5 årene. Denne skal inneholde anslåtte kostnader for de ulike vedlikeholdstiltakene. Dette bør bygge på vedlikeholdsplanen sameiet fikk laget i 2015.«
I motsetning til de fleste tidligere styrer har ikke styret i sin årsmelding laget en «skryteliste» Med noen korte setninger beskriver styret har gjort.
Mangler ved styrets årsmelding for styreperioden 2023 – 2024. Årsmeldingen ble oversendt alle seksjonseierne innenfor fristen. Årsmøtet ble også varslet korrekt – etter loven. I innkallingen til det ordinære årsmøtet 2024 under avsnittet «Opplysninger om styrets arbeid i perioden»16
«Styret har i løpet av perioden gjennomført styremøter ved behov, jobbet med drift og vedlikehold av sameiets eiendom, samt fulgt opp beboere og leverandører i samarbeid med forretningsfører Solibo.»
Som beskrevet så hadde alle seksjonseierne fått innkallingen til det ordinære årsmøtet i riktig tid. Om noen, Hansen, Leknes og Fachenberg mener at innkallingen er mangelfull hadde de rikelig anledning til å ta dette opp under møtet. Det finnes ikke spor etter en slik protest – hverken muntlig eller i referatet. Under pkt. 1.4 «Godkjenning av innkalling og gjennomføringen av møtet» så er både innkallingen og gjennomføringen av møtet «Godkjent» I følge referatet så er årsmeldingen «Tatt til orientering» Det hadde vært fullt mulig å både protestere og å kreve «notat» om dette innført i referatet. Så skjedde ikke. Alt har foregått i lovlige former og kan dokumenteres. Å komme med påstander om det motsatte i ettertid er meningsløst.
Det er innkalt til ordinært årsmøte 19. juni 2024. Denne gangen på Cafè Mir, Toftesgate 69. Dette er 2 måneder senere enn det som har vært vanlig i alle år. Utover de faste postene som loven krever er det kommet inn 3 saker, en fra en seksjonseier og 2 fra styret. Saken fra en seksjonseier er en repetisjon av sakene fra det ekstraordinære årsmøtet 5. februar i år.
Årsmøtet – utsettelser. Årsmøtet var berammet til 25. april 2024. Noen gjorde en dumhet; det ble berammet årsmøte uten lokaler tilgjengelig. De lokalene som vi vanligvis bruker var vanskelig å bestille, nesten umulig. Dette er et eldresenter som i de siste årene ble drevet av Kirkens Bymisjon. Pr. 01.01.2024 tok Oslo kommune over driften. Det var da problemene oppsto.1
Sak 4. Godtgjørelse til styret –Innkallingen – feil. Det er oppstått en feil i innkallingen. Det gjelder sak 4 – godtgjørelse til styret. I innkallingen er beløpet satt til NOK 120.000,- Styret vedtok under sitt møte i mai at beløpet som kreves er NOK 160.000 til intern fordeling. Fjorårets beløp var NOK 120.000,- (altså NOK 10.000,- pr. måned. Med en prisstigning på 5% og en styreperiode forlenget til 14 måneder vil dette utgjøre NOK 147.000,- altså kun en mindre justering. Solibo er varslet om denne feilen i en e-post datert 16. juni 2024.2
Sak 5 Valg av tillitsvalgte. Et styremedlem «furter» til stadighet fordi han ikke får sin vilje under styremøtene. Styret har 4 medlemmer. Vedkommende vil øke til fem medlemmer. Et forslag om å øke antall styremedlemmer er ikke fremmet som sak til årsmøtet. I eierseksjonslovens § 45 står det: «Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen.»(Lenke) Antall styremedlemmer kan derfor ikke utvides ved dette møtet.
Sak 6.1 «Vindu protokoll og hjemmeside» Disse sakene er fyldig omtalt tidligere. De finnes på https://www.aadahl.no. Dette er kun en repetisjon av møtet 5. februar i år. I styrets innstilling er de fleste påstander imøtegått – både til det ekstraordinære årsmøtet og til årets ordinære møte. Når det gjelder min hjemmeside så må jeg igjen påpeke at den er et forsvar etter angrep fra styrene fra 2015 og frem til i dag. Styret i 2021 bestilte en utredning fra advokatfirmaet Dalan & Co. Her kommer et sitat: «Innledningsvis bemerkes at alle seksjonseiere naturligvis har full rett til å ha meninger om styrets arbeid og kvalifikasjoner, herunder om enkelt styremedlemmers duglighet.»3 Om noen mener at det er noe feil med siden har de hatt rikelig med tid til å orientere om dette. Om seksjonseier Hansen fortsatt påstår at det er advart mot hjemmesiden må han bevise det. Her kommer snarveier:
Snarveier om sak 6.1«Vindu protokoll og hjemmeside»
Sak 6.2 Endring av husordensreglene. Etter flere henvendelser til styret ble det under styrets møte 14. juni 2023 fattet vedtak om at lufting av hund på sameiets område og det området sameiet forvalter ikke lenger er tillatt. Et slik vedtak må formaliseres gjennom et årsmøtevedtak.(pkt. 2 i husordensreglene)4
Sak 6.3 Ulovlig innlemming av balkong/terrasse. En seksjonseier har utvidet sin seksjon ved å innlemme balkong/terrasse i leiligheten. Tiltaket er omsøkt og godkjent av Oslo kommune – plan og bygningsetaten.(PBE)5 I midlertid krever sameiets vedtekter at fasadeendring skal godkjennes av styret Det er det ikke søkt om. Seksjonseier er varslet om at tiltaket er brudd på vedtektene. Sameiet har alltid hatt en streng praksis når det gjelder endring av fasaden. Styret legger saken frem for årsmøtet og det kreves 2/3 flertall for å godkjenne tiltaket. Om tiltaket ikke blir godkjent er det to muligheter: 1: Tilbakeføring av ombyggingen eller 2: Tvangsfravikelse. Tilsvarende tiltak er tidligere blitt nektet.
Seksjonseier Thore Hansen har levert krav om årsmøtebehandling av sak kalt «Forslag til vedtak, Generalforsamling SBG 25 april 2024» Vedtaket som gjelder meg i protokollen fra det ekstraordinære årsmøtet er noe uklart og inneholder forsøk på lovbrudd. Flere ganger i forslaget skriver han at årsmøtet er sameiets «Generalforsamling» osv. Hansen ser ut til å glemme at loven står over årsmøtet. Her kommer noen flere betraktninger om trakassering og lovbrudd.
Vedtaket som gjelder meg – ekskludering som styremedlem. Forslaget fra Hansen ligger her.1 Hvor i loven finner kravstillerne muligheten for å ekskludere meg fra styret? Jeg er valgt frem til det ordinære årsmøtet 2024. Om det var ønskelig å velge nytt styre skulle det vært fremmet som forslag i innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet. Det finnes ikke en slik sak nevnt i innkallingen. Årsmøtet valgte meg som styremedlem 2022 – 2024. Loven sier at styremedlemmer velges for 2 år av gangen. Årsmøtet kan bestemme noe annet.(§ 55 i Eierseksjonslove)
Ekstraordinært årsmøte 5. februar 2024.
«Samarbeidsklimaet i styret er så dårlig, at et styremedlem har opprettet en egen hjemmeside der styrevedtak vedkommende er uenig i, kritiseres. Samtidig navngis andre styremedlemmer på sjikanerende og nedsettende måte, dersom vedkommende er uenig med andre styremedlemmers meninger omkring sameiets drift og vedlikehold, eller uttalelser i sameiets møter. Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.»
«Videre har hjemmesiden informasjon som vedkommende har fått tilgang til som styremedlem og eier, og som fremstilles feilaktig/ensidig og ikke hører hjemme i det offentlige domene.»
«Et google søk på Sofienberggata 13, gir som første resultat denne hjemmesiden, og ikke styrets svært begrensede hjemmeside. Hjemmesiden er ødeleggende for sameiets offentlige omdømme, ødeleggende for de eierne som navngis og sjikaneres, og ødeleggende for alles bomiljø i sameiet.»
«Det er også svært sannsynlig at dette virker negativt for salg og leiepriser for leilighetene i sameiet, og dermed er skadelig for alle eierne.»
Forslag til vedtak.
«a) Styreleder går umiddelbart i møte med eier av hjemmesiden og anmoder om at all referanse til styrevedtak, årsmøtevedtak og identifisering av andre eiere/styremedlemmer, fjernes. Frist gis på 2 uker fra dette vedtaket. Møtet referatføres.»
«b) Dersom dette ikke etterkommes: -Vederlag for styrearbeid utbetales ikke til vedkommende. -Vedkommende er ekskludert fra styret. -Styret ved styreleder kontakter Politiets Nettpatrulje Øst Politidistrikt og innhenter råd for videre fremgangsmåte og mulig politianmeldelse.»
Ordinært årsmøte 2024.
«Generalforsamlingen 5 februar behandlet saken om at et styremedlem har opprettet en egen hjemmeside som inneholder sjikanøs og feilaktig informasjon om sameiet, og faktafrie påstander som er til stor skade for sameiets omdømme og eierne. Generalforsamlingen vedtok at styreleder går umiddelbart i møte med eier av hjemmesiden og anmoder om at all referanse til styrevedtak, årsmøtevedtak og identifisering av andre eiere/styremedlemmer, fjernes. Frist gis på 2 uker fra dette vedtaket(dvs, 19 februar). Møtet referatføres.»
Styret skriver i sin innstilling:
«Styreleder hadde dialog med eier av hjemmesiden rett etter det ekstraordinære årsmøtet og formidlet årsmøtets syn og det ble gitt beskjed om at hjemmesiden ikke bør kunne forveksles med sameiets offisielle hjemmeside. Innehaveren av hjemmesiden poengterte at han aldri har fått noen advokatbrev som det ble informert om på årsmøtet og ønsket dette brevet. Det ble også bestridt at styret eller noen advokat noen gang skal ha kommet med noen advarsler om hjemmesiden. Innehaveren av hjemmesiden presiserte også at dersom brev fra advokaten påpeker noen ulovligheter eller lovbrudd vil disse bli rettet. Innehaveren av siden poengterte også at han vil ha skriftlig tilbakemelding på faktafeil og» faktafeilene vil også bli rettet opp.»
Hjemmesiden – møte med meg. Sameiet har ikke noe med min hjemmeside å gjøre. Forslagsstiller Hansen skriver i pkt 3 “hjemmeside som inneholder sjikanøs og feilaktig informasjon om sameiet, og fakta frie påstander som er til stor skade for sameiets omdømme og eierne.“ Det er enda en gang grunn til å minne herr Hansen om at det er ingen av påstandene på hjemmesiden som ikke kan dokumenteres, vitneføres eller er selvopplevd. Om det er noe Hansen mener er feil, så har han hatt rikelig med muligheter til å imøtegå opplysningene/påstandene. Kontaktinformasjon ligger på siden.
Sjikanøs og feilaktig informasjon. Om noen mener at omtale av usannheter, vedtektsbrudd og lovbrudd er sjikanøst har de seg selv å takke. Alt ville vært bedre om styrene fra 2015 og frem til i dag slutter å komme med usannheter, bryte vedtektene, bryte årsmøtevedtak og eierseksjonsloven, plan og bygningsloven og personopplysningsloven. Thore Hansen har sittet i de fleste styrer siden 2015. Thore Hansen og de styrer han har sittet i har siden 2015 bidratt til at sameiet Sofienberggata 23 A – E er blitt et utrygt og utrivelig sted å bo.
Loven og “Unødig opphold” Jeg håper ikke dette er et forsøk på sitat fra Eierseksjonsloven. Loven inneholder ikke en slik pasus i paragrafen om årsmøtet. Det Hansen påstår her er ikke tilfelle.2
Vedtak om styrehonorar. I vedtaket fra det ekstraordinære årsmøtet er det en pasus om styrehonorar. Her forsøker forslagsstiller Hansen seg igjen på et lovbrudd og glemmer igjen at loven står over årsmøtevedtak. I § 55 i eierseksjonsloven står det: “Årsmøtet skal fastsette eventuelt vederlag til styremedlemmene.”3Dette er alt som står om styrehonorar (vederlag) i eierseksjonsloven. I alle år har styrehonorar vært en punkt under det ordinære årsmøtet. I alle år har, i følge referatene, styrehonorar blitt vedtatt samlet til intern fordeling. Det er tvilsomt at loven åpner for en annen praksis selv om det ikke er nevnt i lovteksten. Det presiseres at vedtatt styrehonorar gjelder styreperioden som årsmøtet behandler(Det avgåtte styret)
Årsmøtevedtak – 2022 og 2021. Det er altså avslørt flere forsøk på lovbrudd i forslaget fra Thore Hansen. Hansen er veldig opptatt av at årsmøtevedtak skal følges opp. Det er grunn til å minne om et årsmøtevedtak fra 2022: Sak 4 A. Et årsmøtevedtak fra 2021 om nye vinduer i oppgang A 5. etasje er, etter hva jeg har fått opplyst, heller ikke oppfylt.
A SAK 4 Pålegge styret å følge regler. Forslag til vedtak: Styret pålegges å følge Eierseksjonsloven, Plan og bygningsloven og personopplysningsloven Vedtak: Godkjent.
6. Nye vinduer i 6. etasje oppgang A venstre. Vedtak: Sameier tilbakebetaler kostnadene som fellesskapet har hatt med å skifte de nevnte vinduer. Etter hva jeg har fått opplyst er ikke vinduene betalt av seksjonseier.
I sitt forslag til årsmøtet er Thore Hansen opptatt av at årsmøtevedtak skal oppfylles og feilsiterer med uttrykket “uten unødig opphold” Da skal det også gjelde alle vedtak årsmøtet har fattet, ikke bare de som passer Hansen i øyeblikket. Enda en gang må det minnes om at loven står over ethvert årsmøtevedtak.
Det er 8 seksjonseiere som krever ekstraordinært årsmøte. Temaene disse 8 ønsker å ta opp i årsmøtet er: «MANGLENDE VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSE», «SAMARBEIDSKLIMA I STYRET» og «KJENNELSE I JORDSKIFTERETTEN». I det andre punktet er det et angrep på meg og min hjemmeside. Siden ble opprettet som et forsvar for sameiets interesser og mine. Vi er nå i den situasjonen at dere 8 seksjonseiere angriper mitt forsvar uttrykt på siden aadahl.no. Altså: jeg må forsvare meg mot angrep på mitt forsvar av sameiets og mine interesser. Hjemmmesiden har vært tilgjengelig i mange år. Mange avvik, som lovbrudd, vedtektsbrudd og brudd på årsmøtevedtak er avslørt og presentert. Jeg håper at siden har hatt en oppdragende virkning slik at flere avvik er blitt unngått.
Vedlikehold av bygningsmasse. Det er Seksjonseier Hansen som står bak dette kravet. Han er tydeligvis ikke oppdatert på hva som foregår på vedlikeholdsfronten. Under dette avsnittet er det listet opp fire punkter. Les hele saken her.(Lenke)
Samarbeidsklima i styret. Det er ikke mer enn vanlig uenighet i sameiets styre slik jeg ser det. Vi tre andre samarbeider utmerket i styret. Det fjerde styremedlemmet “furter” fordi han ikke får som han vil hele tiden. Beskrivelsen ser slik ut: «Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.» Det er altså her snakk om https://www.aadahl.no. Hvorfor denne ble opprettet vil det bli redegjort for. Videre: det er blitt utarbeidet juridiske utredninger betalt av fellesskapet. Det klages her over bruk av materiale som er tilegnet som styremedlem. Dette er feil. Det meste av materialet er kommet fra tidligere styremedlemmer. Om dette hadde vært problematisk, ville det sikkert vært påpekt i de to juridiske utredningene og ville vært brukt mot meg. Listen under er mitt forsvar på disse angrepene. I følge arkivet er det også kravstilleren til det ekstraordinære årsmøtet som ivret mest for å få meg kastet ut og tvangssolgt seksjonen. Dette er en ny standard for naboskap – og det er dette de som krever ekstraordinært årsmøte støtter. Seksjonseier Hansen selv sitter ikke i styret. Hvordan kan han vite noe inngående om dette? Les hele saken her.(Lenke)
Kjennelse i Jordskifteretten. Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 har tidligere stevnet oss for Forliksrådet og etter det til Jordskifteretten. Vi fikk dom mot oss i Jordskifteretten. Vår nåværende advokat beskriver denne dommen som svak og er ikke basert på juss. I et ekstraordinært årsmøte i mai 2023 ble det avgjort at dommen fra Jordskifteretten skulle ankes. Etter dette er det fra to av våre seksjonseiere side blitt trukket i tvil hva vedtaket innebærer. De samme seksjonseiere har bak styrets rygg holdt møter med styret i borettslaget for å oppnå en avtale på tvers av vedtaket i årsmøtet. Det er en av disse seksjonseierne som nå krever ekstraordinært årsmøte for å omgjøre vedtaket fra mai i år. Les hele saken her.(Lenke)
Misbruk av midler. Under det ordinære årsmøtet i 2015 ble det besluttet å ta opp lån på NOK 10.000.000,- Dette på grunnlag av en rapport om byggets tilstand utarbeidet av Ingeniør-konsult. Senere er det blitt fremmet forslag om større påkostninger som ville ha økt gjeldsbyrden med i hvertfall det dobbelte. Problemet er at nesten ikke noe av beløpet på NOK 10.000.000,- av låneopptaket gikk til å utbedre skader på bygget. Midlene gikk til mindre viktige ting om enn ikke bortkastede prosjekter. Det er vanskelig å unngå at tanken faller ned på misbruk av disse midlene.
Innlegg på hjemmesiden. Innholdet i innleggene på hjemmesiden har vært kjent i mange år. Om noe er feil har det vært rimelig med tid til å orientere meg om dette slik at jeg kunne rette opp feilene – med mindre at innholdet kan dokumenteres, bekreftes av vitner eller er selvopplevd. E-postadressen er kjent.
Det ekstraordinære årsmøtet ble avholdt 5. februar 2024. Innkallingen omfattet en massiv kritikk av det sittende styret – og i særdeleshet kritikk av meg og min hjemmeside. De åtte kravstillerne til dette ekstraordinære årsmøtet, med Thore Hansen i spissen, fremmer noen krav i tillegg og bryter loven på vesentlige punkter.
Årsmøtets vedtak om privat hjemmeside. Det er tvilsomt at årsmøtet eller styret kan fatte noe vedtak om min private hjemmeside. Dette gjelder ikke driften av sameiet og er derfor tøvete. Å pålegge styreleder å avholde møte med meg er derfor også tøv.
Vederlag for styrearbeidet vil ikke bli utbetalt. Det er det ordinære årsmøtet som vedtar om det skal utbetales vederlag og størrelsen på dette. Loven nevner det ikke, men det har vært tradisjon i vårt sameie at det vedtas et beløp som vederlag til intern fordeling. Det er det avgåtte styret som kjenner arbeidsbelastningen for det enkelte styremedlem. Det er derfor i strid med loven at årsmøtet nekter et styremedlem vederlag. Kravstillerne med Thore Hansen i spissen forsøker seg her på et lovbrudd (§ 55 i Eierseksjonsloven)
Ekskludering av styremedlemmer. Loven nevner ikke noe om ekskludering. Derimot er det noen linjer om fratredelse og tidsmessig varsel. Kravstillerne ser bort fra det faktum at det er årsmøtet som velger styre.(§ 44 i Eierseksjonsloven) Her forsøker kravstillerne igjen å bryte loven. Det er også forsøk på å bryte § 40. Kravstillerne forsøker å stille seg over årsmøtet.(§ 40 i Eierseksjonsloven).
Politianmeldelse. Kravstillerne truer her med å anmelde meg som eier av hjemmesiden “aadahl.no” til politiet. Så vidt meg bekjent er hjemmesiden blitt vurdert av forskjellige jurister. Resultatet av disse vurderingene er at hjemmesiden ikke er ulovlig. Anmeld gjerne – lykke til!
Usannheter om advarsler. Under det ekstraordinære årsmøtet i februar kom Thore Hansen med påstand om at jeg har fått “gjentatte advarsler” på grunn av hjemmesiden. Hjemmesiden har vært publisert i mange år. Ingen har kommet med noen kommentar til innholdet eller at den i det hele tatt eksisterer. Det Hansen her påstår stemmer ikke.
Noen ord om juss og folkeskikk. I saksgrunnlaget til denne saken skriver kravstillerne at “Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.” Det er i beste fall underlig at jeg blir kritisert for manglende folkeskikk mens kravstillerne kommer med usannheter og bryter loven på flere punkter.
Dokumenter. 2024.02.05 Ekstraordinært årsmøte sak 3 i innkallingen.
Det ble holdt ekstraordinært årsmøte mandag 5. februar. Formålet med det ekstraordinære årsmøtet var en massiv kritikk av styrets arbeid det siste året, kritikk av min hjemmeside med samtidig trusler om å bli fratatt styrehonorar, utkastelse av styret og politianmeldelse. De aller fleste punktene meldt til årsmøtet var tilbakevist i styrets innstilling til de forskjellige sakene. Allikevel ble det vedtatt en massiv kritikk.
Jeg flyttet til sameiet Sofienberggata 13 A-E i august 1990. Hele tiden har jeg forsøkt å gjøre det beste for alt og alle. Etter en tid kom det flere rapporter om at en styreleder har kontaktet flere seksjonseiere for å sverte meg. Videre ble det over en periode avdekket flere lovbrudd, vedtektsbrudd og feilaktige påstander, om meg og om sameiets drift. Hjemmesiden er et forsøk på å forsvare mine interesser, og dermed sameiets interesser. Den massive kritikken av hjemesiden under det ekstraordinære årsmøtet er altså et angrep på mitt forsvar. Det har vært en rekke lovbrudd, vedtektsbrudd og usannheter. Jeg konstaterer at årsmøtet, og dermed sameiet, er tilfreds med en slik situasjon. Den siste feilaktige påstanden var under årsmøtet 5. februar i år hvor kravstiller, seksjonseier Hansen, kom med påstander om at jeg hadde fått en rekke advarsler mot hjemmesiden. Det er ikke kommet noen kommentar til innholdet hjemmesiden fra noe hold. Videre, ble det ikke knyttet noen kommentarer til sidens innhold under det ekstraordinære årsmøtet.
Dagens situasjon. Dagens situasjon er at Årsmøtet er tilfreds med at loven brytes, vedtektene brytes og at det presenteres usannheter «over en lav sko» I og med dette oppløpet har de som har stilt krav til det ekstraordinære årsmøtet satt en ny standard for naboskapet. Den siste påstanden er at det skal være sendt advarsler om hjemmesiden. Dette stemmer ikke.
En rekke nye innlegg. En rekke nye innlegg er klar for publisering.
1: Hotelldrift i oppgang E 5. etasje. 2: Midlertidig tyveri av parkeringsplass nummer 28. 3: Misbruk av midler etter lån vedtatt i 2015. 4: Vidløftige planer om bruk av sameiets midler. 5: Kampanje for å få kastet meg ut tvangssalg av min seksjon. 6: Lemmer på galleriet i 6. etasje – mulig lovbrudd.
Dokumenter. 2024.02.05 Referat fra det ekstraordinære årsmøtet.
