Kravstillerne har her en rekke forslag. Noen er ikke dumme, noen er forsøk på lovbrudd. § 56 i Eierseksjonsloven sier at «Alle styremedlemmene kan kreve fysisk møte.» Under forslag om oppfølgingspunkter skriver kravstillerne: «Alle styremøter foregår både fysisk og på videolink for å muliggjør deltakelse for alle styremedlemmer dersom en ikke kan være fysisk til stede.»
«Styret arbeider under eiermøtets tillit, og får økonomisk kompensasjon for arbeidet. Styrekompensasjonen ble øket betydelig i forrige årsmøte. For at styret skal være eƯektivt og handlekraftig, kreves det ikke bare at styremøter planlegges godt, men også at gjennomføring og oppfølging gjøres grundig. Grunnleggende rutiner for ryddighet og etterrettelighet må følges.»1
Styrets kompensasjon – styreperioden 2023 – 2024. Det stemmer ikke av styrets kompensasjon økte betydelig i styreperioden 2023 – 2024. Styreperioden varte to måneder lenger enn vanlig.2 Det ble regnet inn 5% prisjustering. Samlet sett så er økningen av styrets kompensasjon minimal. Det er et forbedringspotensiale når det gjelder regneferdigheter hos kravstillerne.3
Oppfølgingspunkter til punkt 1.7:«Alle styremøter foregår både fysisk og på videolink for å muliggjør deltakelse for allestyremedlemmer dersom en ikke kan være fysisk til stede.» 2: «Etter hvert styremøte sendes en oppdatering på e-post til alle eierne om innholdet i møtet (ikke konfidensiell informasjon.)»
Kommentarer til punkt 1 og punkt 2. 1: Her forsøker kravstillerne å omgå ekerseksjonslovens § 56. «Alle styremedlemmene kan kreve fysisk møte.»4 Pkt.2: Huseiernes landsforbunds ledene jurist opplyste til meg at «Seksjonseierne ikke har noe med styrets arbeid å gjøre mellom årsmøtene.» Her er det ikke noe forsøk på å bryte noen lov men man skulle tro at Huseiernes er en mer pålitelig kilde enn de tre som krever dette utført.
Sak om bytte av vinduer har vært fremmet flere ganger. I de senere årene så ble forslag, fremmet som et fremtidig prosjekt under det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017. Den gang kun som et forslag sammen med andre svært kostnadskrevende prosjekter. Nye vinduer, nytt tak, ny fasade og nye balkonger var noen av forslagene fremmet av styret. Styret har underkomminisert at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar.(§ 32 i Eierseksjonsloven.) Det er få saker det er løyet og bløffet om så mye som dette. Det siste vedtaket er fra det ordinære årsmøtet 2024 og lyder «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte. Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for»
Styreperioden 2024 – 2025.
Ekstraordinært årsmøte i januar 2025. Det er de samme herrene som tidligere som nå er på krigsstien igjen. Det er også denne gangen et omfattende dokument med et eget avsnitt om vinduer. Også dette forslaget må omtales.
Krav fra Hansen, Fachenberg og Leknes. Kravet ble fremsatt i en e-post til styret datert 27. oktober 2024.1 Vedlagt var 2 hoveddokumenter samt e-postkorrespondanse med de som støtter kravet om ekstraordinært årsmøte. Det er disse som har underskrevet dokumentet. Det ekstraordinære årsmøtet i februar 2024 var «ført i pennen» av Thore Hansen2. Mye tyder på at det er han som står bak denne gangen også. Kravet er sendt fra Hansens e-postkonto.
To hoveddokumenter er vedlagt kravet. Det er to hoveddokumenter vedlagt kravet i tillegg til korrespondane med de andre som støtter kravet.
Punkt 1. 2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf. I dette innlegget legges det i hovedsak vekt på saken om vinduer. I punkt 1.2 skriver kravstillerne: (side 3)
«Vinduene er fra byggeår, med vindusrammer i tre. Vinduenes stadig dårligere forfatning har over flere år ført til vanninntrenging (i fasaden, påpekt i vedlikeholdsplan av 2015).»
«Årsmøtet i april 2023 vedtok at styret skulle utrede utskifting av vinduer, og legge alternative finansieringsløsninger frem for generalforsamlingen høsten 2023. I 2019 vedtok også årsmøtet å utrede utskiftning av vinduer, uten at dette ble ferdigstilt av styret. Saken ble lagt frem på styremøte 15 august i år, men kom ikke videre.»
» Flere vindu i ramme har løsnet på siden mot Toftes gate. Minst ett falt ned i gaten, men ingen fotgjengere ble heldigvis truffet.»
«Fare for å bli truffet av et fallende vindu gjelder særlig uteområdene til leilighetene i første etasje inne i gården, og fortauene i Sofienberggata og Toftes gate.»
«Videre er vinduene nå svært trekkfulle og lite energieƯektive, og påfører eierne unødvendig høye strømutgifter. Vinduenes alder gjør at de er lite lydtette. Luftinnsig er særlig bekymringsfullt i de lavere etasjene mot gateplan, og medfører fare for luftforurensing inn i leilighetene.»
«Kostnadsøkningen ved at vindusvedtakene fra 2019 og 2023 ikke er fult opp, er betydelige. Generell prisstigning på ett år beløper seg i hundretusen kroners klassen. I tillegg vil vanninntrengning i bygnings fasaden ha blitt større, som medfører ytterligere unødvendig kostnadsøkning for eierne.»
Kravstillernes forslaget til vedtak lyder:
1
“Veikartet for drift og vedlikehold” med oppfølgingspunkt godkjennes av eiermøtet.»
2
«Styret rapporterer tilbake til eierne i årsmøtet våren 2025 om status mht veikartet, senest ved utgangen av april.»
Punkt 2 2: 25.11.24_Utkast_Innkalling Ekstraordinært Årsmøte.docx. Vinduer omtales ikke spesifkt i dette dokumentet. Det er kun forslag 1 og 2 som ønskes vedtatt.
Innkalling til ekstraordinært årsmøte 9. januar 2025. Innkallingen heter: «Innkalling ekstraordinært årsmøte 09.01.2025 (2).pdf»5 Styret skriver i sin kommentar om vinduer:
Styret skriver om vinduer:
«Bygningens alder gjør det nødvendig å bytte ut flere vinduer, et tiltak styret erkjenner må tas tak i. Dette har imidlertid ikke vært en del av den opprinnelige vedlikeholdsplanen, og styret har valgt å prioritere andre nødvendige tiltak før vi går videre med vinduene. Sameiet har også vedlikeholdsbehov på flere andre områder, og vinduene er derfor ikke det eneste prosjektet vi jobber med. Arbeidet med vinduene pågår, men det er også andre tidkrevende oppgaver som må håndteres. Styret jobber helhetlig med alle drift- og vedlikeholdsoppgaver, og vi disponerer den tiden vi har tilgjengelig for å håndtere de ulike behovene. Vi har hatt flere befaringer og gjennomganger av vinduene, og både sittende og tidligere styremedlemmer har samlet betydelig kunnskap om vinduene. Flere av vinduene er spesielle, og flere som har deltatt på befaringene har hatt utfordringer med å forstå disse. Vi jobber kontinuerlig for å finne de beste løsningene for sameiet.»
Vedlikehold av vinduer. Om sameierne hadde fulgt loven og vedlikeholdt sine vinduer er det på ingen måte fare på ferde.6 Godt vedlikeholdte vinduer kan holde i etthundre år. Loven er klar selv om det er gjort gjentatte forsøk på sitatfusk og direkte løgner. Det vil komme flere nye innlegg om dette.
Vedlikehold og økonomi. Det er ikke dyrere å drive vedlikehold nå enn tidligere. Kanskje er det billigere. Det er liten aktivitet i bygningsbransjen for tiden. Det er gode muligheter for å gjøre gode avtaler. Å bringe inn prisstigning i dette er tøv. Prisstigningen blir «spist opp» av den årlige inflasjonen.
Det ordinære årsmøtet 2024. Hansen er igjen på krigsstien. Et nytt forslag om vinduer fra Thore Hansen. Han er misfornøyd med at saken om vinduer ikke er kommet videre – etter vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023. I innkallingen skriver styret om vinduer:7
Undersøkelse av nye vinduer
«Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.»
Vinduer – Hansen frasier seg ansvaret I. I en e-post datert 01.09.2024 frasier Hansen seg ansvaret for vindussaken. Videre referer han til e-post sendt 19. august samme år. Hansen skriver i e-posten datert 19.08.2024:8
«Jeg vil ikke ta ansvar for vindussaken med mindre vi får bistand av fagkyndig til å gå gjennom anbudsdokumenter og tilbud. Noe annet ville vært uansvarlig – og vil bli dyrt – da dette er utenfor styrets kompetanse»
«Husk også at jeg ikke bruker styremail og Whatsapp så lenge Aadahl har tilgang til disse, i lys av pågående og fare forytterligere trakassering av meg og andre på hans hjemmeside. Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.»
Hansen frasier seg ansvaret for vindussaken – II. Nå krever han sammen med Fachenberg og Leknes at de andre i styret skal fortsette dette arbeidet. I dokumentet «2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf» Hansen nekter å gjøre oppgaver og Leknes trekker seg fra styret. Det går et par måneder så angriper de det gjenværende styret for ikke å ta tak i vindussaken. Dette ligner på hykleri.
Hansen og min hjemmeside. Hansen nevner også min hjemmeside i sin e-post datert 19. august 2024. Han skriver: «Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.» Her lyver Hansen. Forslaget om min hjemmeside til det ordinære årsmøtet 2024 fikk ikke flertall.9 Hansen passerer min dør daglig. På døren er det et stort skilt med mitt navn på. Han kunne ta seg bryderiet med å skrive mitt navn riktig.
Styreperioden 2023 – 2024.
Årsmøtet 2024 – om vinduer. Styreperioden 2023 – 2024 avsluttes med årsmøtet 2024. I årsmeldingens avsnitt «Opplysninger om styrets arbeid i perioden» skriver styret om vinduer:10
Undersøkelse av nye vinduer: «Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.»
Det er meldt noen saker fra eiere. Thore Hansen har meldt en sak med nummer «6.1 – Vindu, protokoll og hjemmeside» I sin saksfremstilling skriver Hansen først et miniforedrag om årsmøtets funksjon. Videre om vedtaket fra årsmøtet 2023 om vinduer. Sitatene under har kun fokus på vinduer.11
«Generalforsamlingen/årsmøtet er sameiets «Storting». Vedtak som gjøres av generalforsamlingen forplikter styret seg å gjennomføre uten unødig opphold. Flere vedtak fra generalforsamlinger det siste år er ikke fulgt opp av styret. En ekstraordinær generalforsmaling 5 februar er heller ikke protokollført (per 18 mars), noe som ikke gjør det mulig for eierne å føre oppsyn med styrets oppfølging av vedtak.»
«1: Ordinært årsmøte 26 april 2023 vedtok at styret skulle innhente oppdaterte priser på utskifting av vinduer, og innkalle til et ekstraordinært årsmøte høsten 2023 der utskifting av vinduer skulle behandles av eierne, inkludert finansieringsalternativer. Dette er enda ikke gjort, selv om styret fikk oversendt fullstendig oversikt over antall og type vinduer 19 september, sendt igjen 25 september og 16 november 2023.»
«Forslagsstillers forslag til vedtak: 1: «Generalforsamlingen er sameiets øverste beslutningsorgan. Vedtak fra generalforsamlinger gis høyeste prioritet av styret og iverksettes uten unødige forsinkelser.» 2: Styret gjennomfører alle vedtak gjort av generalforsamlingene påpekt i 1-3 ovenfor.»
Styrets innstilling og forslag til vedtak: «Det ble ikke bestemt at styret skulle innhente tilbud på bytte av vinduer. En seksjonseier tilba seg på årsmøtet å utrede vinduer, men det ble noen uenigheter. Den personen som skulle gjøre jobben ønsket å ansette en konsulent til å gjøre jobben, og dette kan erfaringsmessig bli veldig dyrt og styret sa nei til å hyre inn konsulent for arbeidet og oppfordret seksjonseier til å gjennomføre jobben uten en konsulent.»
«Styret ønsker også å opplyse at vinduer er ikke den eneste vedlikeholdsoppgaven som sameiet må gjennomføre. Det er flere andre ting som har stått på planen fra 2015 som ennå ikke er gjennomført. Sameiet har presset økonomi siden det ble tatt et lån i 2016 som ble brukt over 2 år. Vi betaler rundt 100 tusen på dette lånet som tærer på økonomien. Vi gjennomfører de punktene som står på planen etter tur og orden med jevne mellomrom når vi får spart opp litt penger.»
«Det informeres også at bytte av vinduer er en meget stor og kostbar jobb. Denne jobben vil antakelig koste 5-10 millioner kroner. Bygget vårt er like gammel og identisk med Schous Plass 3 og muligens også 5. Vinduer er ganske like. Det kan være en ide å samarbeide med de andre byggene som har like vinduer, da dette muligens kan gi noen stor kunde rabatter.»
Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 1 og 2 i sak 6.1 (vindu og protokoll): «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte.»
Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for.»
Hansen ser her ut til å glemme noe vesentlig. Det ordinære årsmøtet 2023 påla styret en omfattende oppgave om vinduer. Videre skulle styret innkalle til ekstraordinært årsmøte høsten 2023 for å behandle resultatet av styrets arbeid. I stedet krever Hansen og hans medspillere et ekstraordinært årsmøte hvor vinduer knapt er nevnt. Hvordan henger dette sammen?
Styret med redusert arbeidskapasitet. Styret hadde et omfattende arbeide med det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. Gjennom det meste av styreperioden 2023 – 2024 var to av styrets medlemmer ikke aktive. Arbeidet ble derfor forsinket.
Det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. I sitt krav til ekstraordinært årsmøte datert 26. november 2023 nevnes vinduer kun i en linje. Dette møtet kommer i stand som en følge av vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023.12 hvor vinduer var en stor sak. I sitt forslag til vedtak nevnes ikke vinduer i det hele tatt. Styret på sin side skriver i sin innstilling:
«Utskifting av vinduer: Det er et vedtak fra årets ordinære årsmøte om vinduer. I hovedsak ble det vedtatt å utrede bytte av vinduer og å utrede alternativer for finansiering. Dette arbeidet er i gang og gjennomføres av forslagsstiller. Styret vurderer også å ta opp dette på neste ordinære årsmøtet da vi har mange prioriterte oppgaver. En rapport fra 2015 som ennå er aktuell påpeker andre vedlikeholdsoppgaver som mer kritiske enn bytte av vinduer. Eierseksjonslovens § 3213 omhandler ansvaret for vedlikehold av vinduer og eventuelt skifte av disse.»
Styreperioden 2022 – 2023.
Årsmøtet 2023 – forslag fra Hansen om bytte av vinduer. Forslaget heter: «6.2 Utskiftning av vinduer» De to første avsnittene ser slik ut:14
«Vinduene er fra byggeåret 1984, og er eldre enn forventet levetid for denne type vinduer. De er derfor svært trekkfulle og energi ineffektive, noe som fører til høyere strømregning for beboerne. Det er også svært dårlig lydisolering og støvgjennomtrengning pga vinduenes alder. Utskifting av vinduer vil gi verdiøkning for leilighetene.»
«Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest. På årsmøtet i 2019 ble det også vist til fare for liv og helse da minst et vindu hadde falt ut og ned i Toftes gate. Styret informerte årsmøtet våren 2019 om at en ville utrede saken og så komme tilbake til årsmøtet høsten 2019 med forslag. Styret har lagt ned mye arbeid i saken, men av flere grunner, deriblant pandemien, har vinduene enda ikke blitt skiftet.»
«I lys av sameiets økonomi utsettes utskifting av vinduer og det gjøres i 2024. Styret setter ned en liten arbeidsgruppe som foretar følgende:»
1: «Innhenter oppdaterte priser på utskifting av vinduer med eksisterende oppsett.»
2: «Utreder mulige alternative oppsett mht balkongvinduer og endring av størrelse av små vinduer mot gateplan/gårdsrom, og kostnad/prosess med å søke Plan og Bygningsetaten om tillatelse.»
3: «Et ekstraordinært årsmøte avholdes høsten 2023 for å behandle vindussaken. Styret legger da frem prisoversikt og tekniske spesifikasjoner for:»
«a) utskifting av eksisterende vinduer som de nå er.»
«b) utskifting av vinduer med alternativt oppsett for balkong og små vinduer mot gateplan/gårdsplass.»
c) finansierings alternativer.
Det lyves – sitatfusk. Dette stemmer som kjent ikke. Det ble vedtatt å utrede å skifte vinduer – ikke å skifte vinduer. Dette er et feilsitat. Videre skriver Hansen: «Årsmøtet høsten 2023 beslutter så alternativ a)b)c).» Her skriver Hansen som om det er vedtatt at det skal holdes ekstraordinært årsmøte høsten 2023. Det ble ikke avholdt noe ekstraordinært årsmøte høste 2023. I stedet samler Hansen noen seksjonseiere i et nytt – omfattende krav om ekstraordinært årsmøte. I dette kravet er vinduer knapt nok nevnt.
6.2 Utskiftning av vinduer – styrets holding. Her kommer «styrets vurdering», styrets innstilling og forslag til vedtak:
Styrets vurdering: «Årsmøtet 2019 har ikke vedtatt å bytte vinduer, imidlertid ble det vedtatt at styret skulle utrede dette. Dette ble utredet, men viste seg å være svært komplisert. De tilbudene som er innhentet er så mangelfull at de ikke vurderes. Vi har svært spesielle og kompliserte vinduer mot gateplan og dette krever mye og detaljert arbeid for å innhente hensiktsmessige tilbud. I tillegg vil kostnaden blir veldig stor. Dette kommer neppe noe særlig under 7 millioner kroner.»
Styrets inntilling: «Styret har mange andre arbeidsoppgaver foran seg. Det er lekkasjer fra 6 etasjer på begge sider som bør repareres før høsten. Vi har en rettslig konflikt gående med en nabo. I tillegg bør sameiet vurdere hvordan de skal ivareta sine interesser i bakgården.»
Styrets forslag til vedtak: «Det er veldig tidkrevende å utrede bytte av vinduer. Styret mener derfor at bytte av vinduer bør utsettes.»
6.2 Vedtaket. Det er noe uklart, men det ser ut som om forslaget til Hansen er vedtatt.15
Vedtak: «Godkjent/Vedtatt (13 for, 0 blank, 2 mot).»
Dette betyr at styret er pålagt et omfattende arbeid i denne saken. Det skal utredes utskifting av vinduer med samme som de opprinnelige. Det skal utredes alternativer for de små vinduene mot gaten og for balkongene. Videre skal det utredes alternativer til finansiering.
Styreperioden 2021 – 2022.
Årsmøtet 2022 – om vinduer. Årsmeldingen til årsmøtet 2022 nevner under avsnittet «Styrets arbeid»16
Undersøkelse av nye vinduer
«Styret utreder bytte av vinduer. Vi har hatt flere tilbydere på befaring, og styret har også sjekket vinduer. Tilstanden på vinduer hos oss er svært varierende, noen vinduer er helt råtne, mens mange vinduer er helt fine og enkelte vinduer kan klare seg noen år til.»
«Vi har svært spesielle vinduer mot gaten som er ment for å dempe gatestøy. Disse vinduene kan ikke byttes ut med helt vanlige vinduer som ikke er ment for å redusere gate støy. Å hensynta støyreduksjon sammen med god ventilasjon skaper utfordringer, men styret føler at begge disse tingene er viktige. Derfor tar det tid å innhente gode tilbud på vinduer.«
«Styret vil også opplyse at sameiet har meget stram økonomi, og vi har derfor ikke råd til å engasjere konsulenter til å ta seg av denne jobben.»
«Eventuelt bytte av vinduer blir en sak på årsmøtet og det er ikke sikkert dette blir gjennomført neste år.»
Styrets møte 26. oktober 2021. Sak 10 heter: «Vinduer orientering»18
«Styreleder og styremedlem NN er i gang med arbeidet. Siden to styremedlemmer har sagt at de ikke har tid til å jobbe med denne saken har styreleder bedt om hjelp fra vara i forbindelse med denne saken. Vi har en snart klar en oversikt og skisse over vinduer.»
Forslag til vedtak: «Til orientering»
Vedtak: «Orientering er gjort.»
Vinduer – styrets møte 15. juni 2021. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Sak nummer 8 heter: «Utskifting av vinduer, status»19
«Flere tilbydere har gjennomført befaringer av byggene og levert teknisk og prismessige tilbud på utskiftning av vinduer. Styret planlegger et ekstraordinært sameiermøte etter sommerferien om saken.»
Forslag til vedtak: «Styret tar orienteringen til etterretning.»
Vedtak: «Ytterligere ett firma inviteres til å komme på befaring. De andre tilbyderne inviteres til å oppdatere tilbudene og svare på spørsmål.»
Styrets møte 11. mai 2021. Sak 3 heter: «Oppdatering, utskifting av vinduer»20
«I lys av vedtak på årsmøte 2018 og diskusjon i forrige styremøte, skal det avholdes et informasjonsmøte om utskifting av vinduer i sameiet. Følgende tidsplan foreslås:»
«Andre halvdel av mai: Klargjøring av spesif ikasjoner, befaringer med tilbydere»
«Andre halvdel av august: avklaring av spørsmål med tilbydere»
«7 september: ekstraordinært årsmøte med seksjonseiere»
Forslag til vedtak: «Tidsplanen vedtas.»
Vedtak: «Foreløpig tidsplan vedtas. Justeres ved behov i senere styremøter.»
Her bløffes det igjen. Det var ikke noe vedtak under årsmøtet 2018.
Styrets møte 27. april 2021 – orientering fra styreleder. Under styrets møte – «Orientering fra styreleder» nevnes vinduer:21
«Årsmøtet har bedt oss utrede vinduer for 2 år siden.»
Styreperioden 2020 – 2021.
Årsmøtet 2021 om vinduer. Årsmøtet 2022 ble avholdt digitalt mellom 7. april og 10. april. Jeg har fremmet en sak om vinduer i oppgang A etasje 5/6. Videre, under overskriften «Styrets arbeid» i årsmeldingen er det et avsnitt om vinduer:22
«Styret fikk i oppdrag av årsmøtet 2018 å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet. Dette arbeidet er fremdeles pågånde. På grunn av situasjonen med korona pandemien og andre årsaker utenfor styrets kontroll, har arbeidet blitt forsinket. Styret har innhentet informasjon fra sameiere og spurt om de har ødelagte eller skader på vinduene sine. Det er 13 leiligheter som har meldt inn skader. Dette er 22% av alle leiligheter i sameiet.»
«En så viktig sak er uegnet for avstemning i et digitalt årsmøte. Derfor er denne saken ikke med som en sak på det ordinære årsmøtet i år (2020). Styret vil så snart forholdene tillater det, innkalle til et fysisk ekstraordinært sameiermøte der vinduer vil bli behandlet for at styret kan informere best mulig og at det blir anledning til å stille spørsmål å ha en diskusjon om dette.»
Under styrets møte 1. desember 2020 – sak vedtas det at finansieringen av nye vinduer skal stemmes over under årsmøtet 2021.23
Innkallingen til årsmøtet 2021 – flere usannheter. Vinduer var ikke en sak på årsmøtet 2018. Derimot var det en sak på årsmøtet i 2019. (Sitatfusk 1) Oppdraget styret fikk fra årsmøtet var ikke «å utrede beste og mest økonomiske løsning» men å «Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte.» (Sitatfusk 2)
2021.03.23 – styrets møte – om vinduer. Sak 5 under styrets møte er omfattende. Den heter kun «Vinduer»24
«Det er tilrådelig å avvente med å skifte ut balkongvinduer. Dette av kostnadshensyn, men også for å kunne bruke tid på å finne riktig vindusutforming på balkongene. Det er innkommet tilbud fra fire firma på utskifting av alle vinduer, inkludert balkongvinduer. To av de som fremstår som mest seriøse har sammenlignbare tilbud på Nordan vinduer, på 1,9 og 2,5 million ink. mva. Avventer oppdaterte pristilbud uten balkongvinduer (2,5m). Det er derfor trolig at totalkost blir rundt 2 million. Dette kan finansieres gjennom sameiets egne oppsparte midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne. Dersom det tas inn f.eks. kr. 800,000 fra eierne, blir det i gjennomsnitt kr. 13,000 på hver som kan tas i to innbetalinger over tid. Ifølge Eierseksjonslovens er det styrets ansvar å beslutte utskifting av vinduer, og alt annet vedlikehold av «bygningsskallet».
Forslag til vedtak: «Byggets vinduer skiftes ut ila kalenderåret 2021, bortsett fra balkongvinduene. Utskiftingen finansieres med sameiets egne midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne.»
Vedtak: «Avventer»
Vinduer – styrets møte 1. desember 2020. Sak 8 heter: «Utskifting av vinduer – videre fremdrift»25
Vedtak: Styret forbereder f inansieringsalternativ til neste årsmøtet, som det stemmes over.
Styrets møte 1. september 2020. Sak 10 «Status på innkomne tilbud på å skifte vinduer i sameiet.»26
«Hvilke tilbud er kommet inn så langt? Hvordan tar vi denne saken videre?»
Vedtak: «Behandles på neste styremøte. Mottatt tilbud fra Bygg og Glass AS. Avventer to andre tilbud. Espen følger opp.»
Vinduer – styrets møte 11. august 2020. Sak 9 heter: «Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»27
«Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»
Vedtak: «Følger opp med f irmaer som har vært på befaring for å få tilbud. Thore og Espen følger opp.»
Styrets møte 5. mai 2020. Her vises det til, under sak 5, til vedtak gjort på samme dato. Hvordan henger dette sammen?28
Vedtak 5. mai 2020 – «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til ekstraordinært årsmøte.»
I følge referatet etter styrets møte 19. desember 2019 så refereres det til samme vedtak. Det samme gjøres under dette møtet. Hvordan kan dette forklares?
Styreperioden 2019 – 2020.
Årsmøtet 2020 om vinduer. Styreperioden 2019 – 2020 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2020 – 2020.05.13. Årsmøtet er preget av koronapandemien og holdes derfor digitalt. I innkallingen skriver Obos eiendomsforvaltning på vegne av styret:29
«Saker som skal behandles: Vi vil begrense behandling til de lovpålagte saker; godkjenning av årsregnskap og årsrapport, valg av tillitsvalgte og eventuelt honorar til tillitsvalgte. Behandling av andre saker og forslag blir utsatt til senere møte.»
«Har dere alt mottatt en innkalling til årsmøtet med saksliste, vær klar over at kun de lovpålagte sakene gjennomføres i det digitale årsmøtet nå. De øvrige sakene vil bli tatt opp på et ekstraordinært møte senere eller på neste ordinære årsmøtet.»
Det er altså ikke fremmet noen saker fra eierne til det ordinære årsmøtet. Vinduer er ikke nevnt.
Styrets møte 7. januar 2020. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Ikke bare vinduer, men det uttrykkes ønske om en helhetlig vurdering av fasaden – vinduer inkludert. Sak 2 heter: «Arkitektforslag til endringer.»30
Notater fra møtet: «En rekke arkitektoniske detaljer ved bygget er i dag ikke hensiktsmessige, slik som vinduenes størrelse og utforming.»
Vedtak: «Styret ønsker å få en arkitektvurdering med forslag til løsning slik at årsmøtet kan ta stillling til dette. Dette innbefatter også vinduene. Lene utformer forslag til tilbud fra arkitekter.»
Vinduer – styrets møte 3. desember 2019. Saken nummer 3 heter: «Tilbud på nye vinduer» Det er en opplisting av hva som er besluttet tidligere samme år:31
«Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesif ikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.»
Vedtak: «Saken utsettes til neste styremøte.»
Her er det noe som ikke stemmer: Det refereres til et styremøte frem i tid. Hva skyldes dette? I denne saken, som i mange andre, er det så mange unøyaktigeter at det må stilles spørsmål ved styrets pålitelighet. Uansett så refereres det til vedtak under styremøte 5. mai 2020. «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til ekstraordinært årsmøte.» Det interessante her er forslag om ekstraordinært årsmøte i denne saken.
2019.09.03 Styrets møte om vinduer. Sak 8 under styrets møte heter: «Nye vinduer» Det ser ut til at bygningsingeniøren har mistet interessen. Under sak 8 heter det:32
«Ser ikke ut til at bygningsingeniøren er tilgjengelig. Kan vi ta utgangspunkt i Palmgrens beskrivelse og innhente tilbud fra han og 2 andre leverandører.»
Vedtak: «NN utarbeider basismateriale for å innhente tilbudd fra håndverkere for bytting av vinduer og dører i alle inngangspartier og på svalegange. Forhører seg også om priser på at få laget en helhetsplan av arkitektfirma.»
2019.08.13 Styrets møte om vinduer. Sak 10 heter: «Arkitekt forslag til endelig mål for utvendig vedlikehold/oppussing.» Det er ikke noen ingress, kun vedtaket:33
«Thore følger opp med Per Kristian Løken om rapport etter befaring av tilstand på vinduer. Espen følger opp med Palmgren om avklaring av spørmål i forbindelse med forrige befaring, og han inviterer Palmgren til neste styremøte.»
Vinduer – styrets møte 4. juni 2019. Punkt 10 under styrets møte nevner ikke vinduer spesifikt, men i sammenheng med et større prosjekt. Kan det være et forsøk på å «gjenopplive» forslaget fra det ekstraordinære årsmøtet i november 2017? «Helhetlig forslag til oppussing av facade.»34
«Innen det besluttes å bytte vinduer og rekkverk i 6.etasje, ville det være bra om det forelå en helhetlig plan for bygget og gårdsrommets endelige utseende.»
Forslag til vedtak: «Alle samler ideforslag og forslag til arkitektf irmaer til neste møte.»
Vedtak: «Viderebehandles på neste møte»
Bygningsingeniør Løken – uenighet. Dette er kun det jeg husker. Det finnes ikke noe i referatet fra styrets møte denne dagen om vinduer. Det er merkelig. Det jeg husker er at Løken krevde å få full kontroll med dette prosjektet. Dette ville ikke styret godta. Men, det burde være protokollført noe!?
Styremøte 7. mai 2019 – befaring med Løken. Det ser ut til at styrets møte som var planlagt 2. mai blir flyttet til den 7. Dette fordi bygningsingeniør Løken skal komme på befaring. Befaringen ble holdt i noen seksjoner. Min seksjon var en av de. Jeg hadde, som loven krever vedlikeholdt malt mine vinduer og å smørt gummilister. Løkens konklusjon var at vinduene med riktig vedlikehold, vil kunne holde i mange år fremover.35
2019.04.09 Styrets møte – sak 13 – «Tilbud på nye vinduer» Under styrets møte 9. april 2019 er vinduer nevnt.36
«Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesifikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.»
Vedtak: «Bygningsingeniør inspiserer vinduer for dokumentasjon av utskiftnings nødvendighet»
Styreperioden 2018 – 2019.
Ordinært årsmøte 2019. Styreperioden 2018 – 2019 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2019. Det er kommet forslag fra en seksjonseier om «Skifte av vinduer»37
B) 1: Bytte av vinduer (Eier)
«Hei, neste forslag er å bytte vinduene. Vinduene trekker veldig og er veldig gamle, så det er på tide å bytte dem ut.»
Forslag til vedtak:«Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.» Vedtak: «Godkjent enstemmig.»
Vinduer – møter med Palmgren. Tidlig i mai ble det arrangert møte med en leverandør av vinduer, Tommy Palmgren. Etter referatene fra styremøtene å dømme er dette en prosess som går på siden av styret – selv om det finnes dokumentasjon på at styremedlemmene er varslet. Det finnes andre eksempler også. Her kan loven være brutt. § 56 i Eierseksjonsloven sier:» «Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.«
2018.06.15 Vinduer tilbud fra Palmgren. Etter befaringen i mai sender Palmgren tilbud på vinduer med en rekke vedlegg. Det er også tilbud om bytte av balkongdører. Alt sammenfattet i prisskjema.38 Det finnes ikke noe spor fra dette møtet i styrets møtereferater.
Vinduer – styrets møte 22. mai 2018. Her er det noe som ikke stemmer. Under sak 4: «Div. oppfølgingssaker fra forrige møte» – første punkt: «Nye vinduer – avventer tilbud» Problemet er at under det forrige møtet er vinduer ikke nevnt.
Sak 4: «Nye vinduer – avventer tilbud»
«Forslag til vedtak: Vi avventer tilbud på nye vinduer. Skal også ut på frere runder med tilbud fra 2 – 3 andre aktører. Avventer Palmgren. Planen er å vente til neste år Februar / Mars med oppstart, så vi har nok penger.»
Vedtak: «Prosess på vinduer er enstemmig vedtatt»
Maling av vinduer – FDV-dokumentasjon. Det var spørsmål på et styremøte om hvilke type maling, hvilke fargekoder som var bruk på vinduene. Jeg orienterer styret om dette i med info fra FDV-dokumentasjonen som fulgte med leiligheten.39
Styreperioden 2017 – 2018.
Ordinært årsmøte 2018. Det ble avholdt ordinært årsmøte den 17. april 2018 Grünerløkka seniorsenter som vanlig. Fokus i dette innlegget er på vinduer og deres tilstand. Under overskriften «Styrets arbeid i 2017/18» underpunkt «Fremtidige prosjekter» står det: «Utskifting av vinduer – 2019 – 2021»40
2018.01.01 Eierseksjonsloven – ny lov fra årsskiftet. Ny eierseksjonslov trådte i kraft pr. 01.01.2018. Tidlig i januar i 2018 deltok jeg på et kurs om den nye loven arrangert av Huseiernes landsforbund. Malerisk ble det her beskrevet situasjonen med vinduer høyt oppe i etasjer. Løgnaktig er det blitt påstått fra enkelte gang på gang at utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar. Huseiernes landsforbund beskriver i dette kurset det motsatte. Da sommeren kommer maler jeg mine vinduer utvendig – ikke bare vinduer med karmer også. Alt etter beskrivelsen i den medfølgende FDV-dokumentasjon.41
2017.11.21 Ekstraordinært årsmøte – sameiemøte. Møtet hadde 2 saker A) Avvikling av sameiets IN-ording. B) Nye vedtekter. I tillegg ble det lagt frem et prospekt som beskriver styrets forslag til fremtidige prosjekter. Her burde alarmklokkene ringt kraftig. Under overskriften «Gjenstående vedlikeholdsarbeider» er det en liste over prosjekter. Øverst står nye vinduer. I tillegg til vinduer: Tak, fasade og porttelefonanlegg. Det mest skermmende er forslag om salg av loftet. I tillegg til vinduer er det forslag om nye balkonger i stedet for de gamle vinduene.42
Balkonger på fasade Pris ca. 200.000 inkl. Mva. Verdiøkning større enn 200.000,-Finansiering : Kontant – hver enhet betaler for sin balkong eller balkongtillegg i felleskostnadene – valgfritt.
Balco AS eier bildet. Teksten er fra presentasjonen ved det ekstraordinære årsmøtet 2017.
Styrets møte 31. oktober 2017. Under styrets møte 31. oktober blir det vedatt med referanse til vedtaket under styrets møte 6. juni 2017 at:43
Forslag til vedtak: «Vi innheter tilbud fra 2-3 leverandører og fra Magnor, NorDan og H-Vinuet. Innhente tilbud fra 3 snekkere på innsetting.»
Vedtak: «Starte denne prosessen nå.»
Styrets møte 6. juni 2017 om vinduer. Her begynner saken om vinduer. Vinduer er så vidt nevnt i rapportene fra Ingeniørkonsult AS. I referatet fra styrets møte 6. juni 2017 skriver styret i sak nummer 12: «Fasade og vinduer»:44
«Etter forespørsel fra NN (styremedlem) har det dukket opp flere saker. Vinduene våre er i forfall og mange er dårlige etter manelfult vedlikehold. Styret bør utarbeide en plan for utskifting av vinduer. Dette er en sak vi bør prioritere.»
«I denne sammenheng så dukket det opp en tanke om det var mulig å henge balkonger på utsiden av fasaden slok mange andre bygg har gjort. Jeg har hatt en befaring med Balco og avventer tilbakemelding på dette.»
«La oss starte denne diskusjonen i styret nå. Er det vinduer som er i ferd med å gå i stykker så kan vi sette Telles Vedlikehold på å teparer disse midlertidig.»
Vedtak: «Fortsette diskusjoner etter sommeren.»
Styreperioden 2016 – 2017.
Ordinært årsmøte 2017. Det ble holdt ordinært årsmøte 21. mars 2017. Årsmeldingen under avsnittet om sameiets drift på side 17 er ikke vinduer nevnt spesifikt. Imidlertid ble det fremsatt forslag fra styret om nytt tak, ny fasade og ny opparbeidelse av bakgård.45 Subsidiært samme uten opparbeidelse av bakgården. Beløpene som forslaget omfatter er henholdsvis NOK 8.000.000,- eller NOK 6.000.000,-. Det er grunn til å minne om at det ordinære årsmøtet 2015 vedtok å låne NOK 10.000.000,- på bakgrunn av vedlikeholdsrapporten og tilstandsrapporten fra Ingeniørkonsult AS.
Styreperioden 2015 – 2016.
Ekstraordinært årsmøte 1. september 2015. Møtet hadde to poster. 1: Ekstra honorar til styreleder på grunn av stor arbeidsbelastning. 2: Valg av styremedlemmer.46 Jeg har ikke referat fra dette møtet, men resultatet fra valg av styremedlemmer fremkommer i årsrapporten til det ordinære årsmøtet året etter.(2016)47
Årsmøtet 2016 – ikke noe om vinduer. Årsmøtet i 2016 ble avholdt 14. mars 2016 i de vanlige lokalene. Grünerløkka seniorsenter, Thorvald Meyersgate 38. Under avsnittet om sameiets drift, et omfattende avsnitt over 7 sider, er ikke vinduer nevnt. Marte Reling Uri, som antagelig har ført «Orientering om sameiets drift» i pennen kan ikke hatt kjennskap til den FDV-dokumentasjonen som fulgte med seksjonen ved overtagelsen.
«Det finnes ingen FDV-dokumentasjon eller plan for bygget- det vil si driftsinstrukser, vedlikeholdinstrukser og beskrivelse av materialer og løsninger skal følge med ved overlevering av nye bygninger fra utbygger/entreprenør til byggherre/bruker. Det er dette vi holder på med å kartlegge og få orden på nå. En komplett kontroll av alle vedlikeholdsplaner, innhente nye og bedre avtaler, samle de hos noen få, ha en langsiktig plan for vedlikehold mm. Det er en svært tidskrevende og ressurskrevende jobb, men noe vi MÅ ha.»48
Her tar altså styret feil. Det ble levert FDV-dokumentasjon ved overtagelse av seksjonene.
Styreperioden 2014 – 2015.
Årsmøtet 2015 – lån til nødvendig vedlikehold. Under det ordinære årsmøtet 2015 ble det fremmet forslag om lån av NOK 20.000.000,- til nødvendig vedlikehold. Subisidiært lån av NOK 10.000.000,- Det siste forslaget fikk flertall. Forslaget var begrunnet i rapporten om byggets tilstand og vedlikeholdsrapporten ført i pennen av Ingeniørkonsult AS.49
Forslag til vedtak:
”Sameiermøtet har gjennomgått det fremlagte dokument og bifaller at styret har fullmakt til å arbeide videre med å oppgradere vår bygning iht ”Tilstandsrapport for utvendig og innvendig fellesarealer” og ”Vedlikeholdsplan for utvendig og innvendig fellesarealer” utarbeidet for styret av Ingeniør Konsult AS ved Steinar Bratlie. Styret gis fullmakt å ta opp lån på inntil 10 millioner kroner, renteutgifter i byggeperioden inkludert.”
Vedtak:
«Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.»
Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS. Styreperioden 2014 – 2015 avsluttes med det ordinære årsmøtet 2015. I februar 2015 fikk styret utarbeidet en rapport om byggets tilstand og en en vedlikeholdsrapport. Begge rapportene ble utarbeidet av Ingeniørkonsult AS ved Steinar Bratlie. Vinduer omtales kun i begrenset grad. Her fra Vedlikeholdsrapportens pkt. 4.12 underpunkt 12.50
«Utbedring vanninntrenging vinduer – fasader, herunder skifte vannbrettbeslag som fuges i smyg, nødvendig fuging. Øvrige overgangsbeslag fasader skiftes hvor vanninntrenging forekommer. Gjelder for mindre takflater.»
Vedlikeholdsrapporten fra 2015 pkt. 4.12 underpunkt 12.
Vinduer og vedlikehold. Lite tyder på at dette punktet ble viet særlig oppmerksomhet i tiden etter årsmøtet. I stedet gikk styret i gang med store vedlikeholdsprosjekter. De fleste var unødvendige. Mer om dette etter det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017.51
E-post fra Thore Hansen datert 27. oktober 2024. ↩︎
Innkalling til ekstraordinært årsmøte februar 2024. ↩︎
Det er innkalt til ordinært årsmøte 19. juni 2024. Denne gangen på Cafè Mir, Toftesgate 69. Dette er 2 måneder senere enn det som har vært vanlig i alle år. Utover de faste postene som loven krever er det kommet inn 3 saker, en fra en seksjonseier og 2 fra styret. Saken fra en seksjonseier er en repetisjon av sakene fra det ekstraordinære årsmøtet 5. februar i år.
Årsmøtet – utsettelser. Årsmøtet var berammet til 25. april 2024. Noen gjorde en dumhet; det ble berammet årsmøte uten lokaler tilgjengelig. De lokalene som vi vanligvis bruker var vanskelig å bestille, nesten umulig. Dette er et eldresenter som i de siste årene ble drevet av Kirkens Bymisjon. Pr. 01.01.2024 tok Oslo kommune over driften. Det var da problemene oppsto.1
Sak 4. Godtgjørelse til styret –Innkallingen – feil. Det er oppstått en feil i innkallingen. Det gjelder sak 4 – godtgjørelse til styret. I innkallingen er beløpet satt til NOK 120.000,- Styret vedtok under sitt møte i mai at beløpet som kreves er NOK 160.000 til intern fordeling. Fjorårets beløp var NOK 120.000,- (altså NOK 10.000,- pr. måned. Med en prisstigning på 5% og en styreperiode forlenget til 14 måneder vil dette utgjøre NOK 147.000,- altså kun en mindre justering. Solibo er varslet om denne feilen i en e-post datert 16. juni 2024.2
Sak 5 Valg av tillitsvalgte. Et styremedlem «furter» til stadighet fordi han ikke får sin vilje under styremøtene. Styret har 4 medlemmer. Vedkommende vil øke til fem medlemmer. Et forslag om å øke antall styremedlemmer er ikke fremmet som sak til årsmøtet. I eierseksjonslovens § 45 står det: «Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen.»(Lenke) Antall styremedlemmer kan derfor ikke utvides ved dette møtet.
Sak 6.1 «Vindu protokoll og hjemmeside» Disse sakene er fyldig omtalt tidligere. De finnes på https://www.aadahl.no. Dette er kun en repetisjon av møtet 5. februar i år. I styrets innstilling er de fleste påstander imøtegått – både til det ekstraordinære årsmøtet og til årets ordinære møte. Når det gjelder min hjemmeside så må jeg igjen påpeke at den er et forsvar etter angrep fra styrene fra 2015 og frem til i dag. Styret i 2021 bestilte en utredning fra advokatfirmaet Dalan & Co. Her kommer et sitat: «Innledningsvis bemerkes at alle seksjonseiere naturligvis har full rett til å ha meninger om styrets arbeid og kvalifikasjoner, herunder om enkelt styremedlemmers duglighet.»3 Om noen mener at det er noe feil med siden har de hatt rikelig med tid til å orientere om dette. Om seksjonseier Hansen fortsatt påstår at det er advart mot hjemmesiden må han bevise det. Her kommer snarveier:
Snarveier om sak 6.1«Vindu protokoll og hjemmeside»
Sak 6.2 Endring av husordensreglene. Etter flere henvendelser til styret ble det under styrets møte 14. juni 2023 fattet vedtak om at lufting av hund på sameiets område og det området sameiet forvalter ikke lenger er tillatt. Et slik vedtak må formaliseres gjennom et årsmøtevedtak.(pkt. 2 i husordensreglene)4
Sak 6.3 Ulovlig innlemming av balkong/terrasse. En seksjonseier har utvidet sin seksjon ved å innlemme balkong/terrasse i leiligheten. Tiltaket er omsøkt og godkjent av Oslo kommune – plan og bygningsetaten.(PBE)5 I midlertid krever sameiets vedtekter at fasadeendring skal godkjennes av styret Det er det ikke søkt om. Seksjonseier er varslet om at tiltaket er brudd på vedtektene. Sameiet har alltid hatt en streng praksis når det gjelder endring av fasaden. Styret legger saken frem for årsmøtet og det kreves 2/3 flertall for å godkjenne tiltaket. Om tiltaket ikke blir godkjent er det to muligheter: 1: Tilbakeføring av ombyggingen eller 2: Tvangsfravikelse. Tilsvarende tiltak er tidligere blitt nektet.
Det er ikke mer enn vanlig uenighet i sameiets styre slik jeg ser det. Kaloshi, Saeed og jeg samarbeider utmerket i styret. Beskrivelsen ser slik ut: «Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.» Det er her snakk om https://www.aadahl.no. Hvorfor denne siden ble opprettet vil det bli redgjort for. Videre: det er blitt utarbeidet juridiske utredninger betalt av fellesskapet. Det klages her over bruk av materiale som er tilegnet som styremedlem. Dette er feil. Det meste av materialet er kommet fra tidligere styremedlemmer. Om dette hadde vært problematisk, ville det sikkert vært påpekt i de juridiske utredningene og ville vært brukt mot meg. Listen under er mitt forsvar på disse angrepene. I følge arkivet er det også kravstilleren til det ekstraordinære årsmøtet som ivret mest for å få meg kastet ut og tvangssolgt seksjonen. Dette er en ny standard for naboskap – og det er dette de som krever ekstraordinært årsmøte støtter.
Taushetsplikt. Om noen er bekymret for eventuell taushetsplikt så har eierseksjonsloven ingen pasus om dette. Det finnes noen råd på nettet. Huseiernes landsforbund har et innlegg.(Lenke) Ifølge Huseiernes så rammes ikke min side av hverken av personopplysningsloven eller eierseksjonsloven.
Opptak av lån – årsmøtet 2015. Under det ordinære årsmøtet i 2015 ble det vedtatt å låne NOK 10.000.000,- for nødvendig vedlikehold. Dette låneopptaket ble vedtatt på bakgrunn av en rapport om byggets tilstand utarbeidet av firmaet Ingeniør-konsult tidlig i 2015. I ettertid viser det seg at midlene ikke ble brukt for nødvendig vedlikehold av bygget, men til andre unødvendige ting. Det vil komme et eget innlegg om det.(Lenke)
Årsmøtet 2017 – lovbrudd. Under årsmøtet 2017 ble ny styreleder valgt etter benkeforslag fra meg. Umiddelbart utpekte den nye styrelederen de andre styremedlemmene . Loven sier at årsmøtet skal velge styret.(Lenke) Det er spørsmål om dette er lovbrudd. Det er et eget innlegg om denne saken.(Lenke)
Vedtektene – nektet å benytte vedtektsfestet rett. Under det ekstraordinære årsmøtet i november 2017 ble det vedtatt at den vedtektsfestede IN-ordningen skulle avvikles. Jeg hadde helt siden tidlig sommer 2017 forsøkt å få styret og Obos eiendomsforvaltnings råd om hvordan jeg skulle forholde meg. Obos eiendomsforvaltnings konsulent påstår at ingen var interessert i å benytte ordningen. Dette stemmer ikke Hun vet godt at jeg hadde kontaktet både styret og Obos eiendomsforvaltning ved flere anledninger. Her blir jeg beskrevet som «ikke noen» Sitat: «til nå ikke har vært noen som har ønsket å nedbetale.» Dette er vedtektsbrudd og jeg taper vesentlige summer årlig.
TV internettløsning – utkobling uten fornuftig alternativ. I tillegg til strøm, vann og avløp er tilgang til tv/internett vesentlig i et boligsameie. I en skrivelse til huset beboere i november 2017 opplyser styret at avtalen med tv/internettleverandøren Canal-Digital vil bli sagt opp. Det vil bli spart store summer på en ny ordning basert på bredbånd. I januar 2018 ble tilgangen til Canal-Digital stengt. Den alternative løsningen fungerte dårlig – det var store problemer med å se tv i flere år. I en sms-samtale med styrelederen i januar 2018 påstår styreleder at sameiet ikke har spart noe på omleggingen. Dette er det motsatte av hva styret opplyste høsten 2017. Her er det noe som ikke stemmer. Det er eget innlegg om denne saken.
Årsmøtet 2018 – valg. Under dette årsmøtet forsøkte styrelederen på nytt å utpeke styremedlemmer. Dette er samme knep som ble benyttet under årsmøtet i 2017. Jeg fikk stoppet dette med referanse til eierseksjonsloven.(Lenke) Jeg ble valgt men ble motarbeidet stort sett hele tiden. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)
Feil om vedlikehold av vinduer. Det er kommet mange påstander om vinduer. De fleste er feil. Jeg har hele tiden fremhevet hva loven sier. Det er blitt hevdet usannheter om dette i flere år. Mye av dette er beskrevet i kommentaren til påstandene i innkallingen til det kommende ekstraordinære årsmøte som nå er krevet. (Lenke) Saken er også kommentert i et innlegg om årsmøtet 2019.(Lenke)
Styreperioden 2018 – 2019 Nektet tilganger. Som kjent ble jeg valgt. Dette etter at den gjenvalgte styrelederen igjen forsøkte å utpeke styremedlemmene. Jeg ble motarbeidet hele tiden. Det er også kommet frem påstander om at jeg ikke ville gjøre oppgaver jeg ble pålagt og at jeg nektet å bruke styrets digitale hjelpemidler. Jeg hadde ikke tilgang til styrets dokumenter ei heller tilgang til styrets e-postkonto. (I ettertid har jeg oppdaget at en e-post med passordet til denne kontoen er blitt sendt til meg. Det er uvanlig, men denne har ikke jeg fått.)
Årsmøter – saker ønskes fremmet men nektet. Til årsmøtet 2020 meldte jeg flere saker. Flere av disse sakene nektet styret å fremme med ulike begrunnelser. Styret skriver selv til meg at «styret har behandlet dine saker». Dette er brudd på eierseksjonslovens § 43. «Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 41.» Her er stiller styret seg over loven ved å nekte meg å fremme saker.(Lenke)
Lovbrudd – ulovlig oppførte levegger. I styreperiden 2018 -2019 fikk styret oppført levegger mellom flere av oppgangene. Det er sannsynlig at disse er ulovlig oppført etter krav i plan og bygningsloven – at tiltaket er søknadspliktig. Jeg stiller spørsmål om dette til Oslo kommune – plan og bygningsetaten(PBE). De opplyser at tiltaket er søknadspliktig. Her er altså plan og bygningsloven brutt. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)
Lovbrudd – ulovlig ombygging av kjølerom/vaktmesterrom. Det er spor i arkivet etter dette prosjektet allerede i 2016. I 2017, da jeg var vararepresentant i styret, ble det holdt møte i det nedlagte kjølerommet som senere ble brukt som bod/verksted for vaktmester. Dette rommet ble senere ombygd til møterom, kjøkken og spiserom. Det ble også installert toalett. Jeg stiller igjen spørsmål til Oslo kommune.(PBE). Kommunen opplyser at tiltaket er søknadspliktig. Igjen har styret brutt plan og bygningsloven.(Lenke)
Vararepresentant – nektet deltagelse i møter og dokumenter. Under årsmøtet 2021 ble jeg valgt som varamedlem til styret. Jeg ville gjerne følge med på sameiets drift. Det har i alle år vært vanlig at varamedlemmer blir innkalt til møter – og at de har tilgang til styrets dokumenter. Jeg ble nektet deltagelse i møtene og nektet tilgang til styrets dokumenter og e-postkonto. Vararepresentanter har ingen lovfestet rett til dette, men har vært vanlig i vårt sameie.(Huseiernes landsforbund)
Et styremedlem bruker sin posisjon til å skaffe seg nye vinduer. En seksjonseier har hatt problemer med ventilasjonen i sin seksjon. Det ble påstått at det var mangel på ventilasjonsluker for innluft. I en periode hvor han var medlem av styret brukte han sin posisjon for å få vinduene skiftet på fellesskapets bekostning. Leiligheten skal være ombygd for å huse flere leietagere. Dette kan ha forrykket balansen i ventilasjonssystemet. Videre, om det har vært feil under oppføringen av bygget, skulle det vært reklamert på innenfor reklamasjonsfristen – ikke ca. 30 år senere. Her ser det ut til at seksjonseieren i egenskap av styremedlem beriket seg på fellesskapets bekostning.
Brukte styreposisjonen til å utestenge lovlig eier av parkeringsplass. Et styremedlem brukte sin styreposisjon til å skaffe seg tilgang til en annens parkeringsplass og stenger den rettmessige eier ute. En seksjonseier hadde nylig kjøpt sin seksjon. Det var noe uklarhet om eierforholdene til en parkeringsplass tilhørende den forrige eieren. Plassen skulle selges separat senere. Tidligere eier av seksjonen eier altså fortsatt parkeringsplassen og betaler fellesomkostninger for denne. Hva gjør så den nye seksjonseieren med dette? Han bruker sin posisjon i styret til å utestenge eieren av garasjeplassen ved å stenge nøkkeltilgangen. Han bruker selv garasjeplassen han ikke eier. Dette er et eksempel på maktmisbruk og enda et eksempel på flere års styrers holdninger til lov og rett. Det er også forsøkt å hevde at det ikke er lov å eie parkeringsplass utenom å eie en seksjon. Dette er stemmer ikke. Det skulle i så fall være nedfelt i vedtektene. I vedtektene står det at det ikke er tillatt å selge garasjeplasser utenom sameiet.(§ 3 første ledd)
Sameiets offentlige omdømme. Om kravstillerne mener at min hjemmeside er ødeleggende for sameiets offentlige omdømme så har har to tidligere nevnte seksjonseiere seg selv å takke. Det er blitt trakassert, kommet med usannheter og lover, årsmøtevedtak og vedtekter er blitt brutt. Kravstillerne nevner i innkallingen «folkeskikk» Etter dette burde ikke forslagsstilleren bruke dette ordet. Denne siden er mitt forsvar.
Dokumenter. 2017.11.17 E-post fra Obos om IN-ordningen. 2024.02.05 Ekstraordinært årsmøte – innkalling sak 3 2023.04.26 Referat fra det ordinære årsmøtet 2023. 2023.05.02 Referat Ekstraordinært årsmøtet.
Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 har tidligere stevnet oss for Forliksrådet og etter det Jordskifteretten. Vi fikk dom mot oss i Jordskifteretten. Vår nåværende advokat beskriver denne dommen som svak og er ikke basert på juss. I et ekstraordinært årsmøte i mai 2023 ble det avgjort at dommen fra Jordskifteretten skulle ankes. Etter dette er det fra enkelte av våre seksjonseieres side blitt trukket i tvil hva vedtaket innebærer. De samme seksjonseiere har bak styrets rygg holdt møter med styret i borettslaget for å oppnå en avtale på tvers av vedtaket i årsmøtet. Det er en av disse seksjonseierne som nå krever ekstraordinært årsmøte for å omgjøre vedtaket fra mai i år.
Status før angrepene fra borettslaget Thorvald Meyersgate 62 – 1985 – 2019. Før sameiet Sofienberggata 13 A-E ble opprettet var det Kreditkassens eiendomsforvaltning som bestyrte sameiet. Kreditkassen står som selger av leilighetene på oppdrag fra Oslo Byfornyelse AS, som var byggherre – altså utbygger. Prospektet og den medfølgende FDV-dokumentasjon opplyser at det i hele gårdsrommet skal være gangveier og lekeplasser. Kjørevei er ikke beskrevet. Videre, etter et halvt år anbefaler Kreditkassens eiendomsforvaltning å stenge innkjøringen med bom. I løpet av perioden frem til 2013 hadde jeg 3 konferanser med Oslo kommune, Plan og bygningsetaten.(PBE). Ved alle tre møtene var PBE klar og tydelig på det ikke skulle være kjøring på området. «I hvert fall ikke til naboeiendommene»
Status etter meklingsmøtet i Lagmannsretten i høst. Status er at borettslaget Thorvald Meyersgate 62 krever ubegrenset kjørerett. De krever full rett over vår eiendom med kjøring og parkering. Borettslaget skal selv ha kontroll over vår eiendom. Borettslaget vil heller ikke betale noe nevneverdig av de omkostninger vi har, hverken av veien eller av porten. Borettslaget vil heller ikke ta hensyn til våre sikkerhetsregler og krav for kjøring som våre beboere er underlagt. Dette vil borettslaget bestemme selv. Til tross for dette vil de 8 som har krevet ekstraordinært årsmøte inngå en avtale.
Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 krever at våre gangveier og lekeplasser skal omgjøres til kjørevei. Det er dette enkelte av våre seksjonseiere vil hjelpe borettslaget med. Å tillate dette vil være «en vesentlig endring av sameiets karakter» og «går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.» Dette er § 51 i eierseksjonsloven og er som en beskrivelse av vår situasjon. En avtale med borettslaget vil kreve «enighet fra alle seksjonseiere» En slik enighet eksisterer ikke. Det vet disse to herrene og prøver å omgå eierseksjonslovens § 51.(Lenke)
Bakgrunn – kjennelse i Jordskifteretten. Slik dommen i Jordskifteretten blir beskrevet er den ikke basert på juss. Den er ikke forståelig for jurister – og ikke for oss. Det kan hende at juristen Hagen hos Raeder mener at det er en risiko for å gå på et tap i Lagmannsretten. Det er alltid risiki ved slike saker. Fra vår side sett så har ikke borettslaget noen rettigheter hos oss. De har aldri vært der og aldri blitt dokumentert. Derimot har vi rettigheter hos borettslaget. Dette unnlater forslagsstillerne å nevne i innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet. Dette har stor verdi for oss, forslagsstillerne vil ikke bruke dette. Dette er klart i mot våre interesser og det kan stilles spørsmål ved hvilken side forslagsstillerne støtter.
Ny utvikling i saken. I dette avsnittet i dokumentet til det ekstraordinære årsmøtet forsøker initiativtakerne til dette møtet å snu tingene på hodet. De skriver: «Der er nå ny utvikling i saken, som gjør det nødvendig med ny behandling i ekstraordinært årsmøte.» En målsetting med anken til lagmannsretten slik det ble argumenter i årsmøtet i mai, var å kunne bruke en anke som pressmiddel mot TMG62 til å inngå en ordning før saken kom til lagmannsretten.» Det er ingen ny utvikling. Årsmøtets vedtak står fast. I vedtaket står det ikke noe om målsetting nevnt ovenfor. Møtet ble holdt 3. juli i år. Dette ble et kort møte, da motparten krevde mer enn de gjorde i Jordskifteretten. I praksis krever borettslaget omgjøring av våre gangveier og lekeplasser til kjørevei. Påstanden om at vi ikke har fått til en avtale er irrelevant da årsmøtets vedtak 2. mai står fast. Videre: «Styrets forhandlingsgruppe har i høst både møtt med styret i TMG62, og vært inne til offentlig mekling i regi av lagmannsretten (se Solibo melding fra styreleder 23 november).» Til de to selvbestaltede forhandlerne: dere bør være mer korrekte. Referansen til «Meldinger» på Solibo stemmer ikke. Imidlertid er det sendt ut et «Nyhetsbrev» på samme dato. Dette er et klassisk eksempel på sitatfusk fra disses side. (Et annet eksempel er hans forslag til det ordinære årsmøtet i år i saken om vinduer.) En annen unøyaktighet er at vi skal ha hatt møte med motparten borettslaget Thorvald Meyersgate 62 i høst. Dette stemmer ikke. Møtet var tidlig i sommer. Meklingsmøtet i Lagmannsretten burde i utganspunktet heller ikke ligge innenfor vedtaket. Vår nåværende advokat mente det motsatte – og at det var verd et forsøk. Motpartens krav i meklingsmøtet i Lagmannsretten er i hovedsak de krav de fremmet under møtet 3. juli. De som stiller krav om ekstraordinært årsmøte grunngir kravet med at de vil «fjerne den betydelige økonomiske risikoen sameiets eiere når står overfor ved en anke til lagmannsretten.» Forslagsstillerne hopper gladelig over det faktum at å gjøre om gangveier og lekeplasser til kjørevei vil redusere seksjonenes omsetningsverdi mange ganger det beløpet riskoen ved anke vil forårsake. Dette vil bli omtalt senere.
I saksfremstillingen til det annonserte ekstraordinære årsmøtet blir det referert til forarbeidet til det ekstraordinære årsmøtet i mai 2023. Tre referatutsnitt er trukket frem. Under forhandlingsmøtet i juli og meklingsmøtet i Lagmannsretten i oktober ble det fremmet langt mer omfattende krav fra motpartens side. I lys av dette er referatene nevnt ovenfor irrelevante.
I reglene for innkjøring har styret hos oss satt en rekke krav til sikkerhet. Disse kravene har borettslaget Thorvald Meyersgate 62 ikke tenkt å rette seg etter. De skal selv vurdere hvilke sikkerhetskrav som er nødvendige på vår eiendom. Alt dette ble gjort kjent under forhandlingsmøtet i juli og i meklingsmøtet i Lagmannsretten i oktober. Under møtet i juli i år uttaler representanten for borettslaget at om de ikke får som de vil, da blir det sak – altså sak i Lagmannsretten. Dette er trusler, og ikke et utgangspunkt for forhandlinger
Vurdering av mulig gevinst vs. Risiko. Det er uvisst hvor påstanden om et risikobeløp på NOK 2.000.000,- kommer fra. Styret har anmodet advokat Gudesen om en uttalelse om dette. Han skriver i sitt notat at risikoen vil ligge på ca NOK 150.000,- Her driver forslagsstillerne med skremselspropaganda. Dette ser også ut som et grep for å støtte motpartens sak.
Kort oppsummert. Forslagsstillerne krever her at styret går i forhandlinger med borettslaget Thorvald Meyersgate 62. De mener det er en økonomisk risiko knyttet til sak i Lagmannsretten. Forslagsstillerne unngår å nevne den verdiforringelsen som vil finne sted ved omgjøring av lekeplasser og gangveier til kjøreveier. De krever også bedre betingelser enn våre beboere og de vil ikke følge våre sikkerhetsregler. Det at noen av våre sameiere har gått bak ryggen på styret og holdt møter med motparten svekker vår sak. Dette er en svakhet motparten utnytter kynisk. Forslagsstilleren unngår også å nevne § 51 i eierseksjonsloven. En avtale slik motparten ønsker vil kreve tilslutning fra alle sameierne. Det vil den ikke få.
Dokumenter. 2024.02.05 Referat fra ekstraordinært årsmøte i februar 2024. 2023.04.26 Referat fra ordinært årsmøte 2023 2023.05.02 Referat fra ekstraordinært årsmøte i mai 2023.
Det ordinære årsmøtet for sameiet Sofienberggata 13 A-E ble avholdt 6. april 2022 på Grünerløkka seniorsenter – som vanlig. Utenom de lovpålagte sakene var det meldt 8 saker. Dette er uvanlig mange. Tre av sakene var innmeldt av meg.
Sak nummer 4 – om å følge lover og regler. Denne saken burde være unødvendig. Dessverre er det nok av lovbrudd, vedtektsbrudd og brudd på årsmøtevedtak. Uansett er den en påminnelse til styrene. Saken ble fremmet som vedtekstendring og krever dermed 2/3 flertall. I følge referatet ble forslaget godkjent.
Sak nummer 5 – om vedtektsendring. Jeg fremmet dette forslaget etter at jeg, som varamedlem til styret, ble nektet all informasjon i styreperioden 2021-2022. Jeg ble først invitert til det første styremøtet for så å bli nektet adgang og også nektet all informasjon om styrets arbeid. Det påstås at det hadde vært en avstemming i styret for å avgjøre om jeg skulle kunne delta på styrets møter og om jeg skulle ha tilgang til saker, dokumentasjon og styrets e-postkonto. Forslaget ble vedtatt.
Sak nummer 6 – skilt ved innkjøringen. Spørsmålet er hvorfor skiltet er kommet opp. Det står et skilt under som er godt nok. Det viser tydelig at dette er «Sameiet Sofienberggata 13 A-E. I ettertid er det kommet for en dag at det er drevet hotellvirksomhet i oppgang E. Det er tidligere skrevet eget innlegg om dette. Det er naturlig å knytte skiltet til hotelldriften – som er brudd på vedtektene (§ 2). Det er også kostnader knyttet til anskaffelse, montering og demontering av dette skiltet. Forslaget om å fjerne skiltet fikk flertall.
Dokumenter. 2022.04.06 Innkalling til ordinært årsmøte 2022. 2022.04.06 Referat fra det ordinære årsmøtet 2022. 2022.04.06 Nye vedtekter vedtatt – årsmøtet 2022.
Ved årsmøtet 2020 fremmet jeg 7 saker som skulle behandles under årsmøtet. Ingen av sakene kom med i innkallingen slik loven krever. Innkallingen var dermed ulovlig. Derav følger også at ordinært årsmøte ikke er avholdt i 2020. I år skjer det samme igjen. Styret nekter å ta med 4 av 7 saker til årets ordinære årsmøte. Til årsmøtet 2021 melder jeg igjen 7 saker. Kun 3 av disse ble vedlagt årsmeldingen – og kom dermed ikke til behandlig under årsmøtet slik loven krever.
Saker til årsmøtet nektes behandling. Til årsmøtet i år – 2021 – fremmet jeg på ny 7 saker som skal behandles under møtet. Etter ønske fra styret ble sakene oversendt digitalt som vedlegg til e-post. Det kom svar fra styret. I en e-post datert 24.mars 2021 skriver styret at de har behandlet mine saker. Flere av sakene kan de ikke ta med – på grunn av koronasituasjonen.
*
Styret har full kontroll over informasjonsflyten og kan dermed luke bort det de ikke liker.
*
Løsningen utestenger de seksjonseiere som ikke har den nødvendige digitale kunnskapen og/eller mangler utstyr.
Dette er derfor brudd på § 43 i eierseksjonsloven. I 2020 brøt styret ved hjelp av Obos eiendomsforvaltning loven på flere punkter.(Lenke)
Dokumenter. 2021.02.24 Varsel om årsmøte 2021. 2021.02.24 Varsel om årsmøte pr. sms. 2021.02.23 Digital kommunikasjon. 2021.03.16 E-post til styret med vedlegg – 7 saker til årsmøtet. 2021.03.24 E-post fra styret hvor saker til årsmøtet nektes. 2021.03.24 Brev fra styret – saker nektes.
For ca. 1 år siden ble det skiftet 2 nye vinduer i 5. etg. i oppgang A. Vinduene har en helt annen farge enn andre vinduer i bygget. Hvorfor er vinduene skiftet? Hvem har betalt? Igjen må jeg minne om at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. (Eierseksjonslovens § 32) På styremøtet 11. desember 2018 var det en sak om ventilasjon i samme seksjon. Kan det være en sammenheng her?
Ordner styremedlemmer opp for seg selv? Eier av denne seksjonen har sittet i styret i mange år – og satt i styret på dette tidspunktet vinduene ble skiftet. Spørsmålet er om styremedlemmene ordner opp for seg selv på fellesskapets bekostning? Neste spørsmål er om det er lovbrudd? Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar – klart definert i eierseksjonslovens § 32.(Lenke..)
Sak under årsmøtet 2021. Saken ble fremmet for årsmøtet 2021 med krav at seksjonseier selv skal betale kostnaden for bytte av vinduer. Styret fremmet et motforslag. Kravet om at seksjonsier selv skal betale fikk flertall. ( I ettertid opplyses det at seksjonseier ikke har betalt sine vinduer – og dermed beriket seg på fellesskapets bekostning.)
Dokumenter. 2020.05.13 Referat fra det ordinære årsmøtet 2020.
Dette er det største angrep på vårt uteområde. Denne gang ved Oslo kommune, kulturetaten. Det har vært to andre forsøk. 1: Vårt styre har forsøkt å tvinge vedlikeholdet over på grunneier – enda området har vært forvaltet av oss siden 1985. 2: Styret har siden 2018 latt området forfalle. Dette vil være en god grunn for grunneier å hevde «dere vedlikeholder det ikke, så har dere ikke bruk for det.»
Angrep på vårt uteområde – lekeplasser og gangveier. Dette er det største angrepet på vårt grøntområde. Det er kjent at grøntområdet med boder, gangveier trær, benker og beplantning ellers, er anlagt på grunnen til Oslo kommune, kulturetaten. Dette skjedde i 1984 – 1985 da huset ble bygget. Siden har det vært forvaltet av oss. Plan og bygningsetaten har opplyst ved besøk flere ganger at området er regulert til felles lekeområde. Det skal ikke kjøres der og «ivertfall ikke til naboeiendommene.» (Les eget innlegg om dette.)
Plan og bygningetaten – ulovlig kjøring. Plan og bygningsetaten har opplyst ved besøk hos de flere ganger at området er regulert til felles lekeområde. Det skal ikke kjøres der og «ivertfall ikke til naboeiendommene.»
Bygging av anleggsvei. Bygget, med adresse Toftesgate 69, som tilhører kulturetaten er nå under restaurering. I den forbindelse er trær blitt fjernet. Nå er også fastmonterte utemøbler, samt belysning fjernet sammen med at anlagte kuperinger i terrenget. Dette for å bygge anleggsvei og byggeplass. Styret har ikke kommet med noen informasjon om fremtiden for det området vi forvalter. De har kun lagt til rette for ødeleggelsene.(Eget innlegg om dette.)
Avtale med Oslo kommune – kulturetaten. I ettertid viser det seg at styret har gjort avtaler med utbygger om kjøring over vårt området. Avtalen hadde noen punkter som har vært fordelaktige for sameiet.
Dokumenter. 2019.04.03 Referat fra det ordinære årsmøtet 2019.
Eierseksjonsloven § 57 om styrets oppgaver: «Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.» Det å la utbyggerne ødelegge uteområdet vårt kan neppe være i samsvar med eierseksjonslovens § 57.(Lenke)
Avtale om kjøring over vårt område. Det er lite trolig at anleggsveien er bygget uten en avtale om å kunne kjøre i gjennom bommen og over vårt område. Har hele styret godkjent dette eller er det et enkelt styremedlem?(Lenke) Det er ikke fremkommet noen opplysninger som viser at sameiet har noen fordel av dette. Er det lovbrudd?
Vårt uteområde i 2009. Lekeplass for barna, sittegruppe for barn og voksne. Plener og sandkasse.
Ødeleggelse av vårt uteområde. Styret har latt andre rasere vårt uteområde. Trær er felt, det er bygget anleggsvei og sittegruppe er ødelagt. Videre har de latt store lastebiler kjøre inn på området. Dette er barnas lekeplass og voksnes område for rekreasjon. Er det til sameiets fordel?
Samme område i februar 2020. Det bygges anleggsvei over vårt område. Benker er fjernet, trær er felt.
Brudd på eierseksjonslovens § 4. Ved ikke å ivareta vårt uteområde bryter mest sannsynlig sameiets styre eierseksjonsloven. Under § 4 definisjoner pkt. C «I denne loven menes med e) – fellesareal: «de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene.» (Lenke) Det ødelagte området inngår i pkt. C da vi har hatt bruksrett siden 1984 – 1985.
Uteområdet februar 2020. Trær er felt, benker fjernet og barnas lekeområde brukes som parkering.
I ettertid har det vist seg at styret har gjort avtale med Oslo kommune – kulturetaten. Denne avtalen har gitt sameiet en del fordeler. Dette burde vært gjort kjent for sameierne slik at misforståelser kunne vært unngått.
Dokumenter. 2019.04.03 Referat fra det ordinære årsmøtet 2019. 1985.06.00 Skisse over uteområdet.
