Sak om bytte av vinduer har vært fremmet flere ganger. I de senere årene så ble forslag, fremmet som et fremtidig prosjekt under det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017. Den gang kun som et forslag sammen med andre svært kostnadskrevende prosjekter. Nye vinduer, nytt tak, ny fasade og nye balkonger var noen av forslagene fremmet av styret. Styret har underkomminisert at vedlikehold av vinduer er seksjonseiers ansvar.(§ 32 i Eierseksjonsloven.) Det er få saker det er løyet og bløffet om så mye som dette. Det siste vedtaket er fra det ordinære årsmøtet 2024 og lyder «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte. Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for»
Styreperioden 2024 – 2025.
Ekstraordinært årsmøte i januar 2025. Det er de samme herrene som tidligere som nå er på krigsstien igjen. Det er også denne gangen et omfattende dokument med et eget avsnitt om vinduer. Også dette forslaget må omtales.
Krav fra Hansen, Fachenberg og Leknes. Kravet ble fremsatt i en e-post til styret datert 27. oktober 2024.1 Vedlagt var 2 hoveddokumenter samt e-postkorrespondanse med de som støtter kravet om ekstraordinært årsmøte. Det er disse som har underskrevet dokumentet. Det ekstraordinære årsmøtet i februar 2024 var «ført i pennen» av Thore Hansen2. Mye tyder på at det er han som står bak denne gangen også. Kravet er sendt fra Hansens e-postkonto.
To hoveddokumenter er vedlagt kravet. Det er to hoveddokumenter vedlagt kravet i tillegg til korrespondane med de andre som støtter kravet.
Punkt 1. 2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf. I dette innlegget legges det i hovedsak vekt på saken om vinduer. I punkt 1.2 skriver kravstillerne: (side 3)
| «Vinduene er fra byggeår, med vindusrammer i tre. Vinduenes stadig dårligere forfatning har over flere år ført til vanninntrenging (i fasaden, påpekt i vedlikeholdsplan av 2015).» | |
| «Årsmøtet i april 2023 vedtok at styret skulle utrede utskifting av vinduer, og legge alternative finansieringsløsninger frem for generalforsamlingen høsten 2023. I 2019 vedtok også årsmøtet å utrede utskiftning av vinduer, uten at dette ble ferdigstilt av styret. Saken ble lagt frem på styremøte 15 august i år, men kom ikke videre.» | |
| » Flere vindu i ramme har løsnet på siden mot Toftes gate. Minst ett falt ned i gaten, men ingen fotgjengere ble heldigvis truffet.» | |
| «Fare for å bli truffet av et fallende vindu gjelder særlig uteområdene til leilighetene i første etasje inne i gården, og fortauene i Sofienberggata og Toftes gate.» | |
| «Videre er vinduene nå svært trekkfulle og lite energieƯektive, og påfører eierne unødvendig høye strømutgifter. Vinduenes alder gjør at de er lite lydtette. Luftinnsig er særlig bekymringsfullt i de lavere etasjene mot gateplan, og medfører fare for luftforurensing inn i leilighetene.» | |
| «Kostnadsøkningen ved at vindusvedtakene fra 2019 og 2023 ikke er fult opp, er betydelige. Generell prisstigning på ett år beløper seg i hundretusen kroners klassen. I tillegg vil vanninntrengning i bygnings fasaden ha blitt større, som medfører ytterligere unødvendig kostnadsøkning for eierne.» |
Kravstillernes forslaget til vedtak lyder:
| 1 | “Veikartet for drift og vedlikehold” med oppfølgingspunkt godkjennes av eiermøtet.» | |
| 2 | «Styret rapporterer tilbake til eierne i årsmøtet våren 2025 om status mht veikartet, senest ved utgangen av april.» |
Punkt 2 2: 25.11.24_Utkast_Innkalling Ekstraordinært Årsmøte.docx. Vinduer omtales ikke spesifkt i dette dokumentet. Det er kun forslag 1 og 2 som ønskes vedtatt.
Innkalling til ekstraordinært årsmøte 9. januar 2025. Innkallingen heter: «Innkalling ekstraordinært årsmøte 09.01.2025 (2).pdf»5 Styret skriver i sin kommentar om vinduer:
| Styret skriver om vinduer: | |
| «Bygningens alder gjør det nødvendig å bytte ut flere vinduer, et tiltak styret erkjenner må tas tak i. Dette har imidlertid ikke vært en del av den opprinnelige vedlikeholdsplanen, og styret har valgt å prioritere andre nødvendige tiltak før vi går videre med vinduene. Sameiet har også vedlikeholdsbehov på flere andre områder, og vinduene er derfor ikke det eneste prosjektet vi jobber med. Arbeidet med vinduene pågår, men det er også andre tidkrevende oppgaver som må håndteres. Styret jobber helhetlig med alle drift- og vedlikeholdsoppgaver, og vi disponerer den tiden vi har tilgjengelig for å håndtere de ulike behovene. Vi har hatt flere befaringer og gjennomganger av vinduene, og både sittende og tidligere styremedlemmer har samlet betydelig kunnskap om vinduene. Flere av vinduene er spesielle, og flere som har deltatt på befaringene har hatt utfordringer med å forstå disse. Vi jobber kontinuerlig for å finne de beste løsningene for sameiet.» |
Vedlikehold av vinduer. Om sameierne hadde fulgt loven og vedlikeholdt sine vinduer er det på ingen måte fare på ferde.6 Godt vedlikeholdte vinduer kan holde i etthundre år. Loven er klar selv om det er gjort gjentatte forsøk på sitatfusk og direkte løgner. Det vil komme flere nye innlegg om dette.
Vedlikehold og økonomi. Det er ikke dyrere å drive vedlikehold nå enn tidligere. Kanskje er det billigere. Det er liten aktivitet i bygningsbransjen for tiden. Det er gode muligheter for å gjøre gode avtaler. Å bringe inn prisstigning i dette er tøv. Prisstigningen blir «spist opp» av den årlige inflasjonen.
Det ordinære årsmøtet 2024. Hansen er igjen på krigsstien. Et nytt forslag om vinduer fra Thore Hansen. Han er misfornøyd med at saken om vinduer ikke er kommet videre – etter vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023. I innkallingen skriver styret om vinduer:7
| Undersøkelse av nye vinduer | |
| «Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.» |
Vinduer – Hansen frasier seg ansvaret I. I en e-post datert 01.09.2024 frasier Hansen seg ansvaret for vindussaken. Videre referer han til e-post sendt 19. august samme år. Hansen skriver i e-posten datert 19.08.2024:8
| «Jeg vil ikke ta ansvar for vindussaken med mindre vi får bistand av fagkyndig til å gå gjennom anbudsdokumenter og tilbud. Noe annet ville vært uansvarlig – og vil bli dyrt – da dette er utenfor styrets kompetanse» | |
| «Husk også at jeg ikke bruker styremail og Whatsapp så lenge Aadahl har tilgang til disse, i lys av pågående og fare forytterligere trakassering av meg og andre på hans hjemmeside. Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.» |
Hansen frasier seg ansvaret for vindussaken – II. Nå krever han sammen med Fachenberg og Leknes at de andre i styret skal fortsette dette arbeidet. I dokumentet «2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf» Hansen nekter å gjøre oppgaver og Leknes trekker seg fra styret. Det går et par måneder så angriper de det gjenværende styret for ikke å ta tak i vindussaken. Dette ligner på hykleri.
Hansen og min hjemmeside. Hansen nevner også min hjemmeside i sin e-post datert 19. august 2024. Han skriver: «Det påhviler deg som styreleder å få slutt på dette, som vedtatt av årsmøtet.» Her lyver Hansen. Forslaget om min hjemmeside til det ordinære årsmøtet 2024 fikk ikke flertall.9 Hansen passerer min dør daglig. På døren er det et stort skilt med mitt navn på. Han kunne ta seg bryderiet med å skrive mitt navn riktig.
Styreperioden 2023 – 2024.
Årsmøtet 2024 – om vinduer. Styreperioden 2023 – 2024 avsluttes med årsmøtet 2024. I årsmeldingens avsnitt «Opplysninger om styrets arbeid i perioden» skriver styret om vinduer:10
| Undersøkelse av nye vinduer: «Denne saken har gått over flere år og det har vært en del tilbydere inne. En sameier tok på seg ansvaret for å utrede dette på årsmøtet 2023. Imidlertid ble det uenighet om hvem og hvordan arbeidet skulle gjennomføres. Styret vil opplyse at det å bytte vinduer er en meget stor og krevende jobb både tidsmessig og ikke minst økonomisk. Det kreves grundig forarbeid og mye arbeid under selve utførelsen. I tillegg trenger styret å opparbeide seg kompetanse på dette området slik at sameiet får best mulig vinduer når de først blir byttet. Det var for eksempel en tilbyder for et par år siden som ble oppfattet som veldig seriøs og styret ønsket å engasjere denne. Imidlertid viste det seg ved nærmere undersøkelser at vi kunne endt med dårlige vinduer enn de vi har allerede i dag, særlig med tanke på støy dempende egenskaper.» |
Det er meldt noen saker fra eiere. Thore Hansen har meldt en sak med nummer «6.1 – Vindu, protokoll og hjemmeside» I sin saksfremstilling skriver Hansen først et miniforedrag om årsmøtets funksjon. Videre om vedtaket fra årsmøtet 2023 om vinduer. Sitatene under har kun fokus på vinduer.11
| «Generalforsamlingen/årsmøtet er sameiets «Storting». Vedtak som gjøres av generalforsamlingen forplikter styret seg å gjennomføre uten unødig opphold. Flere vedtak fra generalforsamlinger det siste år er ikke fulgt opp av styret. En ekstraordinær generalforsmaling 5 februar er heller ikke protokollført (per 18 mars), noe som ikke gjør det mulig for eierne å føre oppsyn med styrets oppfølging av vedtak.» | |
| «1: Ordinært årsmøte 26 april 2023 vedtok at styret skulle innhente oppdaterte priser på utskifting av vinduer, og innkalle til et ekstraordinært årsmøte høsten 2023 der utskifting av vinduer skulle behandles av eierne, inkludert finansieringsalternativer. Dette er enda ikke gjort, selv om styret fikk oversendt fullstendig oversikt over antall og type vinduer 19 september, sendt igjen 25 september og 16 november 2023.» | |
| «Forslagsstillers forslag til vedtak: 1: «Generalforsamlingen er sameiets øverste beslutningsorgan. Vedtak fra generalforsamlinger gis høyeste prioritet av styret og iverksettes uten unødige forsinkelser.» 2: Styret gjennomfører alle vedtak gjort av generalforsamlingene påpekt i 1-3 ovenfor.» | |
| Styrets innstilling og forslag til vedtak: «Det ble ikke bestemt at styret skulle innhente tilbud på bytte av vinduer. En seksjonseier tilba seg på årsmøtet å utrede vinduer, men det ble noen uenigheter. Den personen som skulle gjøre jobben ønsket å ansette en konsulent til å gjøre jobben, og dette kan erfaringsmessig bli veldig dyrt og styret sa nei til å hyre inn konsulent for arbeidet og oppfordret seksjonseier til å gjennomføre jobben uten en konsulent.» |
| «Styret ønsker også å opplyse at vinduer er ikke den eneste vedlikeholdsoppgaven som sameiet må gjennomføre. Det er flere andre ting som har stått på planen fra 2015 som ennå ikke er gjennomført. Sameiet har presset økonomi siden det ble tatt et lån i 2016 som ble brukt over 2 år. Vi betaler rundt 100 tusen på dette lånet som tærer på økonomien. Vi gjennomfører de punktene som står på planen etter tur og orden med jevne mellomrom når vi får spart opp litt penger.» |
| «Det informeres også at bytte av vinduer er en meget stor og kostbar jobb. Denne jobben vil antakelig koste 5-10 millioner kroner. Bygget vårt er like gammel og identisk med Schous Plass 3 og muligens også 5. Vinduer er ganske like. Det kan være en ide å samarbeide med de andre byggene som har like vinduer, da dette muligens kan gi noen stor kunde rabatter.» |
| Endringsforslag/ benkeforslag til punkt 1 og 2 i sak 6.1 (vindu og protokoll): «Styret jobber med saken og fremlegger sakene senest innen neste årsmøte.» | |
| Vedtak: «Benkeforslag til punk 1 og 2 godkjent med 12 stemmer for.» |
Hansen ser her ut til å glemme noe vesentlig. Det ordinære årsmøtet 2023 påla styret en omfattende oppgave om vinduer. Videre skulle styret innkalle til ekstraordinært årsmøte høsten 2023 for å behandle resultatet av styrets arbeid. I stedet krever Hansen og hans medspillere et ekstraordinært årsmøte hvor vinduer knapt er nevnt. Hvordan henger dette sammen?
Styret med redusert arbeidskapasitet. Styret hadde et omfattende arbeide med det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. Gjennom det meste av styreperioden 2023 – 2024 var to av styrets medlemmer ikke aktive. Arbeidet ble derfor forsinket.
Det ekstraordinære årsmøtet 4. februar 2024. I sitt krav til ekstraordinært årsmøte datert 26. november 2023 nevnes vinduer kun i en linje. Dette møtet kommer i stand som en følge av vedtaket på det ordinære årsmøtet 2023.12 hvor vinduer var en stor sak. I sitt forslag til vedtak nevnes ikke vinduer i det hele tatt. Styret på sin side skriver i sin innstilling:
| «Utskifting av vinduer: Det er et vedtak fra årets ordinære årsmøte om vinduer. I hovedsak ble det vedtatt å utrede bytte av vinduer og å utrede alternativer for finansiering. Dette arbeidet er i gang og gjennomføres av forslagsstiller. Styret vurderer også å ta opp dette på neste ordinære årsmøtet da vi har mange prioriterte oppgaver. En rapport fra 2015 som ennå er aktuell påpeker andre vedlikeholdsoppgaver som mer kritiske enn bytte av vinduer. Eierseksjonslovens § 3213 omhandler ansvaret for vedlikehold av vinduer og eventuelt skifte av disse.» |
Styreperioden 2022 – 2023.
Årsmøtet 2023 – forslag fra Hansen om bytte av vinduer. Forslaget heter: «6.2 Utskiftning av vinduer» De to første avsnittene ser slik ut:14
| «Vinduene er fra byggeåret 1984, og er eldre enn forventet levetid for denne type vinduer. De er derfor svært trekkfulle og energi ineffektive, noe som fører til høyere strømregning for beboerne. Det er også svært dårlig lydisolering og støvgjennomtrengning pga vinduenes alder. Utskifting av vinduer vil gi verdiøkning for leilighetene.» | |
| «Årsmøtet våren 2019 gjorde et vedtak om at vinduene da var i så dårlig forfatning at de skulle skiftes snarest. På årsmøtet i 2019 ble det også vist til fare for liv og helse da minst et vindu hadde falt ut og ned i Toftes gate. Styret informerte årsmøtet våren 2019 om at en ville utrede saken og så komme tilbake til årsmøtet høsten 2019 med forslag. Styret har lagt ned mye arbeid i saken, men av flere grunner, deriblant pandemien, har vinduene enda ikke blitt skiftet.» | |
| «I lys av sameiets økonomi utsettes utskifting av vinduer og det gjøres i 2024. Styret setter ned en liten arbeidsgruppe som foretar følgende:» | |
| 1: «Innhenter oppdaterte priser på utskifting av vinduer med eksisterende oppsett.» | |
| 2: «Utreder mulige alternative oppsett mht balkongvinduer og endring av størrelse av små vinduer mot gateplan/gårdsrom, og kostnad/prosess med å søke Plan og Bygningsetaten om tillatelse.» | |
| 3: «Et ekstraordinært årsmøte avholdes høsten 2023 for å behandle vindussaken. Styret legger da frem prisoversikt og tekniske spesifikasjoner for:» |
| «a) utskifting av eksisterende vinduer som de nå er.» | |
| «b) utskifting av vinduer med alternativt oppsett for balkong og små vinduer mot gateplan/gårdsplass.» | |
| c) finansierings alternativer. |
Det lyves – sitatfusk. Dette stemmer som kjent ikke. Det ble vedtatt å utrede å skifte vinduer – ikke å skifte vinduer. Dette er et feilsitat. Videre skriver Hansen: «Årsmøtet høsten 2023 beslutter så alternativ a)b)c).» Her skriver Hansen som om det er vedtatt at det skal holdes ekstraordinært årsmøte høsten 2023. Det ble ikke avholdt noe ekstraordinært årsmøte høste 2023. I stedet samler Hansen noen seksjonseiere i et nytt – omfattende krav om ekstraordinært årsmøte. I dette kravet er vinduer knapt nok nevnt.
6.2 Utskiftning av vinduer – styrets holding. Her kommer «styrets vurdering», styrets innstilling og forslag til vedtak:
| Styrets vurdering: «Årsmøtet 2019 har ikke vedtatt å bytte vinduer, imidlertid ble det vedtatt at styret skulle utrede dette. Dette ble utredet, men viste seg å være svært komplisert. De tilbudene som er innhentet er så mangelfull at de ikke vurderes. Vi har svært spesielle og kompliserte vinduer mot gateplan og dette krever mye og detaljert arbeid for å innhente hensiktsmessige tilbud. I tillegg vil kostnaden blir veldig stor. Dette kommer neppe noe særlig under 7 millioner kroner.» | |
| Styrets inntilling: «Styret har mange andre arbeidsoppgaver foran seg. Det er lekkasjer fra 6 etasjer på begge sider som bør repareres før høsten. Vi har en rettslig konflikt gående med en nabo. I tillegg bør sameiet vurdere hvordan de skal ivareta sine interesser i bakgården.» | |
| Styrets forslag til vedtak: «Det er veldig tidkrevende å utrede bytte av vinduer. Styret mener derfor at bytte av vinduer bør utsettes.» |
6.2 Vedtaket. Det er noe uklart, men det ser ut som om forslaget til Hansen er vedtatt.15
| Vedtak: «Godkjent/Vedtatt (13 for, 0 blank, 2 mot).» |
Dette betyr at styret er pålagt et omfattende arbeid i denne saken. Det skal utredes utskifting av vinduer med samme som de opprinnelige. Det skal utredes alternativer for de små vinduene mot gaten og for balkongene. Videre skal det utredes alternativer til finansiering.
Styreperioden 2021 – 2022.
Årsmøtet 2022 – om vinduer. Årsmeldingen til årsmøtet 2022 nevner under avsnittet «Styrets arbeid»16
| Undersøkelse av nye vinduer | |
| «Styret utreder bytte av vinduer. Vi har hatt flere tilbydere på befaring, og styret har også sjekket vinduer. Tilstanden på vinduer hos oss er svært varierende, noen vinduer er helt råtne, mens mange vinduer er helt fine og enkelte vinduer kan klare seg noen år til.» | |
| «Vi har svært spesielle vinduer mot gaten som er ment for å dempe gatestøy. Disse vinduene kan ikke byttes ut med helt vanlige vinduer som ikke er ment for å redusere gate støy. Å hensynta støyreduksjon sammen med god ventilasjon skaper utfordringer, men styret føler at begge disse tingene er viktige. Derfor tar det tid å innhente gode tilbud på vinduer.« | |
| «Styret vil også opplyse at sameiet har meget stram økonomi, og vi har derfor ikke råd til å engasjere konsulenter til å ta seg av denne jobben.» |
2021.11.02 Styrets møte – «Oversikt over prosjekter neste år» Sak 1:17
| «Eventuelt bytte av vinduer blir en sak på årsmøtet og det er ikke sikkert dette blir gjennomført neste år.» |
Styrets møte 26. oktober 2021. Sak 10 heter: «Vinduer orientering»18
| «Styreleder og styremedlem NN er i gang med arbeidet. Siden to styremedlemmer har sagt at de ikke har tid til å jobbe med denne saken har styreleder bedt om hjelp fra vara i forbindelse med denne saken. Vi har en snart klar en oversikt og skisse over vinduer.» | |
| Forslag til vedtak: «Til orientering» | |
| Vedtak: «Orientering er gjort.» |
Vinduer – styrets møte 15. juni 2021. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Sak nummer 8 heter: «Utskifting av vinduer, status»19
| «Flere tilbydere har gjennomført befaringer av byggene og levert teknisk og prismessige tilbud på utskiftning av vinduer. Styret planlegger et ekstraordinært sameiermøte etter sommerferien om saken.» | |
| Forslag til vedtak: «Styret tar orienteringen til etterretning.» | |
| Vedtak: «Ytterligere ett firma inviteres til å komme på befaring. De andre tilbyderne inviteres til å oppdatere tilbudene og svare på spørsmål.» |
Styrets møte 11. mai 2021. Sak 3 heter: «Oppdatering, utskifting av vinduer»20
| «I lys av vedtak på årsmøte 2018 og diskusjon i forrige styremøte, skal det avholdes et informasjonsmøte om utskifting av vinduer i sameiet. Følgende tidsplan foreslås:» | |
| «Andre halvdel av mai: Klargjøring av spesif ikasjoner, befaringer med tilbydere» | |
| «Før sommerferien: Legges ut på Mitt Anbud» | |
| «Første halvdel av august: styret evaluerer innkomne tilbud, minimum 5 tilbud» | |
| «Andre halvdel av august: avklaring av spørsmål med tilbydere» | |
| «7 september: ekstraordinært årsmøte med seksjonseiere» | |
| Forslag til vedtak: «Tidsplanen vedtas.» | |
| Vedtak: «Foreløpig tidsplan vedtas. Justeres ved behov i senere styremøter.» |
Her bløffes det igjen. Det var ikke noe vedtak under årsmøtet 2018.
Styrets møte 27. april 2021 – orientering fra styreleder. Under styrets møte – «Orientering fra styreleder» nevnes vinduer:21
| «Årsmøtet har bedt oss utrede vinduer for 2 år siden.» |
Styreperioden 2020 – 2021.
Årsmøtet 2021 om vinduer. Årsmøtet 2022 ble avholdt digitalt mellom 7. april og 10. april. Jeg har fremmet en sak om vinduer i oppgang A etasje 5/6. Videre, under overskriften «Styrets arbeid» i årsmeldingen er det et avsnitt om vinduer:22
| «Styret fikk i oppdrag av årsmøtet 2018 å utrede beste og mest økonomiske løsning for skifte av vinduer i sameiet. Dette arbeidet er fremdeles pågånde. På grunn av situasjonen med korona pandemien og andre årsaker utenfor styrets kontroll, har arbeidet blitt forsinket. Styret har innhentet informasjon fra sameiere og spurt om de har ødelagte eller skader på vinduene sine. Det er 13 leiligheter som har meldt inn skader. Dette er 22% av alle leiligheter i sameiet.» | |
| «En så viktig sak er uegnet for avstemning i et digitalt årsmøte. Derfor er denne saken ikke med som en sak på det ordinære årsmøtet i år (2020). Styret vil så snart forholdene tillater det, innkalle til et fysisk ekstraordinært sameiermøte der vinduer vil bli behandlet for at styret kan informere best mulig og at det blir anledning til å stille spørsmål å ha en diskusjon om dette.» |
Under styrets møte 1. desember 2020 – sak vedtas det at finansieringen av nye vinduer skal stemmes over under årsmøtet 2021.23
Innkallingen til årsmøtet 2021 – flere usannheter. Vinduer var ikke en sak på årsmøtet 2018. Derimot var det en sak på årsmøtet i 2019. (Sitatfusk 1) Oppdraget styret fikk fra årsmøtet var ikke «å utrede beste og mest økonomiske løsning» men å «Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte.» (Sitatfusk 2)
2021.03.23 – styrets møte – om vinduer. Sak 5 under styrets møte er omfattende. Den heter kun «Vinduer»24
| «Det er tilrådelig å avvente med å skifte ut balkongvinduer. Dette av kostnadshensyn, men også for å kunne bruke tid på å finne riktig vindusutforming på balkongene. Det er innkommet tilbud fra fire firma på utskifting av alle vinduer, inkludert balkongvinduer. To av de som fremstår som mest seriøse har sammenlignbare tilbud på Nordan vinduer, på 1,9 og 2,5 million ink. mva. Avventer oppdaterte pristilbud uten balkongvinduer (2,5m). Det er derfor trolig at totalkost blir rundt 2 million. Dette kan finansieres gjennom sameiets egne oppsparte midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne. Dersom det tas inn f.eks. kr. 800,000 fra eierne, blir det i gjennomsnitt kr. 13,000 på hver som kan tas i to innbetalinger over tid. Ifølge Eierseksjonslovens er det styrets ansvar å beslutte utskifting av vinduer, og alt annet vedlikehold av «bygningsskallet». | |
| Forslag til vedtak: «Byggets vinduer skiftes ut ila kalenderåret 2021, bortsett fra balkongvinduene. Utskiftingen finansieres med sameiets egne midler, og ekstraordinær innbetaling fra eierne.» | |
| Vedtak: «Avventer» |
Vinduer – styrets møte 1. desember 2020. Sak 8 heter: «Utskifting av vinduer – videre fremdrift»25
| Vedtak: Styret forbereder f inansieringsalternativ til neste årsmøtet, som det stemmes over. |
Styrets møte 1. september 2020. Sak 10 «Status på innkomne tilbud på å skifte vinduer i sameiet.»26
| «Hvilke tilbud er kommet inn så langt? Hvordan tar vi denne saken videre?» | |
| Vedtak: «Behandles på neste styremøte. Mottatt tilbud fra Bygg og Glass AS. Avventer to andre tilbud. Espen følger opp.» |
Vinduer – styrets møte 11. august 2020. Sak 9 heter: «Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet»27
| «Innhenting av tilbud på utskifting av vinduer i sameiet» | |
| Vedtak: «Følger opp med f irmaer som har vært på befaring for å få tilbud. Thore og Espen følger opp.» |
Styrets møte 5. mai 2020. Her vises det til, under sak 5, til vedtak gjort på samme dato. Hvordan henger dette sammen?28
| Vedtak 5. mai 2020 – «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til ekstraordinært årsmøte.» |
I følge referatet etter styrets møte 19. desember 2019 så refereres det til samme vedtak. Det samme gjøres under dette møtet. Hvordan kan dette forklares?
Styreperioden 2019 – 2020.
Årsmøtet 2020 om vinduer. Styreperioden 2019 – 2020 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2020 – 2020.05.13. Årsmøtet er preget av koronapandemien og holdes derfor digitalt. I innkallingen skriver Obos eiendomsforvaltning på vegne av styret:29
| «Saker som skal behandles: Vi vil begrense behandling til de lovpålagte saker; godkjenning av årsregnskap og årsrapport, valg av tillitsvalgte og eventuelt honorar til tillitsvalgte. Behandling av andre saker og forslag blir utsatt til senere møte.» | |
| «Har dere alt mottatt en innkalling til årsmøtet med saksliste, vær klar over at kun de lovpålagte sakene gjennomføres i det digitale årsmøtet nå. De øvrige sakene vil bli tatt opp på et ekstraordinært møte senere eller på neste ordinære årsmøtet.» |
Det er altså ikke fremmet noen saker fra eierne til det ordinære årsmøtet. Vinduer er ikke nevnt.
Styrets møte 7. januar 2020. Igjen er vinduer en sak under et styremøte. Ikke bare vinduer, men det uttrykkes ønske om en helhetlig vurdering av fasaden – vinduer inkludert. Sak 2 heter: «Arkitektforslag til endringer.»30
| Notater fra møtet: «En rekke arkitektoniske detaljer ved bygget er i dag ikke hensiktsmessige, slik som vinduenes størrelse og utforming.» | |
| Vedtak: «Styret ønsker å få en arkitektvurdering med forslag til løsning slik at årsmøtet kan ta stillling til dette. Dette innbefatter også vinduene. Lene utformer forslag til tilbud fra arkitekter.» |
Vinduer – styrets møte 3. desember 2019. Saken nummer 3 heter: «Tilbud på nye vinduer» Det er en opplisting av hva som er besluttet tidligere samme år:31
| «Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesif ikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.» | |
| Vedtak: «Saken utsettes til neste styremøte.» |
Her er det noe som ikke stemmer: Det refereres til et styremøte frem i tid. Hva skyldes dette? I denne saken, som i mange andre, er det så mange unøyaktigeter at det må stilles spørsmål ved styrets pålitelighet. Uansett så refereres det til vedtak under styremøte 5. mai 2020. «Thore og Espen innhenter priser fra 3 tilbydere i forberedelse til
ekstraordinært årsmøte.» Det interessante her er forslag om ekstraordinært årsmøte i denne saken.
2019.09.03 Styrets møte om vinduer. Sak 8 under styrets møte heter: «Nye vinduer» Det ser ut til at bygningsingeniøren har mistet interessen. Under sak 8 heter det:32
| «Ser ikke ut til at bygningsingeniøren er tilgjengelig. Kan vi ta utgangspunkt i Palmgrens beskrivelse og innhente tilbud fra han og 2 andre leverandører.» | |
| Vedtak: «NN utarbeider basismateriale for å innhente tilbudd fra håndverkere for bytting av vinduer og dører i alle inngangspartier og på svalegange. Forhører seg også om priser på at få laget en helhetsplan av arkitektfirma.» |
2019.08.13 Styrets møte om vinduer. Sak 10 heter: «Arkitekt forslag til endelig mål for utvendig vedlikehold/oppussing.» Det er ikke noen ingress, kun vedtaket:33
| «Thore følger opp med Per Kristian Løken om rapport etter befaring av tilstand på vinduer. Espen følger opp med Palmgren om avklaring av spørmål i forbindelse med forrige befaring, og han inviterer Palmgren til neste styremøte.» |
Vinduer – styrets møte 4. juni 2019. Punkt 10 under styrets møte nevner ikke vinduer spesifikt, men i sammenheng med et større prosjekt. Kan det være et forsøk på å «gjenopplive» forslaget fra det ekstraordinære årsmøtet i november 2017? «Helhetlig forslag til oppussing av facade.»34
| «Innen det besluttes å bytte vinduer og rekkverk i 6.etasje, ville det være bra om det forelå en helhetlig plan for bygget og gårdsrommets endelige utseende.» | |
| Forslag til vedtak: «Alle samler ideforslag og forslag til arkitektf irmaer til neste møte.» | |
| Vedtak: «Viderebehandles på neste møte» |
Bygningsingeniør Løken – uenighet. Dette er kun det jeg husker. Det finnes ikke noe i referatet fra styrets møte denne dagen om vinduer. Det er merkelig. Det jeg husker er at Løken krevde å få full kontroll med dette prosjektet. Dette ville ikke styret godta. Men, det burde være protokollført noe!?
Styremøte 7. mai 2019 – befaring med Løken. Det ser ut til at styrets møte som var planlagt 2. mai blir flyttet til den 7. Dette fordi bygningsingeniør Løken skal komme på befaring. Befaringen ble holdt i noen seksjoner. Min seksjon var en av de. Jeg hadde, som loven krever vedlikeholdt malt mine vinduer og å smørt gummilister. Løkens konklusjon var at vinduene med riktig vedlikehold, vil kunne holde i mange år fremover.35
2019.04.09 Styrets møte – sak 13 – «Tilbud på nye vinduer» Under styrets møte 9. april 2019 er vinduer nevnt.36
| «Innhenting av 3 tilbud på nye vinduer. Spesifikasjoner? Her regner jeg med at tidligere styre har innspill.» | |
| Vedtak: «Bygningsingeniør inspiserer vinduer for dokumentasjon av utskiftnings nødvendighet» |
Styreperioden 2018 – 2019.
Ordinært årsmøte 2019. Styreperioden 2018 – 2019 ble avsluttet med det ordinære årsmøtet 2019. Det er kommet forslag fra en seksjonseier om «Skifte av vinduer»37
| B) 1: Bytte av vinduer (Eier) | |
| «Hei, neste forslag er å bytte vinduene. Vinduene trekker veldig og er veldig gamle, så det er på tide å bytte dem ut.» | |
| Forslag til vedtak: «Styret igangsetter utredning og innhenting av tilbud på vinduer og innkaller deretter til ekstraordinært årsmøte. Dette bør skje så raskt som mulig.» Vedtak: «Godkjent enstemmig.» |
Vinduer – møter med Palmgren. Tidlig i mai ble det arrangert møte med en leverandør av vinduer, Tommy Palmgren. Etter referatene fra styremøtene å dømme er dette en prosess som går på siden av styret – selv om det finnes dokumentasjon på at styremedlemmene er varslet. Det finnes andre eksempler også. Her kan loven være brutt. § 56 i Eierseksjonsloven sier:» «Styret skal føre protokoll fra styremøtene. Alle de deltakende styremedlemmene skal signere protokollen.«
2018.06.15 Vinduer tilbud fra Palmgren. Etter befaringen i mai sender Palmgren tilbud på vinduer med en rekke vedlegg. Det er også tilbud om bytte av balkongdører. Alt sammenfattet i prisskjema.38 Det finnes ikke noe spor fra dette møtet i styrets møtereferater.
Vinduer – styrets møte 22. mai 2018. Her er det noe som ikke stemmer. Under sak 4: «Div. oppfølgingssaker fra forrige møte» – første punkt: «Nye vinduer – avventer tilbud» Problemet er at under det forrige møtet er vinduer ikke nevnt.
| Sak 4: «Nye vinduer – avventer tilbud» | |
| «Forslag til vedtak: Vi avventer tilbud på nye vinduer. Skal også ut på frere runder med tilbud fra 2 – 3 andre aktører. Avventer Palmgren. Planen er å vente til neste år Februar / Mars med oppstart, så vi har nok penger.» | |
| Vedtak: «Prosess på vinduer er enstemmig vedtatt» |
Maling av vinduer – FDV-dokumentasjon. Det var spørsmål på et styremøte om hvilke type maling, hvilke fargekoder som var bruk på vinduene. Jeg orienterer styret om dette i med info fra FDV-dokumentasjonen som fulgte med leiligheten.39
Styreperioden 2017 – 2018.
Ordinært årsmøte 2018. Det ble avholdt ordinært årsmøte den 17. april 2018 Grünerløkka seniorsenter som vanlig. Fokus i dette innlegget er på vinduer og deres tilstand. Under overskriften «Styrets arbeid i 2017/18» underpunkt «Fremtidige prosjekter» står det: «Utskifting av vinduer – 2019 – 2021»40
2018.01.01 Eierseksjonsloven – ny lov fra årsskiftet. Ny eierseksjonslov trådte i kraft pr. 01.01.2018. Tidlig i januar i 2018 deltok jeg på et kurs om den nye loven arrangert av Huseiernes landsforbund. Malerisk ble det her beskrevet situasjonen med vinduer høyt oppe i etasjer. Løgnaktig er det blitt påstått fra enkelte gang på gang at utvendig vedlikehold av vinduer er sameiets ansvar. Huseiernes landsforbund beskriver i dette kurset det motsatte. Da sommeren kommer maler jeg mine vinduer utvendig – ikke bare vinduer med karmer også. Alt etter beskrivelsen i den medfølgende FDV-dokumentasjon.41
2017.11.21 Ekstraordinært årsmøte – sameiemøte. Møtet hadde 2 saker A) Avvikling av sameiets IN-ording. B) Nye vedtekter. I tillegg ble det lagt frem et prospekt som beskriver styrets forslag til fremtidige prosjekter. Her burde alarmklokkene ringt kraftig. Under overskriften «Gjenstående vedlikeholdsarbeider» er det en liste over prosjekter. Øverst står nye vinduer. I tillegg til vinduer: Tak, fasade og porttelefonanlegg. Det mest skermmende er forslag om salg av loftet. I tillegg til vinduer er det forslag om nye balkonger i stedet for de gamle vinduene.42
 | Balkonger på fasade Pris ca. 200.000 inkl. Mva. Verdiøkning større enn 200.000,-Finansiering : Kontant – hver enhet betaler for sin balkong eller balkongtillegg i felleskostnadene – valgfritt. |
Styrets møte 31. oktober 2017. Under styrets møte 31. oktober blir det vedatt med referanse til vedtaket under styrets møte 6. juni 2017 at:43
| Forslag til vedtak: «Vi innheter tilbud fra 2-3 leverandører og fra Magnor, NorDan og H-Vinuet. Innhente tilbud fra 3 snekkere på innsetting.» | |
| Vedtak: «Starte denne prosessen nå.» |
Styrets møte 6. juni 2017 om vinduer. Her begynner saken om vinduer. Vinduer er så vidt nevnt i rapportene fra Ingeniørkonsult AS. I referatet fra styrets møte 6. juni 2017 skriver styret i sak nummer 12: «Fasade og vinduer»:44
| «Etter forespørsel fra NN (styremedlem) har det dukket opp flere saker. Vinduene våre er i forfall og mange er dårlige etter manelfult vedlikehold. Styret bør utarbeide en plan for utskifting av vinduer. Dette er en sak vi bør prioritere.» | |
| «I denne sammenheng så dukket det opp en tanke om det var mulig å henge balkonger på utsiden av fasaden slok mange andre bygg har gjort. Jeg har hatt en befaring med Balco og avventer tilbakemelding på dette.» | |
| «La oss starte denne diskusjonen i styret nå. Er det vinduer som er i ferd med å gå i stykker så kan vi sette Telles Vedlikehold på å teparer disse midlertidig.» | |
| Vedtak: «Fortsette diskusjoner etter sommeren.» |
Styreperioden 2016 – 2017.
Ordinært årsmøte 2017. Det ble holdt ordinært årsmøte 21. mars 2017. Årsmeldingen under avsnittet om sameiets drift på side 17 er ikke vinduer nevnt spesifikt. Imidlertid ble det fremsatt forslag fra styret om nytt tak, ny fasade og ny opparbeidelse av bakgård.45 Subsidiært samme uten opparbeidelse av bakgården. Beløpene som forslaget omfatter er henholdsvis NOK 8.000.000,- eller NOK 6.000.000,-. Det er grunn til å minne om at det ordinære årsmøtet 2015 vedtok å låne NOK 10.000.000,- på bakgrunn av vedlikeholdsrapporten og tilstandsrapporten fra Ingeniørkonsult AS.
Styreperioden 2015 – 2016.
Ekstraordinært årsmøte 1. september 2015. Møtet hadde to poster. 1: Ekstra honorar til styreleder på grunn av stor arbeidsbelastning. 2: Valg av styremedlemmer.46 Jeg har ikke referat fra dette møtet, men resultatet fra valg av styremedlemmer fremkommer i årsrapporten til det ordinære årsmøtet året etter.(2016)47
Årsmøtet 2016 – ikke noe om vinduer. Årsmøtet i 2016 ble avholdt 14. mars 2016 i de vanlige lokalene. Grünerløkka seniorsenter, Thorvald Meyersgate 38. Under avsnittet om sameiets drift, et omfattende avsnitt over 7 sider, er ikke vinduer nevnt. Marte Reling Uri, som antagelig har ført «Orientering om sameiets drift» i pennen kan ikke hatt kjennskap til den FDV-dokumentasjonen som fulgte med seksjonen ved overtagelsen.
| «Det finnes ingen FDV-dokumentasjon eller plan for bygget- det vil si driftsinstrukser, vedlikeholdinstrukser og beskrivelse av materialer og løsninger skal følge med ved overlevering av nye bygninger fra utbygger/entreprenør til byggherre/bruker. Det er dette vi holder på med å kartlegge og få orden på nå. En komplett kontroll av alle vedlikeholdsplaner, innhente nye og bedre avtaler, samle de hos noen få, ha en langsiktig plan for vedlikehold mm. Det er en svært tidskrevende og ressurskrevende jobb, men noe vi MÅ ha.»48 |
Her tar altså styret feil. Det ble levert FDV-dokumentasjon ved overtagelse av seksjonene.
Styreperioden 2014 – 2015.
Årsmøtet 2015 – lån til nødvendig vedlikehold. Under det ordinære årsmøtet 2015 ble det fremmet forslag om lån av NOK 20.000.000,- til nødvendig vedlikehold. Subisidiært lån av NOK 10.000.000,- Det siste forslaget fikk flertall. Forslaget var begrunnet i rapporten om byggets tilstand og vedlikeholdsrapporten ført i pennen av Ingeniørkonsult AS.49
| Forslag til vedtak: | |
| ”Sameiermøtet har gjennomgått det fremlagte dokument og bifaller at styret har fullmakt til å arbeide videre med å oppgradere vår bygning iht ”Tilstandsrapport for utvendig og innvendig fellesarealer” og ”Vedlikeholdsplan for utvendig og innvendig fellesarealer” utarbeidet for styret av Ingeniør Konsult AS ved Steinar Bratlie. Styret gis fullmakt å ta opp lån på inntil 10 millioner kroner, renteutgifter i byggeperioden inkludert.” | |
| Vedtak: | |
| «Vedtak: 1 stemme mot. Vedtatt med overveldende flertall.» |
Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS. Styreperioden 2014 – 2015 avsluttes med det ordinære årsmøtet 2015. I februar 2015 fikk styret utarbeidet en rapport om byggets tilstand og en en vedlikeholdsrapport. Begge rapportene ble utarbeidet av Ingeniørkonsult AS ved Steinar Bratlie. Vinduer omtales kun i begrenset grad. Her fra Vedlikeholdsrapportens pkt. 4.12 underpunkt 12.50
| «Utbedring vanninntrenging vinduer – fasader, herunder skifte vannbrettbeslag som fuges i smyg, nødvendig fuging. Øvrige overgangsbeslag fasader skiftes hvor vanninntrenging forekommer. Gjelder for mindre takflater.» |
Vinduer og vedlikehold. Lite tyder på at dette punktet ble viet særlig oppmerksomhet i tiden etter årsmøtet. I stedet gikk styret i gang med store vedlikeholdsprosjekter. De fleste var unødvendige. Mer om dette etter det ekstraordinære årsmøtet 21. november 2017.51
- E-post fra Thore Hansen datert 27. oktober 2024. ↩︎
- Innkalling til ekstraordinært årsmøte februar 2024. ↩︎
- Hoveddokumentet 2024-10-22_Veikart_SBG13.pdf. ↩︎
- Forslag til innkalling. 25.11.24_Utkast_Innkalling Ekstraordinært Årsmøte. ↩︎
- Innkalling til ekstraordinært årsmøte 09.01.2025. ↩︎
- Eierseksjonsloven § 32. ↩︎
- Innkaling til ordinært årsmøte 2024. ↩︎
- E-post fra Hansen til styret datert 01.09.2024. ↩︎
- Referat fra det ordinære årsmøtet 2024. ↩︎
- 2024.06.19 Ekstraordinært årsmøte 2024 – innkallingen. ↩︎
- Årsmøtet 2023 Innkallingen. ↩︎
- Referat fra det ordinære årsmøtet 2023. ↩︎
- Eierseksjonsloven § 32. ↩︎
- Ordinært årsmøte 2023 – innkallingen. ↩︎
- Årsmøtet 2023 – referatet. ↩︎
- Årsmøtet 2022 – innkallingen. ↩︎
- Referat fra styrets møte 02.11.2021. ↩︎
- Styrets møte 26. oktober 2021 ↩︎
- Referat fra styrets møte 15. juni 2021. ↩︎
- Styrets møte 11. mai 2021. ↩︎
- 2021.04.27 Referat fra styrets møte. ↩︎
- Årsmøtet 2021 – innkallingen om vinduer. ↩︎
- Referat fra styrets møte 1. desember 2020. ↩︎
- 2021.03.23 Referat fra styrets møte. ↩︎
- 2020.12.01 Referat fra styrets møte. ↩︎
- Styrets møte 01.09.2020. ↩︎
- 2020.08.11 Referat fra styrets møte. ↩︎
- 2020.05.05 Referat – styrets møte. ↩︎
- 2020.05.13 Innkalling til årsmøtet. ↩︎
- 2020.01.07 Styrets møte – referatet. ↩︎
- 2019.12.03 Styrets møte – referatet. ↩︎
- 2019.09.03 Styrets møte – refratet. ↩︎
- Styrets møte 2019.08.13 – referatet. ↩︎
- 2019.06.04 Styrets møte – referatet. ↩︎
- Styrets møte 07.05.2019 – referatet. ↩︎
- 2019.04.09 Styrets møte – referat. ↩︎
- Det ordinære årsmøtet 2019 – innkallingen. ↩︎
- Prisskjema fra Palmgren – tilbud datert 15.06.2018. ↩︎
- E-post til styret datert 27. mai 2018. ↩︎
- Ordinært årsmøte 2018 – innkallingen. ↩︎
- 1985.12.19 FDV- dokumentasjon ved overtagelse. ↩︎
- 2017.11.21 Utvikling av eiendommen – presentasjon. ↩︎
- 2017.10.31 Styrets møte om vinduer. ↩︎
- 2017.06.06 Vinduer – styrets møte – referatet ↩︎
- Referat fra det ordinære årsmøtet 2017. ↩︎
- Innkalling til ekstraordinært årsmøte 2015. ↩︎
- Referat fra det ordinære årsmøtet 2016. ↩︎
- Fra innskallingen til det ordinære årsmøtet 2016. ↩︎
- Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS ↩︎
- Vedlikeholdsplan fra Ingeniørkonsult AS ↩︎
- Referat fra ekstraordinært årsmøte 21. november 2017. ↩︎