Kategori: Årsmøter

Publisert

2024.02.05 Ekstraordinært Årsmøte Vedlikehold av bygningsmassen

Det er en seksjonseier som står bak dette kravet. Han er tydeligvis ikke oppdatert på hva som foregår på vedlikeholdsfronten. Under dette avsnittet er det listet opp fire punkter.

1: Vannlekkasje på galleriet i 6. etasje.
2: Vannlekkasje i kjellerboder ved garasjen.
3: Manglende vedlikehold av ventilasjon i boder ved garasjen.
4: Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver.
  1. Vannlekkasje på galleriet i 6 etasje. Skaden ble meldt styret 21.12.2022 og ble meldt Gjensidige forsikring 22.12.2022. Først 29.03.2023 kom det en tilbakemelding fra Gjensidige forsikring med skaderapport. Dette etter gjentatte purringer. Gjensidige forsikring påstår at de ikke får opp meldinger fra oss og at det er feil hos oss. Ettersom det er jeg som «har holdt» i denne saken mener Gjensidige at det er feil hos meg. En annen sak som forvirrer er spørsmål om taktekker. Det er ikke noen taklekkasje hos oss. Takene er nylig reparert. Dette er tøv fra Gjensidige forsikrings side. Det ble gjort en hel rekke henvendelser til Gjensidige forsikring i perioden fra skaden ble meldt til takstrapporten kom. Takstrapporten ble mottatt 29. mars 2023. Den 3. april samme år sender jeg en e-post til takstmannen hos Gjensidige med noen presiseringer. Ingen andre i styret har kommentert denne e-posten som skisserer bl. a. en midlertidig løsning i tilfelle forsinkelser med utbedringen. Den midlertidige løsningen refererer direkte til skaderapporten.

    Etter nyttår i 2023 kom det mye snø. Vi var ikke da klar over årsaken til vannlekkasjene som oppsto i desember 2022. For å redusere skadeomfanget ble det ryddet snø, tint og renset avløpsrenne og avløp. Den ene bøtten etter den andre med varmtvann ble hentet fra vaktmesterrommet. Det ble engasjert blikkenslager via Telle Vedlikehold. Han bisto med arbeid og med råd. Dette pågikk ved snøfall resten av vinteren. Noen i styret og undertegnede sto for dette. Det er kommet påstander om at styret ikke har gjort noe i forhold til vannskaden på galleriet i 6. etasje. Det er et håp om at dette innlegget beviser det motsatte og at påstandene på dette punktet nedfelt i dokumentet i kravet om ekstraordinært årsmøte blir kjent ugyldige og er usanne.

    En skulle tro at det er, både i Gjensidige forsikrings og i vår interesse, både å forebygge og å begrense skader. Etter gjentatte henvendelser fikk vi noen råd fra Gjensidiges takstmann. Dette forsinket utbedringen av skaden i vesentlig grad.

    Gjensidige forsikring skriver i takstrapporten at vi kan sørge for utbedring av følgeskadene selv, eller at takstmannens firma kan utbedre. Det er skade på 4 seksjoner. Gjensidige skriver også at utbedringene ikke bør skje før årsaken til skadene er utbedret. Status blir da at vi venter på svar fra takstmannen på hva som bør gjøres mens vi ikke kan starte arbeidet med å skaffe firmaer som skal stå for utbedringen av skadeårsaken. Alvorlig sykdom i takstmannens familie er årsaken til forsinkelsen opplyser takstmannen.

    Takstmannen opplyser i sin rapport kun èn årsak til vannskaden og følgeskadene. Det er feilkonstruerte trelemmer som hindrer vannet fra taket og fra snøsmelting å komme til renna som skal ta unna vannet. En seksjonseier som har sin seksjon i 6. etasje har observert denne feilkonstruksjonen og for egen regning gjort tiltak slik at vannet sirkulerer utenfor sin seksjon. Det er avvik i forhold til utskifting av trelemmene. Lemmene er nevnt i årsmeldingen til årsmøtet i 2019. Det finnes ett tilbud fra ett firma. Det finnes ikke spor etter prosjektet i styrets møtereferater. Dette er brudd på eierseksjonslovens § 56 om styremøter. «Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.»(Lenke) Videre finnes det ikke spor etter tilbud fra andre tilbydere. Det ene tilbudet er på ca NOK 120.000. Det burde vært flere.

    I takstrapporten fra Gjensidige forsikring vises det til kun en årsak til skaden og dermed følgeskadene – de feilkonstruerte lemmene. I e-posten til takstmannen datert 3. april i år skisserer jeg en midlertidig løsning for å hindre at skaden skjer igjen – iløpet av sommeren. Gjennom sommeren sørget styret for at alle lemmene blir fjernet, gjort rene og lagret i bodanleggene – dette med tanke på gjenbruk. Videre er galleriet for det meste rengjort slik at avløp for vannet er åpent. Det er også kommet forslag om å snu lemmene 90 grader. Dette vil løse problemet med manglende sirkulering av vann.

    I løpet av sommeren og høsten har styret vært i kontakt med rundt ni firmaer for å utbedre skaden. Ingen har startet arbeidet. Det har vært flere befaringer med løfte om tilbud. Noen har lovet i gi tilbud, men ikke gjort det. Andre har vi gitt oppdraget til men de har ikke dukket opp. Flere firmaer svarer ikke på telefonsamtaler, på sms eller på e-poster.

    Det ble etter hvert klart at det ikke er mulig å få utbedret skaden før vinteren setter inn. Styret kontaktet derfor Telle Vedlikehold for å lage en midlertidig løsning slik at vi ikke får samme skader på ny. Det ble holdt befaring 27. november og en midlertidig beskyttelse skal nå være på plass. Galleriet vil derfor være stengt for vanlig bruk frem til påske. Det er kun mulig å bruke galleriet i forbindelse med en nødsituasjon.
  2. Vannlekkasje i kjellerboder ved garasje. Ved mye nedbør er det noe inntrenging av vann i bodanlegget ved heisen i garasjeanlegget. Det ser ut til å komme fra gaten. For å få dette utbedret må bodene tømmes og bodeierne må få midlertidig lagerplass andre steder. Antagelig må fortauet graves opp og det må legges ny membran. Mener kravstilleren at dette er nødvendig på grunn av en liten vanndam noen ganger i året? I ettertid viste det seg at lekkasjen kom fra et avløpsrør.
  3. Manglende vedlikehold av ventilasjonssystem i kjellerboder ved garasje. Allerede til årsmøtet i 2014 melder en seksjonseier sak om fukt i bodanlegget ved heisen i kjelleren. Styret opplyser i sin innstilling at luftelukene er tettet av noen seksjonseiere og at dette er årsaken til dårlig luftkvalitet. En seksjonseier mener at det skal være dagens krav som gjelder for luftkvalitet i kjellere. Bodene er betegnet som sportsboder. Bodene på loftet er betegnet som klesboder. I sportsbodene bør det ikke lagres annet enn det som tåler noe fuktighet. Bodene hadde opprinnelig lufteluker mot gaten. Disse ble for flere år siden tettet med isolasjonsmateriale med dårlig luft som resultat. For å bøte på dette ble det montert ventilasjonsanlegg i bodanlegget. Dette drar strøm hele døgnet hele året igjennom. Det trengs også jevnlig vedlikehold. Altså en veldig dyr – og som det vil vise seg, være en dårlig løsning. Jeg har tidligere klaget på dette, at det er en dyr og dårlig løsning.

    Det ble holdt befaring med Telle Vedlikehold mandag 27. november i bl. a bodanlegget ved heisen. En seksjonseier har som kjent klaget på dårlig luft og krever dette utbedret som et punkt i en ekstraordinær generalforsamling. Telle vedlikehold opplyser at den nåværende løsning er dårlig. Den beste løsningen vil være gjenåpning av lukene mot gaten. Dette punktet i kravet til ekstraordinært årsmøte er altså fremmet på feil grunnlag.
  4. Manglende planlegging av langsiktige vedlikeholdsoppgaver. Det er satt opp 5 underpunkter i denne delen av kravet til ekstraordinært årsmøte.
    1. Taket: I årsmeldingen presentert til årsmøtet 2022 opplyses det at alle lekkasjer er tettet. Det er fjernet mose og det er skiftet alle ødelagte taksteiner. Taket vil derfor kunne holde i mange år ved jevnlig ettersyn.
  5. 2. Vinduer: Helt siden 2017 har vinduer vært et tema og er blitt besluttet utredet under 2 årsmøter. Det som hele tiden er underslått er at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. (§ 32 i eierseksjonsloven.)(Lenke) Under årets årsmøte opplyste jeg at vedlikehold av vinduer som nevnt over er seksjonseiers ansvar og refererte til loven. Jeg ble irettesatt av herrene Hansen og Fachenberg som påstår det motsatte. En må kunne forvente at disse herrene kan lese. I mars i 2021 deltok Hansen og Fachenberg i et telefonmøte med Obos eiendomsforvaltning i sakens anledning. I referatet fra dette møtet datert 23. mars 2021 støttes mitt syn på saken. Allikevel påstår disse herrene det motsatte under årets årsmøte. I mai 2019 ble det holdt en befaring med bygningsingeniør Per Kristian Løken. Hans konklusjon, etter å ha kontrollert vinduer i flere leiligheter, var at vinduene kunne holde i mange år med riktig vedlikehold. Det har også vært forsøk på en annen feilsitering: at utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar. Loven skiller ikke mellom utvendig og innvendig vedlikehold.
  6. 3. Varmtvannsberedere. Det er ikke registrert noen avvik knyttet til tilførsel av varmtvann det siste året. Det er fremkommet påstander om at varmen, altså varmetapet i berederrommet vil kunne skade berederne og rørene. Tre styremedlemmer hadde befaring med Telle Vedlikehold mandag 27. november. Berederrommet var ett av stedene for befaringen. Telle avviste at varmetapet kan skade hverken rør eller beredere. Dette fremstår som tøv.
    4. Heisen: Heisen er ikke ny, den bør vel snart skiftes ut. Allikevel så er det ikke registrert mange avvik det siste året. Det som har skapt problemer er gjenstander som havner i sporene for heisdøren. Døren oppfatter dette som hinder og sikkerhetsanordningen hindrer døren å lukke seg. Det er jevnlig sikkerhetskontroller av heisen.
    5: Andre vedlikeholdsoppgaver. Huset er ikke nytt. Det kan dukke opp ting. Det viktigste er å vedlikeholde etter hvert.
Dokumenter.
2021.03.23 Vinduer telefonmøte med Obos
2023.04.26 Referat fra ordinært årsmøte.
2023.03.29 Gjensidige skaderapport og takst.
2023.04.03 E-post til Gjensidige med presiseringer.

S. E. & O.

Publisert

2024.02.05 Ekstraordinært Årsmøte Samarbeidsklima i styret.

Det er ikke mer enn vanlig uenighet i sameiets styre slik jeg ser det. Styreleder, de andre styremedlemmene og jeg samarbeider utmerket. Beskrivelsen ser slik ut: «Dette er ikke bare i strid med allmenn folkeskikk, men må også vurderes opp mot lover om netthets.» Det er her snakk om https://www.aadahl.no. Hvorfor denne siden ble opprettet vil det bli redgjort for. Videre: det er blitt utarbeidet juridiske utredninger betalt av fellesskapet. Det klages her over bruk av materiale som er tilegnet som styremedlem. Dette er feil. Det meste av materialet er kommet fra tidligere styremedlemmer og fra permer i styrerommet. Om dette hadde vært problematisk, ville det sikkert vært påpekt i de juridiske utredningene og ville vært brukt mot meg. Listen under er mitt forsvar på disse angrepene. I følge arkivet er det også kravstilleren til det ekstraordinære årsmøtet som ivret mest for å få meg kastet ut og tvangssolgt seksjonen. Dette er en ny standard for naboskap – og det er dette de som krever ekstraordinært årsmøte støtter.

Taushetsplikt. Om noen er bekymret for eventuell taushetsplikt så har eierseksjonsloven ingen pasus om dette. Det finnes noen råd på nettet. Huseiernes landsforbund har et innlegg. Ifølge Huseiernes så rammes ikke min side av hverken av personopplysningsloven eller eierseksjonsloven.

Opptak av lån – årsmøtet 2015. Under det ordinære årsmøtet i 2015 ble det vedtatt å låne NOK 10.000.000,- for nødvendig vedlikehold.1 Dette låneopptaket ble vedtatt på bakgrunn av en rapport om byggets tilstand utarbeidet av firmaet Ingeniør-konsult tidlig i 2015. I ettertid viser det seg at midlene ikke ble brukt for nødvendig vedlikehold av bygget, men til andre unødvendige ting. Det vil komme et eget innlegg om det.(Lenke)

Årsmøtet 2017 – lovbrudd. Under årsmøtet 2017 ble ny styreleder valgt etter benkeforslag fra meg. Umiddelbart utpekte den nye styrelederen de andre styremedlemmene . Loven sier at årsmøtet skal velge styret.(Lenke) Det er spørsmål om dette er lovbrudd. Det er et eget innlegg om denne saken.(Lenke)

Vedtektene – nektet å benytte vedtektsfestet rett. Under det ekstraordinære årsmøtet i november 2017 ble det vedtatt at den vedtektsfestede IN-ordningen skulle avvikles. Jeg hadde helt siden tidlig sommer 2017 forsøkt å få styret og Obos eiendomsforvaltnings råd om hvordan jeg skulle forholde meg.2 Obos eiendomsforvaltnings konsulent påstår at ingen var interessert i å benytte ordningen. Dette stemmer ikke. Hun vet godt at jeg hadde kontaktet både styret og Obos eiendomsforvaltning ved flere anledninger. Her blir jeg beskrevet som «ikke noen» Sitat: «til nå ikke har vært noen som har ønsket å nedbetale.» Dette er vedtektsbrudd og jeg taper vesentlige summer årlig.3

TV internettløsning – utkobling uten fornuftig alternativ. I tillegg til strøm, vann og avløp er tilgang til tv/internett vesentlig i et boligsameie. I en skrivelse til huset beboere i november 2017 opplyser styret at avtalen med tv/internettleverandøren Canal-Digital vil bli sagt opp.4 Det vil bli spart store summer på en ny ordning basert på bredbånd. I januar 2018 ble tilgangen til Canal-Digital stengt. Den alternative løsningen fungerte dårlig – det var store problemer med å se tv i flere år. I en sms-samtale med styrelederen i januar 2018 påstår styreleder at sameiet ikke har spart noe på omleggingen. Dette er det motsatte av hva styret opplyste høsten 2017. Her er det noe som ikke stemmer. Det er eget innlegg om denne saken.

Årsmøtet 2018 – valg. Under dette årsmøtet forsøkte styrelederen på nytt å utpeke styremedlemmer. Dette er samme knep som ble benyttet under årsmøtet i 2017. Jeg fikk stoppet dette med referanse til eierseksjonsloven.(Lenke) Jeg ble valgt men ble motarbeidet stort sett hele tiden. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)

Feil om vedlikehold av vinduer. Det er kommet mange påstander om vinduer. De fleste er feil. Jeg har hele tiden fremhevet hva loven sier. Det er blitt hevdet usannheter om dette i flere år. Mye av dette er beskrevet i kommentaren til påstandene i innkallingen til det kommende ekstraordinære årsmøte som nå er krevet. (Lenke) Saken er også kommentert i et innlegg om årsmøtet 2019.(Lenke) Sak 6.2 under det ordinære årsmøtet påstås det at det under årsmøtet 2019 ble vedtatt å skifte vinder. Dette er løgn.5

Styreperioden 2018 – 2019 Nektet tilganger. Som kjent ble jeg valgt. Dette etter at den gjenvalgte styrelederen igjen forsøkte å utpeke styremedlemmene. Jeg ble motarbeidet hele styreperioden. Det er også kommet frem påstander om at jeg ikke ville gjøre oppgaver jeg ble pålagt og at jeg nektet å bruke styrets digitale hjelpemidler. Jeg hadde ikke tilgang til styrets dokumenter ei heller tilgang til styrets e-postkonto. (I ettertid har jeg oppdaget at en e-post med passordet til denne kontoen er blitt sendt til meg. Det er uvanlig, men denne har ikke jeg fått.)

Årsmøter – saker ønskes fremmet men nektet. Til årsmøtet 2020 meldte jeg flere saker. Flere av disse sakene nektet styret å fremme med ulike begrunnelser. Styret skriver selv til meg at «styret har behandlet dine saker». Dette er brudd på eierseksjonslovens § 43. «Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 41.» Her er stiller styret seg over loven ved å nekte meg å fremme saker.(Lenke)

Lovbrudd – ulovlig oppførte levegger. I styreperiden 2018 -2019 fikk styret oppført levegger mellom flere av oppgangene. Det er sannsynlig at disse er ulovlig oppført etter krav i plan og bygningsloven – at tiltaket er søknadspliktig. Jeg stiller spørsmål om dette til Oslo kommune – plan og bygningsetaten(PBE). De opplyser at tiltaket er søknadspliktig. Her er altså plan og bygningsloven brutt. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)

Lovbrudd – ulovlig ombygging av kjølerom/vaktmesterrom. Det er spor i arkivet etter dette prosjektet allerede i 2016. I 2017, da jeg var vararepresentant i styret, ble det holdt møte i det nedlagte kjølerommet som tidligere ble brukt som bod/verksted for vaktmester. Dette rommet ble senere ombygd til møterom, kjøkken og spiserom. Det ble også installert toalett. Jeg stiller igjen spørsmål til Oslo kommune.(PBE). Kommunen opplyser at tiltaket er søknadspliktig. Igjen har styret brutt plan og bygningsloven.(Lenke)

Vararepresentant – nektet deltagelse i møter og dokumenter. Under årsmøtet 2021 ble jeg valgt som varamedlem til styret. Jeg ville gjerne følge med på sameiets drift. Det har i alle år vært vanlig at varamedlemmer blir innkalt til møter – og at de har tilgang til styrets dokumenter. Jeg ble nektet deltagelse i møtene og nektet tilgang til styrets dokumenter og e-postkonto. Vararepresentanter har ingen lovfestet rett til dette, men har vært vanlig i vårt sameie.(Huseiernes landsforbund)

Et styremedlem bruker sin posisjon til å skaffe seg nye vinduer. En seksjonseier har hatt problemer med ventilasjonen i sin seksjon. Det ble påstått at det var mangel på ventilasjonsluker for innluft. I en periode hvor han var medlem av styret brukte han sin posisjon for å få vinduene skiftet på fellesskapets bekostning. Leiligheten skal være ombygd for å huse flere leietagere. Dette kan ha forrykket balansen i ventilasjonssystemet. Videre, om det har vært feil under oppføringen av bygget, skulle det vært reklamert på innenfor reklamasjonsfristen – ikke ca. 30 år senere. Her ser det ut til at seksjonseieren i egenskap av styremedlem beriket seg på fellesskapets bekostning.

Brukte styreposisjonen til å utestenge lovlig eier av parkeringsplass. Et styremedlem brukte sin styreposisjon til å skaffe seg tilgang til en annens parkeringsplass og stenger den rettmessige eier ute. Styremedlemmet, en seksjonseier hadde nylig kjøpt sin seksjon. Det var noe uklarhet om eierforholdene til en parkeringsplass tilhørende den forrige eieren. Plassen skulle selges separat senere. Tidligere eier av seksjonen eier altså fortsatt parkeringsplassen og betaler fellesomkostninger for denne. Hva gjør så den nye seksjonseieren med dette? Han bruker sin posisjon i styret til å utestenge eieren av garasjeplassen ved å stenge nøkkeltilgangen. Han bruker selv garasjeplassen han ikke eier. Dette er et eksempel på maktmisbruk og enda et eksempel på flere års styrers holdninger til lov og rett. Det er også forsøkt å hevde at det ikke er lov å eie parkeringsplass utenom å eie en seksjon. Dette er stemmer ikke. Det skulle i så fall være nedfelt i vedtektene. I vedtektene står det at det ikke er tillatt å selge garasjeplasser utenom sameiet.(§ 3 første ledd)

Sameiets offentlige omdømme. Om kravstillerne mener at min hjemmeside er ødeleggende for sameiets offentlige omdømme så har har to tidligere nevnte seksjonseiere seg selv å takke. Det er blitt trakassert, kommet med usannheter eller rettere sagnt løgner, lover, årsmøtevedtak og vedtekter er blitt brutt. Kravstillerne nevner i innkallingen «folkeskikk» Etter dette burde ikke forslagsstilleren bruke dette ordet. Denne siden er mitt forsvar.

S. E. & O.

  1. Referat fra det ordinære årsmøtet 2015. ↩︎
  2. 2017.11.17 E-post fra Obos om IN-ordningen. ↩︎
  3. E-post fra Obos eiendomsforvalning om IN-ordningen. ↩︎
  4. Info fra styret høsten 2017. ↩︎
  5. 2023.04.26 Referat fra det ordinære årsmøtet – sak 6.2 ↩︎
Publisert

2024.02.05 Ekstraordinært Årsmøte – Kjennelse i Jordskifteretten

Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 har tidligere stevnet oss for Forliksrådet og etter det Jordskifteretten. Vi fikk dom mot oss i Jordskifteretten. Vår nåværende advokat beskriver denne dommen som svak og er ikke basert på juss. I et ekstraordinært årsmøte i mai 2023 ble det avgjort at dommen fra Jordskifteretten skulle ankes. Etter dette er det fra enkelte av våre seksjonseieres side blitt trukket i tvil hva vedtaket innebærer. De samme seksjonseiere har bak styrets rygg holdt møter med styret i borettslaget for å oppnå en avtale på tvers av vedtaket i årsmøtet. Det er en av disse seksjonseierne som nå krever ekstraordinært årsmøte for å omgjøre vedtaket fra mai i år.

Status før angrepene fra borettslaget Thorvald Meyersgate 62 – 1985 – 2019. Før sameiet Sofienberggata 13 A-E ble opprettet var det Kreditkassens eiendomsforvaltning som bestyrte sameiet. Kreditkassen står som selger av leilighetene på oppdrag fra Oslo Byfornyelse AS, som var byggherre – altså utbygger. Prospektet og den medfølgende FDV-dokumentasjon opplyser at det i hele gårdsrommet skal være gangveier og lekeplasser. Kjørevei er ikke beskrevet. Videre, etter et halvt år anbefaler Kreditkassens eiendomsforvaltning å stenge innkjøringen med bom. I løpet av perioden frem til 2013 hadde jeg 3 konferanser med Oslo kommune, Plan og bygningsetaten.(PBE). Ved alle tre møtene var PBE klar og tydelig på det ikke skulle være kjøring på området. «I hvert fall ikke til naboeiendommene»

Status etter meklingsmøtet i Lagmannsretten i høst. Status er at borettslaget Thorvald Meyersgate 62 krever ubegrenset kjørerett. De krever full rett over vår eiendom med kjøring og parkering. Borettslaget skal selv ha kontroll over vår eiendom. Borettslaget vil heller ikke betale noe nevneverdig av de omkostninger vi har, hverken av veien eller av porten. Borettslaget vil heller ikke ta hensyn til våre sikkerhetsregler og krav for kjøring som våre beboere er underlagt. Dette vil borettslaget bestemme selv. Til tross for dette vil de 8 som har krevet ekstraordinært årsmøte inngå en avtale.

Borettslaget Thorvald Meyersgate 62 krever at våre gangveier og lekeplasser skal omgjøres til kjørevei. Det er dette enkelte av våre seksjonseiere vil hjelpe borettslaget med. Å tillate dette vil være «en vesentlig endring av sameiets karakter» og «går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av størrelsen på kostnaden som tiltaket medfører, og uavhengig av hvor stort økonomisk ansvar eller utlegg tiltaket medfører for de enkelte seksjonseierne.» Dette er § 51 i eierseksjonsloven og er som en beskrivelse av vår situasjon. En avtale med borettslaget vil kreve «enighet fra alle seksjonseiere» En slik enighet eksisterer ikke. Det vet disse to herrene og prøver å omgå eierseksjonslovens § 51.(Lenke)

Bakgrunn – kjennelse i Jordskifteretten. Slik dommen i Jordskifteretten blir beskrevet er den ikke basert på juss. Den er ikke forståelig for jurister – og ikke for oss. Det kan hende at juristen Hagen hos Raeder mener at det er en risiko for å gå på et tap i Lagmannsretten. Det er alltid risiki ved slike saker. Fra vår side sett så har ikke borettslaget noen rettigheter hos oss. De har aldri vært der og aldri blitt dokumentert. Derimot har vi rettigheter hos borettslaget. Dette unnlater forslagsstillerne å nevne i innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet. Dette har stor verdi for oss, forslagsstillerne vil ikke bruke dette. Dette er klart i mot våre interesser og det kan stilles spørsmål ved hvilken side forslagsstillerne støtter.

Ny utvikling i saken.
I dette avsnittet i dokumentet til det ekstraordinære årsmøtet forsøker initiativtakerne til dette møtet å snu tingene på hodet. De skriver: «Der er nå ny utvikling i saken, som gjør det nødvendig med ny behandling i ekstraordinært årsmøte.» En målsetting med anken til lagmannsretten slik det ble argumenter i årsmøtet i mai, var å kunne bruke en anke som pressmiddel mot TMG62 til å inngå en ordning før saken kom til lagmannsretten.» Det er ingen ny utvikling. Årsmøtets vedtak står fast. I vedtaket står det ikke noe om målsetting nevnt ovenfor. Møtet ble holdt 3. juli i år. Dette ble et kort møte, da motparten krevde mer enn de gjorde i Jordskifteretten. I praksis krever borettslaget omgjøring av våre gangveier og lekeplasser til kjørevei. Påstanden om at vi ikke har fått til en avtale er irrelevant da årsmøtets vedtak 2. mai står fast. Videre: «Styrets forhandlingsgruppe har i høst både hatt møte med styret i TMG62, og vært inne til offentlig mekling i regi av lagmannsretten (se Solibos melding fra styreleder 23 november).» Til de to selvbestaltede forhandlerne: dere bør være mer korrekte. Referansen til «Meldinger» på Solibo stemmer ikke. Imidlertid er det sendt ut et «Nyhetsbrev» på samme dato. Dette er et klassisk eksempel på sitatfusk fra disses side. (Et annet eksempel er hans forslag til det ordinære årsmøtet i år i saken om vinduer.) En annen unøyaktighet er at vi skal ha hatt møte med motparten borettslaget Thorvald Meyersgate 62 i høst. Dette stemmer ikke. Møtet var tidlig i sommer. Meklingsmøtet i Lagmannsretten burde i utganspunktet heller ikke ligge innenfor vedtaket. Vår nåværende advokat mente det motsatte – og at det var verd et forsøk. Motpartens krav i meklingsmøtet i Lagmannsretten er i hovedsak de krav de fremmet under møtet 3. juli. De som stiller krav om ekstraordinært årsmøte grunngir kravet med at de vil «fjerne den betydelige økonomiske risikoen sameiets eiere når står overfor ved en anke til lagmannsretten.» Forslagsstillerne hopper gladelig over det faktum at å gjøre om gangveier og lekeplasser til kjørevei vil redusere seksjonenes omsetningsverdi mange ganger det beløpet riskoen ved anke vil forårsake. Dette vil bli omtalt senere.

I saksfremstillingen til det annonserte ekstraordinære årsmøtet blir det referert til forarbeidet til det ekstraordinære årsmøtet i mai 2023. Tre referatutsnitt er trukket frem. Under forhandlingsmøtet i juli og meklingsmøtet i Lagmannsretten i oktober ble det fremmet langt mer omfattende krav fra motpartens side. I lys av dette er referatene nevnt ovenfor irrelevante.

I reglene for innkjøring har styret hos oss satt en rekke krav til sikkerhet. Disse kravene har borettslaget Thorvald Meyersgate 62 ikke tenkt å rette seg etter. De skal selv vurdere hvilke sikkerhetskrav som er nødvendige på vår eiendom. Alt dette ble gjort kjent under forhandlingsmøtet i juli og i meklingsmøtet i Lagmannsretten i oktober. Under møtet i juli i år uttaler representanten for borettslaget at om de ikke får som de vil, da blir det sak – altså sak i Lagmannsretten. Dette er trusler, og ikke et utgangspunkt for forhandlinger

Vurdering av mulig gevinst vs. Risiko. Det er uvisst hvor påstanden om et risikobeløp på NOK 2.000.000,- kommer fra. Styret har anmodet advokat Gudesen om en uttalelse om dette. Han skriver i sitt notat at risikoen vil ligge på ca NOK 150.000,- Her driver forslagsstillerne med skremselspropaganda. Dette ser også ut som et grep for å støtte motpartens sak.

Kort oppsummert. Forslagsstillerne krever her at styret går i forhandlinger med borettslaget Thorvald Meyersgate 62. De mener det er en økonomisk risiko knyttet til sak i Lagmannsretten. Forslagsstillerne unngår å nevne den verdiforringelsen som vil finne sted ved omgjøring av lekeplasser og gangveier til kjøreveier. De krever også bedre betingelser enn våre beboere og de vil ikke følge våre sikkerhetsregler. Det at noen av våre sameiere har gått bak ryggen på styret og holdt møter med motparten svekker vår sak. Dette er en svakhet motparten utnytter kynisk. Forslagsstilleren unngår også å nevne § 51 i eierseksjonsloven. En avtale slik motparten ønsker vil kreve tilslutning fra alle sameierne. Det vil den ikke få.

Dokumenter.
2024.02.05 Referat fra ekstraordinært årsmøte i februar 2024.
2023.04.26 Referat fra ordinært årsmøte 2023
2023.05.02 Referat fra ekstraordinært årsmøte i mai 2023.

S. E. & O.

Publisert

2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vedtektsendring.

En seksjonseier fremmer sak om å gjeninnføre IN-ordningen. Dette betyr en ordning for individuell nedbetaling av andel av fellesgjeld. Ordningen var vedtektsfestet frem til høsten 2017. Jeg var igang med å benytte meg av ordningen – styret innkalte til ekstraordinært årsmøte for å avvikle ordningen. Dette ble det flertall for. Jeg protesterte heftig men ble ikke hørt. Dette var et klart vedtektsbrudd. Det er underlig at eieren, som nå vil gjeninnføre IN-ordningen, satt i styret som tok fra meg min vedtektsfestede rett til samme ordning.

Ordningen ble fremmet til årsmøtet 2015. Dette som et forslag til vedtektsendring og så slik ut: Forslag til vedtak: ”Sameiermøtet vedtar at det innføres en ordning der hver enkelt sameier kan nedbetale sin andel av fellesgjelden.» Dette krever en ny vedtektsendring slik , en ny § 19 Administrasjonsavtale. Resten kan leses i vedtektenes § 19.

Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.

Jeg vil benytte meg av ordningen. I juli 2017 skriver jeg en e-post til Obos eiendomsforvaltning hvor jeg etterspør hvordan jeg skal forholde meg. Jeg vil benytte ordningen. Det ble en del meldinger frem og tilbake. Det var opplagt at styret sammen med Obos eiendomsforvaltning vil vinne tid for å kunne avvikle ordningen. Styret innkaller til ekstraordinært sameiermøte. Hovedsaken under møtet var IN-ordningen og avvikling av denne. Jeg var altså i prosessen med å benytte meg av ordningen. Styret nektet meg dette. Altså et vedtektsbrudd.(Lenke til saken.)

Forslaget til årsmøtet om å gjeninnføre IN-ordningen. Forslagsstilleren satt altså styret da min vedtektsfestede rett til IN-ordningen ble nektet. Det finnes ikke spor av annet enn at han var enig. Nå vil han altså gjeninnføre ordningen. Hva fremstår dette som?

Dokumenter.
2015.04.27 Vedtekter frem til ekstraordinært sameiermøte.
2017.11.24 Referat – ekstraordinært sameiermøte.
2017.11.21 Vedtekter vedtatt på ekstraordinært sameiemøte.
2023.04.26 Referat ordinært årsmøte 2023.

S.E.&O.

Publisert

2023.04.26 Årsmøtet 2023

Årsmøtet 2023 ble avholdt på Günerløkka eldresenter onsdag 26. april 2023. Altså, tidsmessig, innenfor loven. Det møtte 12 eiere og det ble presentert 4 fullmakter. En eier fremmet 4 forslag. To av forslagene inneholdt feil og et forslag var ufullstendig. Den største eieren, Oslo kommune Boligbygg KF var ikke representert.


Varsel og innkalling ble mottatt i tide. Varsel og årsmelding ble sendt i tide. Årsmeldingen ble ført i pennen av styreleder og undertegnede. Det som er av interesse på denne siden er saker som er ønsket behandlet av eiere. Det ble fremmet 4 saker fra en seksjonseier, og en sak fra undertegnede. Sakene er nummerert fra 6.1 til og med 6.5.

6.1Individuell nedbetaling av fellesgjeld.(IN)
6.2Utskiftning av vinduer.
6.3Grafitti på fasade.
6.4Økning av garasjeleie.
6.5Vedtektene – feil siden 2017.

Resultatet av disse sakene er nedfelt i referatet fra det ordinære årsmøtet for 2023.

6.1 Individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordningen). Denne saken er omtalt i eget innlegg tidligere.(Lenke) I hovedsak er dette et vedtektsbrudd. Jeg ville benytte meg av min vedtektsfestede rett til denne ordningen, men ble motarbeidet av styret og Obos eiendomsforvaltning frem til ekstraordinært årsmøte 21. november 2017. Der ble hele ordningen vedtatt avviklet.(Lenke)

6.2 Utskiftning av vinduer. Det forslagsstilleren skriver her er ikke sant. Det ble ikke vedtatt å bytte vinduer under årsmøtet 2019. Vedtaket lyder: “Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.” Hvem satt i styret etter vedtaket ble fattet? Jo, bl.a. den samme seksjonseieren.

I Årsmeldingen for 2021 påstår styret at: “Styret fikk i oppdrag av årsmøtet å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet” Dette stemmer heller ikke. Det står ingen ting om “økonomiske” i vedtaket.

Under behandlingen av denne saken forsøkte jeg å rette opp et feilsitat fra Eierseksjonsloven. En seksjonseier har ved flere anledninger forsøkt seg på en feilsitat om at «vinduer er en del av fasaden, og dermed sameiets ansvar.» Neste feilsitat er at det står i eierseksjonsloven at «utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar.» Begge deler er feil. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. Skifte av vinduer er sameiets ansvar. Begge deler står i § 32 i Eierseksjonsloven.(Lenke) Begge seksjonseierne  var samstemte i feilen de fremførte under saksbehandlingen under årsmøtet i år – 2023. Vinduer er nevnt kun to ganger i loven. Begge i § 32. Det har vært flere feilsitater om dette tidligere.

Eierseksjonsloven nevner vinduer kun 2 ganger. Begge ganger i § 32. Det er en liste over seksjonseiers vedlikeholdsansvar. Sist på denne listen står «Vinduer og ytterdører» Andre gang vinduer er nevnt er: «Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.» Utskifting av vinduer er altså sameiets ansvar. Ikke vedlikehold, det er seksjonseiers ansvar.

I tillegg til å feilsitat om loven er det som nevnt over 2 direkte feil i forslaget til årsmøtet.

6.3 Tagging på fasade. Forslaget kan virke fornuftig, men dugnad krever både utstyr og kunnskap. Hvem skal kjøpe inn utstyr, kjemikalier og maling. Hvem skal bestille og ordne strøm til høytrykksvasker? Hvem skal organisere? Erfaringer viser at svært få stiller til dugnad. Dugnad er frivillig. Det kan ikke kreves gebyr fra de seksjonseiere som ikke stiller.

6.4 Økning av garasjeleie. Her forsøker forslagsstiller seg på en ny feil. Det å påstå at:
«Garasjeleien har derimot vært frosset på samme nivå i mange år, kr 200/mnd.» stemmer ikke. Her er oversikten:

TidsromFellesomkostninger – garasjen.
1999 – 200150,-
2001 – 200775,-
2007 – 2017150,- (Økning på 100%)
2017 – 2021200,- (Økning på 33,3%)

Etter disse opplysningene ble saken nedstemt.

6.5 Vedtektene – feil siden 2017. Under forarbeidet til denne saken ble det oppdaget flere feil. Ikke bare at «headingen» til vedtektene var feil, mangelfull og misvisende, men feilen har vært der siden november 2017. Altså nesten 6 år. Ifølge referatet fra det ekstraordinære sameiermøtet ble de reviderte vedtektene vedtatt med følgende
endringer:

1Headingen er feil
22: § 2 “Boligseksjoner” rettes til “seksjoner”
3§ 9 Endre fra “minimum 3” til “minimum 4”
Dokumenter.
2019.04.03 Referat årsmøtet 2019.
2023.02.28 Varsel – årsmøtet 2023.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 om tagging.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 om garasjen – fellesomkostninger.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vedtekter.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – referat.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – IN-ordningen.
2023.04.26 Årsmøtet 2023 – vinduer.

S.E.&O.

Publisert

2023.04.26 Årsmøtet 2023 – Vinduer

Under årsmøtet 2019 ble det fremmet sak om å bytte vinduer. En seksjonseier påstår at hans vinduer er så dårlige at et vindu har falt ut. Hverken produsenten, Nordan AS, eller andre seksjonseiere har meldt om tilsvarende. Vedlikehold av vinduer er i følge eierseksjonslovens § 32 seksjonseiers ansvar. Vedtaket ble at det skulle utredes å bytte vinduer. Eventuell finansiering ble fremmet med to forslag. begge ble avvist.

Vinduer og vedlikeholdsplikt. Vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. Dette er klart etter eierseksjonslovens § 32.(Lenke) Noen styrer har forsøkt å bløffe om at vinduer er en del av bygningskroppen – og dermed styrets ansvar. Om det var slik ville dette fremkommet under § 33.(Lenke) I denne paragrafen står det ingen ting om «bygningskroppen.»

Styret engasjerte en konsulent, Per Kristian Løken, for å sjekke vinduene. Dette ble vedtatt under styremøtet 2. mai 2019. Han konkluderte med at med riktig vedlikehold ville vinduene holde i mange år til. Dette valgte daværende styre å se bort i fra.

Vinduer under årsmøtet 2019. Sak 5 B Forslag til vedtak: » Styret inngangsetter utreding og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig. Vedtak: Godkjent enstemmig. (Referatet er her feil. Jeg stemte imot.) Forslagsstiller påstår at «Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest.» Dette stemmer ikke. Videre: under årsmøtet viste forslagsstiller frem et vindu som angivelig skulle ha falt ut iToftesgate. Det er lite trolig at et vindu har falt fra 4. etasje, og kun glasset er knust. Det skulle vært vesentlig større skader. Videre skriver forslagsstilleren: «På årsmøtet i 2019 ble det også vist til fare for liv og helse da minst et vindu hadde falt ut og ned i Toftes gate. I referatet fra møtet står det ikke noe om dette. Det gjør det heller ikke i innkallingen.

Vinduer under årsmøtet 2023. Eiere av seksjon 41, Thore Hansen, fremmer nå forslag om bytte av vinduer. Han satt selv i det styret som årsmøtet påla styret å utrede bytte av vinduer. Årsmøtet påla styret å utrede og så innkalle til ekstraordinært sameiermøte for å gjøre et vedtak. Det finnes ikke spor etter noe resultat av denne utredningen i årsmeldingen for styreperioden 2019 – 2020. Ei heller kunngjøring av ekstraordinært årsmøte noe Obos anbefaler. I sameiets årsrapport for styreperioden 2020 – 2021 under avsnitt «Styrets arbeid» opplyses det under punkt: «Vinduer» at «Styret fikk i oppdrag av årsmøtet 2018 å utrede…» Dette er feil. Dette skjedde under årsmøtet 2019. I referatet fra årsmøtet i 2019 er det nok et feilsitat: «Vedtak: Godkjent enstemmig» Her er det både feilsitat og en feil i referatet. Jeg stemte imot og det er eget innlegg om det.(Lenke) Videre er det feil om årstallet. Vedtaket ble fattet i 2019.

Presentasjon av vindu som var falt ut. Seksjoneieren presenterte vinduet som påstås å ha falt ut under et årsmøte. Vindusrammen var like hel – kun glasset var knust. Det er lite trolig at et vindu som er falt fra fjerde etasje kun har knust glass. Og – hvordan kan et vindu falle ut når alle vinduene går innover. Dette er lite troverdig. Det er eget innlegg om korrespondanse med Nordan AS.(Lenke)

Vinduer – årsmøtet 2023. Eier av seksjon 41, Thore Hansen, fremmer igjen forslag om skifte av vinduer. Han skriver i saksgrunnlaget: » Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest.» Dette er igjen feilsitat. Riktig sitat er referert over. Hansen skriver i slutten av avsnittet: » Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest. Dette er enda en gang referanse til årsmøtet 2019 og påstand om at vinduene skulle skiftes – noe som er feil. Nå skyldes det bl. a. på pandemien.

Dokumenter.
2019.04.03 Årsmøtet 2019 – årsmelding.
2019.04.03 Årsmøtet 2019 – referat.
2020.05.13 Årsmøtet 2020 – innkalling.
2020.05.13 Årsmøtet 2020 – referat.
2021.04.07 Årsmøtet 2021 – innkalling.
2021.04.07 Årsmøtet 2021 – referat.
Publisert

2022.04.06 Årsmøtet 2022.

Det ordinære årsmøtet for sameiet Sofienberggata 13 A-E ble avholdt 6. april 2022 på Grünerløkka seniorsenter – som vanlig. Utenom de lovpålagte sakene var det meldt 8 saker. Dette er uvanlig mange. Tre av sakene var innmeldt av meg.

Sak nummer 4 – om å følge lover og regler. Denne saken burde være unødvendig. Dessverre er det nok av lovbrudd, vedtektsbrudd og brudd på årsmøtevedtak. Uansett er den en påminnelse til styrene. Saken ble fremmet som vedtekstendring og krever dermed 2/3 flertall. I følge referatet ble forslaget godkjent.

Sak nummer 5 – om vedtektsendring. Jeg fremmet dette forslaget etter at jeg, som varamedlem til styret, ble nektet all informasjon i styreperioden 2021-2022. Jeg ble først invitert til det første styremøtet for så å bli nektet adgang og også nektet all informasjon om styrets arbeid. Det påstås at det hadde vært en avstemming i styret for å avgjøre om jeg skulle kunne delta på styrets møter og om jeg skulle ha tilgang til saker, dokumentasjon og styrets e-postkonto. Forslaget ble vedtatt.

Sak nummer 6 – skilt ved innkjøringen. Spørsmålet er hvorfor skiltet er kommet opp. Det står et skilt under som er godt nok. Det viser tydelig at dette er «Sameiet Sofienberggata 13 A-E. I ettertid er det kommet for en dag at det er drevet hotellvirksomhet i oppgang E. Det er tidligere skrevet eget innlegg om dette. Det er naturlig å knytte skiltet til hotelldriften – som er brudd på vedtektene (§ 2). Det er også kostnader knyttet til anskaffelse, montering og demontering av dette skiltet. Forslaget om å fjerne skiltet fikk flertall.

Dokumenter.
2022.04.06 Innkalling til ordinært årsmøte 2022.
2022.04.06 Referat fra det ordinære årsmøtet 2022.
2022.04.06 Nye vedtekter vedtatt – årsmøtet 2022.


S. E. & O.

Publisert

2021.04.07 Årsmøtet 2021

Dette innlegget handler om årsmøtet 2021. Det er en rekke forhold som vil bli kommentert. Det mest alvorlige er at styrene de siste årene ikke har forstått sin rolle. De tror de står over loven – og handler deretter.

Styret tror de står over loven.
Dette gjelder § 1 om hensikten med loven og om årsmøtet. Dette gjelder særlig § 40, § 43 og §44. Styret har gjentatte ganger skrevet at «styret har behandlet dine saker til årsmøtet…» Loven er klar: årsmøtet skal skrive inn i årsmeldingen saker som er meldt innenfor fristen etter § 41. Videre skal årsmøtet behandle saker som er nevnt i årsmeldingen.(Innlegg)

Årsmøtet 2021 – innkallingen. Punkt 1 Godkjenning av innkallingen.
Årsmøtet ble holdt i følge styrets opplegg i perioden 7. april til 10. mai 2021. Hele opplegget med digitalt årsmøte utelukker de som ikke har digital kompetanse og/eller mangler nødvendig utstyr. Årsmøtet kan dermed være ulovlig. Er det foretatt en selvstendig uhildet juridisk vurdering av dette? Mange her kan miste sin rettighet til å delta i årsmøtene. Det samme skjedde i 2020. Det er usikkert om forslaget gjelder måten årsmøtet er innkalt på eller om det også gjelder innholdet. Når det gjelder innholdet er det vesentlige mangler og ikke i samsvar med loven. Det samme gjelder årsmøtet 2020. Styret fremmer forslag om å godkjenne forslaget. Styret fremmer forslag om vedtak. Her stiller styret seg over årsmøtet. Dette er ulovlig. Det er årsmøtets oppgave å behandle saker – ikke styrets.(Lenke)

Om styrets arbeid – «Rens av takrenner og nedløpsrør.»
Styret skriver i årsmeldingen av at de har renset takrenner og nedløpsrør. Dette skulle vært gjort for mange år siden. Behov for dette har vært der de siste 10 årene. Styrelederen , og andre styremedlemmer har vært i styret de siste årene uten å gjøre noe.

Det har vokst busker i takrennen over oppgang B i mange år. For noen år siden hadde styret leid inn lift for ett eller annet formål. Hvorfor ble ikke buskene i takrennene fjernet da? Buskene i takrennen over oppgang B har vært synlig for alle.

Hva med takene? Er de sjekket. Det meldes om sprukne taksten. Jeg må minne om at det er flere 50 – 100 takstein i boden ved oppgang D som kan brukes ved eventuelle reparasjoner.

Årsmøtet 2021 – punkt 9 – valg av tillitsvalgte.
I årsmeldingen er det listet opp styremedlemmer som har fungert i styreperioden 2020 – 2021. To av disse er ikke lovlig valgt. Her forsøker styret seg på et vedtektsbrudd ved å foreslå at det ikke skal være varamedlemmer.

Videre er det spørsmål om årsmøtets legitimitet. Årsmøtet er ikke lovlig innkalt og er dermed ikke lovlig avholdt. Er da valget av tillitsvalgte lovlig? I følge referatet er det valgt ny styreleder og tre styremedlemmer er valgt.(Lenke)

Jeg stilte til valg som vararepresentant fordi jeg ville ha innsyn i styrets arbeid. Hittil har jeg ikke fått tilgang til hverken styredokumenter eller styrets e-post-konto.

Årsmøtet 2021 – sak 8 Installere port i portrommet mot Sofienberggata.
Det er sikkert mange gode grunner til å gjerde inn vårt område og med det å sette inn port mot Sofienberggaten. Enkelte ting må på plass før det er mulig å gjennomføre prosjektet. Det handler om eiendomsgrenser, søknader til Oslo kommune og på gamle avtaler.

Det mest nødvendige er å få formalisert eiendomsgrensene. Det må settes opp gjerde mot Toftesgate 69, mot Thorvald Meyersgate 58, Thorvald Meyersgate 60 Thorvald Meyersgate 62 og Sofienberggata 9 – 11. Videre må det søkes om dette til Oslo kommune, plan og bygningsetaten. Utbyggingsavtalen fra 1983 er helt tydlig på at alle innvendige gjerder i kvartalet skal rives og området gjøres tilgjengelig for alle.

Det er nå opplyst at det ikke er nødvendig med søknad til Oslo kommune – plan og bygningsetaten. Forslaget fikk flertall under årsmøtet.

Årsmøtet 2021 – sakslisten punkt 5 Fjerning av tagging- gatekunst fra vegger og sokkel
Taggingen – gatekunsten er sterkt skjemmende. Etter at ny styreleder ble valgt under årsmøtet i 2017 trodde jeg at det var styrets prioriterte oppgave å fjerne taggingen – gatekunsten. I tillegg til å være sterk skjemmende er både den og underlaget skadelig for murverket.

Som valgt vararepresentant var jeg tilstede på det styremøtet vedtaket om tagging – gatekunst ble fattet. Tiltaket gjaldt kun sokkelen mot Toftesgata. Som kjent ble det omtrent dobbelt så mye. Saken ble meldt til årsmøtet i 2020. Styret nektet å ta den med. Dette er brudd på eierseksjonsloven. Saker meldt innenfor fristen «skal tas med» og meldte saker «skal behandles under årsmøtet» Altså et nytt lovbrudd. (Lenke)

Årsmøtet 2021 – saklisten punkt 4 – Fastsettelse av honorar Ikkemedlemmer av styret får betalt som medlemmer. Styret krever styrehonorar for 5 personer. Bare 3 er lovlig valgt. Hva er grunnen til det? Videre driver styret saksbehandling med sin innstilling. Det er årsmøtet som skal behandle saker meldt på forhånd – ikke styret. Her bryter styret eierseksjonslovens § 40. Det er en hel del lovbrudd som dette i årsmeldingen for 2021. Det samme gjelder for 2020.

Årsmøtet 2021 – årsmeldingen – styrets arbeid – avsnitt om vinduer.
Avsnittet starter med en feil, bevisst eller ikke. Vedtaket stammer fra årsmøtet 2019 ikke 2018.

Årsmøtet 2019 vedtok å utrede om vinduene skulle skiftes. I vedtaket står det » Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud…» Først skal styret utrede om vinduene skal byttes – og så eventuelt innhente tilbud. da disse punktene er på plass skal årsmøtet behandle saken på nytt.

I tråd med årsmøtets vedtak i 2019 leide styret inn en konsulent for å vurdere vinduenes tilstand. Hvor er rapporten fra konsulenten? Hvorfor er ikke denne distribuert? Kan styret ha noe å skjule? kanskje konsulentens konklusjon er den samme som min.

Konsulenten besiktiget også mine vinduer. Konklusjonen var at vinduene, med riktig vedlikehold, vil kunne holde i mange år fremover. Mine vinduer er vedlikeholdt slik eierseksjonslovens § 32 beskriver. (Lenke) Hadde de andre seksjonseierne fulgt loven, hadde bytte av vinduer ikke vært nødvendig.

En seksjonseier har klart å ødelegge et vindu. Han viste frem vinduet som var knust under et årsmøte. (Årsmøtet 2019?) Er det rimelig at alle vinduer skal byttes fordi en seksjonseier har klart å ødelegge et vindu? Er dette en hestehandel styremedlemmene i mellom? Et annet styremedlem har fått byttet vinduer på fellesskapets bekostning.

Årsmøtet 2021 – årsmeldingen – styrets arbeid – avsnitt om gelender på galleriet i 6. etasje. Det er bra at dette er utført. Det skulle vært gjort for mange år siden. Styrets påstand om at dette var utført for lavt i 1984 – 1985 da bygget var nytt stemmer ikke. Byggemyndighetene godkjente hver eneste detalj på bygget.

Det er gjort endringer på galleriet i 6. etg. for noen år siden.(2018) Det er lagt trelemmer på gallerigulvet slik at rekkverket er blitt for lavt. Det er bra at utbedringen er gjort. Tidligere var dørene til galleriet i 6. etasje låst. Etter en befaring med brann og redningsetaten ble vi pålagt å holde disse dørene ulåste. Det ble også forsøkt å legge nøkler i nøkkelbokser ved dørene. Disse ble stjålet i løpet av en uke.

Årsmøtet 2021 – punkt 6 – Mitt forslag om vinduer i en seksjon i oppgang A Det ser ut til at styrets medlemmer beriker seg selv på fellesskapets bekostning. Styrelederen, viser til styremøte hvor jeg skal ha deltatt. Hverken i innkallingen eller i referatet står det noe om vinduer. Hvordan henger dette sammen?

Styret viser til eierseksjonslovens § 33. I årsmeldingen for 2021 referer styret til eierseksjonslovens § 33.(Lenke) Referansen er ikke korrekt Det står ingen ting om «bygningskroppen» i eierseksjonslovens § 33. Derimot viser loven til § 32 hvor det er listet opp hva som er seksjonseiers ansvar – bl. a. vinduer. Her tar styret feil.

I ett av mine forslag til årsmøtet 2021 krever jeg at en seksjonseier som har fått sine vinduer byttet på felleskapets bekostning skal betale dette selv. I styrets kommentar opplyses det at : «Dag Ådahl var ihht. styremøteprotokoll fra styremøte den 18. april 2018 selv til stede under behandling av denne saken på styremøtet»  Verken i innkallingen eller i referatet står det noe om vinduer i denne saken. Hvordan henger dette sammen? Jeg hadde ikke tilgang til verken styremail eller «Styrerommet»

Videre skriver styret i årsmeldingen at «Styret brukte veldig lang til på denne saken for vi ønsket å være grundige i vurderingen. Endelig vedtak ble ikke fattet før i styremøtet i desember 2018.» Nye vinduer i seksjonen i 6. etasje i A-oppgangen er ikke nevnt i innkallingen til noen av møtene holdt i styreperioden 2018 – 2019. Styremøtet i desember 2018 har jeg kun innkalling til. Om styret har brukt store ressurser på dette burde det avspeilet seg i innkallingen. Enda en gang: hvordan henger dette sammen?

Dokumenter.
2019.04.03 Årsmøtet 2021 – årsmelding.
2019.04.03 Referat fra det ordinære årsmøtet 2019.
2021.03.17 Brev fra styret om mine saker til årsmøtet.
2021.04.07 Referat fra det ordinære årsmøtet 2021.
2021.04.07 Årsmeldingen 2021 side 2.
2021.04.07 Årsmeldingen 2021 side 6.
2021.04.07 Årsmeldingen 2021 side 27.

S. E. & O.



Publisert

2021.04.07 Årsmøtet 2021 – Tagging og gatekunst

Som vararepresentant var jeg på det styremøtet vedtaket om tagging – gatekunst ble fattet. Vedtaket gjaldt kun sokkelen mot Toftesgate. Dette skjedde i 2017. Som kjent ble det omtrent dobbelt så mye. Ikke bare sokkelen men også deler av veggen i 1. etasje.

Nytt styre – fjerning av tagging – gatekunst. Jeg trodde, at styret som ble valgt i 2017, skulle ta tak i dette å få taggingen fjernet.. Så skjedde ikke. Både til årsmøtet 2020 og årsmøtet 2021 meldte jeg saken til behandling. Under årsmøtet 2021 ble denne saken tatt med – og vedtatt.

Bildet til ventre viser hvordan taggingen tok seg ut frem til i sommer. Etter årsmøtets vedtak ble taggingen fjernet og vil bli erstattet med den originale malingen – og ikke minst maling som ikke skader murverket

Takreparasjon – fjerning av tagging. Arbeiderne som reparerte taket i sommer fikk i tillegg oppgaven med å fjerne taggingen. Nå skal restene fjernes og sokkelen skal males med den opprinnelige fargen – så nær som det er mulig å komme. Malingen som har vært brukt i «mange lag» tidligere kan skade murverket – særlig på den slemmede fasadestenen. Nå vil det bli brukt maling som «puster».

Dokumenter.
2020.05.13 Referat fra det ordinære årsmøtet 2020.
2021.04.07 Referat fra det ordinære årsmøtet 2021.

S.E.&O.

Publisert

2021.04.07 Årsmøtet 2021 – Innkalling og meldte saker.

Ved årsmøtet 2020 fremmet jeg 7 saker som skulle behandles under årsmøtet. Ingen av sakene kom med i innkallingen slik loven krever. Innkallingen var dermed ulovlig. Derav følger også at ordinært årsmøte ikke er avholdt i 2020. I år skjer det samme igjen. Styret nekter å ta med 4 av 7 saker til årets ordinære årsmøte. Til årsmøtet 2021 melder jeg igjen 7 saker. Kun 3 av disse ble vedlagt årsmeldingen – og kom dermed ikke til behandlig under årsmøtet slik loven krever.

Saker til årsmøtet nektes behandling. Til årsmøtet i år – 2021 – fremmet jeg på ny 7 saker som skal behandles under møtet. Etter ønske fra styret ble sakene oversendt digitalt som vedlegg til e-post. Det kom svar fra styret. I en e-post datert 24.mars 2021 skriver styret at de har behandlet mine saker. Flere av sakene kan de ikke ta med – på grunn av koronasituasjonen.

*Styret har full kontroll over informasjonsflyten og kan dermed luke bort det de ikke liker.
*Løsningen utestenger de seksjonseiere som ikke har den nødvendige digitale kunnskapen og/eller mangler utstyr.
Saker meldt til årsmøtet 2021
Sak om ulovlig bygde levegger.
Sak om stubber og skilt.
Sak om forliksklage i 2019.
Sak om tagging og gatekunst.
Sak om sikkerhet ute og inne.
Sak om uteområdet.
Sak om nye vinduer i oppgang A.

Dette er derfor brudd på § 43 i eierseksjonsloven. I 2020 brøt styret ved hjelp av Obos eiendomsforvaltning loven på flere punkter.(Lenke)

Dokumenter.
2021.02.24 Varsel om årsmøte 2021.
2021.02.24 Varsel om årsmøte pr. sms.
2021.02.23 Digital kommunikasjon.
2021.03.16 E-post til styret med vedlegg – 7 saker til årsmøtet.
2021.03.24 E-post fra styret hvor saker til årsmøtet nektes.
2021.03.24 Brev fra styret – saker nektes.

S. E. & O.