Stikkord: Vinduer

Publisert

2025.01.09 Sameiet Sofienberggata 13 A-E Om Vinduer

Sak om bytte av vinduer har vært fremmet flere ganger. I de senere årene så ble forslag, fremmet som et fremtidig prosjekt under det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017. Den gang kun som et forslag sammen med andre svært kostnadskrevende prosjekter. Nye vinduer, nytt tak, ny fasade og nye balkonger var noen av forslagene fremmet av styret. Styret har underkomminisert at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar.(§ 32 i Eierseksjonsloven.) Det er få saker det er løyet og bløffet om så mye som dette. Det siste vedtaket er fra det ordinære årsmøtet 2024 og lyder «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte. Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for»

Styreperioden 2024 – 2025.

Ekstraordinært årsmøte i januar 2025. Det er de samme herrene som tidligere som nå er på krigsstien igjen. Det er også denne gangen et omfattende dokument med et eget avsnitt om vinduer. Også dette forslaget må omtales.

Krav fra Hansen, Fachenberg og Leknes. Kravet ble fremsatt i en e-post til styret datert 27. oktober 2024.1 Vedlagt var 2 hoveddokumenter samt e-postkorrespondanse med de som støtter kravet om ekstraordinært årsmøte. Det er disse som har underskrevet dokumentet. Det ekstraordinære årsmøtet i februar 2024 var «ført i pennen» av Thore Hansen2. Mye tyder på at det er han som står bak denne gangen også. Kravet er sendt fra Hansens e-postkonto.

To hoveddokumenter er vedlagt kravet. Det er to hoveddokumenter vedlagt kravet i tillegg til korrespondane med de andre som støtter kravet.

1.«2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf»3
2.«25.11.24_Utkast_Innkalling Ekstraordinært Årsmøte.docx»4

Punkt 1. 2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf. I dette innlegget legges det i hovedsak vekt på saken om vinduer. I punkt 1.2 skriver kravstillerne: (side 3)

«Vinduene er fra byggeår, med vindusrammer i tre. Vinduenes stadig dårligere forfatning har over flere år ført til vanninntrenging (i fasaden, påpekt i vedlikeholdsplan av 2015).»
«Årsmøtet i april 2023 vedtok at styret skulle utrede utskifting av vinduer, og legge alternative finansieringsløsninger frem for generalforsamlingen høsten 2023. I 2019 vedtok også årsmøtet å utrede utskiftning av vinduer, uten at dette ble ferdigstilt av styret. Saken ble lagt frem på styremøte 15 august i år, men kom ikke videre.»
» Flere vindu i ramme har løsnet på siden mot Toftes gate. Minst ett falt ned i gaten, men ingen fotgjengere ble heldigvis truffet.»
«Fare for å bli truffet av et fallende vindu gjelder særlig uteområdene til leilighetene i første etasje inne i gården, og fortauene i Sofienberggata og Toftes gate.»
«Videre er vinduene nå svært trekkfulle og lite energieƯektive, og påfører eierne unødvendig høye strømutgifter. Vinduenes alder gjør at de er lite lydtette. Luftinnsig er særlig bekymringsfullt i de lavere etasjene mot gateplan, og medfører fare for luftforurensing inn i leilighetene.»
«Kostnadsøkningen ved at vindusvedtakene fra 2019 og 2023 ikke er fult opp, er betydelige. Generell prisstigning på ett år beløper seg i hundretusen kroners klassen. I tillegg vil vanninntrengning i bygnings fasaden ha blitt større, som medfører ytterligere unødvendig kostnadsøkning for eierne.»

Kravstillernes forslaget til vedtak lyder:

1“Veikartet for drift og vedlikehold” med oppfølgingspunkt godkjennes av eiermøtet.»
2«Styret rapporterer tilbake til eierne i årsmøtet våren 2025 om status mht veikartet, senest ved utgangen av april.»

Punkt 2 2: 25.11.24_Utkast_Innkalling Ekstraordinært Årsmøte.docx. Vinduer omtales ikke spesifkt i dette dokumentet. Det er kun forslag 1 og 2 som ønskes vedtatt.

Innkalling til ekstraordinært årsmøte 9. januar 2025. Innkallingen heter: «Innkalling ekstraordinært årsmøte 09.01.2025 (2).pdf»5 Styret skriver i sin kommentar om vinduer:

Styret skriver om vinduer:
«Bygningens alder gjør det nødvendig å bytte ut flere vinduer, et tiltak styret erkjenner må tas tak i. Dette har imidlertid ikke vært en del av den opprinnelige vedlikeholdsplanen, og styret har valgt å prioritere andre nødvendige tiltak før vi går videre med vinduene. Sameiet har også vedlikeholdsbehov på flere andre områder, og vinduene er derfor ikke det eneste prosjektet vi jobber med. Arbeidet med vinduene pågår, men det er også andre tidkrevende oppgaver som må håndteres. Styret jobber helhetlig med alle drift- og vedlikeholdsoppgaver, og vi disponerer den tiden vi har tilgjengelig for å håndtere de ulike behovene. Vi har hatt flere befaringer og gjennomganger av vinduene, og både sittende og tidligere styremedlemmer har samlet betydelig kunnskap om vinduene. Flere av vinduene er spesielle, og flere som har deltatt på befaringene har hatt utfordringer med å forstå disse. Vi jobber kontinuerlig for å finne de beste løsningene for sameiet.»

Vedlikehold av vinduer. Om sameierne hadde fulgt loven og vedlikeholdt sine vinduer er det på ingen måte fare på ferde.6 Godt vedlikeholdte vinduer kan holde i etthundre år. Loven er klar selv om det er gjort gjentatte forsøk på sitatfusk og direkte løgner. Det vil komme flere nye innlegg om dette.

Vedlikehold og økonomi. Det er ikke dyrere å drive vedlikehold nå enn tidligere. Kanskje er det billigere. Det er liten aktivitet i bygningsbransjen for tiden. Det er gode muligheter for å gjøre gode avtaler. Å bringe inn prisstigning i dette er tøv. Prisstigningen blir «spist opp» av den årlige inflasjonen.

Det ordinære årsmøtet 2024. Hansen er igjen på krigsstien. Et nytt forslag om vinduer fra Thore Hansen. Han er misfornøyd med at saken om vinduer ikke er kommet videre – etter vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023. I innkallingen skriver styret om vinduer:7

Undersøkelse av nye vinduer
«Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.»

Vinduer – Hansen frasier seg ansvaret I. I en e-post datert 01.09.2024 frasier Hansen seg ansvaret for vindussaken. Videre referer han til e-post sendt 19. august samme år. Hansen skriver i e-posten datert 19.08.2024:8

«Jeg vil ikke ta ansvar for vindussaken med mindre vi får bistand av fagkyndig til å gå gjennom anbudsdokumenter og tilbud. Noe annet ville vært uansvarlig – og vil bli dyrt – da dette er utenfor styrets kompetanse»
«Husk også at jeg ikke bruker styremail og Whatsapp så lenge Aadahl har tilgang til disse, i lys av pågående og fare forytterligere trakassering av meg og andre på hans hjemmeside. Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.»

Hansen frasier seg ansvaret for vindussaken – II. Nå krever han sammen med Fachenberg og Leknes at de andre i styret skal fortsette dette arbeidet. I dokumentet «2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf» Hansen nekter å gjøre oppgaver og Leknes trekker seg fra styret. Det går et par måneder så angriper de det gjenværende styret for ikke å ta tak i vindussaken. Dette ligner på hykleri.

Hansen og min hjemmeside. Hansen nevner også min hjemmeside i sin e-post datert 19. august 2024. Han skriver: «Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.» Her lyver Hansen. Forslaget om min hjemmeside til det ordinære årsmøtet 2024 fikk ikke flertall.9 Hansen passerer min dør daglig. På døren er det et stort skilt med mitt navn på. Han kunne ta seg bryderiet med å skrive mitt navn riktig.

Styreperioden 2023 – 2024.

Årsmøtet 2024 – om vinduer. Styreperioden 2023 – 2024 avsluttes med årsmøtet 2024. I årsmeldingens avsnitt «Opplysninger om styrets arbeid i perioden» skriver styret om vinduer:10

Undersøkelse av nye vinduer:
«Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.»

Det er meldt noen saker fra eiere. Thore Hansen har meldt en sak med nummer «6.1 – Vindu, protokoll og hjemmeside» I sin saksfremstilling skriver Hansen først et miniforedrag om årsmøtets funksjon. Videre om vedtaket fra årsmøtet 2023 om vinduer. Sitatene under har kun fokus på vinduer.11

«Generalforsamlingen/årsmøtet er sameiets «Storting». Vedtak som gjøres av generalforsamlingen forplikter styret seg å gjennomføre uten unødig opphold. Flere vedtak fra generalforsamlinger det siste år er ikke fulgt opp av styret. En ekstraordinær generalforsmaling 5 februar er heller ikke protokollført (per 18 mars), noe som ikke gjør det mulig for eierne å føre oppsyn med styrets oppfølging av vedtak.»
«1: Ordinært årsmøte 26 april 2023 vedtok at styret skulle innhente
oppdaterte priser på utskifting av vinduer, og innkalle til et
ekstraordinært årsmøte høsten 2023 der utskifting av vinduer skulle
behandles av eierne, inkludert finansieringsalternativer. Dette er
enda ikke gjort, selv om styret fikk oversendt fullstendig oversikt over antall og type vinduer 19 september, sendt igjen 25 september og 16 november 2023.»
«Forslagsstillers forslag til vedtak: 1: «Generalforsamlingen er sameiets øverste beslutningsorgan. Vedtak fra generalforsamlinger gis høyeste prioritet av styret og iverksettes uten unødige forsinkelser.» 2: Styret gjennomfører alle vedtak gjort av generalforsamlingene påpekt i 1-3 ovenfor.»
Styrets innstilling og forslag til vedtak: «Det ble ikke bestemt at styret skulle innhente tilbud på bytte av vinduer. En seksjonseier tilba seg på årsmøtet å utrede vinduer, men det ble noen uenigheter. Den personen som skulle gjøre jobben ønsket å ansette en konsulent til å gjøre jobben, og dette kan erfaringsmessig bli veldig dyrt og styret sa nei til å hyre inn konsulent for arbeidet og oppfordret seksjonseier til å gjennomføre jobben uten en konsulent.»
«Styret ønsker også å opplyse at vinduer er ikke den eneste vedlikeholdsoppgaven som sameiet må gjennomføre. Det er flere andre ting som har stått på planen fra 2015 som ennå ikke er gjennomført. Sameiet har presset økonomi siden det ble tatt et lån i 2016 som ble brukt over 2 år. Vi betaler rundt 100 tusen på dette lånet som tærer på økonomien. Vi gjennomfører de punktene som står på planen etter tur og orden med jevne mellomrom når vi får spart opp litt penger.»
«Det informeres også at bytte av vinduer er en meget stor og kostbar jobb. Denne jobben vil antakelig koste 5-10 millioner kroner. Bygget vårt er like gammel og identisk med Schous Plass 3 og muligens også 5. Vinduer er ganske like. Det kan være en ide å samarbeide med de andre byggene som har like vinduer, da dette muligens kan gi noen stor kunde rabatter.»
Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 1 og 2 i sak 6.1 (vindu og
protokoll): «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte.»
Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for.»

Hansen ser her ut til å glemme noe vesentlig. Det ordinære årsmøtet 2023 påla styret en omfattende oppgave om vinduer. Videre skulle styret innkalle til ekstraordinært årsmøte høsten 2023 for å behandle resultatet av styrets arbeid. I stedet krever Hansen og hans medspillere et ekstraordinært årsmøte hvor vinduer knapt er nevnt. Hvordan henger dette sammen?

Styret med redusert arbeidskapasitet. Styret hadde et omfattende arbeide med det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. Gjennom det meste av styreperioden 2023 – 2024 var to av styrets medlemmer ikke aktive. Arbeidet ble derfor forsinket.

Det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. I sitt krav til ekstraordinært årsmøte datert 26. november 2023 nevnes vinduer kun i en linje. Dette møtet kommer i stand som en følge av vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023.12 hvor vinduer var en stor sak. I sitt forslag til vedtak nevnes ikke vinduer i det hele tatt. Styret på sin side skriver i sin innstilling:

«Utskifting av vinduer: Det er et vedtak fra årets ordinære årsmøte om vinduer. I hovedsak ble det vedtatt å utrede bytte av vinduer og å utrede alternativer for finansiering. Dette arbeidet er i gang og gjennomføres av forslagsstiller. Styret vurderer også å ta opp dette på neste ordinære årsmøtet da vi har mange prioriterte oppgaver. En
rapport fra 2015 som ennå er aktuell påpeker andre vedlikeholdsoppgaver som mer kritiske enn bytte av vinduer. Eierseksjonslovens § 3213 omhandler ansvaret for vedlikehold av vinduer og eventuelt skifte av disse.»

Styreperioden 2022 – 2023.

Årsmøtet 2023 – forslag fra Hansen om bytte av vinduer. Forslaget heter: «6.2 Utskiftning av vinduer» De to første avsnittene ser slik ut:14

«Vinduene er fra byggeåret 1984, og er eldre enn forventet levetid for denne type vinduer. De er derfor svært trekkfulle og energi ineffektive, noe som fører til høyere strømregning for beboerne. Det er også svært dårlig lydisolering og støvgjennomtrengning pga vinduenes alder. Utskifting av vinduer vil gi verdiøkning for leilighetene.»
«Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest. På årsmøtet i 2019 ble det også vist til fare for liv og helse da minst et vindu hadde falt ut og ned i Toftes gate. Styret informerte årsmøtet våren 2019 om at en ville utrede saken og så komme tilbake til årsmøtet høsten 2019 med forslag. Styret har lagt ned mye arbeid i saken, men av flere grunner, deriblant pandemien, har vinduene enda ikke blitt skiftet.»
«I lys av sameiets økonomi utsettes utskifting av vinduer og det gjøres i 2024. Styret setter ned en liten arbeidsgruppe som foretar følgende:»
1: «Innhenter oppdaterte priser på utskifting av vinduer med eksisterende oppsett.»
2: «Utreder mulige alternative oppsett mht balkongvinduer og endring av størrelse av små vinduer mot gateplan/gårdsrom, og kostnad/prosess med å søke Plan og Bygningsetaten om tillatelse.»
3: «Et ekstraordinært årsmøte avholdes høsten 2023 for å behandle vindussaken. Styret legger da frem prisoversikt og tekniske spesifikasjoner for:»
«a) utskifting av eksisterende vinduer som de nå er.»
«b) utskifting av vinduer med alternativt oppsett for balkong og små
vinduer mot gateplan/gårdsplass.»
c) finansierings alternativer.

Det lyves – sitatfusk. Dette stemmer som kjent ikke. Det ble vedtatt å utrede å skifte vinduer – ikke å skifte vinduer. Dette er et feilsitat. Videre skriver Hansen: «Årsmøtet høsten 2023 beslutter så alternativ a)b)c).» Her skriver Hansen som om det er vedtatt at det skal holdes ekstraordinært årsmøte høsten 2023. Det ble ikke avholdt noe ekstraordinært årsmøte høste 2023. I stedet samler Hansen noen seksjonseiere i et nytt – omfattende krav om ekstraordinært årsmøte. I dette kravet er vinduer knapt nok nevnt.

6.2 Utskiftning av vinduer – styrets holding. Her kommer «styrets vurdering», styrets innstilling og forslag til vedtak:

Styrets vurdering: «Årsmøtet 2019 har ikke vedtatt å bytte vinduer, imidlertid ble det vedtatt at styret skulle utrede dette. Dette ble utredet, men viste seg å være svært komplisert. De tilbudene som er innhentet er så mangelfull at de ikke vurderes. Vi har svært spesielle og kompliserte vinduer mot gateplan og dette krever mye og detaljert arbeid for å innhente hensiktsmessige tilbud. I tillegg vil kostnaden blir veldig stor. Dette kommer neppe noe særlig under 7 millioner kroner.»
Styrets inntilling: «Styret har mange andre arbeidsoppgaver foran seg. Det er lekkasjer fra 6 etasjer på begge sider som bør repareres før høsten. Vi har en rettslig konflikt gående med en nabo. I tillegg bør sameiet vurdere hvordan de skal ivareta sine interesser i bakgården.»
Styrets forslag til vedtak: «Det er veldig tidkrevende å utrede bytte av vinduer. Styret mener derfor at bytte av vinduer bør utsettes.»

6.2 Vedtaket. Det er noe uklart, men det ser ut som om forslaget til Hansen er vedtatt.15

Vedtak: «Godkjent/Vedtatt (13 for, 0 blank, 2 mot).»

Dette betyr at styret er pålagt et omfattende arbeid i denne saken. Det skal utredes utskifting av vinduer med samme som de opprinnelige. Det skal utredes alternativer for de små vinduene mot gaten og for balkongene. Videre skal det utredes alternativer til finansiering.

Styreperioden 2021 – 2022.

Årsmøtet 2022 – om vinduer. Årsmeldingen til årsmøtet 2022 nevner under avsnittet «Styrets arbeid»16

Undersøkelse av nye vinduer
«Styret utreder bytte av vinduer. Vi har hatt flere tilbydere på befaring, og styret har også sjekket vinduer. Tilstanden på vinduer hos oss er svært varierende, noen vinduer er helt råtne, mens mange vinduer er helt fine og enkelte vinduer kan klare seg noen år til.»
«Vi har svært spesielle vinduer mot gaten som er ment for å dempe gatestøy. Disse vinduene kan ikke byttes ut med helt vanlige vinduer som ikke er ment for å redusere gate støy. Å hensynta støyreduksjon sammen med god ventilasjon skaper utfordringer, men styret føler at begge disse tingene er viktige. Derfor tar det tid å innhente gode tilbud på vinduer.«
«Styret vil også opplyse at sameiet har meget stram økonomi, og vi har derfor ikke råd til å engasjere konsulenter til å ta seg av denne jobben.»

2021.11.02 Styrets møte – «Oversikt over prosjekter neste år» Sak 1:17

«Eventuelt bytte av vinduer blir en sak på årsmøtet og det er ikke sikkert dette blir gjennomført neste år.»

Styrets møte 26. oktober 2021. Sak 10 heter: «Vinduer orientering»18

«Styreleder og styremedlem NN er i gang med arbeidet. Siden to styremedlemmer har sagt at de ikke har tid til å jobbe med denne saken har styreleder bedt om hjelp fra vara i forbindelse med denne saken. Vi har en snart klar en oversikt og skisse over vinduer.»
Forslag til vedtak: «Til orientering»
Vedtak: «Orientering er gjort.»

Vinduer – styrets møte 15. juni 2021. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Sak nummer 8 heter: «Utskifting av vinduer, status»19

«Flere tilbydere har gjennomført befaringer av byggene og levert teknisk og prismessige
tilbud på utskiftning av vinduer. Styret planlegger et ekstraordinært sameiermøte etter
sommerferien om saken.»
Forslag til vedtak: «Styret tar orienteringen til etterretning.»
Vedtak: «Ytterligere ett firma inviteres til å komme på befaring. De andre tilbyderne inviteres til å oppdatere tilbudene og svare på spørsmål.»

Styrets møte 11. mai 2021. Sak 3 heter: «Oppdatering, utskifting av vinduer»20

«I lys av vedtak på årsmøte 2018 og diskusjon i forrige styremøte, skal det avholdes et informasjonsmøte om utskifting av vinduer i sameiet. Følgende tidsplan foreslås:»
«Andre halvdel av mai: Klargjøring av spesif ikasjoner, befaringer med tilbydere»
«Før sommerferien: Legges ut på Mitt Anbud»
«Første halvdel av august: styret evaluerer innkomne tilbud, minimum 5 tilbud»
«Andre halvdel av august: avklaring av spørsmål med tilbydere»
«7 september: ekstraordinært årsmøte med seksjonseiere»
Forslag til vedtak: «Tidsplanen vedtas.»
Vedtak: «Foreløpig tidsplan vedtas. Justeres ved behov i senere styremøter.»

Her bløffes det igjen. Det var ikke noe vedtak under årsmøtet 2018.

Styrets møte 27. april 2021 – orientering fra styreleder. Under styrets møte – «Orientering fra styreleder» nevnes vinduer:21

«Årsmøtet har bedt oss utrede vinduer for 2 år siden.»

Styreperioden 2020 – 2021.

Årsmøtet 2021 om vinduer. Årsmøtet 2022 ble avholdt digitalt mellom 7. april og 10. april. Jeg har fremmet en sak om vinduer i oppgang A etasje 5/6. Videre, under overskriften «Styrets arbeid» i årsmeldingen er det et avsnitt om vinduer:22

«Styret fikk i oppdrag av årsmøtet 2018 å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet. Dette arbeidet er fremdeles pågånde. På grunn av situasjonen med korona pandemien og andre årsaker utenfor styrets kontroll, har arbeidet blitt forsinket. Styret har innhentet informasjon fra sameiere og spurt om de har ødelagte eller skader på vinduene sine. Det er 13 leiligheter som har meldt inn skader. Dette er 22% av alle leiligheter i sameiet.»
«En så viktig sak er uegnet for avstemning i et digitalt årsmøte. Derfor er denne saken ikke med som en sak på det ordinære årsmøtet i år (2020). Styret vil så snart forholdene tillater det, innkalle til et fysisk ekstraordinært sameiermøte der vinduer vil bli behandlet for at styret kan informere best mulig og at det blir anledning til å stille spørsmål å ha en diskusjon om dette.»

Under styrets møte 1. desember 2020 – sak vedtas det at finansieringen av nye vinduer skal stemmes over under årsmøtet 2021.23

Innkallingen til årsmøtet 2021 – flere usannheter. Vinduer var ikke en sak på årsmøtet 2018. Derimot var det en sak på årsmøtet i 2019. (Sitatfusk 1) Oppdraget styret fikk fra årsmøtet var ikke «å utrede beste og mest økonomiske løsning» men å «Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte.» (Sitatfusk 2)

2021.03.23 – styrets møte – om vinduer. Sak 5 under styrets møte er omfattende. Den heter kun «Vinduer»24

«Det er tilrådelig å avvente med å skifte ut balkongvinduer. Dette av kostnadshensyn, men også for å kunne bruke tid på å finne riktig vindusutforming på balkongene. Det er innkommet tilbud fra fire firma på utskifting av alle vinduer, inkludert balkongvinduer. To av de som fremstår som mest seriøse har sammenlignbare tilbud på Nordan vinduer, på 1,9 og 2,5 million ink. mva. Avventer oppdaterte pristilbud uten balkongvinduer (2,5m). Det er derfor trolig at totalkost blir rundt 2 million. Dette kan finansieres gjennom sameiets egne oppsparte midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne. Dersom det tas inn f.eks. kr. 800,000 fra eierne, blir det i gjennomsnitt kr. 13,000 på hver som kan tas i to innbetalinger over tid. Ifølge Eierseksjonslovens er det styrets ansvar å beslutte utskifting av vinduer, og alt annet vedlikehold av «bygningsskallet».
Forslag til vedtak: «Byggets vinduer skiftes ut ila kalenderåret 2021, bortsett fra balkongvinduene. Utskiftingen finansieres med sameiets egne midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne.»
Vedtak: «Avventer»

Vinduer – styrets møte 1. desember 2020. Sak 8 heter: «Utskifting av vinduer – videre fremdrift»25

Vedtak: Styret forbereder f inansieringsalternativ til neste årsmøtet, som det stemmes over.

Styrets møte 1. september 2020. Sak 10 «Status på innkomne tilbud på å skifte vinduer i sameiet.»26

«Hvilke tilbud er kommet inn så langt? Hvordan tar vi denne saken videre?»
Vedtak: «Behandles på neste styremøte. Mottatt tilbud fra Bygg og Glass AS. Avventer to andre tilbud. Espen følger opp.»

Vinduer – styrets møte 11. august 2020. Sak 9 heter: «Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»27

«Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»
Vedtak: «Følger opp med f irmaer som har vært på befaring for å få tilbud. Thore og Espen følger opp.»

Styrets møte 5. mai 2020. Her vises det til, under sak 5, til vedtak gjort på samme dato. Hvordan henger dette sammen?28

Vedtak 5. mai 2020 – «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til
ekstraordinært årsmøte.»

I følge referatet etter styrets møte 19. desember 2019 så refereres det til samme vedtak. Det samme gjøres under dette møtet. Hvordan kan dette forklares?

Styreperioden 2019 – 2020.

Årsmøtet 2020 om vinduer. Styreperioden 2019 – 2020 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2020 – 2020.05.13. Årsmøtet er preget av koronapandemien og holdes derfor digitalt. I innkallingen skriver Obos eiendomsforvaltning på vegne av styret:29

«Saker som skal behandles: Vi vil begrense behandling til de lovpålagte saker; godkjenning av årsregnskap og årsrapport, valg av tillitsvalgte og eventuelt honorar til tillitsvalgte. Behandling av andre saker og forslag blir utsatt til senere møte.»
«Har dere alt mottatt en innkalling til årsmøtet med saksliste, vær klar over at kun de lovpålagte sakene gjennomføres i det digitale årsmøtet nå. De øvrige sakene vil bli tatt opp på et ekstraordinært møte senere eller på neste ordinære årsmøtet.»

Det er altså ikke fremmet noen saker fra eierne til det ordinære årsmøtet. Vinduer er ikke nevnt.

Styrets møte 7. januar 2020. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Ikke bare vinduer, men det uttrykkes ønske om en helhetlig vurdering av fasaden – vinduer inkludert. Sak 2 heter: «Arkitektforslag til endringer.»30

Notater fra møtet: «En rekke arkitektoniske detaljer ved bygget er i dag ikke hensiktsmessige, slik som vinduenes størrelse og utforming.»
Vedtak: «Styret ønsker å få en arkitektvurdering med forslag til løsning slik at årsmøtet kan ta stillling til dette. Dette innbefatter også vinduene. Lene utformer forslag til tilbud fra arkitekter.»

Vinduer – styrets møte 3. desember 2019. Saken nummer 3 heter: «Tilbud på nye vinduer» Det er en opplisting av hva som er besluttet tidligere samme år:31

«Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesif ikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.»
Vedtak: «Saken utsettes til neste styremøte.»

Her er det noe som ikke stemmer: Det refereres til et styremøte frem i tid. Hva skyldes dette? I denne saken, som i mange andre, er det så mange unøyaktigeter at det må stilles spørsmål ved styrets pålitelighet. Uansett så refereres det til vedtak under styremøte 5. mai 2020. «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til
ekstraordinært årsmøte.» Det interessante her er forslag om ekstraordinært årsmøte i denne saken.

2019.09.03 Styrets møte om vinduer. Sak 8 under styrets møte heter: «Nye vinduer» Det ser ut til at bygningsingeniøren har mistet interessen. Under sak 8 heter det:32

«Ser ikke ut til at bygningsingeniøren er tilgjengelig. Kan vi ta utgangspunkt i Palmgrens beskrivelse og innhente tilbud fra han og 2 andre leverandører.»
Vedtak: «NN utarbeider basismateriale for å innhente tilbudd fra håndverkere for bytting av vinduer og dører i alle inngangspartier og på svalegange. Forhører seg også om priser på at få laget en helhetsplan av arkitektfirma.»

2019.08.13 Styrets møte om vinduer. Sak 10 heter: «Arkitekt forslag til endelig mål for utvendig vedlikehold/oppussing.» Det er ikke noen ingress, kun vedtaket:33

«Thore følger opp med Per Kristian Løken om rapport etter befaring av tilstand på vinduer. Espen følger opp med Palmgren om avklaring av spørmål i forbindelse med forrige befaring, og han inviterer Palmgren til neste styremøte.»

Vinduer – styrets møte 4. juni 2019. Punkt 10 under styrets møte nevner ikke vinduer spesifikt, men i sammenheng med et større prosjekt. Kan det være et forsøk på å «gjenopplive» forslaget fra det ekstraordinære årsmøtet i november 2017? «Helhetlig forslag til oppussing av facade.»34

«Innen det besluttes å bytte vinduer og rekkverk i 6.etasje, ville det være bra om det forelå en helhetlig plan for bygget og gårdsrommets endelige utseende.»
Forslag til vedtak: «Alle samler ideforslag og forslag til arkitektf irmaer til neste møte.»
Vedtak: «Viderebehandles på neste møte»

Bygningsingeniør Løken – uenighet. Dette er kun det jeg husker. Det finnes ikke noe i referatet fra styrets møte denne dagen om vinduer. Det er merkelig. Det jeg husker er at Løken krevde å få full kontroll med dette prosjektet. Dette ville ikke styret godta. Men, det burde være protokollført noe!?

Styremøte 7. mai 2019 – befaring med Løken. Det ser ut til at styrets møte som var planlagt 2. mai blir flyttet til den 7. Dette fordi bygningsingeniør Løken skal komme på befaring. Befaringen ble holdt i noen seksjoner. Min seksjon var en av de. Jeg hadde, som loven krever vedlikeholdt malt mine vinduer og å smørt gummilister. Løkens konklusjon var at vinduene med riktig vedlikehold, vil kunne holde i mange år fremover.35

2019.04.09 Styrets møte – sak 13 – «Tilbud på nye vinduer» Under styrets møte 9. april 2019 er vinduer nevnt.36

«Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesifikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.»
Vedtak: «Bygningsingeniør inspiserer vinduer for dokumentasjon av utskiftnings nødvendighet»

Styreperioden 2018 – 2019.

Ordinært årsmøte 2019. Styreperioden 2018 – 2019 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2019. Det er kommet forslag fra en seksjonseier om «Skifte av vinduer»37

B) 1: Bytte av vinduer (Eier)
«Hei, neste forslag er å bytte vinduene. Vinduene trekker veldig og er veldig gamle, så det er på tide å bytte dem ut.»
Forslag til vedtak: «Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.»
Vedtak: «Godkjent enstemmig.»

Vinduer – møter med Palmgren. Tidlig i mai ble det arrangert møte med en leverandør av vinduer, Tommy Palmgren. Etter referatene fra styremøtene å dømme er dette en prosess som går på siden av styret – selv om det finnes dokumentasjon på at styremedlemmene er varslet. Det finnes andre eksempler også. Her kan loven være brutt. § 56 i Eierseksjonsloven sier:» «Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.«

2018.06.15 Vinduer tilbud fra Palmgren. Etter befaringen i mai sender Palmgren tilbud på vinduer med en rekke vedlegg. Det er også tilbud om bytte av balkongdører. Alt sammenfattet i prisskjema.38 Det finnes ikke noe spor fra dette møtet i styrets møtereferater.

Vinduer – styrets møte 22. mai 2018. Her er det noe som ikke stemmer. Under sak 4: «Div. oppfølgingssaker fra forrige møte» – første punkt: «Nye vinduer – avventer tilbud» Problemet er at under det forrige møtet er vinduer ikke nevnt.

Sak 4: «Nye vinduer – avventer tilbud»
«Forslag til vedtak: Vi avventer tilbud på nye vinduer. Skal også ut på frere runder med tilbud fra 2 – 3 andre aktører. Avventer Palmgren. Planen er å vente til neste år Februar / Mars med oppstart, så vi har nok penger.»
Vedtak: «Prosess på vinduer er enstemmig vedtatt»

Maling av vinduer – FDV-dokumentasjon. Det var spørsmål på et styremøte om hvilke type maling, hvilke fargekoder som var bruk på vinduene. Jeg orienterer styret om dette i med info fra FDV-dokumentasjonen som fulgte med leiligheten.39

Styreperioden 2017 – 2018.

Ordinært årsmøte 2018. Det ble avholdt ordinært årsmøte den 17. april 2018 Grünerløkka seniorsenter som vanlig. Fokus i dette innlegget er på vinduer og deres tilstand. Under overskriften «Styrets arbeid i 2017/18» underpunkt «Fremtidige prosjekter» står det: «Utskifting av vinduer – 2019 – 2021»40

2018.01.01 Eierseksjonsloven – ny lov fra årsskiftet. Ny eierseksjonslov trådte i kraft pr. 01.01.2018. Tidlig i januar i 2018 deltok jeg på et kurs om den nye loven arrangert av Huseiernes landsforbund. Malerisk ble det her beskrevet situasjonen med vinduer høyt oppe i etasjer. Løgnaktig er det blitt påstått fra enkelte gang på gang at utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar. Huseiernes landsforbund beskriver i dette kurset det motsatte. Da sommeren kommer maler jeg mine vinduer utvendig – ikke bare vinduer med karmer også. Alt etter beskrivelsen i den medfølgende FDV-dokumentasjon.41

2017.11.21 Ekstraordinært årsmøte – sameiemøte. Møtet hadde 2 saker A) Avvikling av sameiets IN-ording. B) Nye vedtekter. I tillegg ble det lagt frem et prospekt som beskriver styrets forslag til fremtidige prosjekter. Her burde alarmklokkene ringt kraftig. Under overskriften «Gjenstående vedlikeholdsarbeider» er det en liste over prosjekter. Øverst står nye vinduer. I tillegg til vinduer: Tak, fasade og porttelefonanlegg. Det mest skermmende er forslag om salg av loftet. I tillegg til vinduer er det forslag om nye balkonger i stedet for de gamle vinduene.42

Balkonger på fasade Pris ca. 200.000 inkl. Mva. Verdiøkning større enn 200.000,-Finansiering : Kontant – hver enhet betaler for sin balkong eller balkongtillegg i
felleskostnadene – valgfritt.

Balco AS eier bildet. Teksten er fra presentasjonen ved det ekstraordinære årsmøtet 2017.

Styrets møte 31. oktober 2017. Under styrets møte 31. oktober blir det vedatt med referanse til vedtaket under styrets møte 6. juni 2017 at:43

Forslag til vedtak: «Vi innheter tilbud fra 2-3 leverandører og fra Magnor, NorDan og H-Vinuet. Innhente tilbud fra 3 snekkere på innsetting.»
Vedtak: «Starte denne prosessen nå.»

Styrets møte 6. juni 2017 om vinduer. Her begynner saken om vinduer. Vinduer er så vidt nevnt i rapportene fra Ingeniørkonsult AS. I referatet fra styrets møte 6. juni 2017 skriver styret i sak nummer 12: «Fasade og vinduer»:44

«Etter forespørsel fra NN (styremedlem) har det dukket opp flere saker. Vinduene våre er i forfall og mange er dårlige etter manelfult vedlikehold. Styret bør utarbeide en plan for utskifting av vinduer. Dette er en sak vi bør prioritere.»
«I denne sammenheng så dukket det opp en tanke om det var mulig å henge balkonger på utsiden av fasaden slok mange andre bygg har gjort. Jeg har hatt en befaring med Balco og avventer tilbakemelding på dette.»
«La oss starte denne diskusjonen i styret nå. Er det vinduer som er i ferd med å gå i stykker så kan vi sette Telles Vedlikehold på å teparer disse midlertidig.»
Vedtak: «Fortsette diskusjoner etter sommeren.»

Styreperioden 2016 – 2017.

Ordinært årsmøte 2017. Det ble holdt ordinært årsmøte 21. mars 2017. Årsmeldingen under avsnittet om sameiets drift på side 17 er ikke vinduer nevnt spesifikt. Imidlertid ble det fremsatt forslag fra styret om nytt tak, ny fasade og ny opparbeidelse av bakgård.45  Subsidiært samme uten opparbeidelse av bakgården. Beløpene som forslaget omfatter er henholdsvis NOK 8.000.000,- eller NOK 6.000.000,-. Det er grunn til å minne om at det ordinære årsmøtet 2015 vedtok å låne NOK 10.000.000,- på bakgrunn av vedlikeholdsrapporten og tilstandsrapporten fra Ingeniørkonsult AS.

Styreperioden 2015 – 2016.

Ekstraordinært årsmøte 1. september 2015. Møtet hadde to poster. 1: Ekstra honorar til styreleder på grunn av stor arbeidsbelastning. 2: Valg av styremedlemmer.46 Jeg har ikke referat fra dette møtet, men resultatet fra valg av styremedlemmer fremkommer i årsrapporten til det ordinære årsmøtet året etter.(2016)47

Årsmøtet 2016 – ikke noe om vinduer. Årsmøtet i 2016 ble avholdt 14. mars 2016 i de vanlige lokalene. Grünerløkka seniorsenter, Thorvald Meyersgate 38. Under avsnittet om sameiets drift, et omfattende avsnitt over 7 sider, er ikke vinduer nevnt. Marte Reling Uri, som antagelig har ført «Orientering om sameiets drift» i pennen kan ikke hatt kjennskap til den FDV-dokumentasjonen som fulgte med seksjonen ved overtagelsen.

«Det finnes ingen FDV-dokumentasjon eller plan for bygget- det vil si driftsinstrukser, vedlikeholdinstrukser og beskrivelse av materialer og løsninger skal følge med ved overlevering av nye bygninger fra utbygger/entreprenør til byggherre/bruker. Det er dette vi holder på med å kartlegge og få orden på nå. En komplett kontroll av alle vedlikeholdsplaner, innhente nye og bedre avtaler, samle de hos noen få, ha en langsiktig plan for vedlikehold mm. Det er en svært tidskrevende og ressurskrevende jobb, men noe vi MÅ ha.»48

Her tar altså styret feil. Det ble levert FDV-dokumentasjon ved overtagelse av seksjonene.

Styreperioden 2014 – 2015.

Årsmøtet 2015 – lån til nødvendig vedlikehold. Under det ordinære årsmøtet 2015 ble det fremmet forslag om lån av NOK 20.000.000,- til nødvendig vedlikehold. Subisidiært lån av NOK 10.000.000,- Det siste forslaget fikk flertall. Forslaget var begrunnet i rapporten om byggets tilstand og vedlikeholdsrapporten ført i pennen av Ingeniørkonsult AS.49

Forslag til vedtak:
”Sameiermøtet har gjennomgått det fremlagte dokument og bifaller at styret har fullmakt til å arbeide videre med å oppgradere vår bygning iht ”Tilstandsrapport for utvendig og innvendig fellesarealer” og ”Vedlikeholdsplan for utvendig og innvendig fellesarealer” utarbeidet for styret av Ingeniør Konsult AS ved Steinar Bratlie. Styret gis fullmakt å ta opp lån på inntil 10 millioner kroner, renteutgifter i byggeperioden inkludert.”
Vedtak:
«Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.»

Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS. Styreperioden 2014 – 2015 avsluttes med det ordinære årsmøtet 2015. I februar 2015 fikk styret utarbeidet en rapport om byggets tilstand og en en vedlikeholdsrapport. Begge rapportene ble utarbeidet av Ingeniørkonsult AS ved Steinar Bratlie. Vinduer omtales kun i begrenset grad. Her fra Vedlikeholdsrapportens pkt. 4.12 underpunkt 12.50

«Utbedring vanninntrenging vinduer – fasader, herunder skifte
vannbrettbeslag som fuges i smyg, nødvendig fuging. Øvrige
overgangsbeslag fasader skiftes hvor vanninntrenging
forekommer. Gjelder for mindre takflater.»
Vedlikeholdsrapporten fra 2015 pkt. 4.12 underpunkt 12.

Vinduer og vedlikehold. Lite tyder på at dette punktet ble viet særlig oppmerksomhet i tiden etter årsmøtet. I stedet gikk styret i gang med store vedlikeholdsprosjekter. De fleste var unødvendige. Mer om dette etter det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017.51

  1. E-post fra Thore Hansen datert 27. oktober 2024. ↩︎
  2. Innkalling til ekstraordinært årsmøte februar 2024. ↩︎
  3. Hoveddokumentet 2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf. ↩︎
  4. Forslag til innkalling. 25.11.24_Utkast_Innkalling Ekstraordinært Årsmøte. ↩︎
  5. Innkalling til ekstraordinært årsmøte 09.01.2025. ↩︎
  6. Eierseksjonsloven § 32. ↩︎
  7. Innkaling til ordinært årsmøte 2024. ↩︎
  8. E-post fra Hansen til styret datert 01.09.2024. ↩︎
  9. Referat fra det ordinære årsmøtet 2024. ↩︎
  10. 2024.06.19 Ekstraordinært årsmøte 2024 – innkallingen. ↩︎
  11. Årsmøtet 2023 Innkallingen. ↩︎
  12. Referat fra det ordinære årsmøtet 2023. ↩︎
  13. Eierseksjonsloven § 32. ↩︎
  14. Ordinært årsmøte 2023 – innkallingen. ↩︎
  15. Årsmøtet 2023 – referatet. ↩︎
  16. Årsmøtet 2022 – innkallingen. ↩︎
  17. Referat fra styrets møte 02.11.2021. ↩︎
  18. Styrets møte 26. oktober 2021 ↩︎
  19. Referat fra styrets møte 15. juni 2021. ↩︎
  20. Styrets møte 11. mai 2021. ↩︎
  21. 2021.04.27 Referat fra styrets møte. ↩︎
  22. Årsmøtet 2021 – innkallingen om vinduer. ↩︎
  23. Referat fra styrets møte 1. desember 2020. ↩︎
  24. 2021.03.23 Referat fra styrets møte. ↩︎
  25. 2020.12.01 Referat fra styrets møte. ↩︎
  26. Styrets møte 01.09.2020. ↩︎
  27. 2020.08.11 Referat fra styrets møte. ↩︎
  28. 2020.05.05 Referat – styrets møte. ↩︎
  29. 2020.05.13 Innkalling til årsmøtet. ↩︎
  30. 2020.01.07 Styrets møte – referatet. ↩︎
  31. 2019.12.03 Styrets møte – referatet. ↩︎
  32. 2019.09.03 Styrets møte – refratet. ↩︎
  33. Styrets møte 2019.08.13 – referatet. ↩︎
  34. 2019.06.04 Styrets møte – referatet. ↩︎
  35. Styrets møte 07.05.2019 – referatet. ↩︎
  36. 2019.04.09 Styrets møte – referat. ↩︎
  37. Det ordinære årsmøtet 2019 – innkallingen. ↩︎
  38. Prisskjema fra Palmgren – tilbud datert 15.06.2018. ↩︎
  39. E-post til styret datert 27. mai 2018. ↩︎
  40. Ordinært årsmøte 2018 – innkallingen. ↩︎
  41. 1985.12.19 FDV- dokumentasjon ved overtagelse. ↩︎
  42. 2017.11.21 Utvikling av eiendommen – presentasjon. ↩︎
  43. 2017.10.31 Styrets møte om vinduer. ↩︎
  44. 2017.06.06 Vinduer – styrets møte – referatet ↩︎
  45. Referat fra det ordinære årsmøtet 2017. ↩︎
  46. Innkalling til ekstraordinært årsmøte 2015. ↩︎
  47. Referat fra det ordinære årsmøtet 2016. ↩︎
  48. Fra innskallingen til det ordinære årsmøtet 2016. ↩︎
  49. Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS ↩︎
  50. Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS ↩︎
  51. Referat fra ekstraordinært årsmøte 21. november 2017. ↩︎

Publisert

2024.06.19 Ordinært Årsmøte 2024

Det er innkalt til ordinært årsmøte 19. juni 2024. Denne gangen på Cafè Mir, Toftesgate 69. Dette er 2 måneder senere enn det som har vært vanlig i alle år. Utover de faste postene som loven krever er det kommet inn 3 saker, en fra en seksjonseier og 2 fra styret. Saken fra en seksjonseier er en repetisjon av sakene fra det ekstraordinære årsmøtet 5. februar i år.

Årsmøtet – utsettelser. Årsmøtet var berammet til 25. april 2024. Noen gjorde en dumhet; det ble berammet årsmøte uten lokaler tilgjengelig. De lokalene som vi vanligvis bruker var vanskelig å bestille, nesten umulig. Dette er et eldresenter som i de siste årene ble drevet av Kirkens Bymisjon. Pr. 01.01.2024 tok Oslo kommune over driften. Det var da problemene oppsto.1

Sak 4. Godtgjørelse til styret – Innkallingen – feil. Det er oppstått en feil i innkallingen. Det gjelder sak 4 – godtgjørelse til styret. I innkallingen er beløpet satt til NOK 120.000,- Styret vedtok under sitt møte i mai at beløpet som kreves er NOK 160.000 til intern fordeling. Fjorårets beløp var NOK 120.000,- (altså NOK 10.000,- pr. måned. Med en prisstigning på 5% og en styreperiode forlenget til 14 måneder vil dette utgjøre NOK 147.000,- altså kun en mindre justering. Solibo er varslet om denne feilen i en e-post datert 16. juni 2024.2

Sak 5 Valg av tillitsvalgte. Et styremedlem «furter» til stadighet fordi han ikke får sin vilje under styremøtene. Styret har 4 medlemmer. Vedkommende vil øke til fem medlemmer. Et forslag om å øke antall styremedlemmer er ikke fremmet som sak til årsmøtet. I eierseksjonslovens § 45 står det: «Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen.»(Lenke) Antall styremedlemmer kan derfor ikke utvides ved dette møtet.

Sak 6.1 «Vindu protokoll og hjemmeside» Disse sakene er fyldig omtalt tidligere. De finnes på https://www.aadahl.no. Dette er kun en repetisjon av møtet 5. februar i år. I styrets innstilling er de fleste påstander imøtegått – både til det ekstraordinære årsmøtet og til årets ordinære møte. Når det gjelder min hjemmeside så må jeg igjen påpeke at den er et forsvar etter angrep fra styrene fra 2015 og frem til i dag. Styret i 2021 bestilte en utredning fra advokatfirmaet Dalan & Co. Her kommer et sitat: «Innledningsvis bemerkes at alle seksjonseiere naturligvis har full rett til å ha meninger om styrets arbeid og kvalifikasjoner, herunder om enkelt styremedlemmers duglighet.»3 Om noen mener at det er noe feil med siden har de hatt rikelig med tid til å orientere om dette. Om seksjonseier Hansen fortsatt påstår at det er advart mot hjemmesiden må han bevise det. Her kommer snarveier:

Snarveier om sak 6.1 «Vindu protokoll og hjemmeside»
Ekstraordinært årsmøte om samarbeidsklima i styret.
Ekstraordinært årsmøte om Vedlikehold.
Ekstraordinært årsmøte om anke – dom i Jordskifteretten.

Sak 6.2 Endring av husordensreglene. Etter flere henvendelser til styret ble det under styrets møte 14. juni 2023 fattet vedtak om at lufting av hund på sameiets område og det området sameiet forvalter ikke lenger er tillatt. Et slik vedtak må formaliseres gjennom et årsmøtevedtak.(pkt. 2 i husordensreglene)4

Sak 6.3 Ulovlig innlemming av balkong/terrasse. En seksjonseier har utvidet sin seksjon ved å innlemme balkong/terrasse i leiligheten. Tiltaket er omsøkt og godkjent av Oslo kommune – plan og bygningsetaten.(PBE)5 I midlertid krever sameiets vedtekter at fasadeendring skal godkjennes av styret Det er det ikke søkt om. Seksjonseier er varslet om at tiltaket er brudd på vedtektene. Sameiet har alltid hatt en streng praksis når det gjelder endring av fasaden. Styret legger saken frem for årsmøtet og det kreves 2/3 flertall for å godkjenne tiltaket. Om tiltaket ikke blir godkjent er det to muligheter: 1: Tilbakeføring av ombyggingen eller 2: Tvangsfravikelse. Tilsvarende tiltak er tidligere blitt nektet.

  1. Ordinært årsmøte 2024 – innkalling. ↩︎
  2. E-post til Solibo datert 16. juni 2024. ↩︎
  3. E-post fra advokatfirma Dalan & Co. ↩︎
  4. Innkalling til det ordinære årsmøtet 2024. ↩︎
  5. Tillatelse til tiltak fra Oslo kommune plan og bygningsetaten. ↩︎
Publisert

2024.01.04 Ekstraordinært årsmøte – om Vedlikehold av bygningsmassen, Samarbeidsklima i Styret og Kjennelse i Jordskifteretten.

Det er 8 seksjonseiere som krever ekstraordinært årsmøte. Temaene disse 8 ønsker å ta opp i årsmøtet er: «MANGLENDE VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSE», «SAMARBEIDSKLIMA I STYRET» og «KJENNELSE I JORDSKIFTERETTEN». I det andre punktet er det et angrep på meg og min hjemmeside. Siden ble opprettet som et forsvar for sameiets interesser og mine. Vi er nå i den situasjonen at dere 8 seksjonseiere angriper mitt forsvar uttrykt på siden aadahl.no. Altså: jeg må forsvare meg mot angrep på mitt forsvar av sameiets og mine interesser. Hjemmmesiden har vært tilgjengelig i mange år. Mange avvik, som lovbrudd, vedtektsbrudd og brudd på årsmøtevedtak er avslørt og presentert. Jeg håper at siden har hatt en oppdragende virkning slik at flere avvik er blitt unngått.

Snarveier:
Ekstraordinært årsmøte om samarbeidsklima i styret.
Ekstraordinært årsmøte om Vedlikehold.
Ekstraordinært årsmøte om anke – dom i Jordskifteretten.

Vedlikehold av bygningsmasse. Det er Seksjonseier Hansen som står bak dette kravet. Han er tydeligvis ikke oppdatert på hva som foregår på vedlikeholdsfronten. Under dette avsnittet er det listet opp fire punkter. Les hele saken her.(Lenke)

Samarbeidsklima i styret. Det er ikke mer enn vanlig uenighet i sameiets styre slik jeg ser det. Vi tre andre samarbeider utmerket i styret. Det fjerde styremedlemmet “furter” fordi han ikke får som han vil hele tiden. Beskrivelsen ser slik ut: «Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.» Det er altså her snakk om https://www.aadahl.no. Hvorfor denne ble opprettet vil det bli redegjort for. Videre: det er blitt utarbeidet juridiske utredninger betalt av fellesskapet. Det klages her over bruk av materiale som er tilegnet som styremedlem. Dette er feil. Det meste av materialet er kommet fra tidligere styremedlemmer. Om dette hadde vært problematisk, ville det sikkert vært påpekt i de to juridiske utredningene og ville vært brukt mot meg. Listen under er mitt forsvar på disse angrepene. I følge arkivet er det også kravstilleren til det ekstraordinære årsmøtet som ivret mest for å få meg kastet ut og tvangssolgt seksjonen. Dette er en ny standard for naboskap – og det er dette de som krever ekstraordinært årsmøte støtter. Seksjonseier Hansen selv sitter ikke i styret. Hvordan kan han vite noe inngående om dette? Les hele saken her.(Lenke)

Kjennelse i Jordskifteretten. Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 har tidligere stevnet oss for Forliksrådet og etter det til Jordskifteretten. Vi fikk dom mot oss i Jordskifteretten. Vår nåværende advokat beskriver denne dommen som svak og er ikke basert på juss. I et ekstraordinært årsmøte i mai 2023 ble det avgjort at dommen fra Jordskifteretten skulle ankes. Etter dette er det fra to av våre seksjonseiere side blitt trukket i tvil hva vedtaket innebærer. De samme seksjonseiere har bak styrets rygg holdt møter med styret i borettslaget for å oppnå en avtale på tvers av vedtaket i årsmøtet. Det er en av disse seksjonseierne som nå krever ekstraordinært årsmøte for å omgjøre vedtaket fra mai i år. Les hele saken her.(Lenke)

Misbruk av midler. Under det ordinære årsmøtet i 2015 ble det besluttet å ta opp lån på NOK 10.000.000,- Dette på grunnlag av en rapport om byggets tilstand utarbeidet av Ingeniør-konsult. Senere er det blitt fremmet forslag om større påkostninger som ville ha økt gjeldsbyrden med i hvertfall det dobbelte. Problemet er at nesten ikke noe av beløpet på NOK 10.000.000,- av låneopptaket gikk til å utbedre skader på bygget. Midlene gikk til mindre viktige ting om enn ikke bortkastede prosjekter. Det er vanskelig å unngå at tanken faller ned på misbruk av disse midlene.

Innlegg på hjemmesiden. Innholdet i innleggene på hjemmesiden har vært kjent i mange år. Om noe er feil har det vært rimelig med tid til å orientere meg om dette slik at jeg kunne rette opp feilene – med mindre at innholdet kan dokumenteres, bekreftes av vitner eller er selvopplevd. E-postadressen er kjent. 

Hele saken er delt i tre deler.
Ekstraordinært årsmøte om samarbeidsklima i styret.
Ekstraordinært årsmøte om Vedlikehold.
Ekstraordinært årsmøte om anke – dom i Jordskifteretten.

S.E.& O.

Publisert

2024.02.05 Ekstraordinært Årsmøte Vedlikehold av bygningsmassen

Det er en seksjonseier som står bak dette kravet. Han er tydeligvis ikke oppdatert på hva som foregår på vedlikeholdsfronten. Under dette avsnittet er det listet opp fire punkter.

1: Vannlekkasje på galleriet i 6. etasje.
2: Vannlekkasje i kjellerboder ved garasjen.
3: Manglende vedlikehold av ventilasjon i boder ved garasjen.
4: Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver.
  1. Vannlekkasje på galleriet i 6 etasje. Skaden ble meldt styret 21.12.2022 og ble meldt Gjensidige forsikring 22.12.2022. Først 29.03.2023 kom det en tilbakemelding fra Gjensidige forsikring med skaderapport. Dette etter gjentatte purringer. Gjensidige forsikring påstår at de ikke får opp meldinger fra oss og at det er feil hos oss. Ettersom det er jeg som «har holdt» i denne saken mener Gjensidige at det er feil hos meg. En annen sak som forvirrer er spørsmål om taktekker. Det er ikke noen taklekkasje hos oss. Takene er nylig reparert. Dette er tøv fra Gjensidige forsikrings side. Det ble gjort en hel rekke henvendelser til Gjensidige forsikring i perioden fra skaden ble meldt til takstrapporten kom. Takstrapporten ble mottatt 29. mars 2023. Den 3. april samme år sender jeg en e-post til takstmannen hos Gjensidige med noen presiseringer. Ingen andre i styret har kommentert denne e-posten som skisserer bl. a. en midlertidig løsning i tilfelle forsinkelser med utbedringen. Den midlertidige løsningen refererer direkte til skaderapporten.

    Etter nyttår i 2023 kom det mye snø. Vi var ikke da klar over årsaken til vannlekkasjene som oppsto i desember 2022. For å redusere skadeomfanget ble det ryddet snø, tint og renset avløpsrenne og avløp. Den ene bøtten etter den andre med varmtvann ble hentet fra vaktmesterrommet. Det ble engasjert blikkenslager via Telle Vedlikehold. Han bisto med arbeid og med råd. Dette pågikk ved snøfall resten av vinteren. De som sto for dette var Saeed, Kaloshi og undertegnede. Det er kommet påstander om at styret ikke har gjort noe i forhold til vannskaden på galleriet i 6. etasje. Det er et håp om at dette innlegget beviser det motsatte og at påstandene på dette punktet nedfelt i dokumentet i kravet om ekstraordinært årsmøte blir kjent ugyldige og er usanne.

    En skulle tro at det er, både i Gjensidige forsikrings og i vår interesse, både å forebygge og å begrense skader. Etter gjentatte henvendelser fikk vi noen råd fra Gjensidiges takstmann. Dette forsinket utbedringen av skaden i vesentlig grad.

    Gjensidige forsikring skriver i takstrapporten at vi kan sørge for utbedring av følgeskadene selv, eller at takstmannens firma kan utbedre. Det er skade på 4 seksjoner. Gjensidige skriver også at utbedringene ikke bør skje før årsaken til skadene er utbedret. Status blir da at vi venter på svar fra takstmannen på hva som bør gjøres mens vi ikke kan starte arbeidet med å skaffe firmaer som skal stå for utbedringen av skadeårsaken. Alvorlig sykdom i takstmannens familie er årsaken til forsinkelsen opplyser takstmannen.

    Takstmannen opplyser i sin rapport kun èn årsak til vannskaden og følgeskadene. Det er feilkonstruerte trelemmer som hindrer vannet fra taket og fra snøsmelting å komme til renna som skal ta unna vannet. En seksjonseier som har sin seksjon i 6. etasje har observert denne feilkonstruksjonen og for egen regning gjort tiltak slik at vannet sirkulerer utenfor sin seksjon. Det er avvik i forhold til utskifting av trelemmene. Lemmene er nevnt i årsmeldingen til årsmøtet i 2019. Det finnes ett tilbud fra ett firma. Det finnes ikke spor etter prosjektet i styrets møtereferater. Dette er brudd på eierseksjonslovens § 56 om styremøter. «Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.»(Lenke) Videre finnes det ikke spor etter tilbud fra andre tilbydere. Det ene tilbudet er på ca NOK 120.000. Det burde vært flere.

    I takstrapporten fra Gjensidige forsikring vises det til kun en årsak til skaden og dermed følgeskadene – de feilkonstruerte lemmene. I e-posten til takstmannen datert 3. april i år skisserer jeg en midlertidig løsning for å hindre at skaden skjer igjen – iløpet av sommeren. Gjennom sommeren sørget styret for at alle lemmene blir fjernet, gjort rene og lagret i bodanleggene – dette med tanke på gjenbruk. Videre er galleriet for det meste rengjort slik at avløp for vannet er åpent. Det er også kommet forslag om å snu lemmene 90 grader. Dette vil løse problemet med manglende sirkulering av vann.

    I løpet av sommeren og høsten har styret vært i kontakt med rundt ni firmaer for å utbedre skaden. Ingen har startet arbeidet. Det har vært flere befaringer med løfte om tilbud. Noen har lovet i gi tilbud, men ikke gjort det. Andre har vi gitt oppdraget til men de har ikke dukket opp. Flere firmaer svarer ikke på telefonsamtaler, på sms eller på e-poster.

    Det ble etter hvert klart at det ikke er mulig å få utbedret skaden før vinteren setter inn. Styret kontaktet derfor Telle Vedlikehold for å lage en midlertidig løsning slik at vi ikke får samme skader på ny. Det ble holdt befaring 27. november og en midlertidig beskyttelse skal nå være på plass. Galleriet vil derfor være stengt for vanlig bruk frem til påske. Det er kun mulig å bruke galleriet i forbindelse med en nødsituasjon.
  2. Vannlekkasje i kjellerboder ved garasje. Ved mye nedbør er det noe inntrenging av vann i bodanlegget ved heisen i garasjeanlegget. Det ser ut til å komme fra gaten. For å få dette utbedret må bodene tømmes og bodeierne må få midlertidig lagerplass andre steder. Antagelig må fortauet graves opp og det må legges ny membran. Mener kravstilleren at dette er nødvendig på grunn av en liten vanndam noen ganger i året?
  3. Manglende vedlikehold av ventilasjonssystem i kjellerboder ved garasje. Allerede til årsmøtet i 2014 melder en seksjonseier sak om fukt i bodanlegget ved heisen i kjelleren. Styret opplyser i sin innstilling at luftelukene er tettet av noen seksjonseiere og at dette er årsaken til dårlig luftkvalitet. En seksjonseier mener at det skal være dagens krav som gjelder for luftkvalitet i kjellere. Bodene er betegnet som sportsboder. Bodene på loftet er betegnet som klesboder. I sportsbodene bør det ikke lagres annet enn det som tåler noe fuktighet. Bodene hadde opprinnelig lufteluker mot gaten. Disse ble for flere år siden tettet med isolasjonsmateriale med dårlig luft som resultat. For å bøte på dette ble det montert ventilasjonsanlegg i bodanlegget. Dette drar strøm hele døgnet hele året igjennom. Det trengs også jevnlig vedlikehold. Altså en veldig dyr – og som det vil vise seg, være en dårlig løsning. Jeg har tidligere klaget på dette, at det er en dyr og dårlig løsning.

    Det ble holdt befaring med Telle Vedlikehold mandag 27. november i bl. a bodanlegget ved heisen. En seksjonseier har som kjent klaget på dårlig luft og krever dette utbedret som et punkt i en ekstraordinær generalforsamling. Telle vedlikehold opplyser at den nåværende løsning er dårlig. Den beste løsningen vil være gjenåpning av lukene mot gaten. Dette punktet i kravet til ekstraordinært årsmøte er altså fremmet på feil grunnlag.
  4. Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver. Det er satt opp 5 underpunkter i denne delen av kravet til ekstraordinært årsmøte.

    1. Taket: I årsmeldingen presentert til årsmøtet 2022 opplyses det at alle lekkasjer er tettet. Det er fjernet mose og det er skiftet alle ødelagte taksteiner. Taket vil derfor kunne holde i mange år ved jevnlig ettersyn.
    2. Vinduer: Helt siden 2017 har vinduer vært et tema og er blitt besluttet utredet under 2 årsmøter. Det som hele tiden er underslått er at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. (§ 32 i eierseksjonsloven.)(Lenke) Under årets årsmøte opplyste jeg at vedlikehold av vinduer som nevnt over er seksjonseiers ansvar og refererte til loven. Jeg ble irettesatt av herrene Hansen og Fachenberg som påstår det motsatte. En må kunne forvente at disse herrene kan lese. I mars i 2021 deltok Hansen og Fachenberg i et telefonmøte med Obos eiendomsforvaltning. I referatet fra dette møtet datert 23. mars 2021 støttes mitt syn på saken. Allikevel påstår disse herrene det motsatte under årets årsmøte. I mai 2019 ble det holdt en befaring med bygningsingeniør Per Kristian Løken. Hans konklusjon, etter å ha kontrollert vinduer i flere leiligheter, var at vinduene kunne holde i mange år med riktig vedlikehold. Det har også vært forsøk på en annen feilsitiering: at utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar. Loven skiller ikke mellom utvendig og innvendig vedlikehold.
    3. Varmtvannsberedere. Det er ikke registrert noen avvik knyttet til tilførsel av varmtvann det siste året. Det er fremkommet påstander om at varmen, altså varmetapet i berederrommet vil kunne skade berederne og rørene. Tre styremedlemmer hadde befaring med Telle Vedlikehold mandag 27. november. Berederrommet var ett av stedene for befaringen. Telle avviste at varmetapet kan skade hverken rør eller beredere. Dette fremstår som tøv.
    4. Heisen: Heisen er ikke ny, den bør vel snart skiftes ut. Allikevel så er det ikke registrert mange avvik det siste året. Det som har skapt problemer er gjenstander som havner i sporene for heisdøren. Døren oppfatter dette som hinder og sikkerhetsanordningen hindrer døren å lukke seg. Det er jevnlig sikkerhetskontroller av heisen.
    5: Andre vedlikeholdsoppgaver. Huset er ikke nytt. Det kan dukke opp ting. Det viktigste er å vedlikeholde etter hvert.
Dokumenter.
2021.03.23 Vinduer telefonmøte med Obos
2023.04.26 Referat fra ordinært årsmøte.
2023.03.29 Gjensidige skaderapport og takst.
2023.04.03 E-post til Gjensidige med presiseringer.

S. E. & O.

Publisert

2024.02.05 Ekstraordinært Årsmøte Samarbeidsklima i styret.

Det er ikke mer enn vanlig uenighet i sameiets styre slik jeg ser det. Kaloshi, Saeed og jeg samarbeider utmerket i styret. Beskrivelsen ser slik ut: «Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.» Det er her snakk om https://www.aadahl.no. Hvorfor denne siden ble opprettet vil det bli redgjort for. Videre: det er blitt utarbeidet juridiske utredninger betalt av fellesskapet. Det klages her over bruk av materiale som er tilegnet som styremedlem. Dette er feil. Det meste av materialet er kommet fra tidligere styremedlemmer. Om dette hadde vært problematisk, ville det sikkert vært påpekt i de juridiske utredningene og ville vært brukt mot meg. Listen under er mitt forsvar på disse angrepene. I følge arkivet er det også kravstilleren til det ekstraordinære årsmøtet som ivret mest for å få meg kastet ut og tvangssolgt seksjonen. Dette er en ny standard for naboskap – og det er dette de som krever ekstraordinært årsmøte støtter.

Taushetsplikt. Om noen er bekymret for eventuell taushetsplikt så har eierseksjonsloven ingen pasus om dette. Det finnes noen råd på nettet. Huseiernes landsforbund har et innlegg.(Lenke) Ifølge Huseiernes så rammes ikke min side av hverken av personopplysningsloven eller eierseksjonsloven.

Opptak av lån – årsmøtet 2015. Under det ordinære årsmøtet i 2015 ble det vedtatt å låne NOK 10.000.000,- for nødvendig vedlikehold. Dette låneopptaket ble vedtatt på bakgrunn av en rapport om byggets tilstand utarbeidet av firmaet Ingeniør-konsult tidlig i 2015. I ettertid viser det seg at midlene ikke ble brukt for nødvendig vedlikehold av bygget, men til andre unødvendige ting. Det vil komme et eget innlegg om det.(Lenke)

Årsmøtet 2017 – lovbrudd. Under årsmøtet 2017 ble ny styreleder valgt etter benkeforslag fra meg. Umiddelbart utpekte den nye styrelederen de andre styremedlemmene . Loven sier at årsmøtet skal velge styret.(Lenke) Det er spørsmål om dette er lovbrudd. Det er et eget innlegg om denne saken.(Lenke)

Vedtektene – nektet å benytte vedtektsfestet rett. Under det ekstraordinære årsmøtet i november 2017 ble det vedtatt at den vedtektsfestede IN-ordningen skulle avvikles. Jeg hadde helt siden tidlig sommer 2017 forsøkt å få styret og Obos eiendomsforvaltnings råd om hvordan jeg skulle forholde meg. Obos eiendomsforvaltnings konsulent påstår at ingen var interessert i å benytte ordningen. Dette stemmer ikke Hun vet godt at jeg hadde kontaktet både styret og Obos eiendomsforvaltning ved flere anledninger. Her blir jeg beskrevet som «ikke noen» Sitat: «til nå ikke har vært noen som har ønsket å nedbetale.» Dette er vedtektsbrudd og jeg taper vesentlige summer årlig.

TV internettløsning – utkobling uten fornuftig alternativ. I tillegg til strøm, vann og avløp er tilgang til tv/internett vesentlig i et boligsameie. I en skrivelse til huset beboere i november 2017 opplyser styret at avtalen med tv/internettleverandøren Canal-Digital vil bli sagt opp. Det vil bli spart store summer på en ny ordning basert på bredbånd. I januar 2018 ble tilgangen til Canal-Digital stengt. Den alternative løsningen fungerte dårlig – det var store problemer med å se tv i flere år. I en sms-samtale med styrelederen i januar 2018 påstår styreleder at sameiet ikke har spart noe på omleggingen. Dette er det motsatte av hva styret opplyste høsten 2017. Her er det noe som ikke stemmer. Det er eget innlegg om denne saken.

Årsmøtet 2018 – valg. Under dette årsmøtet forsøkte styrelederen på nytt å utpeke styremedlemmer. Dette er samme knep som ble benyttet under årsmøtet i 2017. Jeg fikk stoppet dette med referanse til eierseksjonsloven.(Lenke) Jeg ble valgt men ble motarbeidet stort sett hele tiden. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)

Feil om vedlikehold av vinduer. Det er kommet mange påstander om vinduer. De fleste er feil. Jeg har hele tiden fremhevet hva loven sier. Det er blitt hevdet usannheter om dette i flere år. Mye av dette er beskrevet i kommentaren til påstandene i innkallingen til det kommende ekstraordinære årsmøte som nå er krevet. (Lenke) Saken er også kommentert i et innlegg om årsmøtet 2019.(Lenke)

Styreperioden 2018 – 2019 Nektet tilganger. Som kjent ble jeg valgt. Dette etter at den gjenvalgte styrelederen igjen forsøkte å utpeke styremedlemmene. Jeg ble motarbeidet hele tiden. Det er også kommet frem påstander om at jeg ikke ville gjøre oppgaver jeg ble pålagt og at jeg nektet å bruke styrets digitale hjelpemidler. Jeg hadde ikke tilgang til styrets dokumenter ei heller tilgang til styrets e-postkonto. (I ettertid har jeg oppdaget at en e-post med passordet til denne kontoen er blitt sendt til meg. Det er uvanlig, men denne har ikke jeg fått.)

Årsmøter – saker ønskes fremmet men nektet. Til årsmøtet 2020 meldte jeg flere saker. Flere av disse sakene nektet styret å fremme med ulike begrunnelser. Styret skriver selv til meg at «styret har behandlet dine saker». Dette er brudd på eierseksjonslovens § 43. «Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 41.» Her er stiller styret seg over loven ved å nekte meg å fremme saker.(Lenke)

Lovbrudd – ulovlig oppførte levegger. I styreperiden 2018 -2019 fikk styret oppført levegger mellom flere av oppgangene. Det er sannsynlig at disse er ulovlig oppført etter krav i plan og bygningsloven – at tiltaket er søknadspliktig. Jeg stiller spørsmål om dette til Oslo kommune – plan og bygningsetaten(PBE). De opplyser at tiltaket er søknadspliktig. Her er altså plan og bygningsloven brutt. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)

Lovbrudd – ulovlig ombygging av kjølerom/vaktmesterrom. Det er spor i arkivet etter dette prosjektet allerede i 2016. I 2017, da jeg var vararepresentant i styret, ble det holdt møte i det nedlagte kjølerommet som senere ble brukt som bod/verksted for vaktmester. Dette rommet ble senere ombygd til møterom, kjøkken og spiserom. Det ble også installert toalett. Jeg stiller igjen spørsmål til Oslo kommune.(PBE). Kommunen opplyser at tiltaket er søknadspliktig. Igjen har styret brutt plan og bygningsloven.(Lenke)

Vararepresentant – nektet deltagelse i møter og dokumenter. Under årsmøtet 2021 ble jeg valgt som varamedlem til styret. Jeg ville gjerne følge med på sameiets drift. Det har i alle år vært vanlig at varamedlemmer blir innkalt til møter – og at de har tilgang til styrets dokumenter. Jeg ble nektet deltagelse i møtene og nektet tilgang til styrets dokumenter og e-postkonto. Vararepresentanter har ingen lovfestet rett til dette, men har vært vanlig i vårt sameie.(Huseiernes landsforbund)

Et styremedlem bruker sin posisjon til å skaffe seg nye vinduer. En seksjonseier har hatt problemer med ventilasjonen i sin seksjon. Det ble påstått at det var mangel på ventilasjonsluker for innluft. I en periode hvor han var medlem av styret brukte han sin posisjon for å få vinduene skiftet på fellesskapets bekostning. Leiligheten skal være ombygd for å huse flere leietagere. Dette kan ha forrykket balansen i ventilasjonssystemet. Videre, om det har vært feil under oppføringen av bygget, skulle det vært reklamert på innenfor reklamasjonsfristen – ikke ca. 30 år senere. Her ser det ut til at seksjonseieren i egenskap av styremedlem beriket seg på fellesskapets bekostning.

Brukte styreposisjonen til å utestenge lovlig eier av parkeringsplass. Et styremedlem brukte sin styreposisjon til å skaffe seg tilgang til en annens parkeringsplass og stenger den rettmessige eier ute. En seksjonseier hadde nylig kjøpt sin seksjon. Det var noe uklarhet om eierforholdene til en parkeringsplass tilhørende den forrige eieren. Plassen skulle selges separat senere. Tidligere eier av seksjonen eier altså fortsatt parkeringsplassen og betaler fellesomkostninger for denne. Hva gjør så den nye seksjonseieren med dette? Han bruker sin posisjon i styret til å utestenge eieren av garasjeplassen ved å stenge nøkkeltilgangen. Han bruker selv garasjeplassen han ikke eier. Dette er et eksempel på maktmisbruk og enda et eksempel på flere års styrers holdninger til lov og rett. Det er også forsøkt å hevde at det ikke er lov å eie parkeringsplass utenom å eie en seksjon. Dette er stemmer ikke. Det skulle i så fall være nedfelt i vedtektene. I vedtektene står det at det ikke er tillatt å selge garasjeplasser utenom sameiet.(§ 3 første ledd)

Sameiets offentlige omdømme. Om kravstillerne mener at min hjemmeside er ødeleggende for sameiets offentlige omdømme så har har to tidligere nevnte seksjonseiere seg selv å takke. Det er blitt trakassert, kommet med usannheter og lover, årsmøtevedtak og vedtekter er blitt brutt. Kravstillerne nevner i innkallingen «folkeskikk» Etter dette burde ikke forslagsstilleren bruke dette ordet. Denne siden er mitt forsvar.

Dokumenter.
2017.11.17 E-post fra Obos om IN-ordningen.
2024.02.05 Ekstraordinært årsmøte – innkalling sak 3
2023.04.26 Referat fra det ordinære årsmøtet 2023.
2023.05.02 Referat Ekstraordinært årsmøtet.


S. E. & O.

Publisert

2023.04.26 Årsmøtet 2023

Årsmøtet 2023 ble avholdt på Günerløkka eldresenter onsdag 26. april 2023. Altså, tidsmessig, innenfor loven. Det møtte 12 eiere og det ble presentert 4 fullmakter. En eier fremmet 4 forslag. To av forslagene inneholdt feil og et forslag var ufullstendig. Den største eieren, Oslo kommune Boligbygg KF var ikke representert.


Varsel og innkalling ble mottatt i tide. Varsel og årsmelding ble sendt i tide. Årsmeldingen ble ført i pennen av styreleder og undertegnede. Det som er av interesse på denne siden er saker som er ønsket behandlet av eiere. Det ble fremmet 4 saker fra en seksjonseier, og en sak fra undertegnede. Sakene er nummerert fra 6.1 til og med 6.5.

6.1Individuell nedbetaling av fellesgjeld.(IN)
6.2Utskiftning av vinduer.
6.3Grafitti på fasade.
6.4Økning av garasjeleie.
6.5Vedtektene – feil siden 2017.

Resultatet av disse sakene er nedfelt i referatet fra det ordinære årsmøtet for 2023.

6.1 Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordningen). Denne saken er omtalt i eget innlegg tidligere.(Lenke) I hovedsak er dette et vedtektsbrudd. Jeg ville benytte meg av min vedtektsfestede rett til denne ordningen, men ble motarbeidet av styret og Obos eiendomsforvaltning frem til ekstraordinært årsmøte 21. november 2017. Der ble hele ordningen vedtatt avviklet.(Lenke)

6.2 Utskiftning av vinduer. Det forslagsstilleren skriver her er ikke sant. Det ble ikke vedtatt å bytte vinduer under årsmøtet 2019. Vedtaket lyder: “Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.” Hvem satt i styret etter vedtaket ble fattet? Jo, bl.a. den samme seksjonseieren.

I Årsmeldingen for 2021 påstår styret at: “Styret fikk i oppdrag av årsmøtet å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet” Dette stemmer heller ikke. Det står ingen ting om “økonomiske” i vedtaket.

Under behandlingen av denne saken forsøkte jeg å rette opp et feilsitat fra Eierseksjonsloven. En seksjonseier har ved flere anledninger forsøkt seg på en feilsitat om at «vinduer er en del av fasaden, og dermed sameiets ansvar.» Neste feilsitat er at det står i eierseksjonsloven at «utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar.» Begge deler er feil. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. Skifte av vinduer er sameiets ansvar. Begge deler står i § 32 i Eierseksjonsloven.(Lenke) Begge seksjonseierne  var samstemte i feilen de fremførte under saksbehandlingen under årsmøtet i år – 2023. Vinduer er nevnt kun to ganger i loven. Begge i § 32. Det har vært flere feilsitater om dette tidligere.

Eierseksjonsloven nevner vinduer kun 2 ganger. Begge ganger i § 32. Det er en liste over seksjonseiers vedlikeholdsansvar. Sist på denne listen står «Vinduer og ytterdører» Andre gang vinduer er nevnt er: «Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.» Utskifting av vinduer er altså sameiets ansvar. Ikke vedlikehold, det er seksjonseiers ansvar.

I tillegg til å feilsitat om loven er det som nevnt over 2 direkte feil i forslaget til årsmøtet.

6.3 Tagging på fasade. Forslaget kan virke fornuftig, men dugnad krever både utstyr og kunnskap. Hvem skal kjøpe inn utstyr, kjemikalier og maling. Hvem skal bestille og ordne strøm til høytrykksvasker? Hvem skal organisere? Erfaringer viser at svært få stiller til dugnad. Dugnad er frivillig. Det kan ikke kreves gebyr fra de seksjonseiere som ikke stiller.

6.4 Økning av garasjeleie. Her forsøker forslagsstiller seg på en ny feil. Det å påstå at:
«Garasjeleien har derimot vært frosset på samme nivå i mange år, kr 200/mnd.» stemmer ikke. Her er oversikten:

TidsromFellesomkostninger – garasjen.
1999 – 200150,-
2001 – 200775,-
2007 – 2017150,- (Økning på 100%)
2017 – 2021200,- (Økning på 33,3%)

Etter disse opplysningene ble saken nedstemt.

6.5 Vedtektene – feil siden 2017. Under forarbeidet til denne saken ble det oppdaget flere feil. Ikke bare at «headingen» til vedtektene var feil, mangelfull og misvisende, men feilen har vært der siden november 2017. Altså nesten 6 år. Ifølge referatet fra det ekstraordinære sameiermøtet ble de reviderte vedtektene vedtatt med følgende
endringer:

1Headingen er feil
22: § 2 “Boligseksjoner” rettes til “seksjoner”
3§ 9 Endre fra “minimum 3” til “minimum 4”
Dokumenter.
2019.04.03 Referat årsmøtet 2019.
2023.02.28 Varsel – årsmøtet 2023.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 om tagging.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 om garasjen – fellesomkostninger.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vedtekter.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – referat.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – IN-ordningen.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vinduer.

S.E.&O.

Publisert

2023.04.26 Årsmøtet 2023 – Vinduer

Under årsmøtet 2019 ble det fremmet sak om å bytte vinduer. En seksjonseier påstår at hans vinduer er så dårlige at et vindu har falt ut. Hverken produsenten, Nordan AS, eller andre seksjonseiere har meldt om tilsvarende. Vedlikehold av vinduer er i følge eierseksjonslovens § 32 seksjonseiers ansvar. Vedtaket ble at det skulle utredes å bytte vinduer. Eventuell finansiering ble fremmet med to forslag. begge ble avvist.

Vinduer og vedlikeholdsplikt. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar Dette er klart etter eierseksjonslovens § 32.(Lenke) Noen styrer har forsøkt å bløffe om at vinduer er en del av bygningskroppen – og dermed styrets ansvar. Om det var slik ville dette fremkommet under § 33.(Lenke) I denne paragrafen står det ingen ting om «bygningskroppen.»

Styret engasjerte en konsulent, Per Kristian Løken, for å sjekke vinduene. Dette ble vedtatt under styremøtet 2. mai 2019. Han konkluderte med at med riktig vedlikehold ville vinduene holde i mange år til. Dette valgte daværende styre å se bort i fra.

Vinduer under årsmøtet 2019. Sak 5 B Forslag til vedtak: » Styret inngangsetter utreding og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig. Vedtak: Godkjent enstemmig. (Referatet er her feil. Jeg stemte imot.) Forslagsstiller påstår at «Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest.» Dette stemmer ikke. Videre: under årsmøtet viste forslagsstiller frem et vindu som angivelig skulle ha falt ut iToftesgate. Det er lite trolig at et vindu har falt fra 4. etasje, og kun glasset er knust. Det skulle vært vesentlig større skader. Videre skriver forslagsstilleren: «På årsmøtet i 2019 ble det også vist til fare for liv og helse da minst et vindu hadde falt ut og ned i Toftes gate. I referatet fra møtet står det ikke noe om dette. Det gjør det heller ikke i innkallingen.

Vinduer under årsmøtet 2023. Eiere av seksjon 41, Thore Hansen, fremmer nå forslag om bytte av vinduer. Han satt selv i det styret som årsmøtet påla styret å utrede bytte av vinduer. Årsmøtet påla styret å utrede og så innkalle til ekstraordinært sameiermøte for å gjøre et vedtak. Det finnes ikke spor etter noe resultat av denne utredningen i årsmeldingen for styreperioden 2019 – 2020. Ei heller kunngjøring av ekstraordinært årsmøte slik Obos anbefaler. I sameiets årsrapport for styreperioden 2020 – 2021 under avsnitt «Styrets arbeid» opplyses det under punkt: «Vinduer» at «Styret fikk i oppdrag av årsmøtet 2018 å utrede…» Dette er feil. Dette skjedde under årsmøtet 2019. I referatet fra årsmøtet i 2019 er det nok et feilsitat: «Vedtak: Godkjent enstemmig» Her er det både feilsitat og en feil i referatet. Jeg stemte imot og det er eget innlegg om det.(Lenke) Videre er det feil om årstallet. Vedtaket ble fattet i 2019.

Presentasjon av vindu som var falt ut. Seksjoneieren presenterte vinduet som påstås å ha falt ut under et årsmøte. Vindusrammen var like hel – kun glasset var knust. Det er lite trolig at et vindu som er falt fra fjerde etasje kun har knust glass. Og – hvordan kan et vindu falle ut når alle vinduene går innover. Dette er lite troverdig. Det er eget innlegg om korrespondanse med Nordan AS.(Lenke)

Vinduer – årsmøtet 2023. Eier av seksjon 41, Thore Hansen, fremmer igjen forslag om skifte av vinduer. Han skriver i saksgrunnlaget: » Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest.» Dette er igjen feilsitat. Riktig sitat er referert over. Hansen skriver i slutten av avsnittet: » Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest. Dette er enda en gang referanse til årsmøtet 2019 og påstand om at vinduene skulle skiftes – noe som er feil. Nå skyldes det bl. a. på pandemien.

Dokumenter.
2019.04.03 Årsmøtet 2019 – årsmelding.
2019.04.03 Årsmøtet 2019 – referat.
2020.05.13 Årsmøtet 2020 – innkalling.
2020.05.13 Årsmøtet 2020 – referat.
2021.04.07 Årsmøtet 2021 – innkalling.
2021.04.07 Årsmøtet 2021 – referat.
Publisert

2021.04.07 Årsmøtet 2021

Dette innlegget handler om årsmøtet 2021. Det er en rekke forhold som vil bli kommentert. Det mest alvorlige er at styrene de siste årene ikke har forstått sin rolle. De tror de står over loven – og handler deretter.

Styret tror de står over loven.
Dette gjelder § 1 om hensikten med loven og om årsmøtet. Dette gjelder særlig § 40, § 43 og §44. Styret har gjentatte ganger skrevet at «styret har behandlet dine saker til årsmøtet…» Loven er klar: årsmøtet skal skrive inn i årsmeldingen saker som er meldt innenfor fristen etter § 41. Videre skal årsmøtet behandle saker som er nevnt i årsmeldingen.(Innlegg)

Årsmøtet 2021 – innkallingen. Punkt 1 Godkjenning av innkallingen.
Årsmøtet ble holdt i følge styrets opplegg i perioden 7. april til 10. mai 2021. Hele opplegget med digitalt årsmøte utelukker de som ikke har digital kompetanse og/eller mangler nødvendig utstyr. Årsmøtet kan dermed være ulovlig. Er det foretatt en selvstendig uhildet juridisk vurdering av dette? Mange her kan miste sin rettighet til å delta i årsmøtene. Det samme skjedde i 2020. Det er usikkert om forslaget gjelder måten årsmøtet er innkalt på eller om det også gjelder innholdet. Når det gjelder innholdet er det vesentlige mangler og ikke i samsvar med loven. Det samme gjelder årsmøtet 2020. Styret fremmer forslag om å godkjenne forslaget. Styret fremmer forslag om vedtak. Her stiller styret seg over årsmøtet. Dette er ulovlig. Det er årsmøtets oppgave å behandle saker – ikke styrets.(Lenke)

Om styrets arbeid – «Rens av takrenner og nedløpsrør.»
Styret skriver i årsmeldingen av at de har renset takrenner og nedløpsrør. Dette skulle vært gjort for mange år siden. Behov for dette har vært der de siste 10 årene. Styrelederen , og andre styremedlemmer har vært i styret de siste årene uten å gjøre noe.

Det har vokst busker i takrennen over oppgang B i mange år. For noen år siden hadde styret leid inn lift for ett eller annet formål. Hvorfor ble ikke buskene i takrennene fjernet da? Buskene i takrennen over oppgang B har vært synlig for alle.

Hva med takene? Er de sjekket. Det meldes om sprukne taksten. Jeg må minne om at det er flere 50 – 100 takstein i boden ved oppgang D som kan brukes ved eventuelle reparasjoner.

Årsmøtet 2021 – punkt 9 – valg av tillitsvalgte.
I årsmeldingen er det listet opp styremedlemmer som har fungert i styreperioden 2020 – 2021. To av disse er ikke lovlig valgt. Her forsøker styret seg på et vedtektsbrudd ved å foreslå at det ikke skal være varamedlemmer.

Videre er det spørsmål om årsmøtets legitimitet. Årsmøtet er ikke lovlig innkalt og er dermed ikke lovlig avholdt. Er da valget av tillitsvalgte lovlig? I følge referatet er det valgt ny styreleder og tre styremedlemmer valgt.(Lenke)

Jeg stilte til valg som vararepresentant fordi jeg ville ha innsyn i styrets arbeid. Hittil har jeg ikke fått tilgang til hverken styredokumenter eller styrets e-post-konto.

Årsmøtet 2021 – sak 8 Installere port i portrommet mot Sofienberggata.
Det er sikkert mange gode grunner til å gjerde inn vårt område og med det å sette inn port mot Sofienberggaten. Enkelte ting må på plass før det er mulig å gjennomføre prosjektet. Det handler om eiendomsgrenser, søknader til Oslo kommune og på gamle avtaler.

Det mest nødvendige er å få formalisert eiendomsgrensene. Det må da settes opp gjerde mot Toftesgate 69, mot Thorvald Meyersgate 58, Thorvald Meyersgate 60 Thorvald Meyersgate 62 og Sofienberggata 9 – 11. Videre må det søkes om dette til Oslo kommune, plan og bygningsetaten. Utbyggingsavtalen fra 1983 er helt tydlig på at alle innvendige gjerder i kvartalet skal rives og området gjøres tilgjengelig for alle.

Det er nå opplyst at det ikke er nødvendig med søknad til Oslo kommune – plan og bygningsetaten. Forslaget fikk flertall under årsmøtet.

Årsmøtet 2021 – sakslisten punkt 5 Fjerning av tagging- gatekunst fra vegger og sokkel
Taggingen – gatekunsten er sterkt skjemmende. Etter at ny styreleder ble valgt under årsmøtet i 2017 trodde jeg at det var styrets prioriterte oppgave å fjerne taggingen – gatekunsten. I tillegg til å være sterk skjemmende er både den og underlaget skadelig for murverket.

Som valgt vararepresentant var jeg tilstede på det styremøtet vedtaket om tagging – gatekunst ble fattet. Tiltaket gjaldt kun sokkelen mot Toftesgata. Som kjent ble det omtrent dobbelt så mye. Saken ble meldt til årsmøtet i 2020. Styret nektet å ta den med. Dette er brudd på eierseksjonsloven. Saker meldt innenfor fristen «skal tas med» og meldte saker «skal behandles under årsmøtet» Altså et nytt lovbrudd. (Lenke)

Årsmøtet 2021 – saklisten punkt 4 – Fastsettelse av honorar Ikkemedlemmer av styret får betalt som medlemmer. Styret krever styrehonorar for 5 personer. Bare 3 er lovlig valgt. Hva er grunnen til det? Videre driver styret saksbehandling med sin innstilling. Det er årsmøtet som skal behandle saker meldt på forhånd – ikke styret. Her bryter styret eierseksjonslovens § 40. Det er en hel del lovbrudd som dette i årsmeldingen for 2021. Det samme gjelder for 2020.

Årsmøtet 2021 – årsmeldingen – styrets arbeid – avsnitt om vinduer.
Avsnittet starter med en feil, bevisst eller ikke. Vedtaket stammer fra årsmøtet 2019 ikke 2018.

Årsmøtet 2019 vedtok å utrede om vinduene skulle skiftes. I vedtaket står det » Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud…» Først skal styret utrede om vinduene skal byttes – og så eventuelt innhente tilbud. da disse punktene er på plass skal årsmøtet behandle saken på nytt.

I tråd med årsmøtets vedtak i 2019 leide styret inn en konsulent for å vurdere vinduenes tilstand. Hvor er rapporten fra konsulenten? Hvorfor er ikke denne distribuert? Kan styret ha noe å skjule? kanskje konsulentens konklusjon er den samme som min.

Konsulenten besiktiget også mine vinduer. Konklusjonen var at vinduene, med riktig vedlikehold, vil kunne holde i mange år fremover. Mine vinduer er vedlikeholdt slik eierseksjonslovens § 32 beskriver. (Lenke) Hadde de andre seksjonseierne fulgt loven, hadde bytte av vinduer ikke vært nødvendig.

En seksjonseier har klart å ødelegge et vindu. Han viste frem vinduet som var knust under et årsmøte. (Årsmøtet 2019?) Er det rimelig at alle vinduer skal byttes fordi en seksjonseier har klart å ødelegge et vindu? Er dette en hestehandel styremedlemmene i mellom? Et annet styremedlem har fått byttet vinduer på fellesskapets bekostning.

Årsmøtet 2021 – årsmeldingen – styrets arbeid – avsnitt om gelender på galleriet i 6. etasje. Det er bra at dette er utført. Det skulle vært gjort for mange år siden. Styrets påstand om at dette var utført for lavt i 1984 – 1985 da bygget var nytt stemmer ikke. Byggemyndighetene godkjente hver eneste detalj på bygget.

Det er gjort endringer på galleriet i 6. etg. for noen år siden.(2018) Det er lagt trelemmer på gallerigulvet slik at rekkverket er blitt for lavt. Det er bra at utbedringen er gjort. Tidligere var dørene til galleriet i 6. etasje låst. Etter en befaring med brann og redningsetaten ble vi pålagt å holde disse dørene ulåste. Det ble også forsøkt å legge nøkler i nøkkelbokser ved dørene. Disse ble stjålet i løpet av en uke.

Årsmøtet 2021 – punkt 6 – Mitt forslag om vinduer i en seksjon i oppgang A Det ser ut til at styrets medlemmer beriker seg selv på fellesskapets bekostning. Styrelederen, viser til styremøte hvor jeg skal ha deltatt. Hverken i innkallingen eller i referatet står det noe om vinduer. Hvordan henger dette sammen?

Styret viser til eierseksjonslovens § 33. I årsmeldingen for 2021 referer styret til eierseksjonslovens § 33.(Lenke) Referansen er ikke korrekt Det står ingen ting om «bygningskroppen» i eierseksjonslovens § 33. Derimot viser loven til § 32 hvor det er listet opp hva som er seksjonseiers ansvar – bl. a. vinduer. Her tar styret feil.

I ett av mine forslag til årsmøtet 2021 krever jeg at en seksjonseier som har fått sine vinduer byttet på felleskapets bekostning skal betale dette selv. I styrets kommentar opplyses det at : «Dag Ådahl var ihht. styremøteprotokoll fra styremøte den 18. april 2018 selv til stede under behandling av denne saken på styremøtet»  Verken i innkallingen eller i referatet står det noe om vinduer i denne saken. Hvordan henger dette sammen? Jeg hadde ikke tilgang til verken styremail eller «Styrerommet»

Videre skriver styret i årsmeldingen at «Styret brukte veldig lang til på denne saken for vi ønsket å være grundige i vurderingen. Endelig vedtak ble ikke fattet før i styremøtet i desember 2018.» Nye vinduer i seksjonen i 6. etasje i A-oppgangen er ikke nevnt i innkallingen til noen av møtene holdt i styreperioden 2018 – 2019. Styremøtet i desember 2018 har jeg kun innkalling til. Om styret har brukt store ressurser på dette burde det avspeilet seg i innkallingen. Enda en gang: hvordan henger dette sammen?

Dokumenter.
2019.04.03 Årsmøtet 2021 – årsmelding.
2019.04.03 Referat fra det ordinære årsmøtet 2019.
2021.03.17 Brev fra styret om mine saker til årsmøtet.
2021.04.07 Referat fra det ordinære årsmøtet 2021.
2021.04.07 Årsmeldingen 2021 side 2.
2021.04.07 Årsmeldingen 2021 side 6.
2021.04.07 Årsmeldingen 2021 side 27.

S. E. & O.



Publisert

2020.04.12 Nye vinduer i oppgang A

For ca. 1 år siden ble det skiftet 2 nye vinduer i 5. etg. i oppgang A. Vinduene har en helt annen farge enn andre vinduer i bygget. Hvorfor er vinduene skiftet? Hvem har betalt? Igjen må jeg minne om at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. (Eierseksjonslovens § 32) På styremøtet 11. desember 2018 var det en sak om ventilasjon i samme seksjon. Kan det være en sammenheng her?

Ordner styremedlemmer opp for seg selv? Eier av denne seksjonen har sittet i styret i mange år – og satt i styret på dette tidspunktet vinduene ble skiftet. Spørsmålet er om styremedlemmene ordner opp for seg selv på fellesskapets bekostning? Neste spørsmål er om det er lovbrudd? Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar – klart definert i eierseksjonslovens § 32.(Lenke..)

Sak under årsmøtet 2021. Saken ble fremmet for årsmøtet 2021 med krav at seksjonseier selv skal betale kostnaden for bytte av vinduer. Styret fremmet et motforslag. Kravet om at seksjonsier selv skal betale fikk flertall. ( I ettertid opplyses det at seksjonseier ikke har betalt sine vinduer – og dermed beriket seg på fellesskapets bekostning.)

Dokumenter.
2020.05.13 Referat fra det ordinære årsmøtet 2020.

S. E. & O.

Publisert

2019.04.03 Årsmøtet 2019 – referatet et falsum om vinduer

Under årsmøtet i 2019 ble det bestemt at sameiet i fellesskap skal utrede å bytte ut vinduene. Jeg forstår ikke dette. Om èn eller flere seksjonseiere ikke har overholdt vedlikeholdsplikten eller har på noe vis klart å ødelegge vinduene sine, så er ikke det fellesskapets ansvar. De det gjelder kan når som helst bytte sine vinduer til vinduer som er like og har samme farge.

Vinduer – en del av vedlikeholdsplikten. Jeg forstår ikke dette. Om en eller flere seksjonseiere ikke har overholdt vedlikeholdsplikten eller har på noe vis klart å ødelegge vinduene sine, så er ikke det fellesskapets ansvar. De det gjelder kan når som helst bytte sine vinduer til vinduer som er like og har samme farge. Det ble vedtatt å utrede saken om nye vinduer under årsmøtet 2019. I følge eierseksjonsloven § 32 er vedlikehold av vinduer en del av seksjonseiers ansvar.(Lenke til § 32 i eierseksjonsloven). Det er blitt presentert en del feilinformasjon om dette: «at vinduer er en del av bygningskroppen, og dermed styrets ansvar.» og videre: » Utvendig vedlikehold er styrets ansvar og vinduer er en del av fasaden» Ingen av disse påstandene er nevnt i eierseksjonsloven – og dermed feilaktige.

Jeg har vært i kontakt med produsenten. Produsenten har ikke fått melding om tilsvarende hendelser. Konklusjon: Vinduene trenger ikke å byttes. Vinduene trenger vedlikehold. Om en del av vinduer faller ut, er det feil bruk. Da kunne dette også skje da huset og dermed vinduene var nye. (Lenke til saken)

Sameiet leide inn en konsulent som skulle sjekke vinduenes tilstand. Rapporten har jeg ikke sett, men det han sa til meg og et styremedlem var at vinduene fint kunne vare i flere år fremover med riktig (og lovpålagt) vedlikehold. Et styremedlem dengang kan bekrefte dette.

Referatet viser at vedtaket om utredning av bytte av vinduer var enstemmig. Med henvisning til ovennevnte tviler jeg sterkt på at jeg har stemt for forslaget. Referatet er dermed på dette punktet et falsum.

Dokumenter.
2019.04.03 Referat fra årsmøtet 2019.


S. E. & O.