2024.01.12 Ekstraordinært Årsmøte Avtale Bak Styrets Rygg.

Under det ekstraordinære årsmøtet 2. mai 2023 Ble det besluttet at Jordskifterettens dom om borettslaget Thorvald Meyersgate 62`s kjørerett over vår eiendom skulle ankes. Vedtaket er klart. Allikevel prøver enkelte seksjonseiere å legge mer inn i vedtaket enn det som referatet sier. Solibo Home opplyser at det er teksten i vedtaket som gjelder. Det sammme gjør Huseiernes landsforening, ikke hva som ble sagt eller skrevet i saksgrunnlaget. Dette er disse seksjonseierne informert om – men nekter å forholde seg til det.

Dommen i Jordskifteretten. Som kjent så gikk dommen i Jordskifteretten datert 31.03.2023 mot oss. Både vår nåværende og vår tidligere advokat mener dommen er veldig svak og bygger på alt annet enn juss.(pdf) Under det ekstraordinære årsmøtet 2. mai 2024 ble det besluttet å anke dommen. Dette med overveldende flertall.

Ekstraordinært årsmøte 2. mai 2023. Det ble avholdt ekstraordinært årsmøte 2. mai 2023. Der ble det vedtatt at dommen fra jordskifteretten skulle ankes.(pdf) I en e-post til styrets e-postkonto krever en seksjonseier ekstraordinært årsmøte. Ett av punktene beskrevet i kravet til det ekstraordinært årsmøte er “Anke av kjennelse i Jordskifteretten, Thorvald Meyersgate 62” mer om dette under. Det viser seg at to seksjonseiere har gått bak ryggen til styret og forhandlet med motparten, borettslaget Thorvald Meyersgate 62.(pdf) De to seksjonseierne har på tross av det klare vedtaket under det ekstraordinære årsmøtet i mai 2023, har forhandlet med motparten om en avtale som skal gi motparten full kontroll over vårt område. Det gjør ikke saken bedre at en av seksjonseierne også er medlem av styret. Dette er et svik, ikke bare mot styret men mot sameiet som fellesskap.

Ekstraordinært årsmøte – motpartens krav. Det ble holdt to forhandlingsmøter med borettslaget Thorvald Meyersgate 62 med ønske om en ordning utenom rettsapparatet. Dette til tross for den entydige beslutningen vedtatt under det ekstraordinære årsmøtet i mai 2023. Ett møte i begynnelsen av juli 2023 og ett i regi av Lagmannsretten i slutten av oktober. Under begge disse møtene ble motpartens krav skjerpet. Dette krever motparten:

Forsøk på møter for eventuelt å finne en minnelig løsning. Det har vi ikke lykkes med.

1.Full kontroll over vår eiendom.
2.De vil ikke betale noe nevneverdig for kjøringen.
3.De vil ikke ta hensyn til våre sikkerhetsregler.
4.I praksis krever de å omgjøre våre lekeplasser og gangveier til kjørevei.
5.En slik avtale vil automatisk gjelde også for sameiet Thorvald Meyersgate 60 og sameiet Schous plass 3.
6.Det er gjort flere forsøk på møter for eventuelt å finne en minnelig løsning. Det har vi ikke lykkes med.

Dette er krav som vårt sameie ikke kan godta. Det er mange grunner til det. Dette vil bli beskrevet senere i dette innlegget – eller i eget innlegg.

Ekstraordinært årsmøte – utsettelse. Det ekstraordinære årsmøtet som ble krevd i slutten av november ble først planlagt torsdag 21. desember 2023. Lokalene ble bestilt, men noen praktiske problemer hindret møtet å bli gjennomført. Møtet ble så berammet til 4. januar 2024. På grunn av at alle seksjonseiere ikke var varslet ble møtet nok en gang utsatt. Nytt møte er berammet til 5. februar 2024. Det ble rettet skarp kritikk mot valg av møtedato da en av kravstillerne ikke kunne møte. Han var visstnok bortreist. Han har selv satt dette i gang, noe han etter loven kan gjøre. Da må han holde seg hjemme. Han glemmer at etter loven er det styret som bestemmer hvor og når et slikt møte skal holdes. Eierseksjonsloven § 41 og § 42.

Ekstraordinært årsmøte – vedtak fra årsmøtet 2. mai. Som beskrevet over så ble det vedtatt med overveldende flertall å anke dommen fra Jordskifteretten. Som kjent vil det bli berammet et nytt ekstraordinært årsmøte. Et av punktene omhandler avtale med borettslaget Thorvald Meyersgate 62 og deres påståtte kjørerett. Dette er altså en omkamp. Saksgangen videre må bli at årsmøtet vedtar en slik avtale og som eget punkt at vedtaket om å anke endres.(Eller “nullstilles”)

Status pr. 12.01.2024. Vi venter nå på et nytt forslag fra de to herrer som driver en “egen stat i staten” Et forslag ble presentert for styret i dag innholder, etter hva jeg kan se, ikke noe om våre sikkerhetsregler. Under styrets møte 10.01.2024 ble det vedtatt minstekrav for en avtale. Ett av disse kravene var at våre sikkerhetsregler skal følges. De to seksjonseierne, som bak ryggen på styret, skal igjen presentere forslaget for vår motpart.

Årsmøtet er berammet. Det ekstraordinære årsmøtet er nå berammet til 5. februar 2024. Det er ikke vært mulig å komme videre med et forslag til avtale med borettslaget Thorvald Meyersgate 62. Vår advokat har også sendt forslag til motpartens advokat. Borettslaget har nektet å godta våre krav på kontroll på vårt eget område. Motparten har også trukket sitt eget forslag til avtale. Innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet inneholder dermed det forslaget de to «forhandlerne». Dette er sikkert det mest korrekte etter loven. Styret har lagt til en sak til i innkallingen Den heter «TILSTAND BYGG OG VEDLIKEHOLD.» Årsmøtet har nå 5 punkter til behandling. Det er flertall i styret for dette tillegget.

Dokumenter.
2023.03.21 Jordskifteretten – dom.
2023.05.02 Referat Ekstraordinært årsmøte.
2024.02.05 Fremforhandlet avtale med TMG62.
Styret 2023 – 2024.

S.E. & O.

2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vedtektsendring.

En seksjonseier fremmer sak om å gjeninnføre IN-ordningen. Dette betyr en ordning for individuell nedbetaling av andel av fellesgjeld. Ordningen var vedtektsfestet frem til høsten 2017. Jeg var igang med å benytte meg av ordningen – styret innkalte til ekstraordinært årsmøte for å avvikle ordningen. Det ble det flertall for. Jeg protesterte heftig men ble ikke hørt. Dette var et klart vedtektsbrudd. Det er underlig at eieren, som nå vil gjeninnføre IN-ordningen, satt i styret som tok fra meg min vedtektsfestede rett til samme ordning.

Ordningen ble fremmet til årsmøtet 2015. Dette som et forslag til vedtektsendring og så slik ut: Forslag til vedtak: ”Sameiermøtet vedtar at det innføres en ordning der hver enkelt sameier kan nedbetale sin andel av fellesgjelden. Dette krever en ny vedtektsendring slik , ny § 19 Administrasjonsavtale. Resten kan leses i vedtektenes § 19.(pdf)

Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.

Jeg vil benytte meg av ordningen. I juli 2017 skriver jeg en e-post til Obos eiendomsforvaltning hvor jeg etterspør hvordan jeg skal forholde meg. Jeg vil benytte ordningen. Det ble en del meldinger frem og tilbake. Det var opplagt at styret sammen med Obos eiendomsforvaltning vil vinne tid for å kunne avvikle ordningen. Styret innkaller til ekstraordinært sameiemøte. Hovedsaken under møtet var IN-ordningen og avvikling av denne. Jeg var altså i prosessen med å benytte meg av ordningen. Styret nektet meg dette. Altså et vedtektsbrudd.(Lenke til saken.)

Forslaget til årsmøtet om å gjeninnføre IN-ordningen. Forslagsstilleren, Forslagsstilleren satt altså styret da min vedtektsfestede rett til IN-ordningen ble nektet. Det finnes ikke spor av annet enn at han var enig. Nå vil han altså gjeninnføre ordningen. Dette begynner å ligne hykleri.

Dokumenter.
2015.04.27 Vedtekter frem til ekstraordinært sameiermøte.
2017.11.24 Referat – ekstraordinært sameiermøte.
2017.11.21 Vedtekter vedtatt på ekstraordinært sameiemøte.
2023.04.26 Referat ordinært årsmøte 2023.
Styret 2022 – 2023.
Styret 2023 – 2024.

S.E.&O.

2023.04.26 Årsmøtet 2023

Årsmøtet 2023 ble avholdt på Günerløkka eldresenter onsdag 26. april 2023. Altså, tidsmessig, innenfor loven. Det møtte 12 eiere og det ble presentert 4 fullmakter. En eier fremmet 4 forslag. To av forslagene inneholdt feil og et forslag var ufullstendig. Den største eieren, Oslo kommune Boligbygg KF var ikke representert.


Varsel og innkalling ble mottatt i tide. Varsel(pdf) og årsmelding(pdf) ble sendt i tide. Årsmeldingen ble ført i pennen av styreleder og undertegnede. Det som er av interesse på denne siden er saker som er ønsket behandlet av eiere. Det ble fremmet 4 saker fra en seksjonseier, og en sak fra undertegnede. Sakene er nummerert fra 6.1 til og med 6.5.

6.1Individuell nedbetaling av fellesgjeld.(IN)
6.2Utskiftning av vinduer.
6.3Grafitti på fasade.
6.4Økning av garasjeleie.
6.5Vedtektene – feil siden 2017.

Resultatet av disse sakene er nedfelt i referatet fra det ordinære årsmøtet for 2023.(pdf)

6.1 Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordningen).(pdf) Denne saken er omtalt i eget innlegg tidligere.(Lenke) I hovedsak er dette et vedtektsbrudd. Jeg ville benytte meg av min vedtektsfestede rett til denne ordningen, men ble motarbeidet av styret og Obos eiendomsforvaltning frem til ekstraordinært årsmøte 21. november 2017. Der ble hele ordningen vedtatt avviklet.(Lenke)

6.2 Utskiftning av vinduer.(pdf) Det forslagsstilleren skriver her er ikke sant. Det ble ikke vedtatt å bytte vinduer under årsmøtet 2019. Vedtaket lyder: “Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.”(pdf)Hvem satt i styret etter vedtaket ble fattet? Jo, bl.a. den samme seksjonseieren.

I Årsmeldingen for 2021 påstår styret at: “Styret fikk i oppdrag av årsmøtet å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet” Dette stemmer heller ikke. Det står ingen ting om “økonomiske” i vedtaket.(pdf)

Under behandlingen av denne saken forsøkte jeg å rette opp et feilsitat fra Eierseksjonsloven. En seksjonseier har ved flere anledninger forsøkt seg på en feilsitat om at «vinduer er en del av fasaden, og dermed sameiets ansvar.» Neste feilsitat er at det står i eierseksjonsloven at «utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar.» Begge deler er feil. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. Skifte av vinduer er sameiets ansvar. Begge deler står i § 32 i Eierseksjonsloven.(Lenke) Begge seksjonseierne  var samstemte i bløffen de fremførte under saksbehandlingen under årsmøtet i år – 2023. Vinduer er nevnt kun to ganger i loven. Begge i § 32. Det har vært flere feilsitater om dette tidligere.

Eierseksjonsloven nevner vinduer kun 2 ganger. Begge ganger i § 32. Det er en liste over seksjonseiers vedlikeholdsansvar. Sist på denne listen står «Vinduer og ytterdører» Andre gang vinduer er nevnt er: «Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.» Utskifting av vinduer er altså sameiets ansvar. Ikke vedlikehold, det er seksjonseiers ansvar.

I tillegg til å feilsitat om loven er det som nevnt over 2 direkte feil i forslaget til årsmøtet.

6.3 Tagging på fasade.(pdf) Forslaget kan virke fornuftig, men dugnad krever både utstyr og kunnskap. Hvem skal kjøpe inn utstyr, kjemikalier og maling. Hvem skal bestille og ordne strøm til høytrykksvasker? Hvem skal organisere? Erfaringer viser at svært få stiller til dugnad. Dugnad er frivillig. Det kan ikke kreves gebyr fra de seksjonseiere som ikke stiller.

6.4 Økning av garasjeleie.(pdf) Her forsøker forslagsstiller seg på en feil. Det å påstå at:
«Garasjeleien har derimot vært frosset på samme nivå i mange år, kr 200/mnd.» stemmer ikke. Her er oversikten:

TidsromFellesomkostninger – garasjen.
1999 – 200150,-
2001 – 200775,-
2007 – 2017150,- (Økning på 100%)
2017 – 2021200,- (Økning på 33,3%)

Etter disse opplysningene ble saken nedstemt.

6.5 Vedtektene – feil siden 2017.(pdf) Under forarbeidet til denne saken ble det oppdaget flere feil. Ikke bare at «headingen» til vedtektene var feil, mangelfull og misvisende, men feilen har vært der siden november 2017. Altså nesten 6 år. Ifølge referatet fra det ekstraordinære sameiermøtet ble de reviderte vedtektene vedtatt med følgende
endringer:

1Headingen er feil
22: § 2 “Boligseksjoner” rettes til “seksjoner”
3§ 9 Endre fra “minimum 3” til “minimum 4”
Dokumenter.
2019.04.03 Referat årsmøtet 2019.
2023.02.28 Varsel – årsmøtet 2023.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 om tagging.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 om garasjen – fellesomkostninger.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vedtekter.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – referat.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – IN-ordningen.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vinduer.
Styret 2023 – 2024.

S.E.&O.