Styreperioden 2018 – 2019. Valg av styremedlemmer og styrets arbeid – noen kommentarer.

Som referatet fra årsmøtet 2018 viser, ble jeg valgt som styremedlem. Etter at Terje Fachenberg var valgt til styreleder, forsøkte han, på samme måte som under årsmøtet året før, å utpeke styremedlemmer. Loven sier at styremedlemmer skal velges. Jeg stoppet han. Det ble avholdt valg. Jeg hadde samlet fullmakter og ble, til de andre styremedlemmenes frustrasjon, valgt som ordinært styremedlem.

Misnøye med reduksjon av styrehonoraret. Det ble fremmet forslag til årsmøtet om reduksjon av styrehonoraret. Til det gamle styrets store misnøye ble dette forslaget vedtatt. (pdf)

Misnøye med at jeg ble valgt. Jeg var tilstede under de to første styremøtene. Fra første stund ble det uttrykt stor frustrasjon over at jeg var valgt inn i styret i stedet for de medlemmene styreleder Terje Fachenberg forsøkte å utpeke under årsmøtet. Det ble uttrykt oppgitthet over at representanten fra Oslo kommune, Boligbygg KF ikke var til stede. Med vedkommendes stemmer ville jeg ikke blitt valgt. Et styremedlem påsto at det å samle fullmakter for å bli valgt ikke var lovlig.

Styremøte 18. april 2018 – innledning. Styremøtet var lagt til dagen etter årsmøtet. Jeg hadde ikke tilgang til styrets e-postkonto, ikke tilgang til styrets dokumenter ei heller innkalling/saksliste før samme dag som møtet skulle holdes. Her var det ikke tid til forberedelser. (pdf)

Styremøte 18. april 2018 -sak 1 – konstituering. i innkallingen hevder styrelederen at styret har fått «nye arbeidsbetingelser.» Hva ligger i nye arbeidsbetingelser? I en e-post til styret etterlyser jeg svar på dette.(pdf) Det kom aldri noe svar på denne e-posten. Det er nærliggende å tro at påstanden er knyttet til vedtaket under årsmøtet reduksjon i styrehonoraret.(pdf) Det er grunn til å minne om at årsmøtenes vedtak om styrehonorar gjelder styreperioden som har gått – ikke den kommende styreperioden. Om det er dette som ligger i påstanden om «endrede betingelser» så er den meningsløs.

Styremøte 18.april 2018 – sak 6 – Fuktproblemer i seksjon 00. Det er en kjent sak at denne leiligheten er ombygd for å kunne huse flere beboere. Ventilasjonsbalansen kan dermed være forrykket. Det er også hevdet at vinduene mangler ventilasjonsluker. Om det har vært mangelfull ventilasjon i denne seksjonen siden bygget var nytt er det neppe noen rettighet å kreve dette utbedret på fellesskapets bekostning 30 – 35 år etter byggets ferdigstillelse.

Styremøte 18. april 2018 – sak 2 -Smart styring av ventilasjon. Det ser ut til at den smarte styringen aldri kom på plass. Siden da og til dags dato ser det ut til at det kun er pådraget styres. Da med en prosentdel av fult pådrag. Ventilasjonsanlegget har vært i ustand siden 2015 – og er pr. i dag 7. februar 2022 ikke i orden. Bl. a så er det nesten ikke ventilasjon i badet hos meg. Men! Ventilasjon i bodanlegget ved heisen er prioritert. Det vil komme eget innlegg om ventilasjon.

Brannalarmanlegget – spørsmål under styremøtet 18. april 2018. Jeg spør under styremøtet om hva som skal gjøres ved brannalarm. Det er satt opp et skilt ved branntavlen i 1. etasje i oppgangen. Der er det en beskrivelse av hva som skal gjøres for å «nullstille» brannvarslingsanlegget. Beksrivelsen henviser til en nøkkel som skal brukes. Problemet er at det er ikke noen nøkkel der. Jeg ble avvist med en frekkhet fra styreleder Fachenberg. «Om brannalarmen går må folk evakuere»

Nøkkel til bommen – spørsmål under styremøtet 18. april 2018. Ettersom jeg var den eneste i styret som er bosatt i Sofienberggata 13 er det naturlig at jeg hjelper til med å låse opp bommen ved behov. Jeg ber om å få en nøkkel til bommen for å lette arbeidet. Jeg ble kontant avvist av styreleder Fachenberg. Han mener jeg skal låse meg inn i styrerommet, for så å låse opp nøkkelskapet for å hente ut nøkkel til bommen. Jeg konstaterer at det er mulig å skaffe nøkkel, men styret vil ikke. I en e-post til styret datert 26. april etterspør jeg nøkkel til bommen.(pdf)

Utskifting av vinduer. Et styremedlem har klart å ødelegge et vindu. Dermed krever han at sameiet skal skifte ut alle vinduene. Prosessen ble satt igang og det ble gjort avtale med en leverandør om befaring. I en e-post til styret 26. april 2018 påpeker jeg unødvendigheten av å bytte vinduer. Jeg peker også på § 32 i eierseksjonsloven hvor sekjsonseiers vedlikeholdsplikt er klart beskrevet.(pdf)

26. april 2018 skriver jeg en e-post til de andre styremedlemmen. Jeg sender e-post om noen viktige punkter 26. april 2018. Det kom ikke noe svar. E-posten omhandlet: 1: Vinduene, 2: Homenet AS. 3: Nøkkel til bommen. 4: Styresak om endrede arbeidsbetingelser. Punktene er behandlet over. (pdf)

Bytte av målere – gårdslys. Som kjent så ble alle strømmålere byttet ut i denne styreperioden. Jeg fikk oppgaven med å ordne med Hafslund AS bytte av målerne for gårdslys hos oss. I en e-posten nevnt over5 opplyser jeg at dette er gjort – som avtalt. I sak i forliksrådet i desember påstår Terje Fachenberg at jeg ikke hadde utført noen av de oppgavene jeg var pålagt.(pdf)

Homenet AS henvendelse til styret om avtaler. I e-posten nevnt over etterspør jeg også om styret har inngått noen avtale med Homenet AS. Heller ikke dette kom det noe svar på. Det er eget innlegg om dette.(pdf)

Maling av vinduer – e-post til styret om malingstyper. Etter å lovet muntlig sender jeg e-post til et styremedlem om malingstyper og fargevalg. Ettersom vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar tenkte jeg det var nyttige data å få slik at de kunne videresendes til seksjonseierne.(pdf)

Styreverv – e-post 10.05.2018 til styret med generelle betraktinger om styreverv. Jeg sender e-post til styret med noen betraktninger om styreverv og frivillighet. Jeg hadde håpet å få en tilbakemelding. Den kom ikke. Det er senere kommet frem at styret ikke vil svare da det ikke var fremkommet noe konkret spørsmål i e-posten.(pdf)

Styremøte 22. mai 2018 – sak 3 – nye levegger o.a. Dette ser ut til å være en omfattende sak. Det vises til tilbud fra Telle vedlikehold AS. Jeg regner med at det var flere tilbud. Hvor er de? Jeg fikk aldri tilgang til disse dokumentene. Det er eget innlegg om denne saken.(Lenke…)

Styremøte 22. mai 2018 – nye porttelefoner. Det er innhentet tilbud på nye porttelefoner. Dette er tilbud jeg ikke fikk tilgang til. Allikevel mener styret at jeg har medansvar. Dette da de brukte mitt navn i årsmeldingen og i regnskapet. I løpet av styreperioden fikk jeg ikke yilgang til noen dokumenter. Se eget innlegg.(pdf)

Styremøte 22. mai 2018 – sak om nye vinduer. Dene saken var igang da jeg ble valgt til styremedlem. Etter dette styremøtet har jeg kun innkallinger og forholde meg til. jeg fikk ikke tilsendt styrereferater og fikk ikke tilgang til styrets dokumenter (Lenke…).

Obos eiendomsforvaltning AS – «Styrerommet». Terje Fachenberg sender e-post til Obos eiendomsforvaltning med ønske om at jeg skal få tilgang til «Styrerommet.» E-posten ble sendt 23. mai 2018. Først 31. oktober 2018 kom det svar – med brukerveiledning for styrerommet. Jeg venter fortsatt på påloggingsdata – brukernavn/passord.

Kontroll av ventilasjonsanlegget i leilighetene. Det var et ønske fra styret om at alle leilighetene skulle kontrolleres med tanke på feilkobling av ventilatorer.(Lenke…)

Skadet vindu – krav om å bytte alle vinduer i bygget. Dette fordi en seksjonseier har klart å skade et yttervindu – og dermed skal alle vinduene byttes. Jeg kontaktet produsenten. De hadde ikke fått meldinger om slike skader. Jeg la også ved bilder i e-postkorrespondansen. Lenke til eget innlegg om dette.(Lenke…)

2018.06.01 E-post fra styreleder med info om pålogging – styrets e-postkonto. Her kommer e-post om hvordan man logger seg på styrets e-postkonto. Passord skal komme i egen e-post Passord: «xxxxxxxxx (Sendes i separat mail)» Det kom aldri noen e-post med passord.(pdf)

2018.06.20 Styremøte. I sak nummer 1 under dette møtet klager styreleder over samarbeidsproblemer i styret. Ettrsom jeg aldri fikk noe referat vet jeg ikke resultatet av denne saken.. Ellers så dreide styremøtet seg om styring av ventilasjon, opprydding av boder, varmtvann i oppgang A, mulig skadedyr i oppgang B.(pdf)

Kontakt med Nordan AS om vinduer. Etter at det kom melding fra et styremedlem om at et vindu i hans seksjon var skadet, kontaktet jeg Nordan AS om dette. De hadde alri hørt om den type skader på vinduer.(Lenke…)

Sofienberggata 9 -11 Sykkelskur og avfallsbod. Det er ukjent hvorfor arkitekt Herman Hammer har varslet plan og bygningsetaten om mulig ulovlig oppført sykkelskur og avfallsbod. Han er ikke bosatt i området. Mest sansynlig handler han på vegne av andre sameier/borettslag i kvartalet. Mer om dette og vårt styres befatning med saken vil komme i eget innlegg. I mellomtiden en lenke til Paln og Bygningsetatens hjemmeside.(Lenke…)

2019.10.29 Ulovlig oppførte levegger – brev til styret datert 29 oktober 2019 om fordeling av omkostninger.

Leveggene er ulovlig oppført og har medført vesentlige omkostninger for felleskapet. Kun 5 – 6 seksjoner har nytte av disse påkostningene. Leveggene må rives og materialene kan brukes til reparasjon av råtne boder vest på området. Obos eiendomsforvaltning bekrefter i et brev datert 12. november 2019 at leveggene er ulovlig oppført. Her er det helt klart at styret bryter plan og bygningsloven og eierseksjonsloven.

Ulovlig tiltak – søknad i ettertid. Det vil bli store omkostninger om man velger å søke i ettertid. En ansvarlig fagperson må stå for søknaden. Det vil tilkomme dobbelt søknadsgebyr og resultatet er usikkert.

Riving og tilbakeføring. Billigst nå vil være å rive og å tilbakeføre til det opprinnelige. Materialene kan brukes til reparasjon av råtne boder mot naboeiendommen i vest. Jeg skriver brev til styret om dette datert 29. oktober 2019. (pdf) Det kommer brev fra Obos eiendomsforvaltning datert 12. november 2019. (Styret, som er så opptatt av å spare penger, tar ikke bryet med å skrive brev selv.) (pdf) 20. april 2020 etterlyser jeg fremgang i saken i en e-post. (pdf)

Bildet er tatt 14. april før leveggene ble malt.

Eierseksjonsloven om årsmøtebehandling. I brevet fra Obos eiendomsforvaltning lopplyses det om størrelsen på omkostningene og krav om årsmøtebehandling. Obos påstår at det er 10% som er grensen. Eierseksjonsloven sier 5% – altså en feilinformasjon.

Lenker
2019.10.29 Brev til styret om levegger og kostnadsfordeling.
2019.11.12 Brev fra Obos eiendomsforvaltning om leveggene.
2020.04.20 E-post til styret om levegger og omkostninger.

2019.09.05 Ulovlig oppførte levegger. Varsel til Oslo kommune – plan og bygningsetaten – styrets redgjørelse.

Det er oppført levegger i 1. etasje. Det er store kostnader forbundet med dette. Det er også mistanke om at leveggene er ulovlig oppført etter plan og bygningsloven. Videre kan det være ulovlig etter eierseksjonsloven da det ikke er noe årsmøtevedtak på dette. Her kommer kommentar til styrets redgjørelse.

Brudd på plan og bygningsloven? Det er oppført levegger i 1. etasje i vårt bygg. Jeg har mistanke om at dette er brudd på plan og bygningsloven og på eierseksjonsloven. Jeg skriver derfor et varsel til Oslo kommune – plan og bygningsetaten. (pdf) Plan og bygningsetaten svarer i et brev datert 17.09.2020 (pdf) at tiltaket er søknadspliktig og ber om en redgjørelse. I redgjørelsen datert 05.09.2019 (pdf) kommer styret med en rekke usanne påstander. Disse blir kommentert her.

Tidligere oppsatte levegger. «Leveggene som er satt i bakgården er erstatning av tdligere oppsatte levegger…» Her oppgis det ikke den ca 2 m lange leveggen som sto der ikke er søkt om – og dermed en omgåelse av sannheten. Bildet under viser omtrent størrelsen på den første ulovlig bygde leveggen (Rammet inn i rødt.)

Bilde av levegg med markering av opprinnelig – ulovlig bygget levegg.

«For tre leiligheter er det «nye» levegger.» Før var det hekk og søppelboder, men etter mye problemer…» Her er det også en usannhet. Det har aldri vært søppelbod mot noen leilighet. Det ble fjernet søppelboder på tvilsomt grunnlag billiget av plan og bygningsetaten. Det kan være brudd på eierseksjonsloven da dette ikke er nødvendig vedlikehold og dermed skulle være vedtatt på årsmøtet. Det at det har vært innbrudd og ildpåsettelse er helt ukjent for sameierne. Antagelig en omgåelse av virkeligheten fra styrets side.

Tilbud om levegger som erstatning for fjerning av boder. «Leilighetene som da ble vesentlig eksponert fikk da tilbud om å få samme levegg som var tilbudt som erstatning for de som ble for gamle…» Dette er ikke sant. Det var aldri noen levegger der unntatt det som er beskrevet over. Her omgår styret sannheten igjen. Det var kun satt opp noen «sjalusier» for å hindre direkte inngang til terassene. Ved oppgang C og oppgang D. Det skrives også at det er 2 leiligheter som har fått nye levegger. Dette er heller ikke sant. Det er 4 leiligheter som har fått nye levegger samt skiller mellom terassene. Minus noen meter mellom oppgang C og oppgang D er alt nytt og ulovlig bygd.

Hele referatet fra årsmøtet i 2019 kommer her. (pdf)


2019.06.17 Ulovlig oppførte levegger. Brudd på plan og bygningsloven. Brudd på eierseksjonsloven.

Det er oppført levegger i 1. etasje. Det er store kostnader forbundet med dette. Det er også mistanke om at leveggene er ulovlig oppført etter plan og bygningsloven. Videre kan det være ulovlig etter eierseksjonsloven da det ikke er noe årsmøtevedtak på dette. Huseierforeningen opplyser at det kreves 2/3 flertall. Det er ikke noe vedtak i det hele tatt. Jeg varsler Oslo kommune – plan og bygningsetaten i juni 2019.

Søknadspliktig tiltak. Plan og bygningsetaten opplyser i en melding datert 26.06.2019 at de oppførte leveggene er søknadspliktige. (pdf) Styret har ikke søkt. Dermed er leveggene ulovlig oppført. § 20-3 i Plan og bygningsloven. (Lenke)

Brudd på eierseksjonslovens § 49. Prosjekter som kun kommer noen seksjonseiere til gode skal godkjennes på årsmøtet med 2/3 flertall. § 49 pkt. a. (Lenke) Tiltaket er altså brudd både på plan og bygningsloven og på eierseksjonsloven.

Ulovlig oppførte levegger. Bildet viser levegger mellom oppganf B og oppgang C.

Om tiltaket – sak til årsmøtet 2020. Jeg har levert saker til årsmøtet 2020. En av disse er krav om fjerning av ulovlig oppførte levegger. Huseierforeningen opplyser at det kun kreves simpelt flertall for å få dette vedtatt.

Lenker
Brev fra Oslo kommune – plan og bygningsetaten
Følg saken på Oslo kommune – plan og bygningsetatens hjemmeside.
Brev til styret datert 29. oktober 2019 om ulovlig oppførte levegger og fordeling av kostnader.
Brev fra styret via Obos eiendomsforvaltning om omkostninger ved ulovlig oppførte levegger