Stikkord: Vedtekter

Publisert

2025.01.09 Ekstraordinært årsmøte 2. 3 Reversering av vedtak om utvidelse av stue i seksjon en seksjon

Styrene gjennom årene har fulgt en meget restriktiv linje i forhold til endring av byggets fasade. For en del år siden hadde en seksjonseier satt inn to små luker i sin seksjon på grunn av dårlig ventilasjon. Tiltaket ble krevd tilbakeført fra styrets side og det ble omgjort. Denne seksjonseiers tiltak er vesentlig større. Det hjelper lite at tiltaket for det meste er skjult bak en ulovlig bygget levegg. En godkjennelse av tiltaket vil også kreve reseksjonering av hele sameiet da seksjonseieren har fått et større areal. Alt arbeid er pent gjort og mulig også teknisk korrekt. Det hjelper ikke. Tiltaket er brudd på vedtektene og en godkjennelse vil føre til en utålelig forskjellsbehandling.

Styret og tekniske spørsmål. Det ser ut til at tiltakshaver og styret har forskjellige syn på de tekniske utfordringer en slik ombygging vil medføre. Styret skriver i sin vurdering:

«Styret har mottatt en rapport fra en fagperson som reiser spørsmål ved de tekniske forholdene knyttet til vedtaket som ble fattet. Rapporten gir rom for tvil om styret har hatt riktig vurdering av disse forholdene, og dette skaper usikkerhet rundt forutsetningene for styrets vurdering i forbindelse med vedtaket. Siden vedtaket har betydelige konsekvenser for seksjonseier, finner styret det nødvendig å undersøke saken nærmere. Det er viktig å få avklart om det er grunnlag for å tro at vedtaket kan få utilsiktede eller negative konsekvenser for bygningens tilstand. Styret mener derfor at det er hensiktsmessig å gjennomføre en grundig vurdering av de tekniske
forholdene før eventuelle videre tiltak besluttes.»

Tiltakshaver har søkt Oslo kommune – Plan og bygningsetaten om tillatelse til tiltaket. Plan og bygningsetaten har godkjent tiltaket.1 Videre har tiltakshaver fått utført en takst ved Bærum Takst datert 26.09.2024.2 Styret på sin side viser til e-post til tiltakshaver datert 11. oktober 2023 at tiltaket ikke godkjennes fra styrets side. Dette begrunnes med tekniske utfordringer.3

Avslaget bør ikke begrunnes teknisk. Som nevnt i ingressen bør ikke tiltaket vurderes på grunnalg av tekniske utfordringer. Avslaget må begrunnes med forskjellsbehandling. Som kjent har styrene hele tiden fulgt en restriktiv linje når det gjelder fasadeendring. En godkjenning av dette tiltaket vil innebære en utålelig forskjellsbehandling.

Reseksjonering. Om tiltakshaver får sitt tiltak godkjent av det ekstraordinære årsmøtet vil det kreve reseksjonering av hele sameiet. Det vil måtte bli endring av det totale arealet og alle seksjoner vil få ny eierbrøk. Hva dette vil føre til av omkostninger i forhold til forretningsfører og i forhold til Karteverket er ukjent, men må i sin helhet dekkes av tiltakshaver. Tiltakshaver vil få en høyere eierbrøk og dermed høyere fellesomkostninger. Disse vil gjelde fra den dato tiltaket ble tatt i bruk.

  1. 2023.11.20 Tillatelse fra PBE. ↩︎
  2. Takstrapport fra Bærum Takst datert 26.09.2024. ↩︎
  3. 11.10.2023 E-post til tiltakshaver med avslag. ↩︎
Publisert

2024.06.19 Ordinært Årsmøte 2024

Det er innkalt til ordinært årsmøte 19. juni 2024. Denne gangen på Cafè Mir, Toftesgate 69. Dette er 2 måneder senere enn det som har vært vanlig i alle år. Utover de faste postene som loven krever er det kommet inn 3 saker, en fra en seksjonseier og 2 fra styret. Saken fra en seksjonseier er en repetisjon av sakene fra det ekstraordinære årsmøtet 5. februar i år.

Årsmøtet – utsettelser. Årsmøtet var berammet til 25. april 2024. Noen gjorde en dumhet; det ble berammet årsmøte uten lokaler tilgjengelig. De lokalene som vi vanligvis bruker var vanskelig å bestille, nesten umulig. Dette er et eldresenter som i de siste årene ble drevet av Kirkens Bymisjon. Pr. 01.01.2024 tok Oslo kommune over driften. Det var da problemene oppsto.1

Sak 4. Godtgjørelse til styret – Innkallingen – feil. Det er oppstått en feil i innkallingen. Det gjelder sak 4 – godtgjørelse til styret. I innkallingen er beløpet satt til NOK 120.000,- Styret vedtok under sitt møte i mai at beløpet som kreves er NOK 160.000 til intern fordeling. Fjorårets beløp var NOK 120.000,- (altså NOK 10.000,- pr. måned. Med en prisstigning på 5% og en styreperiode forlenget til 14 måneder vil dette utgjøre NOK 147.000,- altså kun en mindre justering. Solibo er varslet om denne feilen i en e-post datert 16. juni 2024.2

Sak 5 Valg av tillitsvalgte. Et styremedlem «furter» til stadighet fordi han ikke får sin vilje under styremøtene. Styret har 4 medlemmer. Vedkommende vil øke til fem medlemmer. Et forslag om å øke antall styremedlemmer er ikke fremmet som sak til årsmøtet. I eierseksjonslovens § 45 står det: «Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen.»(Lenke) Antall styremedlemmer kan derfor ikke utvides ved dette møtet.

Sak 6.1 «Vindu protokoll og hjemmeside» Disse sakene er fyldig omtalt tidligere. De finnes på https://www.aadahl.no. Dette er kun en repetisjon av møtet 5. februar i år. I styrets innstilling er de fleste påstander imøtegått – både til det ekstraordinære årsmøtet og til årets ordinære møte. Når det gjelder min hjemmeside så må jeg igjen påpeke at den er et forsvar etter angrep fra styrene fra 2015 og frem til i dag. Styret i 2021 bestilte en utredning fra advokatfirmaet Dalan & Co. Her kommer et sitat: «Innledningsvis bemerkes at alle seksjonseiere naturligvis har full rett til å ha meninger om styrets arbeid og kvalifikasjoner, herunder om enkelt styremedlemmers duglighet.»3 Om noen mener at det er noe feil med siden har de hatt rikelig med tid til å orientere om dette. Om seksjonseier Hansen fortsatt påstår at det er advart mot hjemmesiden må han bevise det. Her kommer snarveier:

Snarveier om sak 6.1 «Vindu protokoll og hjemmeside»
Ekstraordinært årsmøte om samarbeidsklima i styret.
Ekstraordinært årsmøte om Vedlikehold.
Ekstraordinært årsmøte om anke – dom i Jordskifteretten.

Sak 6.2 Endring av husordensreglene. Etter flere henvendelser til styret ble det under styrets møte 14. juni 2023 fattet vedtak om at lufting av hund på sameiets område og det området sameiet forvalter ikke lenger er tillatt. Et slik vedtak må formaliseres gjennom et årsmøtevedtak.(pkt. 2 i husordensreglene)4

Sak 6.3 Ulovlig innlemming av balkong/terrasse. En seksjonseier har utvidet sin seksjon ved å innlemme balkong/terrasse i leiligheten. Tiltaket er omsøkt og godkjent av Oslo kommune – plan og bygningsetaten.(PBE)5 I midlertid krever sameiets vedtekter at fasadeendring skal godkjennes av styret Det er det ikke søkt om. Seksjonseier er varslet om at tiltaket er brudd på vedtektene. Sameiet har alltid hatt en streng praksis når det gjelder endring av fasaden. Styret legger saken frem for årsmøtet og det kreves 2/3 flertall for å godkjenne tiltaket. Om tiltaket ikke blir godkjent er det to muligheter: 1: Tilbakeføring av ombyggingen eller 2: Tvangsfravikelse. Tilsvarende tiltak er tidligere blitt nektet.

  1. Ordinært årsmøte 2024 – innkalling. ↩︎
  2. E-post til Solibo datert 16. juni 2024. ↩︎
  3. E-post fra advokatfirma Dalan & Co. ↩︎
  4. Innkalling til det ordinære årsmøtet 2024. ↩︎
  5. Tillatelse til tiltak fra Oslo kommune plan og bygningsetaten. ↩︎
Publisert

2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vedtektsendring.

En seksjonseier fremmer sak om å gjeninnføre IN-ordningen. Dette betyr en ordning for individuell nedbetaling av andel av fellesgjeld. Ordningen var vedtektsfestet frem til høsten 2017. Jeg var igang med å benytte meg av ordningen – styret innkalte til ekstraordinært årsmøte for å avvikle ordningen. Det ble det flertall for. Jeg protesterte heftig men ble ikke hørt. Dette var et klart vedtektsbrudd. Det er underlig at eieren, som nå vil gjeninnføre IN-ordningen, satt i styret som tok fra meg min vedtektsfestede rett til samme ordning.

Ordningen ble fremmet til årsmøtet 2015. Dette som et forslag til vedtektsendring og så slik ut: Forslag til vedtak: ”Sameiermøtet vedtar at det innføres en ordning der hver enkelt sameier kan nedbetale sin andel av fellesgjelden.» Dette krever en ny vedtektsendring slik , ny § 19 Administrasjonsavtale. Resten kan leses i vedtektenes § 19.

Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.

Jeg vil benytte meg av ordningen. I juli 2017 skriver jeg en e-post til Obos eiendomsforvaltning hvor jeg etterspør hvordan jeg skal forholde meg. Jeg vil benytte ordningen. Det ble en del meldinger frem og tilbake. Det var opplagt at styret sammen med Obos eiendomsforvaltning vil vinne tid for å kunne avvikle ordningen. Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte. Hovedsaken under møtet var IN-ordningen og avvikling av denne. Jeg var altså i prosessen med å benytte meg av ordningen. Styret nektet meg dette. Altså et vedtektsbrudd.(Lenke til saken.)

Forslaget til årsmøtet om å gjeninnføre IN-ordningen. Forslagsstilleren satt altså styret da min vedtektsfestede rett til IN-ordningen ble nektet. Det finnes ikke spor av annet enn at han var enig. Nå vil han altså gjeninnføre ordningen. Hva fremstår dette som?

Dokumenter.
2015.04.27 Vedtekter frem til ekstraordinært sameiermøte.
2017.11.24 Referat – ekstraordinært sameiermøte.
2017.11.21 Vedtekter vedtatt på ekstraordinært sameiemøte.
2023.04.26 Referat ordinært årsmøte 2023.

S.E.&O.

Publisert

2022.04.06 Årsmøtet 2022.

Det ordinære årsmøtet for sameiet Sofienberggata 13 A-E ble avholdt 6. april 2022 på Grünerløkka seniorsenter – som vanlig. Utenom de lovpålagte sakene var det meldt 8 saker. Dette er uvanlig mange. Tre av sakene var innmeldt av meg.

Sak nummer 4 – om å følge lover og regler. Denne saken burde være unødvendig. Dessverre er det nok av lovbrudd, vedtektsbrudd og brudd på årsmøtevedtak. Uansett er den en påminnelse til styrene. Saken ble fremmet som vedtekstendring og krever dermed 2/3 flertall. I følge referatet ble forslaget godkjent.

Sak nummer 5 – om vedtektsendring. Jeg fremmet dette forslaget etter at jeg, som varamedlem til styret, ble nektet all informasjon i styreperioden 2021-2022. Jeg ble først invitert til det første styremøtet for så å bli nektet adgang og også nektet all informasjon om styrets arbeid. Det påstås at det hadde vært en avstemming i styret for å avgjøre om jeg skulle kunne delta på styrets møter og om jeg skulle ha tilgang til saker, dokumentasjon og styrets e-postkonto. Forslaget ble vedtatt.

Sak nummer 6 – skilt ved innkjøringen. Spørsmålet er hvorfor skiltet er kommet opp. Det står et skilt under som er godt nok. Det viser tydelig at dette er «Sameiet Sofienberggata 13 A-E. I ettertid er det kommet for en dag at det er drevet hotellvirksomhet i oppgang E. Det er tidligere skrevet eget innlegg om dette. Det er naturlig å knytte skiltet til hotelldriften – som er brudd på vedtektene (§ 2). Det er også kostnader knyttet til anskaffelse, montering og demontering av dette skiltet. Forslaget om å fjerne skiltet fikk flertall.

Dokumenter.
2022.04.06 Innkalling til ordinært årsmøte 2022.
2022.04.06 Referat fra det ordinære årsmøtet 2022.
2022.04.06 Nye vedtekter vedtatt – årsmøtet 2022.


S. E. & O.

Publisert

2015.04.27 Årsmøtet 2015

Årets 0rdinære årsmøte – sameiermøte ble holdt 27.april. Styret fikk utarbeidet en rapport om byggets tilstand. Rapporten er fra februar 2015 og ble formidlet til alle seksjonseiere. På grunnlag av denne rapporten ble det fremsatt to forslag til finansiering av nødvendig vedlikehold av bygget. Andre saker til årsmøtet er Kameraovervåkning, IN-ordning, Avsetning til vedlikeholdsfond og bytte av kabeltv-leverandør og – ikke minst vedtektsendring.

Det ble meldt 6 saker til årsmøtet 2015. Noen saker er kontroversielle, andre ikke. Forslagene om låneopptak var nok det som vakte størst engasjement. Jeg har skrevet eget innlegg om det.(Lenke)

AForslag fra styret, kameraovervåking, og vedtektsfeste kameraovervåking
som ny § 18
BForslag fra styret, oppgradering av fasade/teknisk byggstandard medlåneopptak 10 millioner
CForslag fra styret, oppgradering av fasade/teknisk byggstandard med låneopptak 20 millioner
DForslag fra styret, administrasjonsavtale for innfrielse andel fellesgjeld med vedtektsendring ny § 19
EForslag fra Kielland, avsetning til fond, vedtektsendring ny § 20
FForslag fra Munir, endre sameiets TV/Internettleverandør

A. Kameraovervåkning. Forslag fra styret. Eventuelt vedtak var ønsket innskrevet i vedtektene og krever dermed 2/3 flertall. Forslaget ble vedtatt «med overveldende flertall» I ettertid viser det seg at overvåkningen er blitt massiv og til tider ulovlig. Dette i følge Datatilsynets hjemmeside.(Lenke) Det er eget innlegg om dette.(Lenke)

B. Forslag fra styret, oppgradering av fasade/teknisk byggstandard. Dette forslaget ble fremmet med bakgrunn i rapporten tidligere samme år om byggets tilstand. I forslag B ønsker styret å låne NOK 10.000000 for nødvendig vedlikehold av bygget. I forslaget under vil styret låne det dobbelte. Et innlegg om bruk av lånte midler finnes her.(Lenke)

C: Forslag fra styret, oppgradering av fasade/teknisk byggstandard. Dette forslaget ble fremmet med bakgrunn i rapporten fra tidligere samme år om byggets tilstand. I forslag C ønsker styret å låne NOK 20.000.000,- for nødvendig vedlikehold av bygget. I forslaget over vil styret låne halvparten. Styret drev ren skremselspropaganda med hjelp av teknisk konsulent Steinar Bratlie. Forslag B fikk flertall. I ettertid, da vi ser hva midlene er brukt til, fremstår det som rent misbruk av disse. De kommende styrene har ansvar for dette.

D: Forslag fra styret, administrasjonsavtale for innfrielse andel fellesgjeld med
vedtektsendring ny § 19. Forslaget ble vedtatt og vedtektene ble endret. Da jeg ville benytte meg av den vedtektsfestede rettigheten ble jeg motarbeidet av styret i flere måneder inntil styret innkalte til ekstraordinært sameiemøte – og med knappest mulig flertall fikk avviklet ordningen. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)

E: Forslag fra en seksjonseier, avsetning til fond, vedtektsendring ny § 20. I utgangspunktet er forslaget fornuftig. Det er blitt foreslått tidligere men ble ikke vedtatt da neste årsmøte kan endre tilbake. Dette fordi årsmøtet er sameiets høyeste organ. Saken ble trukket – referatet sier ikke noe om hvorfor.

F: Forslag fra en seksjonseier, endring av sameiets TV/Internettleverandør. Saken ble stemt over med resultat at 24 av 30 stemmer mot.

Dokumenter.
2015.04.27 Innkalling Årsmelding Ordinært Årsmøte.
2015.04.27 Referat Fra Ordinært Årsmøte.

S. E. & O.