Seksjonseier Thore Hansen har levert krav om årsmøtebehandling av sak kalt «Forslag til vedtak, Generalforsamling SBG 25 april 2024» Vedtaket som gjelder meg i protokollen fra det ekstraordinære årsmøtet er noe uklart og inneholder forsøk på lovbrudd. Flere ganger i forslaget skriver han at årsmøtet er sameiets «Generalforsamling» osv. Hansen ser ut til å glemme at loven står over årsmøtet. Her kommer noen flere betraktninger om trakassering og lovbrudd.
Vedtaket som gjelder meg – ekskludering som styremedlem. Forslaget fra Hansen ligger her. Hvor i loven finner kravstillerne muligheten for å ekskludere meg fra styret? Jeg er valgt frem til det ordinære årsmøtet 2024. Om det var ønskelig å velge nytt styre skulle det vært fremmet som forslag i innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet. Det finnes ikke en slik sak nevnt i innkallingen. Årsmøtet valgte meg som styremedlem 2022 – 2024. Loven sier at styremedlemmer velges for 2 år av gangen. Årsmøtet kan bestemme noe annet.(§ 55 i Eierseksjonslove)
Hjemmesiden – møte med meg. Sameiet har ikke noe med min hjemmeside å gjøre. Forslagsstiller Hansen skriver i pkt 3 “hjemmeside som inneholder sjikanøs og feilaktig informasjon om sameiet, og fakta frie påstander som er til stor skade for sameiets omdømme og eierne.“ Det er enda en gang grunn til å minne herr Hansen om at det er ingen av påstandene på hjemmesiden som ikke kan dokumenteres, vitneføres eller er selvopplevd. Om det er noe Hansen mener er feil, så har han hatt rikelig med muligheter til å imøtegå opplysningene/påstandene. Kontaktinformasjon ligger på siden.
Sjikanøs og feilaktig informasjon. Om noen mener at omtale av usannheter, vedtektsbrudd og lovbrudd er sjikanøst har de seg selv å takke. Alt ville vært bedre om styrene fra 2015 og frem til i dag slutter å komme med usannheter, bryte vedtektene, bryte årsmøtevedtak og eierseksjonsloven, plan og bygningsloven og personopplysningsloven. Thore Hansen har sittet i de fleste styrer siden 2015. Thore Hansen og de styrer han har sittet i har siden 2015 bidratt til at sameiet Sofienberggata 23 A – E er blitt et utrygt og utrivelig sted å bo.
Loven og “Unødig opphold” Jeg håper ikke dette er et forsøk på sitat fra Eierseksjonsloven. Loven inneholder ikke en slik pasus i paragrafen om årsmøtet. Det Hansen påstår her er ikke tilfelle.
Vedtak om styrehonorar. I vedtaket fra det ekstraordinære årsmøtet er det en pasus om styrehonorar. Her forsøker forslagsstiller Hansen seg igjen på et lovbrudd og glemmer igjen at loven står over årsmøtevedtak. I § 55 i eierseksjonsloven står det: “Årsmøtet skal fastsette eventuelt vederlag til styremedlemmene.” Dette er alt som står om styrehonorar (vederlag) i eierseksjonsloven. I alle år har styrehonorar vært en punkt under det ordinære årsmøtet. I alle år har, i følge referatene, styrehonorar blitt vedtatt samlet til intern fordeling. Det er tvilsomt at loven åpner for en annen praksis selv om det ikke er nevnt i lovteksten. Det presiseres at vedtatt styrehonorar gjelder styreperioden som årsmøtet behandler(Det avgåtte styret)
Årsmøtevedtak – 2022 og 2021. Det er altså avslørt flere forsøk på lovbrudd i forslaget fra Thore Hansen. Hansen er veldig opptatt av at årsmøtevedtak skal følges opp. Det er grunn til å minne om et årsmøtevedtak fra 2022: Sak 4 A. Et årsmøtevedtak fra 2021 om nye vinduer i oppgang A 5. etasje er, etter hva jeg har fått opplyst, heller ikke oppfylt.
A SAK 4 Pålegge styret å følge regler. Forslag til vedtak: Styret pålegges å følge Eierseksjonsloven, Plan og bygningsloven og personopplysningsloven Vedtak: Godkjent.
6. Nye vinduer i 6. etasje oppgang A venstre. Vedtak: Sameier tilbakebetaler kostnadene som fellesskapet har hatt med å skifte de nevnte vinduer. Etter hva jeg har fått opplyst er ikke vinduene betalt av seksjonseier.
I sitt forslag til årsmøtet er Thore Hansen opptatt av at årsmøtevedtak skal oppfylles og feilsiterer med uttrykket “uten unødig opphold” Da skal det også gjelde alle vedtak årsmøtet har fattet, ikke bare de som passer Hansen i øyeblikket. Enda en gang må det minnes om at loven står over ethvert årsmøtevedtak.
Det er 8 seksjonseiere som krever ekstraordinært årsmøte. Temaene disse 8 ønsker å ta opp i årsmøtet er: «MANGLENDE VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSE», «SAMARBEIDSKLIMA I STYRET» og «KJENNELSE I JORDSKIFTERETTEN». I det andre punktet er det et angrep på meg og min hjemmeside. Siden ble opprettet som et forsvar for sameiets interesser og mine. Vi er nå i den situasjonen at dere 8 seksjonseiere angriper mitt forsvar uttrykt på siden aadahl.no. Altså: jeg må forsvare meg mot angrep på mitt forsvar av sameiets og mine interesser. Hjemmmesiden har vært tilgjengelig i mange år. Mange avvik, som lovbrudd, vedtektsbrudd og brudd på årsmøtevedtak er avslørt og presentert. Jeg håper at siden har hatt en oppdragende virkning slik at flere avvik er blitt unngått.
Vedlikehold av bygningsmasse. Det er Seksjonseier Hansen som står bak dette kravet. Han er tydeligvis ikke oppdatert på hva som foregår på vedlikeholdsfronten. Under dette avsnittet er det listet opp fire punkter. Les hele saken her.(Lenke)
Samarbeidsklima i styret. Det er ikke mer enn vanlig uenighet i sameiets styre slik jeg ser det. Vi tre andre samarbeider utmerket i styret. Det fjerde styremedlemmet “furter” fordi han ikke får som han vil hele tiden. Beskrivelsen ser slik ut: «Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.» Det er altså her snakk om https://www.aadahl.no. Hvorfor denne ble opprettet vil det bli redegjort for. Videre: det er blitt utarbeidet juridiske utredninger betalt av fellesskapet. Det klages her over bruk av materiale som er tilegnet som styremedlem. Dette er feil. Det meste av materialet er kommet fra tidligere styremedlemmer. Om dette hadde vært problematisk, ville det sikkert vært påpekt i de to juridiske utredningene og ville vært brukt mot meg. Listen under er mitt forsvar på disse angrepene. I følge arkivet er det også kravstilleren til det ekstraordinære årsmøtet som ivret mest for å få meg kastet ut og tvangssolgt seksjonen. Dette er en ny standard for naboskap – og det er dette de som krever ekstraordinært årsmøte støtter. Seksjonseier Hansen selv sitter ikke i styret. Hvordan kan han vite noe inngående om dette? Les hele saken her.(Lenke)
Kjennelse i Jordskifteretten. Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 har tidligere stevnet oss for Forliksrådet og etter det til Jordskifteretten. Vi fikk dom mot oss i Jordskifteretten. Vår nåværende advokat beskriver denne dommen som svak og er ikke basert på juss. I et ekstraordinært årsmøte i mai 2023 ble det avgjort at dommen fra Jordskifteretten skulle ankes. Etter dette er det fra to av våre seksjonseiere side blitt trukket i tvil hva vedtaket innebærer. De samme seksjonseiere har bak styrets rygg holdt møter med styret i borettslaget for å oppnå en avtale på tvers av vedtaket i årsmøtet. Det er en av disse seksjonseierne som nå krever ekstraordinært årsmøte for å omgjøre vedtaket fra mai i år. Les hele saken her.(Lenke)
Misbruk av midler. Under det ordinære årsmøtet i 2015 ble det besluttet å ta opp lån på NOK 10.000.000,- Dette på grunnlag av en rapport om byggets tilstand utarbeidet av Ingeniør-konsult. Senere er det blitt fremmet forslag om større påkostninger som ville ha økt gjeldsbyrden med i hvertfall det dobbelte. Problemet er at nesten ikke noe av beløpet på NOK 10.000.000,- av låneopptaket gikk til å utbedre skader på bygget. Midlene gikk til mindre viktige ting om enn ikke bortkastede prosjekter. Det er vanskelig å unngå at tanken faller ned på misbruk av disse midlene.
Innlegg på hjemmesiden. Innholdet i innleggene på hjemmesiden har vært kjent i mange år. Om noe er feil har det vært rimelig med tid til å orientere meg om dette slik at jeg kunne rette opp feilene – med mindre at innholdet kan dokumenteres, bekreftes av vitner eller er selvopplevd. E-postadressen er kjent.
Det er en seksjonseier som står bak dette kravet. Han er tydeligvis ikke oppdatert på hva som foregår på vedlikeholdsfronten. Under dette avsnittet er det listet opp fire punkter.
1: Vannlekkasje på galleriet i 6. etasje. 2: Vannlekkasje i kjellerboder ved garasjen. 3: Manglende vedlikehold av ventilasjon i boder ved garasjen. 4: Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver.
Vannlekkasje på galleriet i 6 etasje. Skaden ble meldt styret 21.12.2022 og ble meldt Gjensidige forsikring 22.12.2022. Først 29.03.2023 kom det en tilbakemelding fra Gjensidige forsikring med skaderapport. Dette etter gjentatte purringer. Gjensidige forsikring påstår at de ikke får opp meldinger fra oss og at det er feil hos oss. Ettersom det er jeg som «har holdt» i denne saken mener Gjensidige at det er feil hos meg. En annen sak som forvirrer er spørsmål om taktekker. Det er ikke noen taklekkasje hos oss. Takene er nylig reparert. Dette er tøv fra Gjensidige forsikrings side. Det ble gjort en hel rekke henvendelser til Gjensidige forsikring i perioden fra skaden ble meldt til takstrapporten kom. Takstrapporten ble mottatt 29. mars 2023. Den 3. april samme år sender jeg en e-post til takstmannen hos Gjensidige med noen presiseringer. Ingen andre i styret har kommentert denne e-posten som skisserer bl. a. en midlertidig løsning i tilfelle forsinkelser med utbedringen. Den midlertidige løsningen refererer direkte til skaderapporten.
Etter nyttår i 2023 kom det mye snø. Vi var ikke da klar over årsaken til vannlekkasjene som oppsto i desember 2022. For å redusere skadeomfanget ble det ryddet snø, tint og renset avløpsrenne og avløp. Den ene bøtten etter den andre med varmtvann ble hentet fra vaktmesterrommet. Det ble engasjert blikkenslager via Telle Vedlikehold. Han bisto med arbeid og med råd. Dette pågikk ved snøfall resten av vinteren. De som sto for dette var Saeed, Kaloshi og undertegnede. Det er kommet påstander om at styret ikke har gjort noe i forhold til vannskaden på galleriet i 6. etasje. Det er et håp om at dette innlegget beviser det motsatte og at påstandene på dette punktet nedfelt i dokumentet i kravet om ekstraordinært årsmøte blir kjent ugyldige og er usanne.
En skulle tro at det er, både i Gjensidige forsikrings og i vår interesse, både å forebygge og å begrense skader. Etter gjentatte henvendelser fikk vi noen råd fra Gjensidiges takstmann. Dette forsinket utbedringen av skaden i vesentlig grad.
Gjensidige forsikring skriver i takstrapporten at vi kan sørge for utbedring av følgeskadene selv, eller at takstmannens firma kan utbedre. Det er skade på 4 seksjoner. Gjensidige skriver også at utbedringene ikke bør skje før årsaken til skadene er utbedret. Status blir da at vi venter på svar fra takstmannen på hva som bør gjøres mens vi ikke kan starte arbeidet med å skaffe firmaer som skal stå for utbedringen av skadeårsaken. Alvorlig sykdom i takstmannens familie er årsaken til forsinkelsen opplyser takstmannen.
Takstmannen opplyser i sin rapport kun èn årsak til vannskaden og følgeskadene. Det er feilkonstruerte trelemmer som hindrer vannet fra taket og fra snøsmelting å komme til renna som skal ta unna vannet. En seksjonseier som har sin seksjon i 6. etasje har observert denne feilkonstruksjonen og for egen regning gjort tiltak slik at vannet sirkulerer utenfor sin seksjon. Det er avvik i forhold til utskifting av trelemmene. Lemmene er nevnt i årsmeldingen til årsmøtet i 2019. Det finnes ett tilbud fra ett firma. Det finnes ikke spor etter prosjektet i styrets møtereferater. Dette er brudd på eierseksjonslovens § 56 om styremøter. «Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.»(Lenke) Videre finnes det ikke spor etter tilbud fra andre tilbydere. Det ene tilbudet er på ca NOK 120.000. Det burde vært flere.
I takstrapporten fra Gjensidige forsikring vises det til kun en årsak til skaden og dermed følgeskadene – de feilkonstruerte lemmene. I e-posten til takstmannen datert 3. april i år skisserer jeg en midlertidig løsning for å hindre at skaden skjer igjen – iløpet av sommeren. Gjennom sommeren sørget styret for at alle lemmene blir fjernet, gjort rene og lagret i bodanleggene – dette med tanke på gjenbruk. Videre er galleriet for det meste rengjort slik at avløp for vannet er åpent. Det er også kommet forslag om å snu lemmene 90 grader. Dette vil løse problemet med manglende sirkulering av vann.
I løpet av sommeren og høsten har styret vært i kontakt med rundt ni firmaer for å utbedre skaden. Ingen har startet arbeidet. Det har vært flere befaringer med løfte om tilbud. Noen har lovet i gi tilbud, men ikke gjort det. Andre har vi gitt oppdraget til men de har ikke dukket opp. Flere firmaer svarer ikke på telefonsamtaler, på sms eller på e-poster.
Det ble etter hvert klart at det ikke er mulig å få utbedret skaden før vinteren setter inn. Styret kontaktet derfor Telle Vedlikehold for å lage en midlertidig løsning slik at vi ikke får samme skader på ny. Det ble holdt befaring 27. november og en midlertidig beskyttelse skal nå være på plass. Galleriet vil derfor være stengt for vanlig bruk frem til påske. Det er kun mulig å bruke galleriet i forbindelse med en nødsituasjon.
Vannlekkasje i kjellerboder ved garasje. Ved mye nedbør er det noe inntrenging av vann i bodanlegget ved heisen i garasjeanlegget. Det ser ut til å komme fra gaten. For å få dette utbedret må bodene tømmes og bodeierne må få midlertidig lagerplass andre steder. Antagelig må fortauet graves opp og det må legges ny membran. Mener kravstilleren at dette er nødvendig på grunn av en liten vanndam noen ganger i året?
Manglende vedlikehold av ventilasjonssystem i kjellerboder ved garasje. Allerede til årsmøtet i 2014 melder en seksjonseier sak om fukt i bodanlegget ved heisen i kjelleren. Styret opplyser i sin innstilling at luftelukene er tettet av noen seksjonseiere og at dette er årsaken til dårlig luftkvalitet. En seksjonseier mener at det skal være dagens krav som gjelder for luftkvalitet i kjellere. Bodene er betegnet som sportsboder. Bodene på loftet er betegnet som klesboder. I sportsbodene bør det ikke lagres annet enn det som tåler noe fuktighet. Bodene hadde opprinnelig lufteluker mot gaten. Disse ble for flere år siden tettet med isolasjonsmateriale med dårlig luft som resultat. For å bøte på dette ble det montert ventilasjonsanlegg i bodanlegget. Dette drar strøm hele døgnet hele året igjennom. Det trengs også jevnlig vedlikehold. Altså en veldig dyr – og som det vil vise seg, være en dårlig løsning. Jeg har tidligere klaget på dette, at det er en dyr og dårlig løsning.
Det ble holdt befaring med Telle Vedlikehold mandag 27. november i bl. a bodanlegget ved heisen. En seksjonseier har som kjent klaget på dårlig luft og krever dette utbedret som et punkt i en ekstraordinær generalforsamling. Telle vedlikehold opplyser at den nåværende løsning er dårlig. Den beste løsningen vil være gjenåpning av lukene mot gaten. Dette punktet i kravet til ekstraordinært årsmøte er altså fremmet på feil grunnlag.
Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver. Det er satt opp 5 underpunkter i denne delen av kravet til ekstraordinært årsmøte.
1. Taket: I årsmeldingen presentert til årsmøtet 2022 opplyses det at alle lekkasjer er tettet. Det er fjernet mose og det er skiftet alle ødelagte taksteiner. Taket vil derfor kunne holde i mange år ved jevnlig ettersyn. 2. Vinduer: Helt siden 2017 har vinduer vært et tema og er blitt besluttet utredet under 2 årsmøter. Det som hele tiden er underslått er at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. (§ 32 i eierseksjonsloven.)(Lenke) Under årets årsmøte opplyste jeg at vedlikehold av vinduer som nevnt over er seksjonseiers ansvar og refererte til loven. Jeg ble irettesatt av herrene Hansen og Fachenberg som påstår det motsatte. En må kunne forvente at disse herrene kan lese. I mars i 2021 deltok Hansen og Fachenberg i et telefonmøte med Obos eiendomsforvaltning. I referatet fra dette møtet datert 23. mars 2021 støttes mitt syn på saken. Allikevel påstår disse herrene det motsatte under årets årsmøte. I mai 2019 ble det holdt en befaring med bygningsingeniør Per Kristian Løken. Hans konklusjon, etter å ha kontrollert vinduer i flere leiligheter, var at vinduene kunne holde i mange år med riktig vedlikehold. Det har også vært forsøk på en annen feilsitiering: at utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar. Loven skiller ikke mellom utvendig og innvendig vedlikehold. 3. Varmtvannsberedere. Det er ikke registrert noen avvik knyttet til tilførsel av varmtvann det siste året. Det er fremkommet påstander om at varmen, altså varmetapet i berederrommet vil kunne skade berederne og rørene. Tre styremedlemmer hadde befaring med Telle Vedlikehold mandag 27. november. Berederrommet var ett av stedene for befaringen. Telle avviste at varmetapet kan skade hverken rør eller beredere. Dette fremstår som tøv. 4. Heisen: Heisen er ikke ny, den bør vel snart skiftes ut. Allikevel så er det ikke registrert mange avvik det siste året. Det som har skapt problemer er gjenstander som havner i sporene for heisdøren. Døren oppfatter dette som hinder og sikkerhetsanordningen hindrer døren å lukke seg. Det er jevnlig sikkerhetskontroller av heisen. 5: Andre vedlikeholdsoppgaver. Huset er ikke nytt. Det kan dukke opp ting. Det viktigste er å vedlikeholde etter hvert.
Dokumenter. 2021.03.23 Vinduer telefonmøte med Obos 2023.04.26 Referat fra ordinært årsmøte. 2023.03.29 Gjensidige skaderapport og takst. 2023.04.03 E-post til Gjensidige med presiseringer.
Det er ikke mer enn vanlig uenighet i sameiets styre slik jeg ser det. Kaloshi, Saeed og jeg samarbeider utmerket i styret. Beskrivelsen ser slik ut: «Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.» Det er her snakk om https://www.aadahl.no. Hvorfor denne siden ble opprettet vil det bli redgjort for. Videre: det er blitt utarbeidet juridiske utredninger betalt av fellesskapet. Det klages her over bruk av materiale som er tilegnet som styremedlem. Dette er feil. Det meste av materialet er kommet fra tidligere styremedlemmer. Om dette hadde vært problematisk, ville det sikkert vært påpekt i de juridiske utredningene og ville vært brukt mot meg. Listen under er mitt forsvar på disse angrepene. I følge arkivet er det også kravstilleren til det ekstraordinære årsmøtet som ivret mest for å få meg kastet ut og tvangssolgt seksjonen. Dette er en ny standard for naboskap – og det er dette de som krever ekstraordinært årsmøte støtter.
Taushetsplikt. Om noen er bekymret for eventuell taushetsplikt så har eierseksjonsloven ingen pasus om dette. Det finnes noen råd på nettet. Huseiernes landsforbund har et innlegg.(Lenke) Ifølge Huseiernes så rammes ikke min side av hverken av personopplysningsloven eller eierseksjonsloven.
Opptak av lån – årsmøtet 2015. Under det ordinære årsmøtet i 2015 ble det vedtatt å låne NOK 10.000.000,- for nødvendig vedlikehold. Dette låneopptaket ble vedtatt på bakgrunn av en rapport om byggets tilstand utarbeidet av firmaet Ingeniør-konsult tidlig i 2015. I ettertid viser det seg at midlene ikke ble brukt for nødvendig vedlikehold av bygget, men til andre unødvendige ting. Det vil komme et eget innlegg om det.(Lenke)
Årsmøtet 2017 – lovbrudd. Under årsmøtet 2017 ble ny styreleder valgt etter benkeforslag fra meg. Umiddelbart utpekte den nye styrelederen de andre styremedlemmene . Loven sier at årsmøtet skal velge styret.(Lenke) Det er spørsmål om dette er lovbrudd. Det er et eget innlegg om denne saken.(Lenke)
Vedtektene – nektet å benytte vedtektsfestet rett. Under det ekstraordinære årsmøtet i november 2017 ble det vedtatt at den vedtektsfestede IN-ordningen skulle avvikles. Jeg hadde helt siden tidlig sommer 2017 forsøkt å få styret og Obos eiendomsforvaltnings råd om hvordan jeg skulle forholde meg. Obos eiendomsforvaltnings konsulent påstår at ingen var interessert i å benytte ordningen. Dette stemmer ikke Hun vet godt at jeg hadde kontaktet både styret og Obos eiendomsforvaltning ved flere anledninger. Her blir jeg beskrevet som «ikke noen» Sitat: «til nå ikke har vært noen som har ønsket å nedbetale.» Dette er vedtektsbrudd og jeg taper vesentlige summer årlig.
TV internettløsning – utkobling uten fornuftig alternativ. I tillegg til strøm, vann og avløp er tilgang til tv/internett vesentlig i et boligsameie. I en skrivelse til huset beboere i november 2017 opplyser styret at avtalen med tv/internettleverandøren Canal-Digital vil bli sagt opp. Det vil bli spart store summer på en ny ordning basert på bredbånd. I januar 2018 ble tilgangen til Canal-Digital stengt. Den alternative løsningen fungerte dårlig – det var store problemer med å se tv i flere år. I en sms-samtale med styrelederen i januar 2018 påstår styreleder at sameiet ikke har spart noe på omleggingen. Dette er det motsatte av hva styret opplyste høsten 2017. Her er det noe som ikke stemmer. Det er eget innlegg om denne saken.
Årsmøtet 2018 – valg. Under dette årsmøtet forsøkte styrelederen på nytt å utpeke styremedlemmer. Dette er samme knep som ble benyttet under årsmøtet i 2017. Jeg fikk stoppet dette med referanse til eierseksjonsloven.(Lenke) Jeg ble valgt men ble motarbeidet stort sett hele tiden. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)
Feil om vedlikehold av vinduer. Det er kommet mange påstander om vinduer. De fleste er feil. Jeg har hele tiden fremhevet hva loven sier. Det er blitt hevdet usannheter om dette i flere år. Mye av dette er beskrevet i kommentaren til påstandene i innkallingen til det kommende ekstraordinære årsmøte som nå er krevet. (Lenke) Saken er også kommentert i et innlegg om årsmøtet 2019.(Lenke)
Styreperioden 2018 – 2019 Nektet tilganger. Som kjent ble jeg valgt. Dette etter at den gjenvalgte styrelederen igjen forsøkte å utpeke styremedlemmene. Jeg ble motarbeidet hele tiden. Det er også kommet frem påstander om at jeg ikke ville gjøre oppgaver jeg ble pålagt og at jeg nektet å bruke styrets digitale hjelpemidler. Jeg hadde ikke tilgang til styrets dokumenter ei heller tilgang til styrets e-postkonto. (I ettertid har jeg oppdaget at en e-post med passordet til denne kontoen er blitt sendt til meg. Det er uvanlig, men denne har ikke jeg fått.)
Årsmøter – saker ønskes fremmet men nektet. Til årsmøtet 2020 meldte jeg flere saker. Flere av disse sakene nektet styret å fremme med ulike begrunnelser. Styret skriver selv til meg at «styret har behandlet dine saker». Dette er brudd på eierseksjonslovens § 43. «Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 41.» Her er stiller styret seg over loven ved å nekte meg å fremme saker.(Lenke)
Lovbrudd – ulovlig oppførte levegger. I styreperiden 2018 -2019 fikk styret oppført levegger mellom flere av oppgangene. Det er sannsynlig at disse er ulovlig oppført etter krav i plan og bygningsloven – at tiltaket er søknadspliktig. Jeg stiller spørsmål om dette til Oslo kommune – plan og bygningsetaten(PBE). De opplyser at tiltaket er søknadspliktig. Her er altså plan og bygningsloven brutt. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)
Lovbrudd – ulovlig ombygging av kjølerom/vaktmesterrom. Det er spor i arkivet etter dette prosjektet allerede i 2016. I 2017, da jeg var vararepresentant i styret, ble det holdt møte i det nedlagte kjølerommet som senere ble brukt som bod/verksted for vaktmester. Dette rommet ble senere ombygd til møterom, kjøkken og spiserom. Det ble også installert toalett. Jeg stiller igjen spørsmål til Oslo kommune.(PBE). Kommunen opplyser at tiltaket er søknadspliktig. Igjen har styret brutt plan og bygningsloven.(Lenke)
Vararepresentant – nektet deltagelse i møter og dokumenter. Under årsmøtet 2021 ble jeg valgt som varamedlem til styret. Jeg ville gjerne følge med på sameiets drift. Det har i alle år vært vanlig at varamedlemmer blir innkalt til møter – og at de har tilgang til styrets dokumenter. Jeg ble nektet deltagelse i møtene og nektet tilgang til styrets dokumenter og e-postkonto. Vararepresentanter har ingen lovfestet rett til dette, men har vært vanlig i vårt sameie.(Huseiernes landsforbund)
Et styremedlem bruker sin posisjon til å skaffe seg nye vinduer. En seksjonseier har hatt problemer med ventilasjonen i sin seksjon. Det ble påstått at det var mangel på ventilasjonsluker for innluft. I en periode hvor han var medlem av styret brukte han sin posisjon for å få vinduene skiftet på fellesskapets bekostning. Leiligheten skal være ombygd for å huse flere leietagere. Dette kan ha forrykket balansen i ventilasjonssystemet. Videre, om det har vært feil under oppføringen av bygget, skulle det vært reklamert på innenfor reklamasjonsfristen – ikke ca. 30 år senere. Her ser det ut til at seksjonseieren i egenskap av styremedlem beriket seg på fellesskapets bekostning.
Brukte styreposisjonen til å utestenge lovlig eier av parkeringsplass. Et styremedlem brukte sin styreposisjon til å skaffe seg tilgang til en annens parkeringsplass og stenger den rettmessige eier ute. En seksjonseier hadde nylig kjøpt sin seksjon. Det var noe uklarhet om eierforholdene til en parkeringsplass tilhørende den forrige eieren. Plassen skulle selges separat senere. Tidligere eier av seksjonen eier altså fortsatt parkeringsplassen og betaler fellesomkostninger for denne. Hva gjør så den nye seksjonseieren med dette? Han bruker sin posisjon i styret til å utestenge eieren av garasjeplassen ved å stenge nøkkeltilgangen. Han bruker selv garasjeplassen han ikke eier. Dette er et eksempel på maktmisbruk og enda et eksempel på flere års styrers holdninger til lov og rett. Det er også forsøkt å hevde at det ikke er lov å eie parkeringsplass utenom å eie en seksjon. Dette er stemmer ikke. Det skulle i så fall være nedfelt i vedtektene. I vedtektene står det at det ikke er tillatt å selge garasjeplasser utenom sameiet.(§ 3 første ledd)
Sameiets offentlige omdømme. Om kravstillerne mener at min hjemmeside er ødeleggende for sameiets offentlige omdømme så har har to tidligere nevnte seksjonseiere seg selv å takke. Det er blitt trakassert, kommet med usannheter og lover, årsmøtevedtak og vedtekter er blitt brutt. Kravstillerne nevner i innkallingen «folkeskikk» Etter dette burde ikke forslagsstilleren bruke dette ordet. Denne siden er mitt forsvar.
Dokumenter. 2017.11.17 E-post fra Obos om IN-ordningen. 2024.02.05 Ekstraordinært årsmøte – innkalling sak 3 2023.04.26 Referat fra det ordinære årsmøtet 2023. 2023.05.02 Referat Ekstraordinært årsmøtet.
Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 har tidligere stevnet oss for Forliksrådet og etter det Jordskifteretten. Vi fikk dom mot oss i Jordskifteretten. Vår nåværende advokat beskriver denne dommen som svak og er ikke basert på juss. I et ekstraordinært årsmøte i mai 2023 ble det avgjort at dommen fra Jordskifteretten skulle ankes. Etter dette er det fra enkelte av våre seksjonseieres side blitt trukket i tvil hva vedtaket innebærer. De samme seksjonseiere har bak styrets rygg holdt møter med styret i borettslaget for å oppnå en avtale på tvers av vedtaket i årsmøtet. Det er en av disse seksjonseierne som nå krever ekstraordinært årsmøte for å omgjøre vedtaket fra mai i år.
Status før angrepene fra borettslaget Thorvald Meyersgate 62 – 1985 – 2019. Før sameiet Sofienberggata 13 A-E ble opprettet var det Kreditkassens eiendomsforvaltning som bestyrte sameiet. Kreditkassen står som selger av leilighetene på oppdrag fra Oslo Byfornyelse AS, som var byggherre – altså utbygger. Prospektet og den medfølgende FDV-dokumentasjon opplyser at det i hele gårdsrommet skal være gangveier og lekeplasser. Kjørevei er ikke beskrevet. Videre, etter et halvt år anbefaler Kreditkassens eiendomsforvaltning å stenge innkjøringen med bom. I løpet av perioden frem til 2013 hadde jeg 3 konferanser med Oslo kommune, Plan og bygningsetaten.(PBE). Ved alle tre møtene var PBE klar og tydelig på det ikke skulle være kjøring på området. «I hvert fall ikke til naboeiendommene»
Status etter meklingsmøtet i Lagmannsretten i høst. Status er at borettslaget Thorvald Meyersgate 62 krever ubegrenset kjørerett. De krever full rett over vår eiendom med kjøring og parkering. Borettslaget skal selv ha kontroll over vår eiendom. Borettslaget vil heller ikke betale noe nevneverdig av de omkostninger vi har, hverken av veien eller av porten. Borettslaget vil heller ikke ta hensyn til våre sikkerhetsregler og krav for kjøring som våre beboere er underlagt. Dette vil borettslaget bestemme selv. Til tross for dette vil de 8 som har krevet ekstraordinært årsmøte inngå en avtale.
Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 krever at våre gangveier og lekeplasser skal omgjøres til kjørevei. Det er dette enkelte av våre seksjonseiere vil hjelpe borettslaget med. Å tillate dette vil være «en vesentlig endring av sameiets karakter» og «går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.» Dette er § 51 i eierseksjonsloven og er som en beskrivelse av vår situasjon. En avtale med borettslaget vil kreve «enighet fra alle seksjonseiere» En slik enighet eksisterer ikke. Det vet disse to herrene og prøver å omgå eierseksjonslovens § 51.(Lenke)
Bakgrunn – kjennelse i Jordskifteretten. Slik dommen i Jordskifteretten blir beskrevet er den ikke basert på juss. Den er ikke forståelig for jurister – og ikke for oss. Det kan hende at juristen Hagen hos Raeder mener at det er en risiko for å gå på et tap i Lagmannsretten. Det er alltid risiki ved slike saker. Fra vår side sett så har ikke borettslaget noen rettigheter hos oss. De har aldri vært der og aldri blitt dokumentert. Derimot har vi rettigheter hos borettslaget. Dette unnlater forslagsstillerne å nevne i innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet. Dette har stor verdi for oss, forslagsstillerne vil ikke bruke dette. Dette er klart i mot våre interesser og det kan stilles spørsmål ved hvilken side forslagsstillerne støtter.
Ny utvikling i saken. I dette avsnittet i dokumentet til det ekstraordinære årsmøtet forsøker initiativtakerne til dette møtet å snu tingene på hodet. De skriver: «Der er nå ny utvikling i saken, som gjør det nødvendig med ny behandling i ekstraordinært årsmøte.» En målsetting med anken til lagmannsretten slik det ble argumenter i årsmøtet i mai, var å kunne bruke en anke som pressmiddel mot TMG62 til å inngå en ordning før saken kom til lagmannsretten.» Det er ingen ny utvikling. Årsmøtets vedtak står fast. I vedtaket står det ikke noe om målsetting nevnt ovenfor. Møtet ble holdt 3. juli i år. Dette ble et kort møte, da motparten krevde mer enn de gjorde i Jordskifteretten. I praksis krever borettslaget omgjøring av våre gangveier og lekeplasser til kjørevei. Påstanden om at vi ikke har fått til en avtale er irrelevant da årsmøtets vedtak 2. mai står fast. Videre: «Styrets forhandlingsgruppe har i høst både møtt med styret i TMG62, og vært inne til offentlig mekling i regi av lagmannsretten (se Solibo melding fra styreleder 23 november).» Til de to selvbestaltede forhandlerne: dere bør være mer korrekte. Referansen til «Meldinger» på Solibo stemmer ikke. Imidlertid er det sendt ut et «Nyhetsbrev» på samme dato. Dette er et klassisk eksempel på sitatfusk fra disses side. (Et annet eksempel er hans forslag til det ordinære årsmøtet i år i saken om vinduer.) En annen unøyaktighet er at vi skal ha hatt møte med motparten borettslaget Thorvald Meyersgate 62 i høst. Dette stemmer ikke. Møtet var tidlig i sommer. Meklingsmøtet i Lagmannsretten burde i utganspunktet heller ikke ligge innenfor vedtaket. Vår nåværende advokat mente det motsatte – og at det var verd et forsøk. Motpartens krav i meklingsmøtet i Lagmannsretten er i hovedsak de krav de fremmet under møtet 3. juli. De som stiller krav om ekstraordinært årsmøte grunngir kravet med at de vil «fjerne den betydelige økonomiske risikoen sameiets eiere når står overfor ved en anke til lagmannsretten.» Forslagsstillerne hopper gladelig over det faktum at å gjøre om gangveier og lekeplasser til kjørevei vil redusere seksjonenes omsetningsverdi mange ganger det beløpet riskoen ved anke vil forårsake. Dette vil bli omtalt senere.
I saksfremstillingen til det annonserte ekstraordinære årsmøtet blir det referert til forarbeidet til det ekstraordinære årsmøtet i mai 2023. Tre referatutsnitt er trukket frem. Under forhandlingsmøtet i juli og meklingsmøtet i Lagmannsretten i oktober ble det fremmet langt mer omfattende krav fra motpartens side. I lys av dette er referatene nevnt ovenfor irrelevante.
I reglene for innkjøring har styret hos oss satt en rekke krav til sikkerhet. Disse kravene har borettslaget Thorvald Meyersgate 62 ikke tenkt å rette seg etter. De skal selv vurdere hvilke sikkerhetskrav som er nødvendige på vår eiendom. Alt dette ble gjort kjent under forhandlingsmøtet i juli og i meklingsmøtet i Lagmannsretten i oktober. Under møtet i juli i år uttaler representanten for borettslaget at om de ikke får som de vil, da blir det sak – altså sak i Lagmannsretten. Dette er trusler, og ikke et utgangspunkt for forhandlinger
Vurdering av mulig gevinst vs. Risiko. Det er uvisst hvor påstanden om et risikobeløp på NOK 2.000.000,- kommer fra. Styret har anmodet advokat Gudesen om en uttalelse om dette. Han skriver i sitt notat at risikoen vil ligge på ca NOK 150.000,- Her driver forslagsstillerne med skremselspropaganda. Dette ser også ut som et grep for å støtte motpartens sak.
Kort oppsummert. Forslagsstillerne krever her at styret går i forhandlinger med borettslaget Thorvald Meyersgate 62. De mener det er en økonomisk risiko knyttet til sak i Lagmannsretten. Forslagsstillerne unngår å nevne den verdiforringelsen som vil finne sted ved omgjøring av lekeplasser og gangveier til kjøreveier. De krever også bedre betingelser enn våre beboere og de vil ikke følge våre sikkerhetsregler. Det at noen av våre sameiere har gått bak ryggen på styret og holdt møter med motparten svekker vår sak. Dette er en svakhet motparten utnytter kynisk. Forslagsstilleren unngår også å nevne § 51 i eierseksjonsloven. En avtale slik motparten ønsker vil kreve tilslutning fra alle sameierne. Det vil den ikke få.
Dokumenter. 2024.02.05 Referat fra ekstraordinært årsmøte i februar 2024. 2023.04.26 Referat fra ordinært årsmøte 2023 2023.05.02 Referat fra ekstraordinært årsmøte i mai 2023.