En seksjonseier fremmer sak om å gjeninnføre IN-ordningen. Dette betyr en ordning for individuell nedbetaling av andel av fellesgjeld. Ordningen var vedtektsfestet frem til høsten 2017. Jeg var igang med å benytte meg av ordningen – styret innkalte til ekstraordinært årsmøte for å avvikle ordningen. Det ble det flertall for. Jeg protesterte heftig men ble ikke hørt. Dette var et klart vedtektsbrudd. Det er underlig at eieren, som nå vil gjeninnføre IN-ordningen, satt i styret som tok fra meg min vedtektsfestede rett til samme ordning.
Ordningen ble fremmet til årsmøtet 2015. Dette som et forslag til vedtektsendring og så slik ut: Forslag til vedtak: ”Sameiermøtet vedtar at det innføres en ordning der hver enkelt sameier kan nedbetale sin andel av fellesgjelden.» Dette krever en ny vedtektsendring slik , ny § 19 Administrasjonsavtale. Resten kan leses i vedtektenes § 19.
Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.
Jeg vil benytte meg av ordningen. I juli 2017 skriver jeg en e-post til Obos eiendomsforvaltning hvor jeg etterspør hvordan jeg skal forholde meg. Jeg vil benytte ordningen. Det ble en del meldinger frem og tilbake. Det var opplagt at styret sammen med Obos eiendomsforvaltning vil vinne tid for å kunne avvikle ordningen. Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte. Hovedsaken under møtet var IN-ordningen og avvikling av denne. Jeg var altså i prosessen med å benytte meg av ordningen. Styret nektet meg dette. Altså et vedtektsbrudd.(Lenke til saken.)
Forslaget til årsmøtet om å gjeninnføre IN-ordningen. Forslagsstilleren satt altså styret da min vedtektsfestede rett til IN-ordningen ble nektet. Det finnes ikke spor av annet enn at han var enig. Nå vil han altså gjeninnføre ordningen. Hva fremstår dette som?
Dokumenter. 2015.04.27 Vedtekter frem til ekstraordinært sameiermøte. 2017.11.24 Referat – ekstraordinært sameiermøte. 2017.11.21 Vedtekter vedtatt på ekstraordinært sameiemøte. 2023.04.26 Referat ordinært årsmøte 2023.
Årsmøtet 2023 ble avholdt på Günerløkka eldresenter onsdag 26. april 2023. Altså, tidsmessig, innenfor loven. Det møtte 12 eiere og det ble presentert 4 fullmakter. En eier fremmet 4 forslag. To av forslagene inneholdt feil og et forslag var ufullstendig. Den største eieren, Oslo kommune Boligbygg KF var ikke representert.
Varsel og innkalling ble mottatt i tide. Varsel og årsmelding ble sendt i tide. Årsmeldingen ble ført i pennen av styreleder og undertegnede. Det som er av interesse på denne siden er saker som er ønsket behandlet av eiere. Det ble fremmet 4 saker fra en seksjonseier, og en sak fra undertegnede. Sakene er nummerert fra 6.1 til og med 6.5.
6.1
Individuell nedbetaling av fellesgjeld.(IN)
6.2
Utskiftning av vinduer.
6.3
Grafitti på fasade.
6.4
Økning av garasjeleie.
6.5
Vedtektene – feil siden 2017.
Resultatet av disse sakene er nedfelt i referatet fra det ordinære årsmøtet for 2023.
6.1 Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordningen). Denne saken er omtalt i eget innlegg tidligere.(Lenke) I hovedsak er dette et vedtektsbrudd. Jeg ville benytte meg av min vedtektsfestede rett til denne ordningen, men ble motarbeidet av styret og Obos eiendomsforvaltning frem til ekstraordinært årsmøte 21. november 2017. Der ble hele ordningen vedtatt avviklet.(Lenke)
6.2 Utskiftning av vinduer. Det forslagsstilleren skriver her er ikke sant. Det ble ikke vedtatt å bytte vinduer under årsmøtet 2019. Vedtaket lyder: “Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.” Hvem satt i styret etter vedtaket ble fattet? Jo, bl.a. den samme seksjonseieren.
I Årsmeldingen for 2021 påstår styret at: “Styret fikk i oppdrag av årsmøtet å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet” Dette stemmer heller ikke. Det står ingen ting om “økonomiske” i vedtaket.
Under behandlingen av denne saken forsøkte jeg å rette opp et feilsitat fra Eierseksjonsloven. En seksjonseier har ved flere anledninger forsøkt seg på en feilsitat om at «vinduer er en del av fasaden, og dermed sameiets ansvar.» Neste feilsitat er at det står i eierseksjonsloven at «utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar.» Begge deler er feil. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. Skifte av vinduer er sameiets ansvar. Begge deler står i § 32 i Eierseksjonsloven.(Lenke) Begge seksjonseierne var samstemte i feilen de fremførte under saksbehandlingen under årsmøtet i år – 2023. Vinduer er nevnt kun to ganger i loven. Begge i § 32. Det har vært flere feilsitater om dette tidligere.
Eierseksjonsloven nevner vinduer kun 2 ganger.Begge ganger i § 32. Det er en liste over seksjonseiers vedlikeholdsansvar. Sist på denne listen står «Vinduer og ytterdører» Andre gang vinduer er nevnt er: «Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.» Utskifting av vinduer er altså sameiets ansvar. Ikke vedlikehold, det er seksjonseiers ansvar.
I tillegg til å feilsitat om loven er det som nevnt over 2 direkte feil i forslaget til årsmøtet.
6.3 Tagging på fasade. Forslaget kan virke fornuftig, men dugnad krever både utstyr og kunnskap. Hvem skal kjøpe inn utstyr, kjemikalier og maling. Hvem skal bestille og ordne strøm til høytrykksvasker? Hvem skal organisere? Erfaringer viser at svært få stiller til dugnad. Dugnad er frivillig. Det kan ikke kreves gebyr fra de seksjonseiere som ikke stiller.
6.4 Økning av garasjeleie. Her forsøker forslagsstiller seg på en ny feil. Det å påstå at: «Garasjeleien har derimot vært frosset på samme nivå i mange år, kr 200/mnd.» stemmer ikke. Her er oversikten:
Tidsrom
Fellesomkostninger – garasjen.
1999 – 2001
50,-
2001 – 2007
75,-
2007 – 2017
150,- (Økning på 100%)
2017 – 2021
200,- (Økning på 33,3%)
Etter disse opplysningene ble saken nedstemt.
6.5 Vedtektene – feil siden 2017. Under forarbeidet til denne saken ble det oppdaget flere feil. Ikke bare at «headingen» til vedtektene var feil, mangelfull og misvisende, men feilen har vært der siden november 2017. Altså nesten 6 år. Ifølge referatet fra det ekstraordinære sameiermøtet ble de reviderte vedtektene vedtatt med følgende endringer:
Under årsmøtet 2019 ble det fremmet sak om å bytte vinduer. En seksjonseier påstår at hans vinduer er så dårlige at et vindu har falt ut. Hverken produsenten, Nordan AS, eller andre seksjonseiere har meldt om tilsvarende. Vedlikehold av vinduer er i følge eierseksjonslovens § 32 seksjonseiers ansvar. Vedtaket ble at det skulle utredes å bytte vinduer. Eventuell finansiering ble fremmet med to forslag. begge ble avvist.
Vinduer og vedlikeholdsplikt. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar Dette er klart etter eierseksjonslovens § 32.(Lenke) Noen styrer har forsøkt å bløffe om at vinduer er en del av bygningskroppen – og dermed styrets ansvar. Om det var slik ville dette fremkommet under § 33.(Lenke) I denne paragrafen står det ingen ting om «bygningskroppen.»
Styret engasjerte en konsulent, Per Kristian Løken, for å sjekke vinduene. Dette ble vedtatt under styremøtet 2. mai 2019. Han konkluderte med at med riktig vedlikehold ville vinduene holde i mange år til. Dette valgte daværende styre å se bort i fra.
Vinduer under årsmøtet 2019. Sak 5 B Forslag til vedtak: » Styret inngangsetter utreding og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig. Vedtak: Godkjent enstemmig. (Referatet er her feil. Jeg stemte imot.) Forslagsstiller påstår at «Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest.» Dette stemmer ikke. Videre: under årsmøtet viste forslagsstiller frem et vindu som angivelig skulle ha falt ut iToftesgate. Det er lite trolig at et vindu har falt fra 4. etasje, og kun glasset er knust. Det skulle vært vesentlig større skader. Videre skriver forslagsstilleren: «På årsmøtet i 2019 ble det også vist til fare for liv og helse da minst et vindu hadde falt ut og ned i Toftes gate. I referatet fra møtet står det ikke noe om dette. Det gjør det heller ikke i innkallingen.
Vinduer under årsmøtet 2023. Eiere av seksjon 41, Thore Hansen, fremmer nå forslag om bytte av vinduer. Han satt selv i det styret som årsmøtet påla styret å utrede bytte av vinduer. Årsmøtet påla styret å utrede og så innkalle til ekstraordinært sameiermøte for å gjøre et vedtak. Det finnes ikke spor etter noe resultat av denne utredningen i årsmeldingen for styreperioden 2019 – 2020. Ei heller kunngjøring av ekstraordinært årsmøte slik Obos anbefaler. I sameiets årsrapport for styreperioden 2020 – 2021 under avsnitt «Styrets arbeid» opplyses det under punkt: «Vinduer» at «Styret fikk i oppdrag av årsmøtet 2018 å utrede…» Dette er feil. Dette skjedde under årsmøtet 2019. I referatet fra årsmøtet i 2019 er det nok et feilsitat: «Vedtak: Godkjent enstemmig» Her er det både feilsitat og en feil i referatet. Jeg stemte imot og det er eget innlegg om det.(Lenke) Videre er det feil om årstallet. Vedtaket ble fattet i 2019.
Presentasjon av vindu som var falt ut. Seksjoneieren presenterte vinduet som påstås å ha falt ut under et årsmøte. Vindusrammen var like hel – kun glasset var knust. Det er lite trolig at et vindu som er falt fra fjerde etasje kun har knust glass. Og – hvordan kan et vindu falle ut når alle vinduene går innover. Dette er lite troverdig. Det er eget innlegg om korrespondanse med Nordan AS.(Lenke)
Vinduer – årsmøtet 2023. Eier av seksjon 41, Thore Hansen, fremmer igjen forslag om skifte av vinduer. Han skriver i saksgrunnlaget: » Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest.» Dette er igjen feilsitat. Riktig sitat er referert over. Hansen skriver i slutten av avsnittet: » Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest. Dette er enda en gang referanse til årsmøtet 2019 og påstand om at vinduene skulle skiftes – noe som er feil. Nå skyldes det bl. a. på pandemien.