2024.02.05 Ekstraordinært Årsmøte – Kjennelse i Jordskifteretten

Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 har tidligere stevnet oss for Forliksrådet og etter det Jordskifteretten. Vi fikk dom mot oss i Jordskifteretten. Vår nåværende advokat beskriver denne dommen som svak og er ikke basert på juss. I et ekstraordinært årsmøte i mai 2023 ble det avgjort at dommen fra Jordskifteretten skulle ankes. Etter dette er det fra enkelte av våre seksjonseieres side blitt trukket i tvil hva vedtaket innebærer. De samme seksjonseiere har bak styrets rygg holdt møter med styret i borettslaget for å oppnå en avtale på tvers av vedtaket i årsmøtet. Det er en av disse seksjonseierne som nå krever ekstraordinært årsmøte for å omgjøre vedtaket fra mai i år.

Status før angrepene fra borettslaget Thorvald Meyersgate 62 – 1985 – 2019. Før sameiet Sofienberggata 13 A-E ble opprettet var det Kreditkassens eiendomsforvaltning som bestyrte sameiet. Kreditkassen står som selger av leilighetene på oppdrag fra Oslo byfornyelse AS, som var byggherre – altså utbygger. Prospektet og den medfølgende FDV-dokumentasjon opplyser at det i hele gårdsrommet skal være gangveier og lekeplasser. Kjørevei er ikke beskrevet. Videre, etter et halvt år anbefaler Kreditkassens eiendomsforvaltning å stenge innkjøringen med bom. I løpet av perioden frem til 2013 hadde jeg 3 konferanser med Oslo kommune, Plan og bygningsetaten.(PBE). Ved alle tre møtene var PBE klar og tydelig på det ikke skulle være kjøring på området. «I hvert fall ikke til naboeiendommene»

Status etter meklingsmøtet i Lagmannsretten i høst. Status er at borettslaget Thorvald Meyersgate 62 krever ubegrenset kjørerett. De krever full rett over vår eiendom med kjøring og parkering. Borettslaget skal selv ha kontroll over vår eiendom. Borettslaget vil heller ikke betale noe nevneverdig av de omkostninger vi har, hverken av veien eller av porten. Borettslaget vil heller ikke ta hensyn til våre forsiktighetsregler og krav for kjøring som våre beboere er underlagt. Dette vil borettslaget bestemme selv. Til tross for dette vil de 8 som har krevet ekstraordinært årsmøte inngå en avtale.

Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 krever at våre gangveier og lekeplasser skal omgjøres til kjørevei. Det er dette enkelte av våre seksjonseiere vil hjelpe borettslaget med. Å tillate dette vil være «en vesentlig endring av sameiets karakter» og «går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.» Dette er § 51 i eierseksjonsloven og er som en beskrivelse av vår situasjon. En avtale med borettslaget vil kreve «enighet fra alle seksjonseiere» En slik enighet eksisterer ikke. Det vet disse to herrene og prøver å omgå eierseksjonslovens § 51.(Lenke)

Bakgrunn – kjennelse i Jordskifteretten. Slik dommen i Jordskifteretten blir beskrevet er den ikke basert på juss. Den er ikke forståelig for jurister – og ikke for oss. Det kan hende at juristen Hagen hos Raeder mener at det er en risiko for å gå på et tap i Lagmannsretten. Det er alltid risiki ved slike saker. Fra vår side sett så har ikke borettslaget noen rettigheter hos oss. De har aldri vært der og aldri blitt dokumentert. Derimot har vi rettigheter hos borettslaget. Dette unnlater forslagsstillerne å nevne i innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet. Dette har stor verdi for oss, forslagsstillerne vil ikke bruke dette. Dette er klart i mot våre interesser og det kan stilles spørsmål ved hvilken side forslagsstillerne er på.

Ny utvikling i saken.
I dette avsnittet i dokumentet til det ekstraordinære årsmøtet forsøker initiativtakerne til dette møtet å snu tingene på hodet. De skriver: «Der er nå ny utvikling i saken, som gjør det nødvendig med ny behandling i ekstraordinært årsmøte. En målsetting med anken til lagmannsretten slik det ble argumenter i årsmøtet i mai, var å kunne bruke en anke som pressmiddel mot TMG62 til å inngå en ordning før saken kom til lagmannsretten.» Det er ingen ny utvikling. Årsmøtets vedtak står fast. I vedtaket står det ikke noe om målsetting nevnt ovenfor. Møtet ble holdt 3. juli i år. Dette ble et kort møte, da motparten krevde mer enn de gjorde i Jordskifteretten. I praksis krever borettslaget omgjøring av våre gangveier og lekeplasser til kjørevei. Påstanden om at vi ikke har fått til en avtale er irrelevant da årsmøtets vedtak 2. mai står fast. Videre: «Styrets forhandlingsgruppe har i høst både møtt med styret i TMG62, og vært inne til offentlig mekling i regi av lagmannsretten (se Solibo melding fra styreleder 23 november).» Seksjonseier H og Seksjonseier F: dere bør være mer korrekte. Referansen til «Meldinger» på Solibo stemmer ikke. Imidlertid er det sendt ut et «Nyhetsbrev» på samme dato. Dette er et klassisk eksempel på sitatfusk fra Seksjonseier H`s side. (Et annet eksempel er hans forslag til det ordinære årsmøtet i år i saken om vinduer.) En annen unøyaktighet er at vi skal ha hatt møte med motparten borettslaget Thorvald Meyersgate 62 i høst. Dette stemmer ikke. Møtet var tidlig i sommer. Meklingsmøtet i Lagmannsretten burde i utganspunktet heller ikke ligge innenfor vedtaket. Vår nåværende advokat mente det motsatte – og at det var verd et forsøk. Motpartens krav i meklingsmøtet i Lagmannsretten er i hovedsak de krav de fremmet under møtet 3. juli. De som stiller krav om ekstraordinært årsmøte grunngir kravet med at de vil «fjerne den betydelige økonomiske risikoen sameiets eiere når står overfor ved en anke til lagmannsretten.» Forslagsstillerne hopper gladelig over det faktum at å gjøre om gangveier og lekeplasser til kjørevei vil redusere seksjonenes omsetningsverdi mange ganger det beløpet riskoen ved anke vil forårsake. Dette vil bli omtalt senere.

I saksfremstillingen til det annonserte ekstraordinære årsmøtet blir det referert til forarbeidet til det ekstraordinære årsmøtet i mai 2023. Tre referatutsnitt er trukket frem. Under forhandlingsmøtet i juli og meklingsmøtet i Lagmannsretten i oktober ble det fremmet langt mer omfattende krav fra motpartens side. I lys av dette er referatene nevnt ovenfor irrelevante.

I reglene for innkjøring har styret hos oss satt en rekke krav til sikkerhet. Disse kravene har borettslaget Thorvald Meyersgate 62 ikke tenkt å rette seg etter. De skal selv vurdere hvilke sikkerhetskrav som er nødvendige på vår eiendom. Alt dette ble gjort kjent under forhandlingsmøtet i juli og i meklingsmøtet i Lagmannsretten i oktober. Under møtet i juli i år uttaler representanten for borettslaget at om de ikke får som de vil, da blir det sak – altså sak i Lagmannsretten. Dette er trussler, og ikke et utgangspunkt for forhandlinger

Vurdering av mulig gevinst vs. Risiko. Det er uvisst hvor påstanden om et risikobeløp på 2.000.000,- kommer fra. Styret har anmodet advokat Gudesen om en uttalelse om dette. Han skriver i sitt notat at risikoen vil ligge på ca 150.000,- Her driver forslagsstillerne med skremselspropaganda. Dette ser også ut som et grep for å støtte motpartens sak.

Kort oppsummert. Forslagsstillerne krever her at styret går i forhandlinger med borettslaget Thorvald Meyersgate 62. De mener det er en økonomisk risiko knyttet til sak i Lagmannsretten. Forslagsstillerne unngår å nevne den verdiforringelsen som vil finne sted ved omgjøring av lekeplasser og gangveier til kjøreveier. De krever også bedre betingelser enn våre beboere og de vil ikke følge våre sikkerhetsregler. Det at noen av våre sameiere har gått bak ryggen på styret og holdt møter med motparten svekker vår sak. Dette er en svakhet motparten utnytter kynisk. Forslagsstilleren unngår også å nevnt § 51 i eierseksjonsloven. En avtale slik motparten ønsker vil kreve tilslutning fra alle sameierne. Det vil den ikke få.

Dokumenter.
2024.02.05 Referat fra ekstraordinært årsmøte i februar 2024.
2023.04.26 Referat fra ordinært årsmøte 2023
2023.05.02 Referat fra ekstraordinært årsmøte i mai 2023.
Styret 2023 – 2024

S. E. & O.