Kategori: Lovbrudd

Publisert

2019.11.28 Forliksrådet 2019 – usannheter

Grunnen til at jeg ville gå inn i styret ved sameiermøtet 2018 var i hovedsak å forsøke å ivareta interessene til oss som bor i sameiet Sofienberggata 13 A-E. Motparten var representert med styrelederen dengang, Terje Fachenberg og Kari-Anne B. Lindland fra Obos eiendomsforvaltning. Det startet med en usannhet.

Ikke lovlig valgt som styremedlem. Under det første styremøtet etter årsmøtet i 2018 påstår styremedlem Hansen at jeg ikke var lovlig valgt. Han mente at det ikke var lov å samle fullmakter. I Brønnøysundregistra står jeg ikke som styremedlem. Hvordan henger dette sammen. Referatet sier noe annet. Det styremedlem Hansen her påstår er altså ikke sant.

Opplysninger og utsagn skal være sannferdige. I begynnelsen av møtet ble vi minnet på at opplysninger og utsagn skulle være sannferdige. Deretter – på spørsmål om vi begge bor i Sofienberggata 13 A-E svarte styreleder Fachenberg bekreftende på det. Dette er ikke tilfelle. Ingen i styret bor på vår adressen. Det falt også kommentarer om hvor vanskelig det er for sameierne å ha meg som nabo. Spørsmålet blir da hvordan Styrelederen kan være plaget av meg som nabo da han bor på Nordberg/Korsvoll. Ellers er årsmøtet en god arena for å spørre om mitt forhold til naboene.

Brønnøysundregistrene – innmelding av styremedlemmer. Det ble rettet skarp kritikk mot meg både fra retten og fra motparten at jeg ikke selv hadde meldt meg som styremedlem i Brønnøysundregistrene. Ved søk 30. november i år – 2018 i registeret viser det seg at det ikke er registrert noen styremedlemmer der siden 2017. Dette vet styrelederen og antagelig også representanten for Obos eiendomsforvaltning. Det å holde tilbake en så vidt vesentlig informasjon – kan det beskrives som en usannhet? Brev fra Brønnøysundregistrene fra 12. april 2019 bekrefter det samme.

Bruk av digitale hjelpemidler. Styrelederen påstår at jeg nektet å bruke de digitale løsninger Obos eiendomsforvaltning stiller til rådighet og at jeg krevde alt på papir. Dette stemmer ikke. Etter at jeg under styremøtet 22. mai ble presentert for det faktum at jeg var ulovlig valgt så forholdt jeg meg til det. (I en privat e-post til Hansen 27. mai skriver jeg at dette er feil.)

Oppgaver pålagt av styreleder. Jeg forsøkte allikevel å hjelpe til med kontroll av ventilasjonsanlegg i leilighetene. Siste spor jeg finner etter kommunikasjon med styret er at jeg etterlyser svar på tidligere sendte e-poster. Dette var 10. juni 2018.
Dette kan vel neppe kalles å nekte å bruke digitale løsninger. Jeg hadde heller ikke tilgang hverken til e-postkonto eller «Styrerommet»

Faktum er at jeg aldri fikk tilgang. I ettertid, etter at jeg fikk tilgang til styrets e-postkonto, ser jeg at jeg det er blitt sendt en e-post om dette til meg. Det er ikke vanlig, men den har ikke jeg fått. Nå viser det seg at omtrent halvparten av e-poster jeg sender fra styrets e-postkonto ikke blir mottatt. Dette gjelder bl. a. Gjensidige forsikring og Hako Elektro AS. Det kan være en sammenheng her. I ettertid er det oppdaget at det til stadighet forsvinner e-poster fra denne kontoen.

Personangrep – og usannheter. Under møtet i Forliksrådet kom det ved to anledninger en voldsom tirade om hvor forferdelig person jeg er og hvor forferdelig det er å ha meg som nabo. Spørsmålet er da, hvordan han kan oppleve meg som en forferdelig nabo? Han har aldri vært bosatt i Sofienberggata 13. Han har hele tiden vært bosatt på Nordberg/Korsvoll.

Dokumenter.
2019.03.30 Brev til Brønnøysundregistra om sletting.
2019.04.12 Brønnøysundregistra – brev om registrering.
2019.11.30 Brønnøysundregistra – utskrift.
2018.05.27 E-post til Styremedlem Hansen om valg og fullmakter.
2018.04.17 Årsmøtet 2018 – referat.
2019.04.03 Årsmøtet 2019 – referat.


S. E. & O.

Publisert

2019.11.23 Ombygging av kjølerom til møterom

Kjølerommet – senere vaktmesterboden ble ombygget sommeren/høsten 2017. Det første sporet av vaktmesterrommet som møterom er i en møteinnkalling til styremøte 1. september 2016. Ett år senere – i en halvårsrapport fra styret – opplyser styret at de har «Opprydding i vaktmesterrommet i oppgang B – Styret har ryddet opp i gammelt lager/vaktmesterrom og laget et pause/spiserom for arbeidere som jobber hos oss. Vi har også laget et styrerom / møterom der vi kan jobbe og avholde styremøter.»

Opprydding i kjølerom – vaktmesterrommet i oppgang B. Ett år senere – i en halvårsrapport fra styret opplyser styret at de har «Opprydding i vaktmesterrommet i oppgang B – Styret har ryddet opp i gammelt lager/vaktmesterrom og laget et pause/spiserom for arbeidere som jobber hos oss.» «Vi har også laget et styrerom / møterom der vi kan jobbe og avholde styremøter.»

Varsel til Oslo kommune – plan og bygningsetaten. Jeg varsler Oslo kommune – plan og bygningsetaten om mulig lovbrudd. Her er en liste over saker meldt plan og bygningsetaten.(Lenke)

Brudd på plan og bygningsloven. Bruksendringen fra kjølerom til møterom med kjøkken, er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-3. Bruken kan dermed være ulovlig? Plan og bygningsetaten svarer i brev datert 12. desember 2019 at tiltaket er søknadspliktig.

Dokumenter.
2017.09.00 Styrets halvårsrapport om tiltak.
2019.11.23 Varsel til Oslo kommune – ulovlig ombygging.
2019.12.12 Brev fra Plan og bygningsetaten om ulovlig tiltak.
2017.03.21 Referat fra det ordinære årsmøtet 2017.
2018.04.17 Referat fra det ordinære årsmøtet 2018.
2019.04.03 Referat fra det ordinære årsmøtet 2019.


S. E. & O.

Publisert

2019.10.29 Ulovlig levegger – fordeling av omkostninger.

Leveggene er ulovlig oppført og har medført vesentlige omkostninger for felleskapet. Kun 2 – 4 seksjoner har nytte av disse påkostningene. Leveggene må rives og materialene kan brukes til reparasjon av råtne boder vest på området. Obos eiendomsforvaltning bekrefter i et brev datert 12. november 2019 at leveggene er ulovlig oppført. Her er det helt klart at styret bryter plan og bygningsloven og eierseksjonsloven. Jeg skriver brev til styret om dette.

Ulovlig tiltak – søknad i ettertid. Det vil bli store omkostninger om man velger å søke i ettertid. En ansvarlig fagperson må stå ansvarlig for søknaden. Det vil tilkomme dobbelt søknadsgebyr og resultatet er usikkert.

Riving og tilbakeføring. Billigst nå vil være å rive og å tilbakeføre til det opprinnelige. Materialene kan brukes til reparasjon av råtne boder mot naboeiendommen i vest. Jeg skriver brev til styret om dette datert 29. oktober 2019. Det kommer brev fra Obos eiendomsforvaltning datert 12. november 2019. (Styret, som er så opptatt av å spare penger, tar ikke bryet med å skrive brev selv.) 20. april 2020 etterlyser jeg fremgang i saken i en e-post. Det kom ikke noe svar.

Bildet er tatt 14. april før leveggene ble malt.

Eierseksjonsloven om årsmøtebehandling. I brevet fra Obos eiendomsforvaltning opplyses det om størrelsen på omkostningene og krav om årsmøtebehandling. Obos påstår at det er 10% som er grensen. Eierseksjonsloven sier 5% – altså en feilinformasjon.

Dokumenter.
2019.10.29 Brev til styret om levegger og kostnadsfordeling.
2019.11.12 Brev fra Obos eiendomsforvaltning om leveggene.
2020.04.20 E-post til styret om levegger og omkostninger.
2019.04.03 Referat fra det ordinære årsmøtet 2019.

S. E. & O.

Publisert

2019.09.05 Ulovlig levegger – styrets redgjørelse.

Det er oppført levegger i 1. etasje. Det er store kostnader forbundet med dette. Det er også mistanke om at leveggene er ulovlig oppført etter plan og bygningsloven. Videre kan det være ulovlig etter eierseksjonsloven da det ikke er noe årsmøtevedtak på dette. Her kommer kommentar til styrets redegjørelse.

Brudd på plan og bygningsloven? Det er oppført levegger i 1. etasje i vårt bygg. Jeg har mistanke om at dette er brudd på plan og bygningsloven og på eierseksjonsloven. Jeg skriver derfor et varsel til Oslo kommune – plan og bygningsetaten. Plan og bygningsetaten svarer i et brev datert 17.09.2020 at tiltaket er søknadspliktig og ber om en redegjørelse. I redegjørelsen datert 05.09.2019 kommer styret med en rekke usanne påstander. Disse blir kommentert her.

Tidligere oppsatte levegger. «Leveggene som er satt i bakgården er erstatning av tidligere oppsatte levegger…» Her oppgis det ikke den ca 2 m lange leveggen som sto der ikke er søkt om – og dermed en omgåelse av sannheten. Bildet under viser omtrent størrelsen på den første ulovlig bygde leveggen (Rammet inn i rødt.) Den tidligere leveggen ved oppgang B er heller ikke omsøkt. Her bløffer styret.

«For tre leiligheter er det «nye levegger.» Før var det hekk og søppelboder, men etter mye problemer…» Her er det også en usannhet. Det har aldri vært søppelbod mot noen seksjon Det ble fjernet søppelboder på tvilsomt grunnlag billiget av plan og bygningsetaten. Det kan være brudd på eierseksjonsloven da dette ikke er nødvendig vedlikehold og dermed skulle være vedtatt på årsmøtet. Det at det har vært innbrudd og ildpåsettelse er helt ukjent for sameierne. Antagelig en omgåelse av virkeligheten fra styrets side.

Tilbud om levegger som erstatning for fjerning av boder. «Leilighetene som da ble vesentlig eksponert fikk da tilbud om å få samme levegg som var tilbudt som erstatning for de som ble for gamle…» Dette er ikke sant. Det var aldri noen levegger der unntatt det som er beskrevet over. Her omgår styret sannheten igjen. Det var kun satt opp noen «sjalusier» for å hindre direkte inngang til terassene. Ved oppgang C og oppgang D. Det skrives også at det er 2 leiligheter som har fått nye levegger. Dette er heller ikke sant. Det er 4 leiligheter som har fått nye levegger samt skiller mellom terrassene. Minus noen meter mellom oppgang C og oppgang D er alt nytt og ulovlig bygd.

Dokumenter.
2019.06.17 Varsel til PBE om ulovlig oppførte levegger.
2019.06.26 Krav fra PBE om redgjørelse.
2019.09.05 Styret svarer PBE

S. E. & O.

Publisert

2019.09.01 Fare for liv og helse – flere farlige forhold.

Mørklagte oppganger, strømutkoblinger, gelendere som ikke er etter byggforskriften, for lave rekkverk i 6. etasje, strømførende kabel på uteområdet på bakkenivå. Det er mange farer her som kan forårsake skade og i verste fall død.

Fare for liv og helse – mørklagt oppgang del 1 Siden torsdag 23. januar 2019 har det vært uten belysning i 3. etasje i oppgang C. Avviket ble meldt styret samme dag. Dette utgjør en fare for liv og helse. Fare for fall og i verste fall død er vesentlig. Det er ikke første gang. Pr. i dag, 31. mars 2020 er det fortsatt mørkt. 15. april 2020 ble dette rettet etter et ikke uvesentlig bidrag fra et styremedlem.

Fare for liv og helse – mørklagt oppgang del 2. Siden torsdag 15. august har det vært uten belysning i 3. etasje i oppgang C. Avviket ble meldt styret samme dag. Dette utgjør en fare for liv og helse. Fare for fall og i verste fall død er vesentlig. Det er ikke første gang.

Fare for liv og helse – strømutkobling mørklagt oppgang 3. Det har vært 2 strømutkoblinger den siste tiden. Ganger og trappehus har vært mørklagt. Første gangen ca. 20 t. Ved eventuell evakuering har dette vært farlig og kunnet forårsaket fare for liv og helse. Den andre gangen varte ikke utkoblingen lenge – det var mørkt i oppgangene ca 2 t. Alarm og nødlys/ledelysanlegget skulle vært fullført først. Da ville det vært lys i oppgangene fra dette. (UPS-anlegg) (Fra e-post til styret 27. oktober 2016.)

Fare for liv og helse – kabelkanaler hindrer gelender – håndløper i trappehus.
Kabelkanaler hindrer og blokkerer håndløpere og kan føre til fall. Dette ble
meddelt styret før kablene ble tatt i bruk. Kanalene må flyttes for å
hindre fare for liv og helse. (Fra e-post til styret 27. oktober 2016.)

Fare for liv og helse – for lavt rekkverk på galleriet i 6. etasje.
Rekkverket på galleriet i 6. etasje er er for lavt. Etter byggforskriften skal rekkverket ha en minstehøyde på 1,20 m. Rekkverket er på ca 1,0 m. Dørene står ulåste. Barn kan med letthet komme ut på galleriet og klatre ut på taket.(Dette forholdet ble for noen år siden rettet)

Fare for liv og helse – strømførende kabel på bakkenivå – 230 V Da utbygger – entreprenøren som rehabiliterer nabobygget tok seg til rette på det uteområde vi forvalter fjernet de også en av våre utelamper som var montert på en stolpe. Strømtilførselen – ledningen – ble liggende åpent og kunne lett ha forårsaket skade – og i verste fall død. Kontaktpunktene lå åpne med 230 V spenning.

Status pr. i dag 14. april 2021. Pr. i dag 14. april 2021 er rekkverket på galleriet forhøyet slik at kravene i byggforskriftene er innfridd. Oppgangene er ikke lenger mørke selv om lampene ryker hele tiden. Nødbelysningen hjelper men vil ikke være tilstrekkelig for svaksynte. Om det fortsatt er spenning på lampepunktet ute på plenen vites ikke. De andre avvikene er som før.

Dokumenter.
2016.10.29 E-post til styret om farlige forhold.
2019.04.03 Referat fra det ordinære årsmøtet 2019.


S. E. & O.

Publisert

2019.06.17 Levegger – ulovlig oppført.

Det er oppført levegger i 1. etasje. Det er store kostnader forbundet med dette. Det er også mistanke om at leveggene er ulovlig oppført etter plan og bygningsloven. Videre kan det være ulovlig etter eierseksjonsloven da det ikke er noe årsmøtevedtak på dette. Huseierforeningen opplyser at det kreves 2/3 flertall. Det er ikke noe vedtak i det hele tatt. Jeg varsler Oslo kommune – plan og bygningsetaten i juni 2019.

Søknadspliktig tiltak. Plan og bygningsetaten opplyser i en melding datert 26.06.2019 at de oppførte leveggene er søknadspliktige. Styret har ikke søkt. Dermed er leveggene ulovlig oppført. § 20-3 i Plan og bygningsloven.(Lenke)

Brudd på eierseksjonslovens § 49. Prosjekter som kun kommer noen seksjonseiere til gode skal godkjennes på årsmøtet med 2/3 flertall. § 49 pkt. a.(Lenke til eierseksjonsloven) Tiltaket er altså brudd både på plan og bygningsloven og på eierseksjonsloven.

Oslo kommune – plan og bygningsetaten(PBE)
(Følg saken på PBE sin hjemmeside)

Ulovlig oppførte levegger. Bildet viser levegger mellom oppganf B og oppgang C.

Om tiltaket – sak til årsmøtet 2020. Jeg har levert saker til årsmøtet 2020. En av disse er krav om fjerning av ulovlig oppførte levegger. Huseierforeningen opplyser at det kun kreves simpelt flertall for å få dette vedtatt.

Dokumenter.
2019.06.26 Brev fra Oslo kommune – PBE
2019.09.26 Brev fra Oslo kommune – PBE Søknadsplikt
2019.10.29 Brev til styret om fordeling av kostnader.
2019.06.17 Brev fra styret via Obos om omkostninger.

S. E. & O.

Publisert

2019.05.18 Brannvarslingsanlegget – en fare for liv og helse.

Brannvarslingsanlegget varsler ikke når det brenner. Anlegget varsler til stadighet når det ikke brenner. Dette er vel det motsatte av hva det burde gjøre. Dessuten er det ikke krav om felles brannvarslingsanlegg. Styret/installatør hevdet det motsatte.

Utløst brannalarm i garasjeanlegget. 15. – 17. juni 2018 ble garasjeanlegget stengt fordi det skulle vaskes og males markeringer av plasser. Malingen ble utført søndag formiddag – det var antagelig dette som utløste brannalarmen. Ingen brann, men utløst brannalarm.

Brannalarm – ingen påviselig brann. Ved flere anledninger senere er alarmen blitt utløst. Det er ingen brann , ingen lukt av røk hverken i leiligheten eller i gangen/trappeløpet. Brannalarmen er utløst. Dette til stor sjenanse.

Brann i oppgang C natt til 18. mai 2019. Natt til 18. mai 2019 ble jeg vekket av kraftig røyklukt og støy utenfor. Det viste seg at det brant i 2. etasje i vår oppgang. Brannvesenet kom for å slukke. Ingen brannalarm ble utløst.(Lenke til Huseiernes om brannvern.)

Vi har altså nå en situasjon at ved brann utløses ikke brannalarmen. Brannalarmen utløses når det ikke brenner.

Krav om felles brannvarslingsanlegg? Huseiernes landsforbund (HL) opplyser at det ikke er krav til felles brannvarslingsanlegg. Etter som vårt brannvarslingsanlegg er en fare for liv og helse må det snarest demonteres i leilighetene. Seksjonseierne må selv anskaffe og montere brannvarslere slik ordningen var tidligere.

S. E. & O.

Publisert

2019.05.04 Endring av årsmelding og anmodning om årsmøtereferater.

Det ble lagt brev i styrets postkasse 6. mai 2019. Brevene handlet om årsmelding og om referat fra sameiets årsmøte. Det kom ikke noe svar. Samme henvendelser ble derfor sendt rekommandert 11. juni samme år. Den rekommanderte sendingen ble ikke hentet. I begynnelsen av juli kom det svar ført i pennen av Obos eiendomsforvaltnings konsulent.

Referater fra årsmøter – endring i rutiner? I alle år er det mottatt referat fra sameiets årsmøte automatisk. Fra og med 2017 kom det ikke noe referat. Det var samme år som Fachenberg ble valgt til styreleder at endringen skjedde. Referatene etterlyser jeg i brev lagt i sameiets postkasse i oppgang B den 6. mai 2019. Det etterlyses også endring av årsmeldingen som ble lovet under årsmøtet 2019.

Ikke besvarte brev – rekommandert sending. Brevene ble ikke besvart. Med tillegg av brev om manglene eller ustabil ventilasjon ble brevene sendt rekommandert den 11. juni 2019

Årsmeldingen – endring – brev fra Obos eiendomsforvaltning. Imidlertid kom det brev fra Obos eiendomsforvaltning datert 1. juli 2019. Her skriver Obos at årsmelding og regnskap ikke kan endres slik hun lovet ved begynnelsen av årsmøtet 2019. Ettersom den rekommanderte sendingen ikke ble hentet må dette brevet med vedlegg være svar på brev lagt i styrets postkasse 4. mai 2019.

Årsmøtereferater – automatikk. Det kom også svar på henvendelsen om årsmøtereferater. Der ble det poengtert at jeg ikke tidligere har gjort krav på disse referatene. Dette har ikke vært nødvendig da disse i 35 år er kommet automatisk. Det er altså endret rutiner uten at sameierne er varslet.

Dokumenter.
2019.05.04 Brev til styret om lovet endring av årsmelding.
2019.05.04 Brev til styret om referat fra tidligere årsmøter.
2019.07.01 Brev fra Obos om årsmøtereferater.
2019.07.01 Brev fra Obos om endring-av-aarsmelding.
2019.07.01 Brev fra Obos eiendomsforvaltning – vedlegget.


S. E. & O.

Publisert

2019.04.03 Årsmøtet 2019 – referatet et falsum om vinduer

Under årsmøtet i 2019 ble det bestemt at sameiets styre skal utrede bytte ut vinduene. Jeg forstår ikke dette. Om èn eller flere seksjonseiere ikke har overholdt vedlikeholdsplikten eller har på noe vis klart å ødelegge vinduene sine, så er ikke det fellesskapets ansvar. De det gjelder kan når som helst bytte sine vinduer til vinduer som er like og har samme farge.

Vinduer – en del av vedlikeholdsplikten. Jeg forstår ikke dette. Om en eller flere seksjonseiere ikke har overholdt vedlikeholdsplikten eller har på noe vis klart å ødelegge vinduene sine, så er ikke det fellesskapets ansvar. Den det gjelder kan når som helst bytte sine vinduer til vinduer som er like og har samme farge. Det ble vedtatt å utrede saken om nye vinduer under årsmøtet 2019. I følge eierseksjonsloven § 32 er vedlikehold av vinduer en del av seksjonseiers ansvar.(Lenke til § 32 i eierseksjonsloven). Det er blitt presentert en del feilinformasjon om dette: «at vinduer er en del av bygningskroppen, og dermed styrets ansvar.» og videre: » Utvendig vedlikehold er styrets ansvar og vinduer er en del av fasaden» Ingen av disse påstandene er nevnt i eierseksjonsloven – og dermed feilaktige.

Jeg har vært i kontakt med produsenten. Produsenten har ikke fått melding om tilsvarende hendelser. Konklusjon: Vinduene trenger ikke å byttes. Vinduene trenger vedlikehold. Om en del av et vindu faller ut, er det feil bruk. Da kunne dette også skje da huset og dermed vinduene var nye. (Lenke til saken)

Sameiet leide inn en konsulent som skulle sjekke vinduenes tilstand. Rapporten har jeg ikke sett, men det han sa til meg og et styremedlem var at vinduene fint kunne vare i flere år fremover med riktig (og lovpålagt) vedlikehold. Et styremedlem dengang kan bekrefte dette.

Referatet viser at vedtaket om utredning av bytte av vinduer var enstemmig. Med henvisning til ovennevnte tviler jeg sterkt på at jeg har stemt for forslaget. Referatet er dermed på dette punktet et falsum.

Dokumenter.
2019.04.03 Referat fra årsmøtet 2019.


S. E. & O.

Publisert

2019.03.22 Regnskapet 2019 – eventuelle avvik.

Under kapittelet i årsregnskapet «Andre driftskostnader» nærmere beskrevet under note 10 etterlyser jeg svar på noen punkter. Det gjelder containerleie, verktøy og redskaper. Det er også naturlig å etterlyse snøfreseren som ser ut til å ha forsvunnet. Hva kan ha skjedd her?

Containerleie er fakturert med kr. 14.750. Så vidt meg bekjent er det ikke vært noen container her de siste årene – nærmere bestemt de siste 3 årene. Videre ville en slik leie koste kr. 4.000 – 5000. Det er altså fakturert for ca 3 containere. Vi må se bilaget! Jeg skriver e-post til styret om dette.

Verktøy og redskaper – hvor er de? Verktøy og redskaper er fakturet med kr. 16.906,- Hva slags verktøy er det som er kjøpt inn. Vaktmesteren har sine egne verktøy og redskaper. Hva gjelder dette? Vi må se bilagene! Styret svarer i en e-post 22. mai 2020.

Snøfreseren – hvor er den blitt av. For noen år siden ble det kjøpt inn snøfreser. Den kostet i sin tid ca. 15.000 kroner.som vaktmesteren brukte på vinterstid. Den var en vesentlig investering den gangen. Hvor er den blitt av? Noen styremedlemmer har vært med i mange år og må vite noe. I ettertid er det dokumentert at snøfreseren ble solgt.

Dokumenter.
2020.04.22 Referat fra det ordinære årsmøtet 2020.
2020.05.15 E-post til styret om regnskapet og diverse.
2020.05.22 E-post fra styret om diverse omkostninger.
2020.05.22 Årsmeldingen – regnskapet – note 10.


S. E. & O.