Kravstillerne påstår at sameiet var nær konkurs, men dette stemmer ikke. Vi har en solid økonomi og går med overskudd hvert år, som ligger mellom en halv og en million kroner. Den store kostnaden knyttet til reparasjonen av galleriet ble dekket ved et lån, som ble innvilget. Det tok imidlertid noen dager før lånet ble utbetalt til konto, og i mellomtiden kom store regninger fra firmaene som utførte arbeidet. Innlegget er under arbeid.
Forsinket betaling til oppdragsgiver. Vi hadde kontinuerlig god dialog med vår kontaktperson hos Blikkmannen AS, som var fullt informert om at finansieringen skulle komme gjennom lånet, og at betaling ville bli gjennomført så snart pengene var på plass. Det var enighet om dette mellom oss. Vi var på ingen måte nær konkurs. Et alternativ for finansiering hadde vært å be sameierne om en ekstraordinær innbetaling. Dette alternativet ble imidlertid ikke valgt, da vi ønsket å unngå at noen i sameiet potensielt skulle komme i økonomiske vanskeligheter.
Årsmøtet 2024 – manglende informasjon. Som kjent så kan styret ta opp lån for løpende drift. Det står ikke noe i eirseksjonsloven om at det skal orienteres særskilt eller at det skal innkalles til ekstraordinært årsmøte. Her er et utsnitt fra kravstillerne Fachenberg, Hansen og Leknes.1 (De som har signert kravet om ekstraordinært årsmøte.)
«Det vil si at der ikke var penger på hverken sparekonto eller driftskonto til å betale løpende regninger. Styret måtte be om betalingsutsettelse fra leverandører. Styret var derfor tvunget til å ta opp et lån på kr. 2,000,000. Dersom lånet ikke hadde blitt tatt opp, kunne sameiet i realiteten gått mot konkurs3. Årsmøtet 19 juni ble ikke orientert om dette.»
Utsnitt fra Huseiernes landsforbund om låneopptake.2
“I utgangspunktet antas det at styret har anledning til å ta opp lån uten årsmøtets samtykke, forutsatt at man ikke har oppsparte midler, og lånet går til dekning av nødvendig vedlikehold. Ønsker man en regulering av styrets adgang til å ta opp slike lån, bør det fastsettes i vedtektene at årsmøtets samtykke er nødvendig»
I fotnote nr. 3 skriver kravstillerne: “Sameiet hadde hatt to store utgiftsposter frem til mars, til sammen i størrelsesorden rundt kr. 2,000,000: Reparasjon av svalgangen i 6. etasje, og advokatutgifter til rettssak mot Thorvald Meyersgate 62 om bruk av port fra Sofienberggata, der sameiet tapte i alle tre rettsinstanser.”
Dette er ikke sant. Sameiet tapte i Jordskifteretten og i Lagmannsretten. Forliksrådet felte ingen dom på grunn av ikke overholdte tidsfrister – her lyves det. Det er også grunn til å minne om at borettslaget Thorvald Meyersgate 62 stevnet oss for Tingretten med krav om midlertidig forføyning om gangrett og kjørerett. Der vant vi.3 Videre – i Lagmannsretten tapte vi – men med disens. En dommer var 100% på vår side i følge dommen.4
Det er blitt fremmet flere forslag om å bytte tak i de senere årene. Dette innlegget er begrenset til tidsrommet 2015 og frem til idag. Noen forslag har vært rene dumheter. Det er også kommet flere forslag om å bytte hele taket. Dette sammen med andre dyre og unyttige tiltak. Lekkasjer vil det være så lenge vi bor i et land med vinter og frost. Det dummeste forslaget som aldri kom til årsmøtebehandling er å bytte ut steintaket med blikktak. I følge eksperter er dette «noe man ikke gjør». Materialet slik det er presentert baserer seg hovedsaklig på årsmøtereferater og årsmeldinger. Dette er på ingen måte en fullstendig oversikt men er under arbeid.
Styreperioden 2024 – 2025.
09.01.2025 – ekstraordinært årsmøte. Kravet er underskrevet Thore Hansen, Espen Leknes og Terje Fachenberg. Det klages i kravet som er kalt «2024-10-22_Veikart_SBG13»1 over manglende fremdrift. To av disse som har underskrevet kravet ble valgt som styremedlemmer under det ordinære årsmøtet i 2024. Ett medlem trakk seg fra styret, en annen nekter å utføre oppgaver. I resten av styret er det to nye medlemmer som har begrenset kunnskap om sameiets forskjellige prosjekter. Alt dette har forsinket styrets arbeid. To av de som har underskrevet kravet er selv medskyldige i forsinkelsen. Særlig Hansen som er valgt styremedlem.
Ekstraordinært årsmøtet – om taket. Under hovedpunkt «1. Bygningsmasse – forebyggende vedlikehold i stedet for reparasjon» er det et underpunkt – punkt 3. om tak:
«Takstein og undertak er fra byggeår. Ingen uavhengig faglig vurdering av taket er gjort, men taktekker har påpekt at taket bør skiftes da det har nådd sin maksimale levetid og faren for vannlekkasjer er betydelig. Flere takreparasjoner har vært gjort i senere år når det har oppstått lekkasjer. Flere steder er selve undertaket skadet av vannlekkasjer. Det er sannsynlig at stedvis lekkasje kommer til å oppstå i tiden som kommer, dette vil særlig berøre de øverste leilighetene. Dette har medført og vil medføre unødvendige kostnader.»
«I forlengelsen av taket finnes 4 balkonger i 6. etasje, disse vedlikeholdes som fellesareal. En nylig befaring gjort av taktekker for å vurdere faren for lekkasje nedover i leilighetene, slo fast at balkongenes gulv membran og veggpanel er i dårlig forfatning og bør renoveres sammen med taket. Det ble også påpekt at alle rennene fra taket er svært gamle og bør skiftes sammen med taket, for å unngå lekkasje og isdannelse om vinteren. Varmekablene i alle takrennen har sluttet å fungere.»
Om styret og vedlikehold. Det er ikke mer enn to år siden taket ble renovert. Det er ikke meldt om lekkasjer etter det. Det ser ut til at enkelte seksjonseiere har alt for mye penger å bruke. Det er også grunn til å nevne at alle de tre som har underskrevet kravet om ekstraordinært årsmøte har sammen eller hver for seg sittet i alle styrer fra 2015 og frem til i dag. Mange avvik som er blitt listet opp fra disse herrene er nevnt i vedlikeholdsrapporten fra 2015. De er ikke blitt tatt tak i. I innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet skriver styret i sin vurdering om tak:
«Tak: Et ekstraordinært årsmøte stemte ned forslaget om å bytte tak. Styret har derfor valgt å utføre nødvendige reparasjoner for å opprettholde takets tilstand.»
I sum, etter det som er beskrevet over, bør hele det såkalte veikartet avvises av årsmøtet 9. januar 2025.
Styreperioden 2023 – 2024.
Det ordinære årsmøtet 2024. Tak er ikke nevnt i innkallingen til det ordinære årsmøtet. Under overskriften: «Vedlikeholdsetterslep «Sameiet har vedlikeholdsetterslep. Det ble utarbeidet en vedlikeholdsplan fra en fagperson i 2015.»
«Vedlikeholdsetterslep Sameiet har vedlikeholdsetterslep. Det ble utarbeidet en vedlikeholdsplan fra en fagperson i 2015. I denne planen var det flere kritiske hastepunter som ble foreslått rettet innen et år. Årsmøtet vedtok også den gangen et stort lån for dette arbeidet og pengene ble brukt i 2016 og 2017. Imidlertid valgte styrene den gangen å prioritere annerledes og flere kritiske punkter ble ikke gjennomført. Sameiet betaler idag ned på dette lånet med omtrent 100 tusen i måneden (renter og avdrag).»
Tak er ikke nevnt, men vil komme inn under en evntuell ny vedlikeholdsplan.
Styreperioden 2023 – 2024 om tak. Ved gjennomgang av alle styrereferater i denne perioden er det ikke spor etter i noen referater etter tak.
Ekstraordinært årsmøte i februar 2024. Som beskrevet under så kom det krav om ekstraordinært årsmøte datert 26. november 2023. Det ble noe frem og tilbake. Eier av seksjon 41, Thore Hansen bryter eierseksjonsloven ved å forsøke å bestemme datoer for dette møtet. Han vet godt at det er styrets oppgave å innkalle til årsmøter. Hansen er ikke på dette tidspunktet medlem av styret.
Møtet berammet til 4. januar 2024. Det ekstraordinære årsmøtet var først forsøkt berammet til et tidspunkt før jul. Etter det ble møtet berammet til 4. januar. Dette liker ikke Hansen. Han skriver:
«Viser til innkalling til ekstraordinært årsmøte 4 januar, sendt ut lille julaften kl 18. Viser også til mine eposter av 22/11, 26/11, 29/11 og 5/12, der en rekke datoer foreslås. 4 januar er ikke en av disse datoene. Jeg er ikke tilbake i Oslo fra ferie den dagen, og jeg vil heller ikke ha anledning til å avklare denne datoen.»2
Igjen vil Hansen bestemme over styret – igjen legger han seg borti styrets arbeid. Hansen er ikke styremedlem. Huseiernes landsforbunds ledende jurist har påstått overfor meg at seksjonseiere ikke har noen rettigheter mellom årsmøtene.(Unntatt ved å kreve ekstraordinære årsmøter. Det sa han ikke noe om.)
Formellt krav om ekstraordinært årsmøte. Det formelle kravet kommer i form av en e-post datert 26.november 2023. Den inneholder ett vedlegg.3 Kravet har 3 hovedpunkter. Hovedpunkt 1. «Vedlikehold av bygningsmasse» På side 3 – under punkt 1: «MANGLENDE VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSE» nevnes tak – underpunkt «Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver»
Styret utformer en formell innkalling. Innkallingen ble sendt 31. januar som en nyhetsmelding på Solibo og heter: Ekstraordinært årsmøte «Sofienberggate 13 A-E februar 2024.» Om tak heter det:
«Bygget er nå nærmere 40 år gammelt, og flere store, kostbare vedlikeholdsoppgaver må forventes å måtte utføres i de nærmeste årene. Dette gjelder: -Takheller/undertak» (Samt noen andre punkter.)
Styrets innstilling: «Til punkt: Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver Tak: På årsmøtet 21.03.2017 ble det lagt frem et forslag fra styret (sak 5) om å finansiere et nytt tak. På årsmøtet var det 24 stemmeberettigede, 17 av disse stemte imot dette forslaget. Siden forslaget til å finansiere et nytt tak ble nedstemt av årsmøtet valgte styret i 2021 å reparere taket da dette kunne finansieres med sparepengene. Omtrent 150 ødelagte takstein ble byttet og 16 flere lekkasjer ble tettet. Dette kostet omtrent 400 000,- kroner. Nylig har vi fått gjennomført rens av takrenner for å bedre avløp av vann slik at sannsynligheten for lekkasjer reduseres. Han som gjorde denne jobben tok også en sjekk av taket og fant noen takstein som var ødelagt og disse ble rettet. Styret vil for øvrig også nevne at også denne oppgaven var en del av vedlikeholdsplanen som ble laget i 2015. Denne oppgaven skulle gjøres med de 10 millioner kroner som ble bevilget. Dette ble imidlertid ikke gjort den gangen, og senere styrer har gjennomført dette fra de ordinære felleskostnader.»
Styrets innstilling.(nevner ikke tak – men vedlikeholdsplan hvor tak bør være inkludert.) «Flertallet i styret foreslår at det ikke er nødvendig å påkoste ny vedlikeholdsplan, men oppdatere vedlikeholdsplanen (se vedlegg 4) sameiet fikk etablert i 2015. Planen er fortsatt gjeldende da låneopptaket som ble gjort ble brukt på andre ting enn å utbedre avvikene i rapporten.»
Vedtaket – forslaget fra kravstillerne ser ut til å ha fått flertall. Det ser ut til at forslaget fra kravstillerne har fått fler tall, selv om det er noe tvetydig. Vedtaket nevner ikke taket, men det kan komme inn under pkt. c)
«c) Styret utarbeider en vedlikeholdsplan for de neste 5 årene. Denne skal inneholde anslåtte kostnader for de ulike vedlikeholdstiltakene. Dette bør bygge på vedlikeholdsplanen sameiet fikk laget i 2015. Styret rapporterer tilbake på disse vedtakene i regulært årsmøte våren 2024.»
Styreperioden 2022 – 2023.
Omfattende korrespondanse med eiere og støtte til ekstraordinært årsmøte. Det er en omfattende korrespondanse med eiere som støtter kravet om ekstraordinært årsmøte. Styret stiller spørsmål ved listen av kravstillere og ber om bekreftelse fra hver enkelt. Den kommer i form av e-poster fra den enklete kravstiller.
Ekstraordinært årsmøte høsten 2023. Kravet til ekstraordinært årsmøte kom i form av en e-post fra Thore Hansen datert 22. november 2023. E-poste innholder et ønske om dato. Han varsler at det formelle kravet vil komme «om en dag eller 2»4 Hanen ser ut til å glemme at etter eierseksjonsloven er det styret som innkaller til årsmøter, både ordinære og ekstraordinære.
Formellt krav til ekstraordinært årsmøte. Det kravet kommer i form av en e-post datert 26.november 2023. Den inneholder ett vedlegg.3 Kravet har 3 hovedpunkter. Hovedpunkt 1. «Vedlikehold av bygningsmasse» På side 3 – under punkt 1: «MANGLENDE VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSE» nevnes tak – underpunkt «Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver»
Omfattende reparasjon av taket i 2021 – 2022. Hansen ser ut til å glemme at taket var underlagt vesentlig rengjøring og reparasjoner året før. Dette er beskrevet omfattende med bilder i innkallingen til det ordinære årsmøtet 2022.
Styreperioden 2021 – 2022.
Styreperioden 2021 – 2022 om tak. Styreperioden 2021 – 2022 ble avslutet med det ordinære årsmøtet 6.april 2022. Årsmeldingen presenterer en omfattende bildebasert presentasjon av arbeidene på taket.6
Arbeid på taket. «Styret har i løpet av 2022 fått vasket og reparert taket. Taket var veldig møkkete og full av mose. I tillegg var det 16 lekkasjer som ble tettet og det ble også byttet ca 150 takstein som var knust. Se vedlagte bilder«.7
Reparasjoner på taket 2021 – 2022. Taket ble reparert og rengjort i denne styreperioden. Jeg trodde at mose på taksten ville være til skade. En spesialist i restaurering av gamle bygninger avviser dette. Som vist over har ikke styrets årsmelding noen omfattende beskrivelse av dette arbeidet. Etter disse arbeidene er det ikke nødvendig å bytte taket – det er godt nok å tette lekkasjer som oppstår.
Det nye styrets første møte – 27. april 2021. Referatet fra møtet nevner tak i begrenset grad. Sak 14 heter: «Nytt tak og fjerne grafitti og hærverk ved inngangspart mot Toftesgate.»
«Taket er i ferd med å gå i stykker o lampene er løse. Legge nye gipsplater og males med utomhus maling. Male opp dører og vegger for å fjerne graf f iti og hærverk. Tilbud fra Telles foreligger. Se vedlegg. Pris 13.500 ex mva»
Vedtak: «Asher legger ut anbud på taket, resten settes på vent. Grafitti avventes, og vi ser hvordan vi gjør det.»
Styrets møter i styreperioden 2021 – 2022 om tak. Bortesett fra møtet 27. april 2021 er ikke taket nevnt i referatene fra noen av møtene i denne perioden. Dette er underlig og foruroligende at en såpass stor sak ikke er nevnt.
Styreperioden 2020 – 2021.
Styreperioden 2020 -2021 – årsmøtet. Styreperioden ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2021. Heller ikke i årsmeldingen til dette årsmøtet er tak nevnt.8 Tak er ikke nevnt hverken i styreperioden 2018 – 2019 eller i perioden 2019 – 2020.
Styrets møte 01.12.2020. Det er avdekket skader på taket etter fjerning av mose og vegetasjon. Styret fremmer forslag om utbedring. «Sak 2 Rengjøring av tak og utskifting av skadet takstein på taket.»
«For at taket skal holde det antall år vi trenger for at vi skal kunne nedbetale lånet først så må vi ta bedre vare på det, og utføre vedlikehold. Ved spyling av takrenner har det blitt avdekket skadet og manglende takstein. Dette må repareres.»
«Forespørre Telles som også har en blikkenslager om de kan ta på seg dette, evt. spørre f irma vi har engasjert om de kan gjøre dette.»
Forslag til vedtak: «Innhente tilbud fra begge og avgjøre når vi gjør dett. Ser for meg at dette må vente til våren.» Vedtak: «Asher legger ut anbud på nettet, innhenter tilbud på utskifting av takstein og rengjøring av taket.»
Styreperioden 2017 – 2018.
Årsmøtet 2018 – om tak. Styreperioden 2017 – 2018 ble avsluttet med årsmøtet 17. april 2018. Styret legger frem en «skryteliste» og en liste over fremtidige prosjekter:9
Styrets arbeid 2017/2018: «Takene på alle skurene og bodene i bakgården er spylt og vasket»
Fremtidige prosjekter: «Nytt tak»
Med unntak av en linje i oversikten over tidligere større prosjekter nevnes ikke tak i årsmeldingen – innkallingen til det ordinære årsmøtet 2018.
Ekstraordinært årsmøte 21.11.2017 – utvikling av eiendommen. Under det ekstraordinære årsmøtet høsten 2017 ble det presentert et forslag om utvikling av eiendommen. Det ser ut til at det er Fachenberg som står som initiativtager til dette forslaget. Det er svært alarmerende. Om alle disse forslagene skulle settes ut i livet ville det ødelegge sameiets økonomi for mange år fremover. I innkallingen står det: «C) Styret informerer om forslag til videreutvikling av eiendommen»10Fra referatet: «C Videreutvikling av eiendommen: «Styret informerte om forslag til videreutvikling av eiendommen11. Se vedlegg.»12
Under overskriften «Gjenstående vedlikeholdsarbeider» skriver styret som punkt nummer 2: «Tak» Under overskriften «Finansiering av resterende behov» nevnes ikke tak. En annen stor sak som nevnes og som må vies oppmersomhet er «Salg av Loft til utbygging av leiligheter»
2017.03.27 Styrets møte om tak. En seksjonseier har fått vannskade etter taklekkasje. Styret vedtar å dekke hennes omkostninger.
Saksinformasjon: «Skade ved vannlekasje fra tak for NN seksj 00 – NN har utlegg for reparasjoner i leiligheten sin etter vannskade fra taket. Hun ber styret om å få dekket dette slik hun har fått ved 2 tidligere anledninger.» Vedtak: «Beløp 12.500 kroner. Ja, enstemmig vedtatt at styret dekker skaden.»
Styreperioden 2016 – 2017.
Årsmøtet 2017 – forslag om «A) Nytt tak, fasade og bakgård (Styret)» Styreperioden avsluttes med årsmøtet 2017. I innkallingen fremmer styret forslag om «A) Nytt tak, fasade og bakgård (Styret)» Styret presenterer et omfattende avsnitt om dette:13 Hele saken er presentert her. Det er en grundig saksfremstilling i den hensikt å «selge inn» forslagene. Heldigvis så årsmøtet sløseriet i disse forslagene og stemte de ned.
«Viser til møte den 07.02.2017 med styreleder, samt tidligere eposter, vedlikeholdsplan av mars2015, befaring og møte den 10.02.17 med blikkenslager, i anledning utbedring av yttertak mm.»
«Som presisert i epost nedenfor av 13.02.2017 er det i befaring og møte den 10.02.17 gjort en vurdering, at stedvise utbedringer av takene er så omfattende, og kan bli mer kostbart i forhold til en total omlegging av takene. Derfor er det mer lønnsomt å gjennomføre en total omlegging av alle takflater.»
«Dette med bakgrunn i en faglig og økonomisk vurdering i forhold til antall avvik, og hvor omfattende flere avvik er å utbedre, og ikke minst kostnader til rigg/drift som forøvrig vil utgjøre en stor del av kostnadene.»
«All den tid taket er beheftet med såvidt mange feil og mangler kan det ofte lønne seg å sette opp stilase fremfor bruk av dyre lifter. I tilfelle for Sofienberggata 13 A-E er det vurdert å setteopp takstilase, fremfor bruk av lifter.»
«Med bakgrunn i en samlet vurdering er det innhentet pris fra en takentreprenør, som har gitt pris på komplett omlegging av alle takflater. Undertaket som i hovedsak for de fleste tak består av zu-takplater er forutsatt byttet ut med kryssfiner-plater. Det leveres stålplater istedenfor takstein på impregnerte sløyfer og lekter på diffusjons åpen underlagspapp. Alt av takrenner, nedløp og beslagarbeider erstattes med nytt.»
«Prisen er innhentet får å få et så riktig bilde av de samlede kostnadene som en komplett tak- omlegging krever.»
«Den 21.02.2017 er det mottatt på epost pristilbud fra Brodin Blikkensalgermestere AS for omlegging av hovedtak, tak boder, over hovedinnganger, og utskifting beslag svalganger. Lundh Vedlikehold ANS har gitt muntlig budsjettpris på epoxybelegg gulver og utskiftning av plater vegger på svalganger i 5 og 6 etasje.»
«Nedenfor følger en budsjettmessig oppstilling av kostnader, og hvordan fordelingen i forhold til det enkelte tiltak fremkommer, og som gir en kvalifisert vurdering av hva det koster å gjennomføre en komplett takomlegging av alle tak for sameiet Sofienberggata 13 A-E.»
«Gjør oppmerksom på at alle beløp er avrundet og inklusive merverdiavgift. Det er også lagt inn en post for uforutsette forhold. Videre gjøres det oppmerksom på at det er kun beregnet takstilas. Om det skal gjøres utbedringer på fasaden, må det settes opp både tak -og fasadestilase, hvilket betyr en økning i riggkostnadene.»
«Ettersom det er innhentet en pris fra en tilbudsgiver for tak-utbedringen med bakgrunn i eget beregningsgrunnlag, anbefales det å utarbeide et pristilbuddokument som sendes ut til flere aktører i bransjen, slik at alle tilbudsgivere foretar en kvalifisert vurdering og beregning på de samme forutsetninger og beregningsgrunnlag.»
«Ved det får man lik konkurranse på like vilkår, noe som anbefales av undertegnede. Videre anbefales det å sende ut til 3 – 4 stk. tak-entreprenører som har samme kvalifikasjoner, erfaring og kompetanse.»
«Stillaskostnad for tak-stillas utgjør ca. kr 1.125.000,-, og tillegget for komplett fasadestillase og duk vil utgjøre ca. kr 350.000,-.»
«Tilsammen for tak og fasader vil de totale stillaskostnadene utgjøre ca. kr 1.475.000,- inkl. mva.»
«Når en først har satt opp et stilas er det hensiktsmessig å ta fasaden. Samtidig er det et ønske om å oppgradere hele bakgården. Styret har budsjettert med at arbeid med å skifte tak, oppgradere fasaden og bakgården vil koste 10 millioner totalt. Vi har i dag 2 millioner igjen fra første låneopptak på 10 millioner og vil trenge et nytt lån på 8 millioner.»
Styrets innstilling: «Styret foreslår å ta opp 8 millioner til i lån. Dette vil gå til ny fasade, tak og bakgård.»
«Faller forslag 1. Så er nytt forslag å ta opp 6 millioner for å finansiere et nytt tak.»
A Nytt tak Saksframstilling: Styretsinnstilling: «Styret foreslår å ta opp 8 millioner til i lån. Dette vil gå til ny fasade, tak og bakgård. Forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å ta opp lån på inntil kr 8 000 000» Vedtak: «Forslaget falt med 15 stemmer mot»
Faller forslag 1. «Så er nytt forslag å ta opp 6 millioner for å finansiere et nytt tak. Forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å ta opp lån på inntil kr 6 000 000» Vedtak: «Forslaget falt med 17 stemmer mot»
Heldigvis så falt forslaget. Referatet fra det ordinære årsmøtet i 2017 viser dette.14
2016.11.07 Styremøte – om taket. Saken heter «Sak 86/2016: Tak og lekkasje- utarbeide spek.» Saken om taket får stadig høyere saksnummer. Det mangler referat fra dette møte – antagelig.15
Styrets møte 7. juni 2016 om tak. Innkallingen til dette møte inneholder kun det. Det finnes ingen saksliste. Referatet ser slik ut om tak:16
«Sak 20 2016: Utbedring av utett tak (egen sak fra 1C/ 2016) STATUS: Er utført i uke 16. Videre utbedring av tak og andre årsaker til lekkasjer på svalegang og bygningsmasse må taes med stillas.»
2016.05.03 Styrets møte – om tak. Taklekkasjer har fått eget saksnummer. «Sak 20 2016 Utbedring av utett tak (egen sak fra 1C/ 2016)- Marte» Vedtaket ser slik ut:17
«Sak 20 2016: Utbedring av utett tak (egen sak fra 1C/ 2016) Status:Utføres i uke 16. Steinar Bratlie har ansvaret, og Marte følger opp.»
Styrets møte 5. april 2016 – om tak. Under styrets møte ble tak nevnt under «Sak 1-2016 Vedlikehold:» «C) Lekkasje tak se epost fra Steinar Bratlie- utbedres raskt.»18
Det meldes også om taklekkasje ved oppgang B. Det meldes også om taklekkasje ved oppgang B. «Sak 6-2016 Eventuelt -Til vaktmester- det drypper fra taket like ved heis. (Styreleder har informert vaktmester).»
Styreperioden 2015 – 2016.
Årsmøtet 2016 om tak. I årsmeldingens avsnitt som heter «Orientering om sameiets drift» er det avsnitt om taklekkasjer.19
Lekkasje tak i oppgang E: «Styreleder har blitt gjort oppmerksom på at det har flere ganger vært lekkasje i oppgang E. Entreprenør er kontaktet, og det viser seg at det er flere områder i taket og konstruksjonen som må utbedres. Dette vil bli utbedret så fort som mulig.»
Det ser ikke ut til at mye er gjort med taket i denne styreperioden. Det er nevnt noe i forbindelse med oppfølgingen av vedlikeholdsrapporten av 2015. Tak er ikke nevnt spesifikt i dokumentene fra styremøtene.
Styreperioden 2014 – 2015.
Årsmøtet 2015 – litt om tak. Styreperioden 2014 – 2015 blir avsluten med årsmøtet 2015. Under avsnittet som heter «Orientering om sameiets drift presenteres det en liste over «Større vedlikehold og rehabilitering» Det er kun en linje om tak. Året er 2015 og det står: «Utbedring av taket i galleriet.»20
Rapporter om byggets bygningstekniske status. Styret fikk utarbeidet en status og en vedlikeholdsplan for bygget som omfatter Sameiet Sofienberggata 13 A-E. Rapportene er datert i februar 2015 og ble distribuert alle seksjonseierne. Rapportene heter : TILSTANDSRAPPORT FOR UTVENDIG OG INNVENDIG FELLESAREALER21 og VEDLIKEHOLDSPLAN FOR UTVENDIG OG INNVENDIG FELLESAREALER22 Rapportene sier lite om tak. Det handler mest om beslag som bør skiftes og tetting av eventuelle lekkasjer. Rengjøring av alle takfalter er også nevnt.
Sak om bytte av vinduer har vært fremmet flere ganger. I de senere årene så ble forslag, fremmet som et fremtidig prosjekt under det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017. Den gang kun som et forslag sammen med andre svært kostnadskrevende prosjekter. Nye vinduer, nytt tak, ny fasade og nye balkonger var noen av forslagene fremmet av styret. Styret har underkomminisert at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar.(§ 32 i Eierseksjonsloven.) Det er få saker det er løyet og bløffet om så mye som dette. Det siste vedtaket er fra det ordinære årsmøtet 2024 og lyder «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte. Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for»
Styreperioden 2024 – 2025.
Ekstraordinært årsmøte i januar 2025. Det er de samme herrene som tidligere som nå er på krigsstien igjen. Det er også denne gangen et omfattende dokument med et eget avsnitt om vinduer. Også dette forslaget må omtales.
Krav fra Hansen, Fachenberg og Leknes. Kravet ble fremsatt i en e-post til styret datert 27. oktober 2024.1 Vedlagt var 2 hoveddokumenter samt e-postkorrespondanse med de som støtter kravet om ekstraordinært årsmøte. Det er disse som har underskrevet dokumentet. Det ekstraordinære årsmøtet i februar 2024 var «ført i pennen» av Thore Hansen2. Mye tyder på at det er han som står bak denne gangen også. Kravet er sendt fra Hansens e-postkonto.
To hoveddokumenter er vedlagt kravet. Det er to hoveddokumenter vedlagt kravet i tillegg til korrespondane med de andre som støtter kravet.
Punkt 1. 2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf. I dette innlegget legges det i hovedsak vekt på saken om vinduer. I punkt 1.2 skriver kravstillerne: (side 3)
«Vinduene er fra byggeår, med vindusrammer i tre. Vinduenes stadig dårligere forfatning har over flere år ført til vanninntrenging (i fasaden, påpekt i vedlikeholdsplan av 2015).»
«Årsmøtet i april 2023 vedtok at styret skulle utrede utskifting av vinduer, og legge alternative finansieringsløsninger frem for generalforsamlingen høsten 2023. I 2019 vedtok også årsmøtet å utrede utskiftning av vinduer, uten at dette ble ferdigstilt av styret. Saken ble lagt frem på styremøte 15 august i år, men kom ikke videre.»
» Flere vindu i ramme har løsnet på siden mot Toftes gate. Minst ett falt ned i gaten, men ingen fotgjengere ble heldigvis truffet.»
«Fare for å bli truffet av et fallende vindu gjelder særlig uteområdene til leilighetene i første etasje inne i gården, og fortauene i Sofienberggata og Toftes gate.»
«Videre er vinduene nå svært trekkfulle og lite energieƯektive, og påfører eierne unødvendig høye strømutgifter. Vinduenes alder gjør at de er lite lydtette. Luftinnsig er særlig bekymringsfullt i de lavere etasjene mot gateplan, og medfører fare for luftforurensing inn i leilighetene.»
«Kostnadsøkningen ved at vindusvedtakene fra 2019 og 2023 ikke er fult opp, er betydelige. Generell prisstigning på ett år beløper seg i hundretusen kroners klassen. I tillegg vil vanninntrengning i bygnings fasaden ha blitt større, som medfører ytterligere unødvendig kostnadsøkning for eierne.»
Kravstillernes forslaget til vedtak lyder:
1
“Veikartet for drift og vedlikehold” med oppfølgingspunkt godkjennes av eiermøtet.»
2
«Styret rapporterer tilbake til eierne i årsmøtet våren 2025 om status mht veikartet, senest ved utgangen av april.»
Punkt 2 2: 25.11.24_Utkast_Innkalling Ekstraordinært Årsmøte.docx. Vinduer omtales ikke spesifkt i dette dokumentet. Det er kun forslag 1 og 2 som ønskes vedtatt.
Innkalling til ekstraordinært årsmøte 9. januar 2025. Innkallingen heter: «Innkalling ekstraordinært årsmøte 09.01.2025 (2).pdf»5 Styret skriver i sin kommentar om vinduer:
Styret skriver om vinduer:
«Bygningens alder gjør det nødvendig å bytte ut flere vinduer, et tiltak styret erkjenner må tas tak i. Dette har imidlertid ikke vært en del av den opprinnelige vedlikeholdsplanen, og styret har valgt å prioritere andre nødvendige tiltak før vi går videre med vinduene. Sameiet har også vedlikeholdsbehov på flere andre områder, og vinduene er derfor ikke det eneste prosjektet vi jobber med. Arbeidet med vinduene pågår, men det er også andre tidkrevende oppgaver som må håndteres. Styret jobber helhetlig med alle drift- og vedlikeholdsoppgaver, og vi disponerer den tiden vi har tilgjengelig for å håndtere de ulike behovene. Vi har hatt flere befaringer og gjennomganger av vinduene, og både sittende og tidligere styremedlemmer har samlet betydelig kunnskap om vinduene. Flere av vinduene er spesielle, og flere som har deltatt på befaringene har hatt utfordringer med å forstå disse. Vi jobber kontinuerlig for å finne de beste løsningene for sameiet.»
Vedlikehold av vinduer. Om sameierne hadde fulgt loven og vedlikeholdt sine vinduer er det på ingen måte fare på ferde.6 Godt vedlikeholdte vinduer kan holde i etthundre år. Loven er klar selv om det er gjort gjentatte forsøk på sitatfusk og direkte løgner. Det vil komme flere nye innlegg om dette.
Vedlikehold og økonomi. Det er ikke dyrere å drive vedlikehold nå enn tidligere. Kanskje er det billigere. Det er liten aktivitet i bygningsbransjen for tiden. Det er gode muligheter for å gjøre gode avtaler. Å bringe inn prisstigning i dette er tøv. Prisstigningen blir «spist opp» av den årlige inflasjonen.
Det ordinære årsmøtet 2024. Hansen er igjen på krigsstien. Et nytt forslag om vinduer fra Thore Hansen. Han er misfornøyd med at saken om vinduer ikke er kommet videre – etter vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023. I innkallingen skriver styret om vinduer:7
Undersøkelse av nye vinduer
«Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.»
Vinduer – Hansen frasier seg ansvaret I. I en e-post datert 01.09.2024 frasier Hansen seg ansvaret for vindussaken. Videre referer han til e-post sendt 19. august samme år. Hansen skriver i e-posten datert 19.08.2024:8
«Jeg vil ikke ta ansvar for vindussaken med mindre vi får bistand av fagkyndig til å gå gjennom anbudsdokumenter og tilbud. Noe annet ville vært uansvarlig – og vil bli dyrt – da dette er utenfor styrets kompetanse»
«Husk også at jeg ikke bruker styremail og Whatsapp så lenge Aadahl har tilgang til disse, i lys av pågående og fare forytterligere trakassering av meg og andre på hans hjemmeside. Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.»
Hansen frasier seg ansvaret for vindussaken – II. Nå krever han sammen med Fachenberg og Leknes at de andre i styret skal fortsette dette arbeidet. I dokumentet «2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf» Hansen nekter å gjøre oppgaver og Leknes trekker seg fra styret. Det går et par måneder så angriper de det gjenværende styret for ikke å ta tak i vindussaken. Dette ligner på hykleri.
Hansen og min hjemmeside. Hansen nevner også min hjemmeside i sin e-post datert 19. august 2024. Han skriver: «Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.» Her lyver Hansen. Forslaget om min hjemmeside til det ordinære årsmøtet 2024 fikk ikke flertall.9 Hansen passerer min dør daglig. På døren er det et stort skilt med mitt navn på. Han kunne ta seg bryderiet med å skrive mitt navn riktig.
Styreperioden 2023 – 2024.
Årsmøtet 2024 – om vinduer. Styreperioden 2023 – 2024 avsluttes med årsmøtet 2024. I årsmeldingens avsnitt «Opplysninger om styrets arbeid i perioden» skriver styret om vinduer:10
Undersøkelse av nye vinduer: «Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.»
Det er meldt noen saker fra eiere. Thore Hansen har meldt en sak med nummer «6.1 – Vindu, protokoll og hjemmeside» I sin saksfremstilling skriver Hansen først et miniforedrag om årsmøtets funksjon. Videre om vedtaket fra årsmøtet 2023 om vinduer. Sitatene under har kun fokus på vinduer.11
«Generalforsamlingen/årsmøtet er sameiets «Storting». Vedtak som gjøres av generalforsamlingen forplikter styret seg å gjennomføre uten unødig opphold. Flere vedtak fra generalforsamlinger det siste år er ikke fulgt opp av styret. En ekstraordinær generalforsmaling 5 februar er heller ikke protokollført (per 18 mars), noe som ikke gjør det mulig for eierne å føre oppsyn med styrets oppfølging av vedtak.»
«1: Ordinært årsmøte 26 april 2023 vedtok at styret skulle innhente oppdaterte priser på utskifting av vinduer, og innkalle til et ekstraordinært årsmøte høsten 2023 der utskifting av vinduer skulle behandles av eierne, inkludert finansieringsalternativer. Dette er enda ikke gjort, selv om styret fikk oversendt fullstendig oversikt over antall og type vinduer 19 september, sendt igjen 25 september og 16 november 2023.»
«Forslagsstillers forslag til vedtak: 1: «Generalforsamlingen er sameiets øverste beslutningsorgan. Vedtak fra generalforsamlinger gis høyeste prioritet av styret og iverksettes uten unødige forsinkelser.» 2: Styret gjennomfører alle vedtak gjort av generalforsamlingene påpekt i 1-3 ovenfor.»
Styrets innstilling og forslag til vedtak: «Det ble ikke bestemt at styret skulle innhente tilbud på bytte av vinduer. En seksjonseier tilba seg på årsmøtet å utrede vinduer, men det ble noen uenigheter. Den personen som skulle gjøre jobben ønsket å ansette en konsulent til å gjøre jobben, og dette kan erfaringsmessig bli veldig dyrt og styret sa nei til å hyre inn konsulent for arbeidet og oppfordret seksjonseier til å gjennomføre jobben uten en konsulent.»
«Styret ønsker også å opplyse at vinduer er ikke den eneste vedlikeholdsoppgaven som sameiet må gjennomføre. Det er flere andre ting som har stått på planen fra 2015 som ennå ikke er gjennomført. Sameiet har presset økonomi siden det ble tatt et lån i 2016 som ble brukt over 2 år. Vi betaler rundt 100 tusen på dette lånet som tærer på økonomien. Vi gjennomfører de punktene som står på planen etter tur og orden med jevne mellomrom når vi får spart opp litt penger.»
«Det informeres også at bytte av vinduer er en meget stor og kostbar jobb. Denne jobben vil antakelig koste 5-10 millioner kroner. Bygget vårt er like gammel og identisk med Schous Plass 3 og muligens også 5. Vinduer er ganske like. Det kan være en ide å samarbeide med de andre byggene som har like vinduer, da dette muligens kan gi noen stor kunde rabatter.»
Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 1 og 2 i sak 6.1 (vindu og protokoll): «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte.»
Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for.»
Hansen ser her ut til å glemme noe vesentlig. Det ordinære årsmøtet 2023 påla styret en omfattende oppgave om vinduer. Videre skulle styret innkalle til ekstraordinært årsmøte høsten 2023 for å behandle resultatet av styrets arbeid. I stedet krever Hansen og hans medspillere et ekstraordinært årsmøte hvor vinduer knapt er nevnt. Hvordan henger dette sammen?
Styret med redusert arbeidskapasitet. Styret hadde et omfattende arbeide med det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. Gjennom det meste av styreperioden 2023 – 2024 var to av styrets medlemmer ikke aktive. Arbeidet ble derfor forsinket.
Det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. I sitt krav til ekstraordinært årsmøte datert 26. november 2023 nevnes vinduer kun i en linje. Dette møtet kommer i stand som en følge av vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023.12 hvor vinduer var en stor sak. I sitt forslag til vedtak nevnes ikke vinduer i det hele tatt. Styret på sin side skriver i sin innstilling:
«Utskifting av vinduer: Det er et vedtak fra årets ordinære årsmøte om vinduer. I hovedsak ble det vedtatt å utrede bytte av vinduer og å utrede alternativer for finansiering. Dette arbeidet er i gang og gjennomføres av forslagsstiller. Styret vurderer også å ta opp dette på neste ordinære årsmøtet da vi har mange prioriterte oppgaver. En rapport fra 2015 som ennå er aktuell påpeker andre vedlikeholdsoppgaver som mer kritiske enn bytte av vinduer. Eierseksjonslovens § 3213 omhandler ansvaret for vedlikehold av vinduer og eventuelt skifte av disse.»
Styreperioden 2022 – 2023.
Årsmøtet 2023 – forslag fra Hansen om bytte av vinduer. Forslaget heter: «6.2 Utskiftning av vinduer» De to første avsnittene ser slik ut:14
«Vinduene er fra byggeåret 1984, og er eldre enn forventet levetid for denne type vinduer. De er derfor svært trekkfulle og energi ineffektive, noe som fører til høyere strømregning for beboerne. Det er også svært dårlig lydisolering og støvgjennomtrengning pga vinduenes alder. Utskifting av vinduer vil gi verdiøkning for leilighetene.»
«Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest. På årsmøtet i 2019 ble det også vist til fare for liv og helse da minst et vindu hadde falt ut og ned i Toftes gate. Styret informerte årsmøtet våren 2019 om at en ville utrede saken og så komme tilbake til årsmøtet høsten 2019 med forslag. Styret har lagt ned mye arbeid i saken, men av flere grunner, deriblant pandemien, har vinduene enda ikke blitt skiftet.»
«I lys av sameiets økonomi utsettes utskifting av vinduer og det gjøres i 2024. Styret setter ned en liten arbeidsgruppe som foretar følgende:»
1: «Innhenter oppdaterte priser på utskifting av vinduer med eksisterende oppsett.»
2: «Utreder mulige alternative oppsett mht balkongvinduer og endring av størrelse av små vinduer mot gateplan/gårdsrom, og kostnad/prosess med å søke Plan og Bygningsetaten om tillatelse.»
3: «Et ekstraordinært årsmøte avholdes høsten 2023 for å behandle vindussaken. Styret legger da frem prisoversikt og tekniske spesifikasjoner for:»
«a) utskifting av eksisterende vinduer som de nå er.»
«b) utskifting av vinduer med alternativt oppsett for balkong og små vinduer mot gateplan/gårdsplass.»
c) finansierings alternativer.
Det lyves – sitatfusk. Dette stemmer som kjent ikke. Det ble vedtatt å utrede å skifte vinduer – ikke å skifte vinduer. Dette er et feilsitat. Videre skriver Hansen: «Årsmøtet høsten 2023 beslutter så alternativ a)b)c).» Her skriver Hansen som om det er vedtatt at det skal holdes ekstraordinært årsmøte høsten 2023. Det ble ikke avholdt noe ekstraordinært årsmøte høste 2023. I stedet samler Hansen noen seksjonseiere i et nytt – omfattende krav om ekstraordinært årsmøte. I dette kravet er vinduer knapt nok nevnt.
6.2 Utskiftning av vinduer – styrets holding. Her kommer «styrets vurdering», styrets innstilling og forslag til vedtak:
Styrets vurdering: «Årsmøtet 2019 har ikke vedtatt å bytte vinduer, imidlertid ble det vedtatt at styret skulle utrede dette. Dette ble utredet, men viste seg å være svært komplisert. De tilbudene som er innhentet er så mangelfull at de ikke vurderes. Vi har svært spesielle og kompliserte vinduer mot gateplan og dette krever mye og detaljert arbeid for å innhente hensiktsmessige tilbud. I tillegg vil kostnaden blir veldig stor. Dette kommer neppe noe særlig under 7 millioner kroner.»
Styrets inntilling: «Styret har mange andre arbeidsoppgaver foran seg. Det er lekkasjer fra 6 etasjer på begge sider som bør repareres før høsten. Vi har en rettslig konflikt gående med en nabo. I tillegg bør sameiet vurdere hvordan de skal ivareta sine interesser i bakgården.»
Styrets forslag til vedtak: «Det er veldig tidkrevende å utrede bytte av vinduer. Styret mener derfor at bytte av vinduer bør utsettes.»
6.2 Vedtaket. Det er noe uklart, men det ser ut som om forslaget til Hansen er vedtatt.15
Vedtak: «Godkjent/Vedtatt (13 for, 0 blank, 2 mot).»
Dette betyr at styret er pålagt et omfattende arbeid i denne saken. Det skal utredes utskifting av vinduer med samme som de opprinnelige. Det skal utredes alternativer for de små vinduene mot gaten og for balkongene. Videre skal det utredes alternativer til finansiering.
Styreperioden 2021 – 2022.
Årsmøtet 2022 – om vinduer. Årsmeldingen til årsmøtet 2022 nevner under avsnittet «Styrets arbeid»16
Undersøkelse av nye vinduer
«Styret utreder bytte av vinduer. Vi har hatt flere tilbydere på befaring, og styret har også sjekket vinduer. Tilstanden på vinduer hos oss er svært varierende, noen vinduer er helt råtne, mens mange vinduer er helt fine og enkelte vinduer kan klare seg noen år til.»
«Vi har svært spesielle vinduer mot gaten som er ment for å dempe gatestøy. Disse vinduene kan ikke byttes ut med helt vanlige vinduer som ikke er ment for å redusere gate støy. Å hensynta støyreduksjon sammen med god ventilasjon skaper utfordringer, men styret føler at begge disse tingene er viktige. Derfor tar det tid å innhente gode tilbud på vinduer.«
«Styret vil også opplyse at sameiet har meget stram økonomi, og vi har derfor ikke råd til å engasjere konsulenter til å ta seg av denne jobben.»
«Eventuelt bytte av vinduer blir en sak på årsmøtet og det er ikke sikkert dette blir gjennomført neste år.»
Styrets møte 26. oktober 2021. Sak 10 heter: «Vinduer orientering»18
«Styreleder og styremedlem NN er i gang med arbeidet. Siden to styremedlemmer har sagt at de ikke har tid til å jobbe med denne saken har styreleder bedt om hjelp fra vara i forbindelse med denne saken. Vi har en snart klar en oversikt og skisse over vinduer.»
Forslag til vedtak: «Til orientering»
Vedtak: «Orientering er gjort.»
Vinduer – styrets møte 15. juni 2021. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Sak nummer 8 heter: «Utskifting av vinduer, status»19
«Flere tilbydere har gjennomført befaringer av byggene og levert teknisk og prismessige tilbud på utskiftning av vinduer. Styret planlegger et ekstraordinært sameiermøte etter sommerferien om saken.»
Forslag til vedtak: «Styret tar orienteringen til etterretning.»
Vedtak: «Ytterligere ett firma inviteres til å komme på befaring. De andre tilbyderne inviteres til å oppdatere tilbudene og svare på spørsmål.»
Styrets møte 11. mai 2021. Sak 3 heter: «Oppdatering, utskifting av vinduer»20
«I lys av vedtak på årsmøte 2018 og diskusjon i forrige styremøte, skal det avholdes et informasjonsmøte om utskifting av vinduer i sameiet. Følgende tidsplan foreslås:»
«Andre halvdel av mai: Klargjøring av spesif ikasjoner, befaringer med tilbydere»
«Andre halvdel av august: avklaring av spørsmål med tilbydere»
«7 september: ekstraordinært årsmøte med seksjonseiere»
Forslag til vedtak: «Tidsplanen vedtas.»
Vedtak: «Foreløpig tidsplan vedtas. Justeres ved behov i senere styremøter.»
Her bløffes det igjen. Det var ikke noe vedtak under årsmøtet 2018.
Styrets møte 27. april 2021 – orientering fra styreleder. Under styrets møte – «Orientering fra styreleder» nevnes vinduer:21
«Årsmøtet har bedt oss utrede vinduer for 2 år siden.»
Styreperioden 2020 – 2021.
Årsmøtet 2021 om vinduer. Årsmøtet 2022 ble avholdt digitalt mellom 7. april og 10. april. Jeg har fremmet en sak om vinduer i oppgang A etasje 5/6. Videre, under overskriften «Styrets arbeid» i årsmeldingen er det et avsnitt om vinduer:22
«Styret fikk i oppdrag av årsmøtet 2018 å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet. Dette arbeidet er fremdeles pågånde. På grunn av situasjonen med korona pandemien og andre årsaker utenfor styrets kontroll, har arbeidet blitt forsinket. Styret har innhentet informasjon fra sameiere og spurt om de har ødelagte eller skader på vinduene sine. Det er 13 leiligheter som har meldt inn skader. Dette er 22% av alle leiligheter i sameiet.»
«En så viktig sak er uegnet for avstemning i et digitalt årsmøte. Derfor er denne saken ikke med som en sak på det ordinære årsmøtet i år (2020). Styret vil så snart forholdene tillater det, innkalle til et fysisk ekstraordinært sameiermøte der vinduer vil bli behandlet for at styret kan informere best mulig og at det blir anledning til å stille spørsmål å ha en diskusjon om dette.»
Under styrets møte 1. desember 2020 – sak vedtas det at finansieringen av nye vinduer skal stemmes over under årsmøtet 2021.23
Innkallingen til årsmøtet 2021 – flere usannheter. Vinduer var ikke en sak på årsmøtet 2018. Derimot var det en sak på årsmøtet i 2019. (Sitatfusk 1) Oppdraget styret fikk fra årsmøtet var ikke «å utrede beste og mest økonomiske løsning» men å «Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte.» (Sitatfusk 2)
2021.03.23 – styrets møte – om vinduer. Sak 5 under styrets møte er omfattende. Den heter kun «Vinduer»24
«Det er tilrådelig å avvente med å skifte ut balkongvinduer. Dette av kostnadshensyn, men også for å kunne bruke tid på å finne riktig vindusutforming på balkongene. Det er innkommet tilbud fra fire firma på utskifting av alle vinduer, inkludert balkongvinduer. To av de som fremstår som mest seriøse har sammenlignbare tilbud på Nordan vinduer, på 1,9 og 2,5 million ink. mva. Avventer oppdaterte pristilbud uten balkongvinduer (2,5m). Det er derfor trolig at totalkost blir rundt 2 million. Dette kan finansieres gjennom sameiets egne oppsparte midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne. Dersom det tas inn f.eks. kr. 800,000 fra eierne, blir det i gjennomsnitt kr. 13,000 på hver som kan tas i to innbetalinger over tid. Ifølge Eierseksjonslovens er det styrets ansvar å beslutte utskifting av vinduer, og alt annet vedlikehold av «bygningsskallet».
Forslag til vedtak: «Byggets vinduer skiftes ut ila kalenderåret 2021, bortsett fra balkongvinduene. Utskiftingen finansieres med sameiets egne midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne.»
Vedtak: «Avventer»
Vinduer – styrets møte 1. desember 2020. Sak 8 heter: «Utskifting av vinduer – videre fremdrift»25
Vedtak: Styret forbereder f inansieringsalternativ til neste årsmøtet, som det stemmes over.
Styrets møte 1. september 2020. Sak 10 «Status på innkomne tilbud på å skifte vinduer i sameiet.»26
«Hvilke tilbud er kommet inn så langt? Hvordan tar vi denne saken videre?»
Vedtak: «Behandles på neste styremøte. Mottatt tilbud fra Bygg og Glass AS. Avventer to andre tilbud. Espen følger opp.»
Vinduer – styrets møte 11. august 2020. Sak 9 heter: «Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»27
«Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»
Vedtak: «Følger opp med f irmaer som har vært på befaring for å få tilbud. Thore og Espen følger opp.»
Styrets møte 5. mai 2020. Her vises det til, under sak 5, til vedtak gjort på samme dato. Hvordan henger dette sammen?28
Vedtak 5. mai 2020 – «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til ekstraordinært årsmøte.»
I følge referatet etter styrets møte 19. desember 2019 så refereres det til samme vedtak. Det samme gjøres under dette møtet. Hvordan kan dette forklares?
Styreperioden 2019 – 2020.
Årsmøtet 2020 om vinduer. Styreperioden 2019 – 2020 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2020 – 2020.05.13. Årsmøtet er preget av koronapandemien og holdes derfor digitalt. I innkallingen skriver Obos eiendomsforvaltning på vegne av styret:29
«Saker som skal behandles: Vi vil begrense behandling til de lovpålagte saker; godkjenning av årsregnskap og årsrapport, valg av tillitsvalgte og eventuelt honorar til tillitsvalgte. Behandling av andre saker og forslag blir utsatt til senere møte.»
«Har dere alt mottatt en innkalling til årsmøtet med saksliste, vær klar over at kun de lovpålagte sakene gjennomføres i det digitale årsmøtet nå. De øvrige sakene vil bli tatt opp på et ekstraordinært møte senere eller på neste ordinære årsmøtet.»
Det er altså ikke fremmet noen saker fra eierne til det ordinære årsmøtet. Vinduer er ikke nevnt.
Styrets møte 7. januar 2020. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Ikke bare vinduer, men det uttrykkes ønske om en helhetlig vurdering av fasaden – vinduer inkludert. Sak 2 heter: «Arkitektforslag til endringer.»30
Notater fra møtet: «En rekke arkitektoniske detaljer ved bygget er i dag ikke hensiktsmessige, slik som vinduenes størrelse og utforming.»
Vedtak: «Styret ønsker å få en arkitektvurdering med forslag til løsning slik at årsmøtet kan ta stillling til dette. Dette innbefatter også vinduene. Lene utformer forslag til tilbud fra arkitekter.»
Vinduer – styrets møte 3. desember 2019. Saken nummer 3 heter: «Tilbud på nye vinduer» Det er en opplisting av hva som er besluttet tidligere samme år:31
«Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesif ikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.»
Vedtak: «Saken utsettes til neste styremøte.»
Her er det noe som ikke stemmer: Det refereres til et styremøte frem i tid. Hva skyldes dette? I denne saken, som i mange andre, er det så mange unøyaktigeter at det må stilles spørsmål ved styrets pålitelighet. Uansett så refereres det til vedtak under styremøte 5. mai 2020. «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til ekstraordinært årsmøte.» Det interessante her er forslag om ekstraordinært årsmøte i denne saken.
2019.09.03 Styrets møte om vinduer. Sak 8 under styrets møte heter: «Nye vinduer» Det ser ut til at bygningsingeniøren har mistet interessen. Under sak 8 heter det:32
«Ser ikke ut til at bygningsingeniøren er tilgjengelig. Kan vi ta utgangspunkt i Palmgrens beskrivelse og innhente tilbud fra han og 2 andre leverandører.»
Vedtak: «NN utarbeider basismateriale for å innhente tilbudd fra håndverkere for bytting av vinduer og dører i alle inngangspartier og på svalegange. Forhører seg også om priser på at få laget en helhetsplan av arkitektfirma.»
2019.08.13 Styrets møte om vinduer. Sak 10 heter: «Arkitekt forslag til endelig mål for utvendig vedlikehold/oppussing.» Det er ikke noen ingress, kun vedtaket:33
«Thore følger opp med Per Kristian Løken om rapport etter befaring av tilstand på vinduer. Espen følger opp med Palmgren om avklaring av spørmål i forbindelse med forrige befaring, og han inviterer Palmgren til neste styremøte.»
Vinduer – styrets møte 4. juni 2019. Punkt 10 under styrets møte nevner ikke vinduer spesifikt, men i sammenheng med et større prosjekt. Kan det være et forsøk på å «gjenopplive» forslaget fra det ekstraordinære årsmøtet i november 2017? «Helhetlig forslag til oppussing av facade.»34
«Innen det besluttes å bytte vinduer og rekkverk i 6.etasje, ville det være bra om det forelå en helhetlig plan for bygget og gårdsrommets endelige utseende.»
Forslag til vedtak: «Alle samler ideforslag og forslag til arkitektf irmaer til neste møte.»
Vedtak: «Viderebehandles på neste møte»
Bygningsingeniør Løken – uenighet. Dette er kun det jeg husker. Det finnes ikke noe i referatet fra styrets møte denne dagen om vinduer. Det er merkelig. Det jeg husker er at Løken krevde å få full kontroll med dette prosjektet. Dette ville ikke styret godta. Men, det burde være protokollført noe!?
Styremøte 7. mai 2019 – befaring med Løken. Det ser ut til at styrets møte som var planlagt 2. mai blir flyttet til den 7. Dette fordi bygningsingeniør Løken skal komme på befaring. Befaringen ble holdt i noen seksjoner. Min seksjon var en av de. Jeg hadde, som loven krever vedlikeholdt malt mine vinduer og å smørt gummilister. Løkens konklusjon var at vinduene med riktig vedlikehold, vil kunne holde i mange år fremover.35
2019.04.09 Styrets møte – sak 13 – «Tilbud på nye vinduer» Under styrets møte 9. april 2019 er vinduer nevnt.36
«Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesifikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.»
Vedtak: «Bygningsingeniør inspiserer vinduer for dokumentasjon av utskiftnings nødvendighet»
Styreperioden 2018 – 2019.
Ordinært årsmøte 2019. Styreperioden 2018 – 2019 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2019. Det er kommet forslag fra en seksjonseier om «Skifte av vinduer»37
B) 1: Bytte av vinduer (Eier)
«Hei, neste forslag er å bytte vinduene. Vinduene trekker veldig og er veldig gamle, så det er på tide å bytte dem ut.»
Forslag til vedtak:«Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.» Vedtak: «Godkjent enstemmig.»
Vinduer – møter med Palmgren. Tidlig i mai ble det arrangert møte med en leverandør av vinduer, Tommy Palmgren. Etter referatene fra styremøtene å dømme er dette en prosess som går på siden av styret – selv om det finnes dokumentasjon på at styremedlemmene er varslet. Det finnes andre eksempler også. Her kan loven være brutt. § 56 i Eierseksjonsloven sier:» «Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.«
2018.06.15 Vinduer tilbud fra Palmgren. Etter befaringen i mai sender Palmgren tilbud på vinduer med en rekke vedlegg. Det er også tilbud om bytte av balkongdører. Alt sammenfattet i prisskjema.38 Det finnes ikke noe spor fra dette møtet i styrets møtereferater.
Vinduer – styrets møte 22. mai 2018. Her er det noe som ikke stemmer. Under sak 4: «Div. oppfølgingssaker fra forrige møte» – første punkt: «Nye vinduer – avventer tilbud» Problemet er at under det forrige møtet er vinduer ikke nevnt.
Sak 4: «Nye vinduer – avventer tilbud»
«Forslag til vedtak: Vi avventer tilbud på nye vinduer. Skal også ut på frere runder med tilbud fra 2 – 3 andre aktører. Avventer Palmgren. Planen er å vente til neste år Februar / Mars med oppstart, så vi har nok penger.»
Vedtak: «Prosess på vinduer er enstemmig vedtatt»
Maling av vinduer – FDV-dokumentasjon. Det var spørsmål på et styremøte om hvilke type maling, hvilke fargekoder som var bruk på vinduene. Jeg orienterer styret om dette i med info fra FDV-dokumentasjonen som fulgte med leiligheten.39
Styreperioden 2017 – 2018.
Ordinært årsmøte 2018. Det ble avholdt ordinært årsmøte den 17. april 2018 Grünerløkka seniorsenter som vanlig. Fokus i dette innlegget er på vinduer og deres tilstand. Under overskriften «Styrets arbeid i 2017/18» underpunkt «Fremtidige prosjekter» står det: «Utskifting av vinduer – 2019 – 2021»40
2018.01.01 Eierseksjonsloven – ny lov fra årsskiftet. Ny eierseksjonslov trådte i kraft pr. 01.01.2018. Tidlig i januar i 2018 deltok jeg på et kurs om den nye loven arrangert av Huseiernes landsforbund. Malerisk ble det her beskrevet situasjonen med vinduer høyt oppe i etasjer. Løgnaktig er det blitt påstått fra enkelte gang på gang at utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar. Huseiernes landsforbund beskriver i dette kurset det motsatte. Da sommeren kommer maler jeg mine vinduer utvendig – ikke bare vinduer med karmer også. Alt etter beskrivelsen i den medfølgende FDV-dokumentasjon.41
2017.11.21 Ekstraordinært årsmøte – sameiemøte. Møtet hadde 2 saker A) Avvikling av sameiets IN-ording. B) Nye vedtekter. I tillegg ble det lagt frem et prospekt som beskriver styrets forslag til fremtidige prosjekter. Her burde alarmklokkene ringt kraftig. Under overskriften «Gjenstående vedlikeholdsarbeider» er det en liste over prosjekter. Øverst står nye vinduer. I tillegg til vinduer: Tak, fasade og porttelefonanlegg. Det mest skermmende er forslag om salg av loftet. I tillegg til vinduer er det forslag om nye balkonger i stedet for de gamle vinduene.42
Balkonger på fasade Pris ca. 200.000 inkl. Mva. Verdiøkning større enn 200.000,-Finansiering : Kontant – hver enhet betaler for sin balkong eller balkongtillegg i felleskostnadene – valgfritt.
Balco AS eier bildet. Teksten er fra presentasjonen ved det ekstraordinære årsmøtet 2017.
Styrets møte 31. oktober 2017. Under styrets møte 31. oktober blir det vedatt med referanse til vedtaket under styrets møte 6. juni 2017 at:43
Forslag til vedtak: «Vi innheter tilbud fra 2-3 leverandører og fra Magnor, NorDan og H-Vinuet. Innhente tilbud fra 3 snekkere på innsetting.»
Vedtak: «Starte denne prosessen nå.»
Styrets møte 6. juni 2017 om vinduer. Her begynner saken om vinduer. Vinduer er så vidt nevnt i rapportene fra Ingeniørkonsult AS. I referatet fra styrets møte 6. juni 2017 skriver styret i sak nummer 12: «Fasade og vinduer»:44
«Etter forespørsel fra NN (styremedlem) har det dukket opp flere saker. Vinduene våre er i forfall og mange er dårlige etter manelfult vedlikehold. Styret bør utarbeide en plan for utskifting av vinduer. Dette er en sak vi bør prioritere.»
«I denne sammenheng så dukket det opp en tanke om det var mulig å henge balkonger på utsiden av fasaden slok mange andre bygg har gjort. Jeg har hatt en befaring med Balco og avventer tilbakemelding på dette.»
«La oss starte denne diskusjonen i styret nå. Er det vinduer som er i ferd med å gå i stykker så kan vi sette Telles Vedlikehold på å teparer disse midlertidig.»
Vedtak: «Fortsette diskusjoner etter sommeren.»
Styreperioden 2016 – 2017.
Ordinært årsmøte 2017. Det ble holdt ordinært årsmøte 21. mars 2017. Årsmeldingen under avsnittet om sameiets drift på side 17 er ikke vinduer nevnt spesifikt. Imidlertid ble det fremsatt forslag fra styret om nytt tak, ny fasade og ny opparbeidelse av bakgård.45 Subsidiært samme uten opparbeidelse av bakgården. Beløpene som forslaget omfatter er henholdsvis NOK 8.000.000,- eller NOK 6.000.000,-. Det er grunn til å minne om at det ordinære årsmøtet 2015 vedtok å låne NOK 10.000.000,- på bakgrunn av vedlikeholdsrapporten og tilstandsrapporten fra Ingeniørkonsult AS.
Styreperioden 2015 – 2016.
Ekstraordinært årsmøte 1. september 2015. Møtet hadde to poster. 1: Ekstra honorar til styreleder på grunn av stor arbeidsbelastning. 2: Valg av styremedlemmer.46 Jeg har ikke referat fra dette møtet, men resultatet fra valg av styremedlemmer fremkommer i årsrapporten til det ordinære årsmøtet året etter.(2016)47
Årsmøtet 2016 – ikke noe om vinduer. Årsmøtet i 2016 ble avholdt 14. mars 2016 i de vanlige lokalene. Grünerløkka seniorsenter, Thorvald Meyersgate 38. Under avsnittet om sameiets drift, et omfattende avsnitt over 7 sider, er ikke vinduer nevnt. Marte Reling Uri, som antagelig har ført «Orientering om sameiets drift» i pennen kan ikke hatt kjennskap til den FDV-dokumentasjonen som fulgte med seksjonen ved overtagelsen.
«Det finnes ingen FDV-dokumentasjon eller plan for bygget- det vil si driftsinstrukser, vedlikeholdinstrukser og beskrivelse av materialer og løsninger skal følge med ved overlevering av nye bygninger fra utbygger/entreprenør til byggherre/bruker. Det er dette vi holder på med å kartlegge og få orden på nå. En komplett kontroll av alle vedlikeholdsplaner, innhente nye og bedre avtaler, samle de hos noen få, ha en langsiktig plan for vedlikehold mm. Det er en svært tidskrevende og ressurskrevende jobb, men noe vi MÅ ha.»48
Her tar altså styret feil. Det ble levert FDV-dokumentasjon ved overtagelse av seksjonene.
Styreperioden 2014 – 2015.
Årsmøtet 2015 – lån til nødvendig vedlikehold. Under det ordinære årsmøtet 2015 ble det fremmet forslag om lån av NOK 20.000.000,- til nødvendig vedlikehold. Subisidiært lån av NOK 10.000.000,- Det siste forslaget fikk flertall. Forslaget var begrunnet i rapporten om byggets tilstand og vedlikeholdsrapporten ført i pennen av Ingeniørkonsult AS.49
Forslag til vedtak:
”Sameiermøtet har gjennomgått det fremlagte dokument og bifaller at styret har fullmakt til å arbeide videre med å oppgradere vår bygning iht ”Tilstandsrapport for utvendig og innvendig fellesarealer” og ”Vedlikeholdsplan for utvendig og innvendig fellesarealer” utarbeidet for styret av Ingeniør Konsult AS ved Steinar Bratlie. Styret gis fullmakt å ta opp lån på inntil 10 millioner kroner, renteutgifter i byggeperioden inkludert.”
Vedtak:
«Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.»
Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS. Styreperioden 2014 – 2015 avsluttes med det ordinære årsmøtet 2015. I februar 2015 fikk styret utarbeidet en rapport om byggets tilstand og en en vedlikeholdsrapport. Begge rapportene ble utarbeidet av Ingeniørkonsult AS ved Steinar Bratlie. Vinduer omtales kun i begrenset grad. Her fra Vedlikeholdsrapportens pkt. 4.12 underpunkt 12.50
«Utbedring vanninntrenging vinduer – fasader, herunder skifte vannbrettbeslag som fuges i smyg, nødvendig fuging. Øvrige overgangsbeslag fasader skiftes hvor vanninntrenging forekommer. Gjelder for mindre takflater.»
Vedlikeholdsrapporten fra 2015 pkt. 4.12 underpunkt 12.
Vinduer og vedlikehold. Lite tyder på at dette punktet ble viet særlig oppmerksomhet i tiden etter årsmøtet. I stedet gikk styret i gang med store vedlikeholdsprosjekter. De fleste var unødvendige. Mer om dette etter det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017.51
E-post fra Thore Hansen datert 27. oktober 2024. ↩︎
Innkalling til ekstraordinært årsmøte februar 2024. ↩︎
Det er innkalt til ordinært årsmøte 19. juni 2024. Denne gangen på Cafè Mir, Toftesgate 69. Dette er 2 måneder senere enn det som har vært vanlig i alle år. Utover de faste postene som loven krever er det kommet inn 3 saker, en fra en seksjonseier og 2 fra styret. Saken fra en seksjonseier er en repetisjon av sakene fra det ekstraordinære årsmøtet 5. februar i år.
Årsmøtet – utsettelser. Årsmøtet var berammet til 25. april 2024. Noen gjorde en dumhet; det ble berammet årsmøte uten lokaler tilgjengelig. De lokalene som vi vanligvis bruker var vanskelig å bestille, nesten umulig. Dette er et eldresenter som i de siste årene ble drevet av Kirkens Bymisjon. Pr. 01.01.2024 tok Oslo kommune over driften. Det var da problemene oppsto.1
Sak 4. Godtgjørelse til styret –Innkallingen – feil. Det er oppstått en feil i innkallingen. Det gjelder sak 4 – godtgjørelse til styret. I innkallingen er beløpet satt til NOK 120.000,- Styret vedtok under sitt møte i mai at beløpet som kreves er NOK 160.000 til intern fordeling. Fjorårets beløp var NOK 120.000,- (altså NOK 10.000,- pr. måned. Med en prisstigning på 5% og en styreperiode forlenget til 14 måneder vil dette utgjøre NOK 147.000,- altså kun en mindre justering. Solibo er varslet om denne feilen i en e-post datert 16. juni 2024.2
Sak 5 Valg av tillitsvalgte. Et styremedlem «furter» til stadighet fordi han ikke får sin vilje under styremøtene. Styret har 4 medlemmer. Vedkommende vil øke til fem medlemmer. Et forslag om å øke antall styremedlemmer er ikke fremmet som sak til årsmøtet. I eierseksjonslovens § 45 står det: «Hvis alle seksjonseierne er til stede på årsmøtet og stemmer for det, kan årsmøtet også ta beslutning i saker som ikke står i innkallingen.»(Lenke) Antall styremedlemmer kan derfor ikke utvides ved dette møtet.
Sak 6.1 «Vindu protokoll og hjemmeside» Disse sakene er fyldig omtalt tidligere. De finnes på https://www.aadahl.no. Dette er kun en repetisjon av møtet 5. februar i år. I styrets innstilling er de fleste påstander imøtegått – både til det ekstraordinære årsmøtet og til årets ordinære møte. Når det gjelder min hjemmeside så må jeg igjen påpeke at den er et forsvar etter angrep fra styrene fra 2015 og frem til i dag. Styret i 2021 bestilte en utredning fra advokatfirmaet Dalan & Co. Her kommer et sitat: «Innledningsvis bemerkes at alle seksjonseiere naturligvis har full rett til å ha meninger om styrets arbeid og kvalifikasjoner, herunder om enkelt styremedlemmers duglighet.»3 Om noen mener at det er noe feil med siden har de hatt rikelig med tid til å orientere om dette. Om seksjonseier Hansen fortsatt påstår at det er advart mot hjemmesiden må han bevise det. Her kommer snarveier:
Snarveier om sak 6.1«Vindu protokoll og hjemmeside»
Sak 6.2 Endring av husordensreglene. Etter flere henvendelser til styret ble det under styrets møte 14. juni 2023 fattet vedtak om at lufting av hund på sameiets område og det området sameiet forvalter ikke lenger er tillatt. Et slik vedtak må formaliseres gjennom et årsmøtevedtak.(pkt. 2 i husordensreglene)4
Sak 6.3 Ulovlig innlemming av balkong/terrasse. En seksjonseier har utvidet sin seksjon ved å innlemme balkong/terrasse i leiligheten. Tiltaket er omsøkt og godkjent av Oslo kommune – plan og bygningsetaten.(PBE)5 I midlertid krever sameiets vedtekter at fasadeendring skal godkjennes av styret Det er det ikke søkt om. Seksjonseier er varslet om at tiltaket er brudd på vedtektene. Sameiet har alltid hatt en streng praksis når det gjelder endring av fasaden. Styret legger saken frem for årsmøtet og det kreves 2/3 flertall for å godkjenne tiltaket. Om tiltaket ikke blir godkjent er det to muligheter: 1: Tilbakeføring av ombyggingen eller 2: Tvangsfravikelse. Tilsvarende tiltak er tidligere blitt nektet.
