Det ble avholdt digitalt årsmøte i perioden 13. – 21. mai. Det anmodes om at man skal bruke tjenesten Vibbo fra Obos eiendomsforvaltning. Dette er blitt kalt ordinært årsmøte men er ikke lovlig innkalt. Selve møtet er heller ikke lovlig da styrets egne saker ikke er behandlet. I eierseksjonsloven § 43 – 5. avsnitt står det:
Saker meldt til årsmøtet – etter loven.«Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt krav om det før fristen etter § 41.» Mine syv saker ble innmeldt før fristen gikk ut – og skulle dermed være med i årsmeldingen/innkallingen. Videre står det i § 44 – 1. avsnitt:«Årsmøtet skal behandle de sakene som er angitt i innkallingen til møtet.»(Lenke)
Innkallingen er dermed ikke lovlig. Videre er heller ikke årsmøtet lovlig da meldte saker ikke er kommet med i innkallingen og derfor ikke behandlet. «Frist for å avholde årsmøtet er satt til utgangen av juni. (§ 41 i eierseksjonsloven.)»(Lenke)
Om å avholde årsmøtet digitalt. I sakslisten i innkallingen er det et forslag om å utsette innkomne saker til det blir mulig å avholde fysisk årsmøte. Dette – pkt 5 – skal altså behandles under årsmøtet. I referatet er dette punktet utelatt. En sak som styret selv har ført opp er altså ikke behandlet og er dermed enda et lovbrudd. (§ 44 – 1-ledd) (Lenke til eierseksjonsloven)
*
Innkallingen er dermed ikke lovlig.
*
Innkallingen mangler innkomne saker.
*
Ikke alle saker listet opp i sakslisten ble behandlet.
*
Da er det ikke avholdt lovlig årsmøte etter fristen – utgangen av juni.
*
Det heller ikke holdt valg, da det ikke er andre kandidater til styret enn styret selv. Da er det spørsmål om dette er lovlig.
*
Styret behandler ikke saker de selv fører opp på sakslisten. (Pkt. 5)
*
Forslaget fra styret presentert i e-post datert 17.04.2020 er ikke lovlig.
Dokumenter. 2020.04.17 E-post fra styret om utsettelse av årsmøtet. 2020.05.13 Innkalling – årsmøte side 2. 2020.05.13 Referat fra årsmøtet 2020.
Obos eiendomsforvaltning anbefalte ekstraordinært årsmøte for å ta opp innkomne saker. Et slik møte ble ikke holdt.
Det ordinære årsmøtet for 2019 ble avholdt 3. april 2019 på Grünerløkka seniorsenter. Det var 11 seksjonseiere til stede samt 11 representert ved fullmakter – tilsammen 22 stemmeberettige. I tillegg til de lovpålagte sakene ble det fremmet 2 saker innkommet fra eierne. Begge sakene gjelder vedlikehold, vinduer og utgangsdør i oppgang E.
Bytte av utgangsdør i oppgang E. I følge saksfremstillingen bråker døren både når folk går ut og inn. Den smeller. Mange bruker heller ikke den elektriske «knappen» men den mekaniske vrideren med det resultatet at døren står oppe hele dagen. Forslag til vedtak: «Styret bytter 2 utgangsdører i år.» Vedtak: Godkjent enstemmig.
Bytte vinduer. Saksfremstilling: «Vinduer trekker veldig og er veldig gamle så det er på tide å bytte dem ut» Forslag til vedtak: «Styret ingangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.» Vedtak: Godkjent enstemmig
Hvis flertall:
a) Låneopptak. Ved låneopptak på samme vilkår (3,25%) og over 25 år vil dette tilsvarer en økning i felleskostnadene på kr 105 til kr 228
Forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å ta opp lån stort kr 2 000 000 Vedtak: Utgår
b) Ekstraordinær innbetaling Ved ekstraordinær innbetaling vil beløpet være mellom 21 505 og 46 530. Forslag til vedtak: Styret får fullmakt til å innhente ekstrakapital fra seksjonseierne. Vedtak: Utgår.
Dokumenter. 2019.04.03 Innkalling til ordinært årsmøte 2019. 2019.04.03 Referat fra det ordinære årsmøtet 2019.
Som referatet fra årsmøtet 2018 viser, ble jeg valgt som styremedlem. Styrelederen forsøkte, på samme måte som under årsmøtet året før, å utpeke styremedlemmer. Loven sier at styremedlemmer skal velges. Jeg stoppet han. Det ble avholdt valg. Jeg hadde samlet fullmakter og ble, til de andre styremedlemmenes frustrasjon, valgt som ordinært styremedlem.
Utfordringer i styreperioden 2018 – 2019. Her kommer en oversikt over de utfordringer jeg sto overfor som styremedlem i styreperioden 2018 – 2019. Jeg ble motarbeidet fra dag 1. Hele denne historien endte opp med sak i forliksrådet hvor det ble løyet «over en lav sko.» Det første utfallet mot meg var at jeg ikke var lovlig valgt. Påstanden kom fra Thore Hansen og ble støttet av de andre styremedlemmene. Dette skjedde på ett av de to styremøtene jeg deltok på.
Misnøye med reduksjon av styrehonoraret. Det ble fremmet forslag til årsmøtet om reduksjon av styrehonoraret. Til det gamle styrets store misnøye ble dette forslaget vedtatt.
Misnøye med at jeg ble valgt. Jeg var tilstede under de to første styremøtene. Fra første stund ble det uttrykt stor frustrasjon over at jeg var valgt inn i styret i stedet for de medlemmene styrelederen forsøkte å utpeke under årsmøtet. Det ble uttrykt oppgitthet over at representanten fra Oslo kommune, Boligbygg KF ikke var til stede. Med vedkommendes stemmer ville jeg ikke blitt valgt. Det var enighet blant de andre medlemmene i styret at jeg var ulovlig valgt.
Styremøte 18. april 2018 – innledning. Styremøtet var lagt til dagen etter årsmøtet. Jeg hadde ikke tilgang til styrets e-postkonto, ikke tilgang til styrets dokumenter ei heller innkalling/saksliste før samme dag som møtet skulle holdes. Her var det ikke tid til forberedelser.
Styremøte 18. april 2018 -sak 1 – konstituering. I innkallingen hevder styrelederen at styret har fått «nye arbeidsbetingelser.» Hva ligger i nye arbeidsbetingelser? I en e-post til styret etterlyser jeg svar på dette. Det kom aldri noe svar på denne e-posten. Det er nærliggende å tro at påstanden er knyttet til vedtaket under årsmøtet om reduksjon i styrehonoraret. Det er grunn til å minne om at årsmøtenes vedtak om styrehonorar gjelder styreperioden som har gått – ikke den kommende styreperioden. Om det er dette som ligger i påstanden om «endrede betingelser» så er den meningsløs.
Styremøte 18.april 2018 – sak 6 – Fuktproblemer i en seksjon i oppgag A. Det er en kjent sak at denne leiligheten er ombygd for å kunne huse flere beboere. Ventilasjonsbalansen kan dermed være forrykket. Det er også hevdet at vinduene mangler ventilasjonsluker. Om det har vært mangelfull ventilasjon i denne seksjonen siden bygget var nytt er det neppe noen rettighet å kreve dette utbedret på fellesskapets bekostning 30 – 35 år etter byggets ferdigstillelse.
Styremøte 18. april 2018 – sak 2 – Smart styring av ventilasjon. Det ser ut til at den smarte styringen aldri kom på plass. Siden da og til dags dato ser det ut til at det kun er pådraget styres. Styringen er kun manuell. Da med en prosentdel av fult pådrag. Ventilasjonsanlegget har vært i ustand siden 2015 – og er pr. i dag 7. februar 2022 ikke i orden. Bl. a så er det nesten ikke ventilasjon i badet hos meg. Men! Ventilasjon i bodanlegget ved heisen er prioritert. Det vil komme eget innlegg om ventilasjon. Pr. i dag 20. desember 2025 har ingen ting skjedd med styringen av ventilasjonsanlegget.
Brannalarmanlegget – spørsmål under styremøtet 18. april 2018. Jeg spør under styremøtet om hva som skal gjøres ved brannalarm. Det er satt opp et skilt ved branntavlen i 1. etasje i oppgangene. Der er det en beskrivelse av hva som skal gjøres for å «nullstille» brannvarslingsanlegget. Beskrivelsen henviser til en nøkkel som skal brukes. Problemet er at det er ikke noen nøkkel der – i vår oppgang. Jeg ble avvist med en frekkhet fra Styrelederen. «Om brannalarmen går må folk evakuere»
Nøkkel til bommen– spørsmål under styremøtet 18. april 2018. Ettersom jeg var den eneste i styret som er bosatt i Sofienberggata 13 er det naturlig at jeg hjelper til med å låse opp bommen ved behov. Jeg ber om å få en nøkkel til bommen for å lette arbeidet. Jeg ble kontant avvist av styreleder Fachenberg. Han mener jeg skal låse meg inn i styrerommet, for så å låse opp nøkkelskapet for å hente ut nøkkel til bommen. Jeg konstaterer at det er mulig å skaffe nøkkel, men styret nektet meg. I en e-post til styret datert 26. april etterspør jeg nøkkel til bommen. På dette tidspunktet var det helt ukjent for meg at styret hadde planer om å ta betalt for innkjøring. Dette er for såvidt klokt da det begrenser kjøringen.
Utskifting av vinduer. Et styremedlem har klart å ødelegge et vindu. Dermed krever han at sameiet skal skifte ut alle vinduene. Prosessen ble satt igang og det ble gjort avtale med en leverandør om befaring. I en e-post til styret 26. april 2018 påpeker jeg unødvendigheten av å bytte vinduer. Jeg peker også på § 32 i eierseksjonsloven hvor sekjsonseiers vedlikeholdsplikt er klart beskrevet.(Lenke)
26. april 2018 skriver jeg en e-post til de andre styremedlemmene. Jeg sender e-post om noen viktige punkter 26. april 2018. Det kom ikke noe svar. E-posten omhandlet: 1: Vinduene, 2: Homenet AS. 3: Nøkkel til bommen. 4: Styresak om endrede arbeidsbetingelser. Punktene er behandlet over.
Bytte av målere – gårdslys. Som kjent så ble alle strømmålere byttet ut i denne styreperioden. Jeg fikk oppgaven med å ordne med Hafslund AS for bytte av målerne for gårdslys hos oss. I en e-posten nevnt over opplyser jeg at dette er gjort – som avtalt. I sak i forliksrådet i desember påstår Styrelederen at jeg ikke hadde utført noen av de oppgavene jeg var pålagt. Altså en usannhet.
Homenet AS henvendelse til styret om avtaler. I e-posten nevnt over etterspør jeg også om styret har inngått noen avtale med Homenet AS. Heller ikke dette kom det noe svar på. Det er eget innlegg om dette.
Maling av vinduer – e-post til styret om malingstyper. Etter å lovet det muntlig sender jeg e-post til et styremedlem om malingstyper og fargevalg. Ettersom vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar tenkte jeg det var nyttige data å få slik at de kunne videresendes til seksjonseierne.
Styreverv – e-post 10.05.2018 til styret med generelle betraktinger om styreverv. Jeg sender e-post til styret med noen betraktninger om styreverv og frivillighet. Jeg hadde håpet å få en tilbakemelding. Den kom ikke. Det er senere kommet frem at styret ikke vil svare da det ikke var fremkommet noe konkret spørsmål i e-posten.
Styremøte 22. mai 2018 – sak 3 – nye levegger o.a. Dette ser ut til å være en omfattende sak. Det vises til tilbud fra Telle vedlikehold AS. Jeg regner med at det var flere tilbud. Hvor er de? Jeg fikk aldri tilgang til disse dokumentene. Det er eget innlegg om denne saken.(Lenke)
Styremøte 22. mai 2018 – nye porttelefoner. Det er innhentet tilbud på nye porttelefoner. Dette er tilbud jeg ikke fikk tilgang til. Allikevel mener styret at jeg har medansvar. Dette da de brukte mitt navn i årsmeldingen og i regnskapet. I løpet av styreperioden fikk jeg ikke tilgang til noen dokumenter. Se eget innlegg.
Styremøte 22. mai 2018 – sak om nye vinduer. Dene saken var igang da jeg ble valgt til styremedlem. Etter dette styremøtet har jeg kun innkallinger og forholde meg til. Jeg fikk ikke tilsendt styrereferater og fikk ikke tilgang til styrets dokumenter. (Lenke).
Obos eiendomsforvaltning AS – «Styrerommet». Styrelederen sender e-post til Obos eiendomsforvaltning med ønske om at jeg skal få tilgang til «Styrerommet.» E-posten ble sendt 23. mai 2018. Først 31. oktober 2018 kom det svar – med brukerveiledning for styrerommet. Jeg venter fortsatt på påloggingsdata – brukernavn/passord.
Kontroll av ventilasjonsanlegget i leilighetene. Det var et ønske fra styret om at alle leilighetene skulle kontrolleres med tanke på feilkobling av ventilatorer.(Lenke)
Skadet vindu – krav om å bytte alle vinduer i bygget. Dette fordi en seksjonseier har klart å skade et yttervindu – og dermed skal alle vinduene byttes. Jeg kontaktet produsenten. De hadde ikke fått meldinger om slike skader. Jeg la også ved bilder i e-postkorrespondansen. Lenke til eget innlegg om dette.(Lenke)
2018.06.20 Styremøte. I sak nummer 1 under dette møtet klager styreleder over samarbeidsproblemer i styret. Ettrsom jeg aldri fikk noe referat vet jeg ikke resultatet av denne saken. Ellers så dreide styremøtet seg om styring av ventilasjon, opprydding av boder, varmtvann i oppgang A, mulig skadedyr i oppgang B.
Kontakt med Nordan AS om vinduer. Etter at det kom melding fra et styremedlem om at et vindu i hans seksjon var skadet, kontaktet jeg Nordan AS om dette. De hadde alri hørt om den type skader på vinduer.(Lenke)
Sofienberggata 9 -11 Sykkelskur og avfallsbod. Det er ukjent hvorfor arkitekt Herman Hammer har varslet plan og bygningsetaten om mulig ulovlig oppført sykkelskur og avfallsbod. Han er ikke bosatt i området. Mest sansynlig handler han på vegne av andre sameier/borettslag i kvartalet.(Borettslaget Thorvald Meyersgate 62) Mer om dette og vårt styres befatning med saken vil komme i eget innlegg. I mellomtiden en lenke til Plan og Bygningsetatens hjemmeside.(Lenke)
Brønnøysundregistra – registrering av styremedlemmer. Som beskrevet over så var det enighet blandt de andre styremedlemmene om at jeg var ulovlig valgt som styremedlem. Jeg skriver derfor et brev til Brønnøysundregistra for å få bekreftet mine mistanker om at jeg ikke var registrert som styremedlem. Svaret kom i et brev derfra datert 12. april 2018.
Dokumenter. 2018.04.17 Referat fra det ordinære årsmøtet. 2018.04.18 Innkalling til styremøte. 2018.04.26 E-post til styret – forskjellige forhold. 2018.04.26 E-post til Styrerommet.net. 2018.05.10 E-post til styret – forskjellige ytringer. 2018.05.22 Innkalling til styremøte. 2018.05.27 E-post til styret om diverse. 2018.06.20 Innkalling til styremøte. 2019.03.30 Brev til BRREG om styredeltagelse. 2019.04.12 Brev fra BRREG om styredeltagelse.
Årsmøtet 2018 ble avholdt 17. april 2018. Årsmeldingen inneholder en lang «skryteliste» over hva styret har utrettet det siste året. Det er to punkter om ventilasjon. Disse vil bli omtalt under. Det samme vil sak om asfaltering, installasjon av fibernett, og under avsnittet «Fremtidige prosjekter, Utskifting av vinduer, nytt tak, fasade, balkonger og innglassing og om bakgården – samarbeid med sameiene «rundt kvartalet» (Her menes sikkert sameiene i kvartalet) Til slutt vil valget av tillitsvalgte bli kommentert.
Kommentarer til styrets skryteliste. Det er to punkter om ventilasjon. Disse vil bli omtalt under. Det samme vil asfaltering, installasjon av fibernett, og under avsnittet «Fremtidige prosjekter, Utskifting av vinduer, nytt tak, fasade, balkonger og innglassing og om bakgården – samarbeid med sameiene » rundt kvartalet» (Her menes sikkert sameiene i kvartalet) Til slutt vil valget av tillitsvalgte bli kommentert.
«Opprydding i vaktmesterrommet i oppgang B» Rommet ble ulovlig bygget om til møterom og kjøkken. (Det er eget innlegg om dette.)
«Videoovervåkningsanlegget er oppgradert …» Det er kommet rapporter om at kameraovervåkningen er blitt brukt til å «arrestere» de som ikke kildesorterer riktig og/eller hensetter større ting på uteområdet. Dette er et klart brudd på personopplysningsloven. (Lenke til Datatilsynets hjemmeside.)
«Det er bestilt utskifting av alle ventilasjonsvifter» Det har vært problemer med ventilasjonsanlegget siden slutten av 2015. Jeg har gjentatte ganger klaget på dette til styret. De fleste henvendelser er ikke besvart. Pr. i dag, november 2021 er fortsatt anlegget ikke i orden. Jeg har nesten ikke ventilasjon i badet. Det er et paradoks og på grensen til trakassering at man prioriterer ventilasjon i bodanlegg fremfor ventilasjon i bad. Og – hva skjer med ventilasjonen i kjøkken i seksjon 38?
«Installasjon av fiber til internett og TV» Fra før hadde vi en velfungerende tilbud for TV og internett. Bredbåndservice AS leverte godt og stabilt internett. Canal-digital leverte stabilt TV-tilbud. De kunne også levere internett. Styret stengte tilgangen til Canal-Digital for å gi monopol til det selskapet som hadde overtatt Bredbåndsservice AS. Dette ble en lang og tung reise. Homenet AS anbefalte Viasat for tv-signaler. Dette virket ikke etter hensikten. I de senere årene har dette stabilisert seg. Det kom flere usannheter fra styret om dette.
«Etablering av ventilasjon i kjellerboder» Dette er helt unødvendig. Vi har klart oss med lukene mot friluft i alle år. Hvorfor denne sløsingen.?
«Bakgård og innkjøring til garasje har blitt asfaltert og reparert» Det er kun noen hull som er lappet. Erfaringen viser at dette holder knapt ett år.
6: «Valg av tillitsvalgte.» Ny styreleder ble valgt. Med en gang han er valgt setter han i gang med å utpeke styremedlemmer. De samme styremedlemmer som styreperioden før. Jeg stopper han og krever valg slik loven beskriver. Ettersom jeg hadde samlet fullmakter ble jeg valgt til styremedlem – til stor frustrasjon for de andre styremedlemmene. Om styrearbeidet i perioden 2018 – 2019 vil det komme et eget innlegg.
Under årsmøtet 2015 ble det vedtatt at vi skulle benytte oss av IN-ordningen som ga alle seksjonseierne en mulighet til å innfri sin del av fellesgjelden. Vedtaket ble gjort med overveldende flertall. Helt siden juni 2017 har jeg forsøkt å få benytte meg av min vedtektsfestede rett til å nedbetale min del av fellesgjelden. Dette med flere e-poster til Obos eiendomsforvaltning og til styret. Allikevel skriver Obos eiendomsforvaltning i en e-post at: «Dette er ikke igangsatt da det til nå ikke har vært noen som har ønsket å nedbetale.» Hvordan henger dette sammen?
IN-ordningen – en vedtekstfestet rettighet. Jeg ønsker å benytte meg av denne ordningen og sender derfor en e-post til Obos eiendomsforvaltning den 14. juli 2017 med spørsmål om hvordan jeg skal forholde meg. Obos svarer i en e-post datert 19. juli 2017 med en beskrivelse .
Korrespondanse – bytte av bank. Omtrent en måned senere, 16. august sender jeg en e-post til styret med samme spørsmål; om hvordan jeg skal gå frem. Styret svarer i en e-post samme dag at det er byttet bank og at spørsmålet må tas opp med Handelsbanken. Det viser seg at styret har byttet bank uten å ta hensyn til eiernes vedtektsfestede rettigheter. Den nye banken støtter ikke en slik ordning.(opplyst muntlig fra banken.)
Den 6. november 2017 innkaller styret til ekstraordinært sameiermøte. Møtedato er satt til 21. november 2017. Hovedsaken er avvikling av IN-ordingen. Jeg har altså siden juni forsøkt å benytte meg av den vedtektsfestede ordningen uten å lykkes. Nå vil styret få den fjernet ved å innkalle til ekstraordinært sameiermøte. Jeg skriver enda en e-post til Obos eiendomsforvaltning den 13. november. Obos svarer i en e-post 16. november at det ikke går da det må skje ved hovedforfall. Dette er ren obstruksjon.
Påstand – ingen vil benytte seg av IN-ordningen. Etter en rekke e-poster frem og tilbake om dette svarer Obos eiendomsforvaltning at «Dette er ikke igangsatt da det til nå ikke har vært noen som har ønsket å nedbetale.» Hvordan henger dette sammen?
IN-ordningen avviklet. Under det ekstraordinære sameiemøtet den 21. november 2017 ble IN-ordingen avviklet. Styret har sammen med Obos eiendomsforvaltning trenert denne muligheten slik at jeg og andre ikke kunne benytte oss av vår vedtektsfestede rettighet.
Vedtekter – endring. Det ble lagt frem nye vedtekter som – etter styrets og Obos’ mening skal være mer i takt med den nye eierseksjonsloven som vil trå i kraft i januar 2018. Forslaget ble vedtatt – med noen endringer. Allikevel var det flere feil, bl. a. i overskriften. Disse ble ikke rettet for under årsmøtet 2023.
Utvikling av eiendommen – forslag fra styret. Styret presenterer et dokument med forslag til omfattende utvikling av eiendommen. Det ble presentert først og fremst som gjenstående vedlikeholdsarbeider med følgende punkter: Vinduer, Tak, Fasade og Porttelefonanlegg. En del av finansieringen skal i dette forslaget dekkes med salg av loftet til en utbygger. En utbygging av loftet vil utløse krav om sprinkleranlegg i alle seksjonene. Dette vil bety åpne vannrør i alle rom.
Boder på loftet flyttes til kjeller. Leilighetene i hele bygget er bygd uten inneboder. I stedet er det klesboder på loftet til alle leilighetene. Videre er det sportsboder i kjeller eller utendørs. Ved å selge loftet vil disse bodene «forsvinne» Erstatning for disse vil skje ved utvidelse av kjelleren under gårdsplassen. Alle vet at kjellerboder ikke egner seg for oppbevaring av klær.
Vinduer, fasader og tak. Vinduer er ikke nevnt spesifikt i den gamle eierseksjonsloven. Den nye loven presiserer i § 32 at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar. Skifte av vinduer er sameiets ansvar.(§ 32 i Eierseksjonsloven) Det finnes flere innlegg om vinduer på dette nettstedet. I tillegg til bytte av vinduer skal taket byttes, fasaden byttes ut og det skal bygges ekstra balkonger. Forslaget slik det er beskrevet i dokumentet som ble presentert under det ekstraordinære sameiermøtet vil kreve store summer. Finansieringen slik det er presentert er lite troverdig – og hva vil fellesomkosningene bli?
Dokumenter. 2017.11.17 E-post fra Obos eiendomsforvalting om IN-ordningen. 2015.04.27 Referat fra ordinært sameiermøte. 2017.07.14 E-post til Obos eiendomsforvaltning – IN-ordningen. 2017.07.19 E-post fra Obos eiendomsforvaltning. 2017.08.16 E-post til styret om IN-ordningen. 2017.11.06 Innkalling til ekstraordinært sameiermøte. 2017.11.17 E-post 2 til Obos eiendomsforvaltning om IN-ordingen. 2017.11.16 E-post fra Obos eiendomsforvaltning. 2017.11.21 Referat fra ekstraordinært sameiermøte. 2017.11.21 Utvikling av eiendommen – presentasjon.
Det ordinære årsmøtet for 2017 ble avholdt 21. mars på Grünerløkka seniorsenter som vanlig. Utenom de pålagte postene i innkallingen var det èn sak til behandling. Den heter “A) Nytt tak, fasade og bakgård (styret)” Det ble også presentert forslag til finansiering – låneopptak.
Hvorfor kommer årsmeldingen så sent. Loven sier 1 uke – enkelte år kommer årsmeldingen kun 3 dager før årsmøtet. Da er det ikke nok tid for gjennomgang. Hva kan grunnen være til dette? Videre er det usannheter om referanser til årsmøtet 2016.
Sak 1 DUtsendelse av årsmelding. «Årsberetning, regnskap og eventuell revisjonsberetning skal senest en uke før ordinært årsmøte sendes ut til alle seksjonseiere med kjent adresse. Dokumentene skal dessuten være tilgjengelige i årsmøtet. » ( § 44 i Eierseksjonsloven.) Postombæringen er blitt mye dårligere den siste tiden. Om årsmeldingen sendes ut åtte dager før – og rett før en helg er det ikke sikkert årsmeldingen når frem før et par dager før årsmøtet. (2017)
Sak 5 A Nytt tak, fasade og bakgård.Styret villeder. «Viser til møte den 07.02.2017 med styreleder samt tidligere e-poster……»1 Det er meningsløst å sende ut disse referansene som seksjonseierne ikke har tilgang til. Det har vært enkelte taklekkasjer, men bytte av noen taksteiner ville være nok. Videre ønsker styret å bytte ut taksten med blikkplater på hele taket. Dette vil være en vesentlig forringelse av bygget.
Sak 2 – Årsberetning avsnitt «Styrets arbeid»- tar feil. Her lister styret opp 10 punkter om vedlikeholdsarbeider. Etter det står det: «Arbeidene er utført ihht. vedtak på årsmøtet i 2016 og er utført innenfor gitte rammer.»2 Problemet er at det ikke er vedtatt noe vedlikehold under årsmøtet i 20163. Dette er altså et feilsitat. (Det var kun ett forslag til årsmøtet 2016. Det omhandlet bytte av forretningsfører.)
Sak 6 Valg av tillitsvalgte. Loven sier at styret skal velges – ikke utpekes. Etter benkeforslag fra meg ble ny styreleder valgt. Han var styremedlem valgt på årsmøtet i 2016. Han ble valgt ved akklamasjon. Loven sier at styret skal velges. Den nye lederen pekte ut mannskapet sitt. Loven sier at styret skal velges. Styret «ble valgt» ved akklamasjon. Her bryter årsmøtet eierseksjonsloven.
Årsmøtet ble avholdt 14. mars 2016. Det var 10 seksjonseiere tilstede. 14 representert ved fullmakt. Tilsammen 24 stemmeberettige. Det var meldt kun en sak fra seksjonseierne. Det gjaldt bytte av forretningsfører. Under årsmøtet 2015 ble det vedtatt å ta opp lån for å finansiere nødvendig vedlikehold av bygget. Av interesse nå er hvordan disse midlene er brukt. Det burde komme frem i årsmeldingens del om styrets arbeid.
Styrets årsberetning – orientering om sameiets drift. Styret i perioden 2015 – 2016 presenterer en omfattende liste over styrets arbeid – sameiets drift. Alle punktene vil ikke bli omtalt her – men finnes i årsmeldingen.
Sak A. Bytte av forretningsfører (Forslag fra en seksjonseier) Begrunnelsen er at Obos eiendomsforvaltning fremstår som dyr og at det finnes andre aktører i markedet som er like gode og billigere. Det vises også til kostnader med forsikring som kunne vært billigere. Forslaget ble trukket og dermed ikke stemt over.
Det ble innkalt til ekstraordinært årsmøte – sameiermøte. Møtet ble berammet til 1. september 2015 kl. 17:30. Møtet ble forsøkt holdt i gangen i oppgang B, men ble etter hvert flyttet til garasjeanlegget. Det var kun 2 saker til behandling: valg av nye styremedlemmer frem til neste ordinære årsmøte og anmodning fra styreleder om ekstra styrehonorar på grunn av stor arbeidsbyrde.
Flytting av møtet på grunn av forstyrrelser. Møtet ble som innkallingen viser avholdt ved oppgang B – enten utenfor eller i gangen. Det var mye trafikk der. Møtet ble derfor flyttet til garasjeanlegget.
Som kjent ble det utarbeidet 2 rapporter om byggets tilstand. Dette skjedde i februar i 2015. En rapport som beskriver byggets tilstand og en vedlikeholdsplan. Det ble under det ordinære årsmøtet noen måneder tidligere bevilget NOK 10.000.000,- til nødvendig vedlikehold.
Vedlikehold – arbeidets omfang. Det viser seg i ettertid at arbeidet med vedlikeholdet ble mer omfattende og mer arbeidskrevende enn styreleder hadde forutsatt. Lånemidlene ble også brukt – eller misbrukt til andre store prosjekter enn det som er beskrevet i vedlikeholdsplanen.
Stor arbeidsbyrde for styreleder. Det var Ingeniørkonsult AS som skulle lede arbeidet. Det kan se ut som om Ingeniørkonsult AS forledet styrelederen til å starte opp alle prosjektene. Uansett har styrelederen ansvaret – sammen med sitt styre. Styrelederen anmoder om ekstra styrehonorar. Dette er anmodning fremsatt som sak A) i innkallingen til det ekstraordinære årsmøtet.
Valg av nytt styremedlem for resten av styreperioden. Det var valgt nytt styre under det ordinære årsmøtet 2015. En av disse ble erstattet under dette ekstraordinære årsmøtet. Innkallingen forteller ikke hvorfor. En av de valgte varamedlemmene ble også erstattet.
Styreleder under press. Styrelederen er opplagt kommet under press og mener hun må forsvare seg. I et udatert skriv opplyses det at gården er i en elendig forfatning etter flere tiår med manglende vedlikehold. Styreleder skriver også “at vår bygård er beryktet i hele Oslo for manglende vedlikehold”. Hun beskriver malerisk om alle oppgavene som venter.
Anmodning om ekstra styrehonorar er innvilget. I et skriv til sameierne takker styrelederen for tilliten og at hun får dekket ekstra timetall som kommer i tillegg til vanlig drift av sameiet. Det er mange punkter og interessant lesning. Ettersom referat fra møtet mangler så får dette skrivet duge som referat av vedtaket for sak A.
Valg av 1 styremedlemmer. Noen måneder før, under det ordinære årsmøtet ble det valgt styre, 3 medlemmer og 2 varamedlemmer. Hvorfor det ble valgt nye allerede i september er ukjent. Det ble også valgt 1 nytt varamedlem. Dette i følge årsmeldingen til det ordinære årsmøtet 2016.
Dokumenter. 2015.09.01 Ekstraordinært årsmøte innkalling. 2015.09.01 Ekstraordinært årsmøte udatert informasjonsskriv. 2015.09.04 Styreleder takker for tilliten – liste over oppgaver. 2016.03.14 Ordinært årsmøte – referat.
Årets 0rdinære årsmøte – sameiermøte ble holdt 27.april. Styret fikk utarbeidet en rapport om byggets tilstand. Rapporten er fra februar 2015 og ble formidlet til alle seksjonseiere. På grunnlag av denne rapporten ble det fremsatt to forslag til finansiering av nødvendig vedlikehold av bygget. Andre saker til årsmøtet er Kameraovervåkning, IN-ordning, Avsetning til vedlikeholdsfond og bytte av kabeltv-leverandør og – ikke minst vedtektsendring.
Det ble meldt 6 saker til årsmøtet 2015. Noen saker er kontroversielle, andre ikke. Forslagene om låneopptak var nok det som vakte størst engasjement. Jeg har skrevet eget innlegg om det.(Lenke)
A
Forslag fra styret, kameraovervåking, og vedtektsfeste kameraovervåking som ny § 18
B
Forslag fra styret, oppgradering av fasade/teknisk byggstandard med låneopptak 10 millioner
C
Forslag fra styret, oppgradering av fasade/teknisk byggstandard med låneopptak 20 millioner
D
Forslag fra styret, administrasjonsavtale for innfrielse andel fellesgjeld med vedtektsendring ny § 19
E
Forslag fra Kielland, avsetning til fond, vedtektsendring ny § 20
F
Forslag fra Munir, endre sameiets TV/Internettleverandør
A. Kameraovervåkning.Forslag fra styret. Eventuelt vedtak var ønsket innskrevet i vedtektene og krever dermed 2/3 flertall. Forslaget ble vedtatt «med overveldende flertall» I ettertid viser det seg at overvåkningen er blitt massiv og til tider ulovlig. Dette i følge Datatilsynets hjemmeside.(Lenke) Det er eget innlegg om dette.(Lenke)
B. Forslag fra styret, oppgradering av fasade/teknisk byggstandard. Dette forslaget ble fremmet med bakgrunn i rapporten tidligere samme år om byggets tilstand. I forslag B ønsker styret å låne NOK 10.000000 for nødvendig vedlikehold av bygget. I forslaget under vil styret låne det dobbelte. Et innlegg om bruk av lånte midler finnes her.(Lenke)
C: Forslag fra styret, oppgradering av fasade/teknisk byggstandard. Dette forslaget ble fremmet med bakgrunn i rapporten fra tidligere samme år om byggets tilstand. I forslag C ønsker styret å låne NOK 20.000.000,- for nødvendig vedlikehold av bygget. I forslaget over vil styret låne halvparten. Styret drev ren skremselspropaganda med hjelp av teknisk konsulent Steinar Bratlie. Forslag B fikk flertall. I ettertid, da vi ser hva midlene er brukt til, fremstår det som rent misbruk av disse. De kommende styrene har ansvar for dette.
D: Forslag fra styret, administrasjonsavtale for innfrielse andel fellesgjeld med vedtektsendring ny § 19. Forslaget ble vedtatt og vedtektene ble endret. Da jeg ville benytte meg av den vedtektsfestede rettigheten ble jeg motarbeidet av styret i flere måneder inntil styret innkalte til ekstraordinært sameiemøte – og med knappest mulig flertall fikk avviklet ordningen. Det er et eget innlegg om dette.(Lenke)
E: Forslag fra en seksjonseier, avsetning til fond, vedtektsendring ny § 20. I Utgangspunktet er forslaget fornuftig. Det er blitt foreslått tidligere men ble ikke vedtatt da neste årsmøte kan endre tilbake. Dette fordi årsmøtet er sameiets høyeste organ. Saken ble trukket – referatet sier ikke noe om hvorfor.
F: Forslag fra en seksjonseier, endring av sameiets TV/Internettleverandør. Saken ble stemt over med resultat at 24 av 30 stemmer mot.
Styret fikk utarbeidet en rapport om byggets tilstand. Rapporten er fra februar 2015 og ble formidlet til alle seksjonseiere. På grunnlag av denne rapporten ble det fremsatt to forslag til finansiering av nødvendig vedlikehold av bygget. Det var opprinnelig forslag om å låne NOK 20.000.000,- subsidiært NOK 10.000.000. Det siste forslaget ble vedtatt med overveldende flertall. Dette er ikke hele bildet – men en vesentlig del av det.
Låneopptak på NOK 10.000.000,- årsmøtets vedtak. I følge både rapporten – og styrets fremstilling var bygget på dette tidspunktet i dårlig stand. Rapporten kommer med noen klare anbefalinger. Dette gjelder særlig FDV-dokumentasjon, service på ventilasjonsanlegg og sist men ikke minst å få tettet gjennomføringer fra garasjeanlegget til leilighetene over – dette i tilfelle brann. Det er også skader på taket. Utbedring av dette er ikke store kostnader. Mange av de nødvendige tiltakene ble ikke utført. Det er flere styrer som har forsømt seg her. Det vil komme et eget innlegg om dette.1
Hva ble pengene brukt til: Pengene ble for en stor del brukt til unødige tiltak. Riktignok ikke bortkastet, men unødvendig. Under følger noen eksempler:
1)
Bytte av hovedtavle.
Ikke nødvendig.
2)
Maling av oppganger og fellesarealer.
Ikke nødvendig
3)
Nytt gulvbelegg i oppganger og fellesarealer.
Ikke nødvendig
4)
Riving av søppelskur.
Bortkastet
5)
Felles brannvarslingsanlegg.
Ikke nødvendig
6)
Fjerning av gjerdet.
Ikke nødvendig
7)
Garasjeanlegget – sluse ved heisen.
Bortkastet.
8)
Ny himling i garasjeanlegget og bodanlegg.
Ikke nødvendig.
Liste over noen av de unødvendige tiltakene som ble utført.
Tiltak 1 – bytte av hovedtavle. Hovedtavlen er husets opprinnelige. Den er plassert i et brannsikkert rom . Huseiernes landsforening opplyser følgende: Det er ikke påbud om oppgradering av hovedtavlen. Tavler med skrusikringer er fortsatt lovlige. Det anbefales termofotografering annethvert år – særlig under årstiden med stor belastning. Altså var dette ikke bortkastet – men unødvendig.
Tiltak 2 – maling av oppganger og fellesområder. Dette var helt unødvendig. Ikke mange årene siden ble oppgangene og fellesarealene malt. Det hadde vært nok med noe flekking. Ikke bortkastet – men unødvendig.
Tiltak 3 – nye gulvbelegg. Gulvene er jevnlig blitt renset og bonet. Det hadde vært nok med samme behandlingen. Ikke bortkastet – men unødvendig.
Tiltak 4 – riving av søppelskur. Argumentasjonen for dette tiltaket var at søppelbodene ble brukt som toalett og til overnatting av romfolk. Ellers var bodene i god stand. Løsningen hadde vært å låse dørene og videre; å sette inn luker for innkast. I stedet ble det, korrekt nok, søkt Plan og bygningsetaten om riving. Det var store omkostninger forbundet med dette. Tiltaket var helt bortkastet.
Tiltak 5 – felles brannvarslingsanlegg. Huseiernes landsforbund opplyser at det ikke er krav om felles brannvarslingsanlegg. Allikevel ble det brukt store summer på felles brannvarslingsanlegg – til og med i bodanlegget i kjelleren. Dette tiltaket er ikke bortkastet – men unødvendig.
Tiltak 6 – fjerning av gjerdene rund grøntområdene. Gjerdene ble satt opp for å beskytte grøntområdene mot for stor belastning ved bruk. Områdene ble jevnlig vedlikeholdt med vanning, gjødsling, klipping, påfyll av jord og såing. Gjerdene hadde behov av vedlikehold men gjorde stor nytte. Tiltaket var totalt bortkastet.
Tiltak 7 – Sluse ved heisen. Tiltakene i garasjeanlegget var ikke så omfattende at det ville utløse oppgradering til dagens standard. Tilgangen til heisen fra garasjeanlegget ble godkjent av plan og bygningsetaten da huset ble bygget i 1984 – 1985. Tiltaket er dermed bortkastet.
Tiltak 8 – ny himling i garasjeanlegg og himling i bodanlegg. Det var nødvendig å få sjekket og tettet rørgjennomføringer fra garasjeanlegget til etasjene over. Videre var det nødvendig med merking av vannrørene til de forskjellige oppgangene. Men, var det nødvendig å rive hele himlingen for å montere nytt. Kunne ikke den gamle kompletteres? Og videre, er det pålegg om himling og brannavrsling i bodanlegg. Det var store omkostninger med dette tiltaket – som for det meste fremstår som unødvendig.
Fra regnskapet – langsiktig gjeld pr. 31/12 2014 – 2023.
2014
Kr. 2.171.485,-
2015
Kr. 2.078.371,-
2016
Kr. 7.238.645,-
2017
Kr. 11.568.657,-
2018
Kr. 11.098.203,-
2019
Kr. 10.613.015,-
2020
Kr. 9.754.934,-
2021
Kr. 8.790.623,-
2022
Kr. 8.067.850,-
2023
Kr. 7.417.233,-
Det meste av dette er ikke nevnt i tilstandsrapporten fra 2015. Lånet ble tatt opp for nødvendig vedlikehold.
